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投資地產，樓市：阿牛好心煩(二)

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=2809

4) 今時 ≠ 往日

今一朝嘅投資人，好多都經歷過97同 沙士，見識廣博。新人唔喺冇，喺比例越嚟越少。個理由喺而家嘅後生仔揾唔到錢，工資已經好耐冇漲過，喺以前，叻啲嘅後生仔，三十歲左右就有能力買樓。阿牛 第一間樓喺廿七歲買嘅，屋企斗令資助都冇。而家嘅普通後生仔，基本上冇乜可能咁嘅年紀，買到自己第一間屋。而家替代左我地後生仔，『新嚟新猪肉』 嘅生力軍， 喺國內同胞；但喺，不論佢地嘅注碼多大，新仔就喺新仔，新仔就多數會賴嘢；阿牛估計佢地將會喺今次嘅『炮灰』。

你估有錢買避彈衣，唔駛死呀！

或者你會話，有炮灰得喇，樓市照升。

錯 嘅，以前後生仔做炮灰，樓市跌，佢地蝕錢肉赤，但喺守得住，供得起，因為按揭時喺小心計過嘅。而家如果用國內資金做炮灰，跌市時，未必守得住，可能互相踐 踏。國內嘅錢，啲來源可以復雜到你唔信，亦唔知佢地個心諗乜，佢地啲反應同我地唔同嘅。加上佢地投資豪宅，如果一賣跳樓貨，震撼好大。

國內人排隊，為免俾人打尖，喺後面熊抱住你都咁死嘅，前面嗰個亦唔介意你抱住佢。你得唔得？

5) 買唔番 ≠ 唔會賣

阿牛今日名下已經冇晒物業，不過『關聯 』性物業就仍然有。其中一間六百呎，五年前買值百五，而家值三百五。呢啲半新舊，大屋苑，幾十座，一梯八伙，正是典型家庭居所。供左五年，尚欠銀行九十萬；如果賣左佢就袋兩百六。

呢筆錢對一個小家庭，不無引誘。兩百六萬，只要每年賺到厘半，連埋本來每月嘅供款，就可以在同村租番間一模一樣嘅。超過厘半，就有得落袋。

有啲人如果受唔住誘惑，一個唔覺意，就可能會賣左佢。但喺攞住啲錢，就未必買 番，因為喺以前，如果五年冇換樓，就一定儲到啲錢，賣左樓就會覺得需要改善環境，作為人生過程嘅一部份。但喺當今，一個家庭五年都儲唔到錢，比比皆是，儲 到而唔敢用左佢，更加喺正常反應。改善居住環境呢樣嘢，己經俾香港人剔除左出生命以外，你唔換樓，住得屈質，冇人笑你，人人都體諒你，認為你踏實。今時今 日，環境嘅改善，已經由upgrade住所，變左年年去幾次旅行，大家覺得咁仲實際。

而家去旅行已經唔喺個地方『以前去過未』，而喺『今年去左未』。

6) 今日長升長有嘅藉口 ≠ 以住長升長有嘅藉口

以前長升長有嘅藉口喺：人工年年加10%，買左樓，供得幾年後就唔會覺得辛苦。

而家長升長有嘅藉口喺：息口幾年都唔會加。

以前每年加10%人工基本上由七十年代，到1997從來未令人失望過。即喺過五年，一個人嘅人工喺會由二萬變三萬，都未計會升級，加官進爵。十年後就變四萬幾。所以今日供60%人工，即喺萬二蚊，五年後供萬二，就喺人工40%，十年後就只喺濕濕碎嘅25%，你話喺咪唔錯呢？喺咪唔怕買樓，唔買就笨喇。

而家話利息五年唔升，都喺得95%肯定，而且五年後加息機會喺機乎100%。今年揾二萬，五年後，你估你有冇級升呢？你估人工加左幾多呢？可以有二萬五，已經好好。都未計通漲同可能失業，供樓壓力，基本冇乜點減到。所以五年內，幾乎一定要賣樓。

結論就喺，以前你買樓，幾年後越嚟越供得舒服，完全冇賣嘅必要，樓市升又好，跌又好，仲可以多買一間。今日買樓，你知道幾年後，你完全唔會舒服左，大量加息之前就最好賣左佢再算。最好就喺賣左之後，等樓價跌時再買番。呢個喺唯一『轉身』嘅辦法。

即喺有條死線劃左喺幾年後，要儘量死線前攪掂，然後要黑心望佢跌，跟著先買得番。

以前喺真喺估啲樓價會不停上升，因為通漲不停升緊，年年一成；所以策略要『盡早入市』，同『有咁大買咁大』。

以前咁正面嘅心態，樓市都有起有跌。

而家咁負面嘅心態，你話樓市會唔會長升長有吖？

等如我同你在迪士尼玩，八點鐘會放煙花，梗有靚嘢睇。又等如我同你在荒野玩，八點鐘就會有豺狼食人，梗有人要死。

兩個心情同唔同呢？

廸士尼，你都有機會廢事同人迫，唔睇煙花，早啲走番屋企。

有豺狼嗰度，ASAP走喇。