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时光回到10年前，当年的“万通六君子”已然走向命运的殊途。这是中国房地产市场波澜壮阔的10年。

村野出身的潘石屹一 跃成为身家百亿的明星地产商，在开发商业地产的道路上，一路狂奔；仕途出身的冯仑惬意享受地产人生，实践自己天马行空的理想；为人低调的易小迪，勤勉地耕 耘着，把阳光100的品牌种植到中国的二三线城市……他们从贫寒到富有，从呼啸聚义，到各为诸侯，并且幸存至今。

易小迪总结，这十多年对于他最大的改变是由一个个体户变为品牌企业，成为一个建立了现代企业制度的企业，阳光100由此走向了品牌化的道路。

这是最好的时代。“你要走哪条路，你以为自己有很多的选择。其实你只有一个选择，当你的路呈现在你的面前的时候，你必须勇敢地走下去，忠于你的信仰，积小事而成大事。”易小迪曾经如是说。

市场化成为这一代房地产民营企业得以发展的重要契机，阳光100即藉此成长且壮大。

这也是最残酷的时代。易小迪亲眼目睹了一批地产商失去职业的痛苦，一些做过优秀产品的企业迅速在市场大潮中消失。尽管他们曾经在大潮中淘到了金，但赚到的钱却难以再在激烈的竞争中，拍得一块地。这10年也是充满诱惑的10年，一招不慎，有可能满盘皆输。

通往“市场化”

易 小迪的命运，正是大时代下的一个微小的缩影。中国房地产开发企业的成型是1992年之后。邓小平南巡，沿海少数城市萌生了房地产市场。易小迪当时还在万 通。1993年，北京万通新世界主要的客户要么是国企，要么是外国人，真正的民间消费很是稀少，房地产的市场空间显得十分狭小。

彼时的开发商身上均沾染着些许江湖气，大多数在全国各地叱咤风云的房地产商都有几段共同且自豪的经历，他们或深或浅曾在海南岛上踏下过足迹。机会主义者成功的故事到处盛行。

易小迪曾在南宁成功开发了南宁万通空中花园、新万通购物广场、新万通宾馆等，但也经历过1995年到1996年的低迷期，经手的百货公司倒闭。

那 段经历，易小迪在回忆起来时仍然感受颇深，也形成了他日后做生意中的几条准则：赚多少钱并不能决定企业的成长，一个企业的发展模式、盈利模式才能决定企业 是否可以长期成长；规避风险的警钟时刻敲响。“对现在的房地产，我看到现在这么火爆，我认为我失去那些机会从来不后悔，我不会犯错误。”他说。

1998 年后，静思长考的易小迪准备单独出来创业。而那一年恰恰也是中国房地产市场正式形成的转捩点。福利分房被逐步取消，房地产走上市场化道路，非“革命”二字 不可以名之。当时的房地产全国市场大约不到5000亿人民币，到2010年是4万亿的规模。客观上，1998年后的中国，需要成百上千的开发商站出来。

中国若干的房地产企业从2000年起走向壮大。也许2000年前，易小迪还只是个项目的开发商。在南宁和北京尝试开发个别项目。但2001年后，随着北京阳光100项目的成功，易小迪积累了资金，逐步向全国扩张，走向品牌化。

“我 们只是在这个江湖里行走，但愿精忠报国，关照天下，以众多人的利益为依归，去探寻一条正确的道路。这不是今天我们给自己扣帽子，当年真是这么想的，这就是 为什么在改革开放经济浪潮中那么多人倒下，而我们‘海南六兄弟’没有一个人出问题被抓，这也是现在六个人都发展得很好的主要原因之一。”冯仑如是说。

时代给了“易小迪们”这样的一个机会，他们的成功中居然同时包含着历史的偶然性和必然性。“到今天为止，中国房地产行业应该说还是以民营企业为主流。房地产的市场化来得非常快，市场快速膨胀。”易小迪说。

财富膨胀后的危机

几 乎是从2003年起，地产商们一跃登上了胡润财富榜，浮躁之气逐渐弥漫于整个行业。“开发商无疑是制度的最大受益者。”易小迪说。在一个单边上涨的市场， 谁进入得早，谁就可以获得更大的成功。盖房可以挣钱，倒卖土地也可以挣钱。但彼时，大多数中国人的购房意识并未萌醒。在供应略大于需求的市场，还有一批开 发商潜心研究产品。

易小迪甚至感觉，2005年前阳光100成长更快。五年里，阳光100迅速将产品拓展于二三线城市，找到了清晰的市场定位，完善了管理体系。但2005年后，中国的房地产市场已经走向新的时代。新时代的游戏规则已经悄然改变。

导致改变的是土地招拍挂制度的确立。“对于开发商来说，只要融资融得好，就可以获得成功，所以乱集资成风。”易小迪说。自此以后，中国房地产历史上最轰轰烈烈的抢地潮出现。中国的开发商不得不卷入对土地的争夺战中，否则就有可能被边缘化，甚至有可能出局。

Peter Hill(GVA衡信柏迪集团副主席)已经不是第一次来中国了。

“我刚离开北京不到两周就回来了，这充分体现了中国房地产的发展速度，及欧洲方面对中国市场的重视。”他半开玩笑的说。

GVA 是一家商业顾问公司，中国正在崛起的庞大的消费市场，不仅仅让Peter Hill感兴趣，也让众多的国际零售商“疯狂”。据本报记者从多家商业顾问机构得知，许多零售商都看好中国的零售业市场，欲加大投资。而随着新货币宽松时 代的来临，这些零售商拥有了更强的扩张实力。

外资对中国房地产的投资方向也已经发生了巨大的变化，令全球零售商兴奋的是中国消费市场的迅速 增长。世邦魏理仕亚洲区研究及策略顾问部执行董事Nick Axford向本报记者指出，“金融危机后，越来越多的商业地产投资者只关注核心地段的优质物业，他们不会介入开发领域。”

根据瑞士信贷最近的一份研究报告，中国成年人人均财富在过去十年中翻了三番，从2000年时的6000美元增长至了2010年的18000美元。迄今为止，中国的家庭总财富已经排名全球第三，总量落后日本20%左右，但比排名第四的法国领先约35%。

每年，世邦魏理仕都会和200多个国际零售商交流，了解评估它们的扩张意图。零售商在2011年的扩张意图较之2010年有很大提高。约有20%的受访者希望将店铺扩大至40家以上。约有一半受访者希望再开20家新店。零售商对亚洲市场特别感兴趣，尤其是中国市场。

如Uniqlo、Gap、H&M、Zara的行动。而Forever 21、奥尔多（Aldo）、 健乐士（Geox）以及德国狼爪（Jack Wolfskin）仅是一些意图拓展此区域业务的品牌代表。

世 邦魏理仕中国区研究部资深董事马雪明指出了变化的原因，中国的GDP在过去10年中录得了9.9%的年均复合增长率。持续的经济增长以及从未间断的城市化 进程正推动着中国在全球财富国家排名中的不断攀升。中国消费者不断增长的消费能力同时还推动了国内零售业的快速发展，并触发了消费模式改变。

伴 随着全球零售商庞大的扩张计划，据本报记者了解，ICSC大会上，许多零售商几乎有相同的抱怨，他们认为在中国寻找优质地段的优质物业的难度很大。一方 面，中国在建筑全世界最多数量的高楼；一方面，零售商却难以找到更多的优质物业。毫不夸张的是，在一线城市一些繁华商圈里，仍有一些零售性物业的空置率较 高。

中国的开发商似乎也看到了这一点。在上海做了18年开发的香港汤臣集团(00258.HK)首次异地扩张，选择在天津最繁华的地段做商 业综合体，包括高端酒店和写字楼还有高端的百货商场。汤臣集团执行董事汤子嘉在天津津湾广场签约仪式上接受本报记者采访时指出，住宅市场的竞争会逐渐饱 和，很多城市的商业都有升级的需求。而随着宏观调控的进一步落实，企业也有意从住宅投资转移到商业地产投资。

目前，部分二线及三线城市正经历着由过量供应所导致的阵痛期。根据世邦魏理仕最新的研究数据表明，所跟踪的部分二线城市在过去9个月中出现了不同程度的租金波动。这很大程度上是由短期供应高峰对市场租金水准施加下行压力所造成的。

带着华润创建万象城的梦想来到中粮的宁高宁，在3个大悦城基本进入营业状态后，开始广泛布局他的“大悦城”计划。

在中粮大悦城时尚品牌战略联盟交流会上，宁高宁向本报记者透露，目前中粮集团商业地产投资额已达600多亿元。未来5-10年，规划的商业资产总额将达到至少1000亿以上。

但宁高宁这个梦想还有赖于他另外一个计划实现，即中粮集团旗下地产业务A+H股融合上市成功。

千亿资本复制大悦城

比起万达地产王健林宣布的80家万达广场计划，中粮集团5-10年内布局20家大悦城在宁高宁眼中只是一个保守估计。“规划的商业资产总额现在已达到600亿。”宁高宁私下对本报记者透露，未来商业地产总额至少会在千亿以上。

热衷于做商业地产的宁高宁，把提速地产的任务放在了商业地产上。

今年10月份，中粮集团副总裁史焯炜曾对媒体表示，“商业地产分为项目运作、项目复制以及资本运作三个阶段。中粮置业还只属于项目运作阶段，相比之下，万达集团、华润置地是项目复制阶段；而凯德置地、西蒙、GGP等外资都已经到了大规模复制、资本市场支持的阶段。”

目 前，中粮集团已开业的大悦城分别为西单大悦城、沈阳大悦城以及朝阳大悦城。而据中粮集团日前透露，2011年，上海大悦城、天津大悦城将陆续推出，此外， 安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城也即将推出。未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

宁高宁表示，将持续加大商业地产的投资力度，中粮的城市综合体是将现有的凯莱酒店、亚龙湾旅游地产、中粮地产、大悦城购物中心等地产品牌进行整合。

不过，摆在宁高宁面前的另外一个难题是，并不是所有的选址都有着西单大悦城的黄金地段，而今后全国布局的以“年轻、时尚”为定位的大悦城，能否全部复制西单大悦城的辉煌，仍有未定之数。

签 约沈阳大悦城，继而签约朝北大悦城某电子商户，宁高宁在当天的战略联盟交流会上表示，由于朝阳大悦城地铁尚未开通，周边商业环境并没有表现出如西单大悦城 一样的活跃。而另一餐饮商户代表对记者表示，朝北大悦城的租金回报比他旗下其他店面要低很多，人气的恢复至少要等到明年年底。

这些商户们都在期待宁高宁能拿出一个新的刺激方案。宁高宁在当天给出的时间表是，圣诞节，并表示降低租金是恶性竞争，最好的方法是用推广手段加大推广力度。

冲刺A+H融合上市

据悉，中粮集团内部约有5家子公司涉及到地产、商业、旅游、酒店业务。其中地产业务主要集中于已经在A股上市的以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业、以酒店为主业的酒店事业部，以及以亚龙湾国家旅游区为主的中粮海南地产。

如果中粮集团对地产业务的整合选择A+H的方式，即保留内地A股中粮地产的上市公司地位，同时，将统一整合地产业务平台，在香港进行上市融资。这样一来，中粮置业旗下的大悦城商业地产，便可实现资产变现。

资料显示，截至目前，中粮地产业务板块总资产累积达400多亿元。“如果该方案得以实现，这样的资产规模对港股投资者很有吸引力。”西南证券地产分析师肖剑认为。

中粮集团内部人士指出，商业地产主要是为了平衡中粮集团发展的资金收益需要，而商业地产最终要实现资本化，须通过资本化和金融化来实现更快速的扩张。“虽然目前有很多金融机构都愿意跟我们合作开发商业地产信托基金，但我们更希望能在融资中占据主导，自己来做。”

此 外，中粮地产此时正饱受巨大的资金缺口。根据中粮地产半年报显示，目前中粮地产货币资金只有9.46亿；一年内到期的短期借款31.4亿；另外还有3.8 亿的到期非流动负债，但是上半年总的营业收入只有4.47亿元。并且其投资性现金流和经营性现金流均为负值，仅筹资性现金流为正。

中粮地产业务的整体上市已迫在眉睫，大悦城复制步伐加快也正提升其上市预期。据了解，中粮集团正加速对中粮地产的资产注入。作为集团旗下住宅业务板块的中粮地产，日前发布公告称，已使用自筹资金，将中粮集团旗下一住宅开发房地产公司的51%股权收购完毕。

如果进行顺利，宁高宁希望上市计划将于明年年底前完成。他表示，中粮集团采用的是A+H股融合方式上市，目前已开始成立一个事业管理部，通过一些股权转换，未来上市后的公司将成为A股公司的股东。