瑞銀梁裕昌：北水被低估 牛市剛開始
1 :
GS(14)@2017-10-09 03:53:28【本報訊】今年來恒指累升26%，但不少投資者仍持審慎態度。瑞銀香港策略分析師梁裕昌接受訪問時表示，港股的牛市現時才剛剛開始，認為港股通帶來北水的影響仍被低估，由於內地投資者換手更頻繁，將推動香港估值隨之上調，令牛市延續。
高周轉率助推升估值
梁裕昌形容，今批內地南下的投資者，主要是機構而非散戶，「所以個市唔會日日升1,000點咁爆升，顯得個牛市好似好突如其來。」隨着北水持續南下，梁裕昌預計，南下資金佔可投資部份的市值將由現時的2.3%，逐步提升至2020年底前的3.8%，現時南下資金已佔整體滬、深股通的交易額約16%，由於南下投資者換手一般較頻繁，年周轉率高達418%，較其他投資者高8.6倍，故逐漸將會拉高整體港股的周轉率，料將由現時的57%，升至2019年底的70%至80%。梁解釋，高周轉率有助推升港股成交，帶動大市估值上調，據其循過去10年走勢所見，撇除2008年金融風暴非常時期，周轉率與恒指12個月預測市盈率（PE）呈正面且顯著關係，即周轉率越高，估值亦相應提高，以此推斷港股牛市會延續。該行對恒指及MSCI香港今年底預測為29507點及16615點，相當於2018年預測市盈率13.2倍及16.6倍。梁裕昌指，內地投資者較鍾情有私有化等話題炒作的股份，反而每股盈利（EPS）增幅強勁，未必最受歡迎，相信這種思維未來將對港股市場產生影響。他強調，不同投資方法沒有對錯之分，一切視乎市場認受性，「如果多人去認同某一種投資邏輯，嗰個邏輯就會比較有效。」至於如何捕捉北水青睞的股份，梁裕昌指內地投資者接觸港股初期，「短期只會睇估值高、流通率高嘅公司」，加上現時開始汰弱留強，預計市場將趨兩極化，強調不分板塊都應選高估值的龍頭企業，「市值細嘅公司會變得不重要。」他相信將形成新常態，建議投資者勿束縛於舊有投資思維。記者：溫婉婷
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170925/20163281
太古城三房低估值130萬易手
1 :
GS(14)@2017-10-15 18:21:25■太古城一個三房單位累減230萬至1,060萬元易手。資料圖片
【本報訊】政府提出恒常化推出「綠置居」及「白居二」，消息對樓市的實際影響有待觀察。施政報告昨公佈後，二手樓錄零星低價成交，其中鰂魚涌太古城有三房戶低估值逾100萬元賣出。中原王秀芬表示，太古城廬山閣極高層E室三房戶，實用689方呎，8月初放盤叫價1,290萬元，最終累減230萬至1,060萬元易手，呎價15,385元，比屋苑本月錄得的6宗成交平均呎價1.76萬元，低12%。此單位中銀及匯豐網上估值1,162萬及1,190萬元，造價較之低最多130萬元。消息指，西營盤縉城峰2座高層F室一房戶昨以885萬元成交，呎價23,663元，同樣低估值逾百萬元。
美孚大業主連沽3伙
荔枝角美孚新邨有大業主施政報告前連沽3伙，套現逾2,000萬元。消息指，大業主持有的美孚3伙，分別1期百老匯街23號高層G室、5期蘭秀道3號中層D室及8期百老匯街114號低層A室，實用464至670方呎，以570萬、698萬及738萬元成交，呎價11,015元至12,554元。當中1期百老匯街23號高層G室，1972年10月第一手買入價僅31,750元，呎價68元，45年轉售升值178倍。另5期蘭秀道3號中層D室，1973年買入價亦僅6.6萬元，升值105倍。利嘉閣陳維進稱，紅磡黃埔花園9座2座低層D室昨零議價售880萬元，呎價14,263元。同屋苑11期6座高層E室「無契樓」昨拍賣，底價560萬元，搶貴四成至785萬元沽出，仍低市價約18%。富誠林栢榮稱，鑽石山居屋宏景花園1座低層B室昨綠表價售485萬元，呎價8,479元，買家為公屋富戶。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171012/20179964
第一城殘裝盤480萬沽兩房連天台 低估價逾一成
1 :
GS(14)@2017-11-13 03:31:08■沙田第一城殘裝銀主盤內櫳相當骸人，廚廁狀況尤其恐怖。資料圖片
【本報訊】樓市火熱，連劣質殘裝銀主盤亦錄得承接。沙田第一城30座頂層兩房戶，連私家天台，數月前淪為銀主盤，內籠廚廁破爛如同廢墟，市傳放盤多月，最終成功以480萬元易手，呎價近1.47萬元。同時間，多區二手屋苑樓價繼續破頂。記者：陳東陽 朱連峰
位於沙田第一城30座頂層的兩房戶，實用327方呎，連天台，今年中遭財務公司收樓並叫價530萬放售。本報記者早前曾經實用視察，單位保存狀況相當骸人，地腳線爛、天花滲水迹、冷氣機生銹都只算是小問題。廚廁狀況尤其恐怖，廁所地面散落煙頭垃圾，附送數隻曱甴屍、馬桶一池陳年污水；廚房批盪剝落遍地灰，廚櫃搖搖欲墜將近解體。
將中呎價首破1.7萬
單位上月底降價至480萬元售出，呎價近1.47萬元，而多間按揭市場龍頭銀行網上估價介乎約540萬元至573萬元，上述銀主盤成交價低於估價11%到16%，相信是單位日欠失修而產生的折讓，而裝修公司估計單位全屋翻新至少需要約25萬元。消息指，將軍澳中心8座高層E室兩房戶，實用384方呎，屬屋苑最細兩房單位，剛以662萬元售出，呎價高達17,240元，為屋苑呎價首度升破1.7萬元，登上將中呎價王寶座。中原陳思麗表示，天水圍栢慧豪廷7座低層E室三房戶剛以660萬元易手，呎價9,895元。此單位中銀及匯豐網上估值分別599萬及640萬元，是次造價較之高最多一成。原業主為內地客，2010年以265萬元買入，賬面賺近400萬元。美聯吳肇基稱，鰂魚涌太古城本月首五天已錄4宗成交，隋宮閣高層G室售1,465萬元，呎價20,461元，創同類新高。
凱旋門一年升近三成
豪宅造價更火箭式升空。消息指，九龍站凱旋門摩天閣中層B室，實用845方呎，連車位售4,090萬元，呎價48,402元創屋苑今年新高。同座低數層的B室，去年11月僅售2,900萬元，若扣除約值400萬元車位，不足一年凱旋門樓價升近三成。元朗單幢樓亦破頂。美聯王偉健稱，建輝大廈中層A室，實用321方呎，剛售407萬元，為該廈首度升破400萬元，呎價12,679元亦創新高。二手樓交投回暖，中原統計的10大屋苑於過去周六及日錄14宗成交，按周升56%，創五周新高，將軍澳新都城最旺佔5宗。美聯統計的10大屋苑則錄11宗成交，按周升22%。利嘉閣關騰達稱，東涌映灣園過去兩日連錄3宗成交。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171106/20205952
嘉湖凶宅370萬成交 低估價三成
1 :
GS(14)@2017-12-05 00:46:03【本報訊】樓市瘋狂，天水圍嘉湖山莊唯一叫價低於400萬元放盤，即使屬凶宅亦見承接。消息指，賞湖居6座頂層連天台戶，實用449方呎，剛以370萬元售出，呎價8,241元，較銀行估值低近三成。
黃埔花園呎價1.6萬新高
上址中銀及匯豐網上估值分別為508萬及524萬元。區內代理指上址曾發生命案，列為凶宅。嘉湖山莊400萬元內平盤已絕迹多時，在賣出上述凶宅後，屋苑暫未有400萬元內供應。美聯物業三名地產代理，2015年以七折價260萬元買入美湖居兩房單位，兩年後的今日，凶宅都要370萬元，比三人幫當年入市價高四成。消息指，紅磡黃埔花園5期4座高層A室，實用503方呎，兩房間隔，剛以835萬元，呎價16,600元，料創屋苑兩房造價新高。鰂魚涌太古城昨單日連錄3宗成交。中原張光耀稱，廬山閣高層F室兩房則王，實用589方呎，成交價1,080萬元。另外兩宗成交為三房戶，分別是翠榕閣中層F室及金楓閣低層B室，成交價1,539萬及1,980萬元，呎價17,157元及19,507元。九龍灣淘大花園有「沙士貨」升值近六倍。美聯黃家明表示，淘大花園B座中層05室兩房戶，剛以549.28萬元售出。原業主2003年10月以79萬元入市，持貨14年賬面賺470萬元，升值約6倍。美聯物業統計的10大屋苑，過去周六及周日錄約9宗成交，較上周末的10宗少一宗，重返單位數，其中4個屋苑捧蛋，嘉湖山莊佔四宗成交最旺。中原地產統計的10大屋苑則錄得12宗成交，按周少1宗。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171204/20234320
低估劏房戶數目 政府稱8.33萬
1 :
GS(14)@2018-01-07 16:11:56■施麗珊認為政府故意拆開計算，令人感覺劏房戶「冇乜增加」。資料圖片
【本報訊】房屋署今年9月公佈最新的公屋輪候冊申請已突破28萬宗，不少個案等逾10年都上樓無期。據政府最新資料估計現時全港有近8.33萬劏房戶，不過有社會服務團體質疑數目被低估。
擬將工廈住宅刑事化
根據本月政府公佈的《長遠房屋策略周年進度報告》，現時本港有11.5萬戶居住在「不適切居所」，包括劏房、天台屋、板間房等，當中劏房戶佔8.33萬，這個數字比2015年統計處公佈的劏房戶8.76萬為低，難道劏房戶的數目有下降趨勢？社區組織協會社區組織幹事施麗珊認為，政府2017年長遠房屋策略報告公佈的數字明顯是低估了劏房戶數目，「用唔同基數，故意拆開天台屋、板間房嚟計，令人感覺劏房冇乜增加，劏房呢幾年有增冇減，冇可能低過2015年」。根據2015年統計處的資料顯示，估計全港樓齡25年及以上的住宅及綜合用途樓宇中，有2.52萬個單位被劃作劏房，平均每個單位間出3.5個劏房，供19.9萬人居住。施麗珊指出，工廈劏房亦成趨勢，估計全港大約有1至2萬人居於工廈，主要分佈於觀塘、大角嘴、葵涌及荃灣等。惟因事故頻仍，以致政府去年中建議將出租工廈住宅列為刑事罪，向違規業主、代理人、承租人提出刑事檢控。■記者龔蕙芝
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171231/20260612
星展唯高達李聲揚：石油股潛力被低估
1 :
GS(14)@2018-01-08 01:06:21【本報訊】星展唯高達研究部董事兼中國及香港市場策略師李聲揚（圖）相信，明年大市升勢依舊集中，但不會像今年誇張。就明年投資部署，除科技股外，他亦看好較少人提及的石油股。
中資教育股可留意
他解釋，石油股業績自今年第三季起有所改善，但股價卻未有太大上漲，認為市場目前或低估其潛力。另外，內險、內銀、中資教育、具5G概念的中資固網電訊設備，以及中資電力股，亦是其心水。對於同樣常受投資者忽略的中資教育股，李聲揚表示，板塊高增長，且行業未來或有整合，並逐漸成型，值得留意。至於中資電力股，雖然火電長遠會被淘汰，但短期來看，板塊現估值低殘，不少股份價格仍低於賬面值，加上行業或現整合，板塊今年第三季業績亦已有所改善，故予以看好。另外，該行明年相對看淡餐飲及香港電訊板塊。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171227/20256587
湯文亮：中原指數可能低估樓市升幅
1 :
GS(14)@2018-01-22 06:15:29【明報專訊】上星期五樓市股市齊創新高，在股市方面，大家絕對不會懷疑恒生指數的真確性，至於反映二手樓價的中原指數，一向以來都受到不少質疑，老實說，我亦是其中一人，但我不是懷疑中原指數造假，只不過是認為辣招影響了指數真確程度，令大家不知道真正的樓價。
以往公司轉讓買賣「誇大」樓價升幅
在以往，由於有部分物業買賣是以公司轉讓形式交易，買家是可以避免繳付任何印花稅，所以，他們是可以出較高價錢，大家見到成交價其實是包括辣招稅，就算不是全部，最少都會有一半以上，結果是以二手樓成交價作為指標的中原指數不斷上升，令到一般人以為樓價飈升，但我並不是說如果沒有以公司轉讓的二手樓買賣，樓價其實是下跌，無可否認，樓價的確在上升。不過，上升幅度未必如大家所見到的那麼大，但這些事情已成過去。
辣招扭曲樓市 難掌握真正樓價
現在的情况開始相反，市場上那些以公司名義持有的物業，如果業主有興趣賣，已經賣得差不多，現在賣樓的大多數是以私人名義持有，換句話說，買樓的人除了要付樓價外，還要付各項印花稅，由於牽涉的金額巨大，買家出價非常審慎，甚至要業主減價來符合他們的要求，在過去一段時間，買賣雙方呈交着狀態，造成二手樓成交量低於不能接受水平，隨着成交增加，資料顯示有一些業主願意降價求售，在未來一段日子，大家就算見到中原指數下跌都未必會是真的，因為如果將買家要付的印花稅加上去，中原指數其實仍是上升，今次破頂就更加不得了。
說到底，辣招印花稅已經扭曲了整個物業市場，令到大家看不到真正樓市，但在現階段又不能撤招，否則，樓價會在有心人士的輿論下大幅飈升，現在唯有等供應增加至超過需求水平，在供過於求的情况下，如果利息上升，樓價便有機會下調，政府才有減辣的條件，到那時候，官員們就要果斷行動，如果不把握適當時機，減辣只是一個口號，在機會消失之後，以後連提也不敢提。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3351&issue=20180122
美通脹趨升 加息次數恐被低估
1 :
GS(14)@2018-02-04 23:54:59【本報綜合報道】美國聯儲局按兵不動，宣佈目標利率維持1.25厘至1.5厘區間，議息聲明對美國經濟形勢樂觀，料美國今年通脹趨升。有分析指美國經濟增長升溫、通脹擴張和低失業率情況下，為加息提供有利條件，並指適逢儲局換帥和加入新理事，市場或低估美國加息次數。儲局議息聲明顯示，9名公開市場委員一致通過維持利率不變，並看好美國經濟前景，指勞動就業市場持續收緊，經濟活動穩固上升。不過今次聲明改變對美國通脹預測措辭，由美國通脹長期低於2%，改為預期通脹今年內上升，當局預期中長期通脹目標將穩定於2%附近。
3月加息機會率逾九成
美國投行Brean資本策略師指美國經濟持續好轉下，市場或低估儲局加息步伐。巴克萊首席美國經濟師Michael Gapen則指儲局打開了加息4次大門，加息2次大門已關上。嘉信理財分析指儲局理事加入新成員，貨幣政策不會沒任何變化，料美國下月再加息機會高。儲局主席耶倫將於周六（3日）退任，結束4年任期，鮑威爾下周一（5日）宣誓就職。分析指耶倫主持最後一次議息會議擺「鷹姿」，或替鮑威爾接任後繼續加息鋪路。據聯邦基金利率期貨顯示，3月儲局加息至1.5厘至1.75厘機會率逾九成。市場普遍預測儲局採取漸進加息步伐，估計今年加息3次。美匯指數截至昨晚本港晚上約9時30分報88.948，跌0.21%。美元本月累跌3.5%，為2016年中以來最差單月表現。此外，91歲儲局前主席格林斯潘昨受訪時指股債兩市均現泡沫，股市仍處歷史高位，國債孳息率則仍在低位徘徊。格林斯潘預料債市泡沬最終成為一個「危急事件」，但短期而言未至於太差。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180202/20293264
栢景臺3300萬沽 低估值17%
1 :
GS(14)@2018-08-08 05:44:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6932&issue=20180808
【明報專訊】近日二手交投減慢，部分業主亦願減價止賺；天后栢景臺有高層戶減價逾一成，以3300萬元易手，成交價較銀行估值低最多近兩成。中原區域營業董事陳家鴻表示，上述栢景臺1座高層B室，實用998方呎，放盤逾一個月，原業主叫價3800萬元，終減價500萬元或13%後，以3300萬元易手，實呎3.3萬元。
據悉，匯豐銀行及中銀香港（2388）對單位估值分別為3976萬元及3618萬元，意味現成交價低9%至17%，不過原業主於2013年以2950萬元買入單位，帳面仍獲利350萬元或12%。
星河明居實呎1.9萬破頂
鑽石山星河明居呎價直逼2萬元，代理消息指，星河明居A座中層8室，實用517方呎，原則3房改2房間隔，獲區內換樓家庭客以990萬元承接，實呎19,149元創屋苑新高。原業主於1998年以408萬元買入，持貨20年，帳面獲利582萬元或逾1.4倍。
中原分行經理雷澤麟表示，長沙灣半新盤曉盈高層D室，實用512方呎，屬2房連雜物房間隔，獲首置客斥資880萬元購入，成交價創屋苑新高，實呎17,187元。原業主2015年以785.4萬元一手購入單位，持貨3年，額印鬆綁後易手，帳面獲利94.6萬元或12%。
另市場消息指，中半山老牌豪宅愛都大廈2座高層D室，實用2888方呎，新近以約1.25億元易手，實呎43,283元，售價及呎價均創屋苑新高。原業主早於1986年以535萬元買入單位，持貨32年帳面獲利1.19億元，賺幅達22倍。
天晉車位賣333萬 貴絕同區
住宅價屢創新高，車位做價亦水漲船高。市場消息指，將軍澳天晉一個單號車位，以333萬元易手，創區內車位做價新高，原業主2013年9月以165萬元買入，帳面獲利168萬元或1倍。
同區日出康城緻藍天一個雙號車位，獲用家以255萬元承接，做價創日出康城車位新高，原業主6月時以200萬元購入，持貨不足兩個月，帳面獲利55萬元或27.5%。
荃中連天台戶 低估值兩成沽
1 :
GS(14)@2018-10-26 07:43:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7149&issue=20181026
【明報專訊】二手淡靜，上車屋苑單位做價率先回調，荃灣中心一伙連天台戶以515萬元易手，成交價較同類標準戶今年高位低約10%。美聯首席高級營業經理鍾家豪稱，荃灣中心11座頂層連天台戶，實用面積378方呎（建築面積492方呎），連319方呎天台，兩房間隔，原業主放盤約半年，最初開價600萬元，累減85萬元或14%後以515萬元易手，實呎13,624元（建呎10,467元）。原業主1996年5月以158萬元買入，帳面獲利357萬元或2.2倍。
較屋苑標準戶高位跌一成
資料顯示，屋苑8月份19座高層G室標準戶，面積相若，以570萬元成交，上述連天台戶現時成交價卻低55萬元或約10%。另外，銀行對上述單位估值介乎601萬至651萬元，單位現成交價低最多兩成。
嘉湖細3房550萬 5個月挫一成
天水圍嘉湖山莊3房做價再低於600萬元，中原分行市務經理曾芷妍稱，嘉湖山莊景湖居5座中高層D室，實用面積544方呎，屬細3房間隔，原業主一周前放盤，得悉二手交投轉弱，因此貼市况叫價553萬元，最終微減3萬元，以550萬元易手，實呎10,110元。據悉，原業主於2012年以303萬元買入，持貨6年，帳面獲利247萬元或82%。上述低兩層單位於今年5月時以598萬元成交，樓價在5個月內下跌8%。
白居二190萬購長發邨 重返年前價
另一方面，新一批「白居二」陸續取證入市，青衣本月暫時錄得5宗公屋第二市場成交。中原區域營業經理梁岳宏表示，長發邨俊發樓中層18室，實用面積355方呎，獲「白居二」買家以190萬元（未補地價）承接，實呎5352元，重返一年前同類單位水平。新買家為區內分支家庭，原業主於2007年2月以約14萬元（未補地價）購入，近日以190萬元成交，放盤約3個月，累減60萬元或24%，帳面仍獲利176萬元，物業於11年內升值12.6倍。
長發邨向來膺青衣公屋王，去年9月時該邨亮發樓同面積中層戶，曾以241萬元（未補地價）成交，實呎6789元，呎價一度創區內綠表公屋新高，相隔逾一年，上述新成交單位做價低同類高位21%。
Next Page