樓民講場：香港仔買樓的故事
1 :
GS(14)@2012-06-02 18:23:02http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120602/16390927
香港樓價高過97了，對很多人來說，真是百般滋味在心頭。跟大家講一個地道香港仔買樓故事。
朋友中七畢業後工作數年，發展平平，95年加入美資銀行工作，97年樓價飛升，加上需要搬出，買入了單棟式323方呎單位，144萬元，供25年。97後，科技股爆破，樓價跌至66萬元，蒸發逾五成。本來有份工，按月供款，也非壞事。可是經濟翻天覆地，銀行也不能獨善其身，裁員潮開始，每天也活在恐慌當中，經歷了人生中數年的低潮，最壞方案，就是破產算了。
朋友是自住用家，不是圖利的炒家，為甚麼也會陷入這種情況？經濟不景，樓市急跌，懲罰了炒家，也懲罰了用家，何解？多年來，找不到答案。
今天估價197萬元了，如果放出，賺了15年的自住，仲收回百多萬現金。經紀和親朋戚友也不斷游說朋友換大單位，思前想後，還是拒絕了。
經歷過地獄與天堂，覺悟樓按是人生極大負債，供完才是你的正資產，期間要承受沉重的經濟和心理壓力，他已有了這寶貴經驗，不需要第二回了。
他享受自住細單位，除了不想再影響生活質素外，也保留着小屋帶來甜酸苦辣的回憶！
讀者 笑俠
2 :
abbychau(1)@2012-06-03 01:36:36一天自用, 一天都是負債, 即使你供完也是, 可不只是樓
3 :
idsdown(1658)@2012-06-03 21:00:342樓提及
一天自用, 一天都是負債, 即使你供完也是, 可不只是樓
富爸爸上身?!
如果唔識投資又或佢咁試過接近破産的經驗未恢復, 我寧願以不變應萬變, 腳踏實地, 搵到幾多食幾多.
4 :
abbychau(1)@2012-06-03 21:48:58呢個都係我睇到佢篇文之後第一個反應, 無啦啦彈"負債"呢個字出黎, 應該係上左身
5 :
GS(14)@2012-06-03 22:01:424樓提及
呢個都係我睇到佢篇文之後第一個反應, 無啦啦彈"負債"呢個字出黎, 應該係上左身
He was scared with his past experience
6 :
idsdown(1658)@2012-06-03 22:20:554樓提及
呢個都係我睇到佢篇文之後第一個反應, 無啦啦彈"負債"呢個字出黎, 應該係上左身
有投資都會係富爸爸咁諗, 但有時再諗諗就未必了
就好似D理財顧問一日到黑都話放錢係銀行會被通漲侵蝕, 攞錢去"投資(實為賭)", 咁就...
7 :
abbychau(1)@2012-06-03 22:22:00我意思主要係用字問題
8 :
idsdown(1658)@2012-06-03 22:25:27我都係
佢本書簡單黎講就係分辯負債同資産的概念
9 :
GS(14)@2012-06-03 22:33:348樓提及
我都係
佢本書簡單黎講就係分辯負債同資産的概念
他對，但說穿了就是買物業嘛
10 :
肥B(18468)@2012-06-05 10:31:40一朝被蛇咬.....
照咁睇文中所提及的, 應該係未婚獨居男, 無自身的家庭負擔, 好彩捱過97及海潚, 實屬可喜.
我都有兩位男同事出聲講過話唔會再咁高買樓, 試過97 唔敢再試....
但當時同而家真係唔同左, 對用家, 利息低左好多, 如主角係有心換樓, 大可照換, 只要工作穩定同唔好一下子換大咁多, 就唔會有問題吧....佢點都要俾舊錢出黎作為住屋的支出, 何不用黎供樓?
11 :
GS(14)@2012-06-05 21:34:1510樓提及
一朝被蛇咬.....
照咁睇文中所提及的, 應該係未婚獨居男, 無自身的家庭負擔, 好彩捱過97及海潚, 實屬可喜.
我都有兩位男同事出聲講過話唔會再咁高買樓, 試過97 唔敢再試....
但當時同而家真係唔同左, 對用家, 利息低左好多, 如主角係有心換樓, 大可照換, 只要工作穩定同唔好一下子換大咁多, 就唔會有問題吧....佢點都要俾舊錢出黎作為住屋的支出, 何不用黎供樓?
其實1997 D樓頂到現在最少賺租啦
7年後結婚買樓 投資不宜太進取
1 :
GS(14)@2012-08-17 10:59:51http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120817/News/ec_ecv1.htm
先看學費貸款部分，陳小姐總欠款為12.63萬元，每季還款，年利率為3.174厘，本來預計的還款期為15年，若把其收縮至6年的話，那代表陳小姐需每季還款5866元。換算每月的金額則為1956元。現時陳小姐初出社會工作，每月工資為1萬元，扣除日常生活、家用及教會奉獻等總共5400元的開支後，剩下4600元。若減去近2000元償還學費貸款後，還可為投資所用的資金便只餘下2600元。
高低風險宜為六四之比
7年後結婚置業為投資目標，整個投資年期雖不短，但也不能算長久，因此，筆者建議陳小姐每年的預估回報為7%，投資方面不宜過分進取，高風險資產及低風險的比例宜為六四之比。既要注重於資本增值，但亦要兼顧風險的分散。
若論結婚及置業的問題，陳小姐希望在7年後可以買入一所250萬元的房子，如非特別情，需要三成的首期，當中便是75萬元。結婚費用近年增長驚人，加上豐儉由人，筆者難以作出準確的估計，因此只好保守的假設當中費用為20萬元。即是陳小姐需要95萬元，才可滿足於結婚及置業的目標。若以年回報7%滾存資本的話，那便需要每月投資9000元方才足夠。筆者在這邊假設，若果在結婚及置業所需要的資金，陳小姐與其男友各負擔一半的話，那麼陳小姐便需每月投入4500元的資金作投資。不過很明顯，現時陳小姐的收入水平，卻是不能達到目標，即使把每月2600元全數用作投資，第6年還畢貸款後，再把供款增至4600元，7年後也只可拿回30.5萬元。
可選月供基金投資平台
不過，由於陳小姐剛在事業上起步，當累積一定經驗後，工資應會隨時日而增加。筆者假設，陳小姐的工資能每年增長10%，把每月餘下的資金全數用作投資，那7年後便能把資本滾存至65.1萬元，足夠作結婚及置業當中的一半資本。
在投資方面，筆者建議陳小姐可選擇一個月供式的基金投資平台， 若論高風險資產及低風資產的建議選擇，高風險資產可選擇新興市場股票基金、科技行業股票基金、商品基金，而低風險資產則可選環球債券基金、新興市場債券基金及對畄基金。當中的比重則可參考附圖。根據這些配置，應能達到平均每年7%的目標。
如根據上述的推論，陳小姐可於6年內還清負債，並同時能達成結婚及置業的目標。
2 :
GS(14)@2012-08-17 11:00:017% 會唔會較為進取呢?
3 :
Hierro(1191)@2012-08-17 11:08:24工資每年增加10%，好似好多行業都不能？
4 :
Hierro(1191)@2012-08-17 11:09:11每年平均7%增長，會唔會有reits或某些更安全的投資做到？例如某些內房的債券？
5 :
GS(14)@2012-08-17 11:09:443樓提及
工資每年增加10%，好似好多行業都不能？
確實是...但是昨日睇呢個電視...
6 :
GS(14)@2012-08-17 11:10:474樓提及
每年平均7%增長，會唔會有reits或某些更安全的投資做到？例如某些內房的債券？
我覺得你少少錢不如買REIT，債券都要幾十個難少少
沙膽虹手記：買樓有著數
1 :
GS(14)@2012-08-21 14:59:10度到水就話...
http://www.sharpdaily.hk/article/news/20120821/124833
梁振英出招，宣佈明年開放五千個名額予月入三萬或以下白表家庭免補地價買居屋，居屋率先炒起，連帶公屋、細價私樓統統狂升，不但豪宅、大單位業主享受到經濟繁華加低息環境的成果，就連細價樓、居屋、公屋、板間房等全都齊齊賺錢，總之有樓揸手，無論乜樓，都水漲船高，最慘的仍是無殼蝸牛，一直相信政府會壓低樓價讓他們上車的，就只有繼續望門興嘆！
賣咗公屋的，想轉買居屋；賣咗居屋的，想轉買細價私樓；賣咗私樓細單位的，想買較大單位，享受嚇套房滋味，此乃人之常情，因此這一輪由居屋引發的換樓潮，勢將透過換樓需求會不斷由細單位往上燃燒，慢慢會推動七百呎以上的單位升值，然後是千呎的。
未買樓的仍應否入市？沙膽虹覺得，有能力付三成首期又供得起的，仍應該考慮置業。畢竟低息環境仍起碼會持續多一兩年，其間供樓主要是供本金，即自己供番畀自己，利息只佔小部份，較租樓著數。兩年後可能利息繼續低，又或者自己工作表現好，升職加薪，到時就算加息亦冇有怕。
若然有閒錢在手，想一筆過買樓收租的，就不如買地產股，現在中原樓價指數已破九七年的頂，報一○六，高出當年高峰時的一百，相反大型地產股如新地，距離頂價仍低三成多。須知道買樓最大好處是有貸款，而且利率低至兩釐，即是有平錢去達到槓桿效應；而買股票做孖展，利息則高達八釐，而且隨時被call margin，要做到買樓的槓桿效應絕不可能。
沙膽虹
貸評山下：買樓好似買 LV？ 黃元山
1 :
GS(14)@2012-08-21 15:42:58http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120821/16621696
香港樓市氣氛轉變很快。7月中，前北角邨地皮投標，不少入標財團都以「執平貨」心態角逐，最終由新地（016）以低於市場預期的下限價中標（約69億元，樓面呎價7672元）。而同時期，港鐵（066）大圍站上蓋住宅發展項目，由於港鐵不滿意財團所提出的條件及方案，令項目流標收場。這是繼2010年西鐵南昌站上蓋項目和年初荃灣西站五區灣畔項目後，少數流標的項目。而且，市場擔心新政府上場後，會積極出招打擊樓市。
樓市氣氛變得極快
不過，使不少人跌眼鏡的是，同樣是荃灣西站五區灣畔這個項目，8月中，由長實（001）以高於市場預期的價格投得後（約96億元，樓面呎價4308元），彷彿為市場打了一支強心針。另外，新政府不單表明不會拉低樓價去遷就購買力，更推出「白表免補地價購居屋」措施，而不少分析認為這些措施刺激交投。最後，也有一些從陰謀論的角度，認為某些傳媒大字標題，報導樓市價量齊升，是有政治目的，用意是以「樓價繼續上漲」打擊新政府，特別是要突出新政府的樓市政策只是弄巧成拙。
不過，如同所有市場，香港樓市的上升有不少是心理因素，包括在過去20年在樓市賺了錢的一代人，他們形成了一個投資房地產的 Cult（指一種投資信仰，正如現在國際投資者正在辯論「 Cult of Equity」、即股票投資是否消失），建立了一個「有買貴沒買錯」的歪論（這並非理性投資），致使一有甚麼風吹草動就出現「恐慌性購買」。雖然過去20至30年，香港樓價的升幅跟新加坡、倫敦、悉尼等類近，不過，自2007年來，香港64%的升幅就名列前茅了。
其實，「白表免補地價購居屋」並非真的「免補地價」，只是延遲不用即時補地價，賣方不會因此突然多了一筆錢去買私人樓宇，賣了自住的居屋後，不能買回同等的私樓，這正是為甚麼現有的「綠表免補地價購居屋」成交少的原因。「白表免補地價購居屋」消息宣佈後，所謂「居屋帶動細價樓上升」，其實是指市場有些人，用一個比私樓更貴的價格（補地價後）去買將來還需要補地價的居屋，反映了非理性的行為。
大量生產 便不矜貴
在這個心理因素的 Cult下，甚麼「可負擔指數」等已不再有用，正如 LV名牌手袋，比起平均收入高很多，但仍然備受追捧。政府所做的少修少補策略，如同造政府品牌手袋，不會影響 LV價格，唯一辦法，就是大量造 LV手袋（即是增加私樓土地供應）。
不過，大量造 LV後， LV不再矜貴，也不會有人想再要。所以，大部份人不想 LV變 Cheap，只是希望自己買到一個特價的 LV。可能是看透這心理，政府在推高私樓地皮供應時，便顯得猶疑不決。
最後一句，買樓自住，是 Lock-in了一世的 Living Expenses，減少不穩定性，無可厚非。不過，投資房地產，便要留意內地經濟放緩，會否對這個投資 Cult有所影響。
富婆青島買樓遭謀財害命
1 :
GS(14)@2012-08-28 15:07:50古仔好怪
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120828/18002198
售樓處財務部門先後將11餘萬元人民幣差價和原來22萬元人民幣細單位的樓款退予項婦，辦理手續經李協助。李發現項婦身懷巨款，卻苦無下手機會。
胸前綁磚沉屍水塘
今年5月，項婦再到萊西巿收租，同時辦理房產證過戶手續，打算完成後短時間不再回來。李財迷心竅，相信項婦身攜巨款，便以辦理過戶手續還需要其他證件為理由，用私家車載她往僻靜地點，趁她不防備，執起車內的硬物擊向其頭部，又用鐵線把她雙手綑綁，項婦終重傷死於車內。李搜掠項婦財物，包括三張銀行提款卡，事後更在項婦胸前綁上磚塊，沉屍附近水塘。
李持著死者銀行卡套現，但不成功，只好一直將銀行卡放在自己的銀包內。直至今年6月初，有釣魚郎在水塘發現項婦屍體，警方調查發現項婦失蹤前與李一起，深入追查後在李的銀包內撿獲項婦三張提款卡。
警方亦在李的私家車內發現血跡，經DNA鑑證下證實是死者的血跡，於是將李拘捕。檢察院日前以涉嫌故意殺人罪控告李，目前正排期審理。
陳志雲擬買樓收租當長俸
1 :
GS(14)@2012-09-10 22:28:042012-9-10 MP
受母親感染磚頭較股票保值 陳志雲擬買樓收租當長俸
陳志雲小時候的志願，原來不是要叱咤電視業，而是要當上英國首相。雖然他的志願暫未實現，但他亦是不少打工仔的典範，不論當政務官還是任職電視廣播（TVB，0511），職級都步步高陛，並深得每位上司器重，相信是與他為人處事謹言慎行有關。他的理財策略亦然，現金是王，購物多用現金，買股票以大藍籌為主。不過，近年為累積飛行里數，也多簽了信用卡。有感漸近退休年齡，他正積極考慮多添置一層樓作出租之途，實行自製私人長俸。明報記者龍彩霞、魏嘉儀
陳志雲自小受母親影響，投資方面偏向磚頭，以往置業只用作自住。他半開玩笑地說： 「我就快近退休之齡，為退休後繼續有穩定入息，又可以作長線投資，磚頭是不錯的選擇，所以我打算買多層樓用作收租。」他認為樓價不會大調整，現時價格雖然偏高，但只要財政實力足夠，仍是置業的時候。
樓價不會大跌夠財力仍可置業
由於他的投資一向保守，以往不會擁有多過一個物業，他首次置業是1987年，地點是畢架山花園，當年以160 多萬元購入，遠眺維港景色。他慨嘆如果當初沒有賣出，怎會只賺區區10 萬元。後來他被調派香港政府駐倫敦辦事處，負責推廣商務工作時，也有在英國置業。後來回港，曾租給前運輸及房屋局副局長邱誠武， 「都是被邱誠武住到殘晒，結果平手沽出。」他笑着說。
陳志雲現在擁有自住物業，並想物色多一個單位作長線收租。「磚頭始終較股票保值。」他已在睇樓，希望買得心頭好，退休後也可提供穩定收入。
曾遲找卡數被罰息早年戒卡袋現金
談到現時大學生未畢業已破產，他一本正經地說，理財一定要審慎，量入為出十分重要。他曾經因遲交卡數而被銀行罰款，自從該次事件後便不用信用卡，平日消費多以現金支付，所以十分清楚自己的財政狀况。訪問當天他拿出自己的銀包，裏面有「金牛」、「紅衫魚」等，粗略估計有數千元， 「其實今日帶少了，平日會更大疊。」不過，近年由於想換免費機票，故身上多了張信用卡。
掌握說話技巧靠多年鍛煉
如果閣下與陳志雲相處過，你一定會佩服他，因為他說話不慍不火，面面俱圓。與人溝通，是他的強項。「我教員工，會強調溝通與表達，語言的掌握很重要，語言較好的一定佔了優勢，我有少少天分在說話表達方面，但無論天分有多高，沒有後天的準備也不會做得好。不要以為做脫口秀的沒有想過就可讓觀眾笑，不要以為邱吉爾（英國首相）沒有準備便能隨意演講得這樣漂亮，其實每句每字都經過準備，隨意的不過是當場的執生，讓演辭更生動吧了。」
「從前我在大學辯論，一聽到不合意的，便覺得對方一定錯，但陳耀南教授說，辯論的過程中最重要的不是贏，是學習一份包容的態度，要靜心聽對方的意見，才能冷靜知道自己的缺點或對方的錯處。後來跟俞琤做事，又學多一點，她真的很棒，開會時可以完全放低自己，包容別人，心清地聽取所有意見，從一大堆垃圾中找到有用的地方。」
投資的士牌勝過買樓？ 雷鼎鳴
1 :
GS(14)@2012-10-09 00:03:54http://www.skypost.com.hk/column ... 8%93%EF%BC%9F/37499
經常到外地出差的人大多會知道，的士司機很多都是精采而又可靠的政經評論家。飛機一到埗後，跳入的士，找些話題撩撥司機發表偉論，是掌握當地民情很好的第一課。
我甚至認為，的士司機的觀點，比網民更具代表性。前者收入一般位處中游，年齡上不像網民般較偏向年輕，他們常聽電台廣播，整天坐在車中有時間慢慢思考消化資訊，不用在網上用即食麵的方法急於對持不同意見者「自斥其非」；更重要的是，他們發表意見時，人就坐在那裏，大有為自己言論負責之勢，不像某些憤青般謾罵發洩完畢後別人都不知道他們是誰。若有人嫌的士司機的宏觀政經評論不夠全面，那麼他們大可對與司機利益或生活關係密切的評論充滿信心，司機都是相關問題的專家。
回報率 政府債券比下去
近月樓價不斷上升，我們心中難免會問：投資房地產是否划算？有沒有其他更好的投資工具？
據我與不少司機交流所得，投資的士牌可能比購買房屋更安全。其中的「商業模式」或「可行性研究」如何計算？
幾年前，一個的士牌等閒要三、四百萬元，我當時已大感吃驚，怎麼會這麼貴？今天的士牌的價格已升至630萬元左右，三、四百萬元買下車牌的港人投資者已可套利退出，把車牌賣給內地來客。630萬元值不值？
其實若要入市，可能還要多花一、二十萬買輛舊車。假設總投資是650萬元，與房地產投資同一等級。資金若不足夠，大可與人合資。回報怎樣？以現時市況，一月可收回稍多於兩萬的租金，扣去維修折舊等等經營成本後，每年大可得到純利22萬大元。投資650萬而每年得到22萬，回報率是3.38％，對心懷大志之人，這不算特別豐厚，但已遠比把錢存入銀行或買入政府債券好得多了。
的士費再高也有人坐
此種回報率與買樓或買車位收租差不多，剩下的問題便是風險因素，即的士牌升值或貶值的風險與樓市相比，那一種更大？現時利率低企，對樓價及的士牌的影響是相同的。香港土地供應有限，未來樓宇供應難以突然大增，這些對樓價有承托力。香港的士牌數量會否迅速上升？的士數量在可見的將來，不會是政府重要的關注對象，的士牌大增的可能性也不高。
外圍經濟環境波動，使香港經濟不明朗，但這對樓市及的士牌的影響也是相若的。有一樣因素的影響倒是對的士牌稍為有利：樓價隨時可升至很多人難以承受的高度，到時樓價會見頂回落，但影響的士牌價的的士收費暫未有這種可能性，車費再高，也有很多人坐得起。投資的士牌也許是可以考慮的選擇。
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