“3·30”新政之後，樓市開始呈現明顯回暖的趨勢，一線城市的影響最為明顯。

上海易居房地產研究院5月14日發布的報告顯示，截至2015年4月底，該院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26437萬平方米，環比下降0.6%，同比增長11%。4月份整體市場成交相對比較活躍，這使得庫存繼3月份出現下滑後繼續減少。

這35個城市包括了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市;長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧共20個二線城市;淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海共11個三線城市。

分類來看，一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3668、18507和4262萬平方米，環比上升分別為1.3%、-1.1%和0.3%，同比增幅分別為21%、9.6%和9.6%。

在反應去化壓力的存銷比方面，4月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.4，這也意味著市場需要用15.4個月的時間才能消化完這些庫存。2015年3月，該存銷比數值為15.5個月。這說明4月份去庫存的速度有所加快，這與市場成交行情相比3月份開始好轉有直接關系。

上海易居房地產研究院研究員王曉燕分析目前的存銷比數值大致相當於2014年4月份的水平，說明本輪降溫周期大致經歷了12個月。回顧2014年的房地產市場走勢，4-5月份恰是房價由漲到跌的時間。“因此從經驗值判斷，目前存銷比的數字含義是明確的，即房價基本上已走出下跌區間，進而步入了止跌反彈的通道中。”

這其中，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為11.6、15.5和21.1個月。相比2015年3月份11.4、15.7和20.5個月的數值而言，一線城市和三線城市的庫存去化速度略有放緩。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》分析，4月份一線城市存銷比的增加與4月份很多房企推盤力度加大有關，這也說明房企對後市發展比較樂觀。在5月份央行降息之後，樓市的庫存也可能進一步增加。“但這並不是說市場不買賬，而是因為在市場回暖之後，房企推盤的力度會進一步加大。”

4月份，開發商推盤節奏明顯加快。以深圳為例，根據中原地產監測顯示，4月份深圳全市共有24個項目開盤或加推，供應3916套共40萬平方米住宅，尤其是4月最後一周，11個項目集中入市，使得新房市場氣氛迅速回暖。4月入市的項目開盤情況較2、3月有明顯好轉，半數項目開盤銷售率都在九成以上，開盤即“日光”的項目更是達到6個。

從35個城市的具體數值看，煙臺的存銷比數值最高，按目前的去化速度，要消化庫存要超過3年以上。天津作為二線城市，去化速度已從3月份的28.6個月下降到4月份的27.5個月，不過其去庫存壓力仍然較大。此外，西安、蘭州這些二線城市的去化壓力也比較大。

近年來在北京、上海等一線城市迅猛擴張的一家閩系上市房企人士告訴《第一財經日報》，該公司近兩年曾到天津、西安等城市考察後發現，這些城市的區域經濟發展很不錯。但在房地產發展方面，供過於求太嚴重，土地供應量太大。“我們判斷這些地方未來有一定的風險，所以就沒進入這些市場。”

相比之下，深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小，而作為一線城市的深圳存銷比數值最低，為7.4個月，預計後期深圳房價仍有相對較大的漲幅空間。

報告分析，隨著5月11日央行2015年的第二次降息，供需雙方入市節奏將繼續加快。政策疊加效應將繼續釋放，包括二套房貸政策的放寬、公積金貸款額度的提高等。在去庫存周期收窄後，房價上漲的邏輯將更清晰，5月份市場基本面也將繼續改善。

繼房源逐漸解鎖之後，已陷入深度危機的佳兆業(01638.HK)似乎又迎來了一大轉機。

5月21日，《第一財經日報》記者從佳兆業獲悉，該公司在深圳鹽田體育中心運營管理單位的公開招標中中標。

這是自去年12月佳兆業在深圳的所有業務“停擺’之後，佳兆業首次對外宣稱其在深圳地區的業務獲得重大進展。

業內人士分析，這或許意味著佳兆業的政治風險正在逐步下降。

作為一家年銷售額近300億元的房地產開發商，佳兆業在去年12月突然遭遇“鎖房”風波，其位於深圳的所有未售房源被深圳規土委鎖定，不能對外銷售。隨後，佳兆業在深圳的所有業務均遭限制，陷入停擺狀態。

業內流傳最廣的一個說法是，佳兆業董事局主席郭英成可能涉及原深圳市政法委書記蔣尊玉貪腐案。但這個說法一直未得到官方的證實。

很快，佳兆業經歷了大股東郭氏家族轉讓股份、董事長郭英成辭任、高管連續出走、債務違約、資產遭查封、賣項目求生等一系列多米諾骨牌式的事件，最後不得已“賣身”融創。

從4月開始，佳兆業在深圳被鎖的房源逐步解鎖，郭英成也正式回歸，這些被市場解讀為佳兆業的政治風險降低的表征。

此番佳兆業中標深圳鹽田體育中心經營權，或許也是表征之一。

深圳鹽田體育中心是鹽田區的標誌性建築之一，曾是2010年深圳大運會比賽場館。業內人士分析，鹽田區政府願意將如此重要的一個場館交給佳兆業運營，在一定程度上說明佳兆業或許暫告“安全”，政府不會傻到將標誌性場館交給一家要破產的公司。

佳兆業相關負責人表示，公司十分重視鹽田體育中心的招標事宜，調集了20多人組成專項團隊，多方調研、嚴格測算、周密策劃，最終提交出一套競標方案。

在文體項目的運營上，佳兆業確實具備一定實力。此前，佳兆業以創新的ROT模式(Renovate-Operate -Transfer，改造升級-運營-移交)運營深圳大運中心和南山文體中心，大舉整合文體產業鏈資源，在近三年的時間內已累計吸引近250萬人次健身休閑娛樂。按每人次消費500元計算，所帶動的直接消費就達到12.5億元。

而佳兆業針對文體產業組建了200多人的專業公司——佳兆業文體公司，其場館推展團隊目前正在全國考察場地，近期將在全國一二線城市和大型省會城市加速落地。

不過，目前融創收購佳兆業一事還處於“膠著”狀態。

有外媒稱，佳兆業海外債權人委員會的八個基金經理中，有六個已接受融創的建議，相當於佳兆業美元債券凈現值的73%。此消息並未得到融創方面的證實。

同時，有消息稱，郭英成也在與海外債權人談判，表示會給出優於融創的重組方案。佳兆業方面對《第一財經日報》記者稱，公司確實正在擬定保護債權人利益的方案。

從尋求賣身，到看似反悔的跡象，佳兆業事件在撲朔迷離中前行，誰都看不清結局。

6月8日午間，市場瘋傳大疆無人機借殼山西三維（000755.SZ），消息指山西省政商界高層多次到深圳與大疆創新創始人汪滔“密會”，“終於將汪滔遊說成功同意借殼山西三維上市”，還指出大疆創新的註冊地將由深圳市更為山西省太原市。

對此，大疆晚間作出聲明，表示該新聞為虛假報道，請媒體勿對該虛假內容做二次傳播。

同樣在8日，山西三維也發布公告，稱近日多家網絡媒體傳聞公司進行資產重組，公司正在就上述報道的真實性向相關關聯方進行核實。經申請，公司股票自6月9日起停牌，待上述事項核實並刊登公告後複牌。受此消息影響，山西三維今日強勢漲停。

一位接近大疆創新的知情人士對《第一財經日報》表示，大疆5月剛獲得了美國矽谷頂級風投的7500萬美元投資，銷售現金流也足夠好，不太可能會在國內借殼上市，而且借殼上市不像是汪滔的風格。大疆一內部人士也在下午對記者表示該消息為假消息。

此前，大疆在多次媒體采訪中表示一直都不太多關註資本市場，且在“可以預期的短時間內”，至少是5年內大疆創新並未有上市方面的考慮。

大疆被譽為是“中國最牛創業公司”，銷售業績三年內增長了80倍。據公開報道顯示，該公司在2010年時銷售額僅有300萬元，而到了2013年已飆升至8億元，2014年收入約30億元。

在理性與瘋狂的交織下，深圳房價正經歷前所未有的暴漲。

當全國百城房價終於在5月止跌回升時，深圳的房價早在去年10月就已開始了“拉漲”之勢。《第一財經日報》記者梳理深圳規土委的數據發現，從去年“9·30”政策出臺至今，深圳全市新房價格上漲了近30%，一些片區如龍華、前海、後海漲幅更是高達50%左右。

尤其是今年以來，深圳的新房價格連續2個月領漲全國，二手房價格更甚，連續4個月領漲，總價一天漲幾萬的例子比比皆是。

北京、上海、廣州的樓市也均出現了不同程度的回暖，但與深圳相比卻遜色很多。在這一輪樓市行情中，為何深圳樓市一枝獨秀?其房價暴漲的原因何在?

比北上廣更旺盛的需求

深圳房價暴漲的基礎，在於日趨緊張的供求關系。

在四個一線城市中，深圳的人口數量雖然是最少的，但人口密度卻是最大的，購房需求也是最為迫切的。

深圳統計局數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

但深圳的土地面積只有不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

本報記者計算得出，深圳的人口密度已達約5400人/平方公里，是四個一線城市中密度最高的。

而作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達70%，遠遠高出北上廣35%~40%的水平。

大部分外來人口主要通過租房解決住房問題，這也直接導致深圳的住房自有率極低。截至2013年底，深圳住房自有率只有約30%。

由於深圳日漸提升的競爭力、不排外的移民文化、怡人的氣候，越來越多的外來人口希望定居深圳。定居的首要目標是擁有一套自己的住房。

值得註意的是，深圳人口具有年輕化的特點。相關數據顯示，深圳適齡購房人群(25~44歲)占比達到50.8%，遠高於北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。

由此不難理解，深圳的購房需求有多麽迫切。《第一財經日報》記者近期在各大樓盤采訪發現，“80後”已經成為深圳購房的主力。

供應短缺拉升地價

然而，面對如此龐大的需求，深圳樓市的供應卻日趨縮減。

據世聯行統計，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬平方米，可售套數為33858套。若按近8周深圳新房銷售速度，目前的新房可售量消化時間約6個月。

從源頭的土地供應來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在近兩年急劇下降。

本報記者梳理公開資料發現，2007~2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建築面積平均每年為95萬平方米;到2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

官方數據顯示，深圳的新增土地供應接近枯竭。

根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。

而在這所剩無幾的新增建設用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

2014年，深圳實際完成土地供應1368.9公頃，其中居住用地僅為184.3公頃，占比13.5%，其他為產業用地、商業服務設施用地、公共基礎設施項目用地。

今年，深圳計劃供應建設用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%。其中，公開“招拍掛”的住宅用地指標僅占總住宅用地指標的11.8%。

公開出讓居住用地的規模縮減，進一步推高了地價。而高昂的地價成本最終會轉移給購房者，由此帶來房價飆漲。

去年深圳僅出讓的一宗居住用地，最終樓面價高達2.5萬元/平方米，溢價率高達85%。該地塊位於龍華新區，於10月出讓成功後，便帶動該區域房價迅速上漲，隨後推出的新盤價格突破3萬，今年5月甚至突破了4萬。

政策引發需求“泄洪”

深圳旺盛的購房需求一直存在，為何在此時爆發?

“這幾年，由於限購限貸政策的影響，深圳的購房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心經理王飛對《第一財經日報》記者表示。

隨著購房政策的放松和貨幣環境的寬松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷樓市。

自去年9月底以來，“9·30”政策、“3·30”政策等政策先後放開限貸、降低房貸利率、降低二套房首付比例，營業稅免稅期限由5年改為2年，改善型需求被迅速釋放。

王飛說，今年4月以來，深圳的換房客比例攀升，高的時候達到45%。一些新樓盤的大戶型也賣得比剛需戶型好。

而信貸擴張歷來是推高樓市價格的關鍵因素，其根源就在於政府將新增信貸引入了房地產市場，壓低了房貸利率和首付比例，降低了購房門檻，推高了看漲預期。

與此同時，投資客的比例也在逐步升高。王飛說，在市場低迷時，投資客比例只有10%左右，而近期樓市中出現了大量投資客，龍華區的投資客比例甚至高達20%~30%。

牛市行情也為樓市提供了大量資金。許多股民從牛市中獲利後選擇套現，投入到樓市中，以尋求更為穩妥的獲益。

一位深圳市民章穎(化名)不久前就從股市中套現了部分，在龍華區投資了一套住房。

“股市這一輪漲了很多，套一部分現金出來買房更安心。”章穎說，她的一位朋友也從股市里撤出部分資金，買了兩套房，一套準備自住，另一套用來投資，過幾年再出手。

毗鄰香港是深圳房價暴漲的另一推手。王飛透露，今年到深圳購房的香港人明顯增多。

由於香港房價高達10萬~20萬元/平方米，深圳的房價對於香港而言具有很強的吸引力，即便是在蛇口前海片區，6萬~7萬元/平方米的房價對他們來說也很便宜。

在剛需、改善性需求、投資需求、香港等外來需求的一哄而下，“買漲不買跌”的情緒被肆意放大，加上日趨緊張的供應，深圳整體樓市看漲預期被推到了史無前例的高潮，由此帶來了二手房業主和開發商們的漲價底氣。

當各地銀行都在下調首套房貸利率時，深圳的銀行卻因為樓市過於火爆，不得不上調房貸利率。

《第一財經日報》記者采訪發現，近期中國銀行、招商銀行、交通銀行、建設銀行等多家銀行在深圳地區上調了首套房貸利率，減少了折扣，大部分是由基準利率的9.3折上調到9.5折，建設銀行則由9.5折上調到9.6折。

“最近深圳樓市太火，單太多了，實在是太多了。”重要的事情說三遍，一位深圳的銀行人士6月11日對本報記者說，銀行房貸審批忙不過來，流程變慢，貸款額度也變得更為緊張。

而在中介和開發商人士看來，隨著推盤量的減少，深圳樓市將逐漸進入平穩期。

利率上調、額度告急

“330”新政引爆了深圳樓市，巨量的成交帶來房貸需求的井噴，讓深圳的銀行都忙亂了手腳，不得不提高首套房貸利率。

招商銀行深圳分行個貸部員工6月11日告訴《第一財經日報》記者，招商銀行的首套房貸利率已經由基準利率的9.3折上調為基準利率的9.5折。

交通銀行深圳分行也於近期做出了上述調整，而中國銀行早在上月已將首套房貸利率由基準利率的9.3折上調為9.5折。

“首套房貸利率最低9.6折，如果資料齊全，貸款審批需要7天，但放款就不確定，不知道屆時額度是否寬松。”建設銀行深圳分行個貸部說。

美聯交易管理部總監王青告訴記者，建設銀行是在6月10日作出了上調首套房貸利率的通知，此前是執行基準利率9.5折。

王青說，樓市交易量火爆是銀行上調房貸利率的原因。

根據深圳中原研究中心監測的數據，深圳5月的一二手住宅成交總量高達19484套，接近2009年的峰值。其中，一手住宅成交6106套，環比增加50%，成交面積為60.8萬㎡，環比增加50.1%。

二手房方面，繼“330”新政首月創下新高之後，5月再次刷新紀錄，共成交13378套，環比增長28%，同比更是增長181%，創下2013年3月以來的新高。

“樓市太火，房貸額度挺緊張了。”農業銀行深圳分行個貸經理對記者說，尤其是二手房交易，很多擔保公司的額度告急，一些需要貸款的買家等了一個多月了。他建議用自有資金進行贖樓，即便是這樣，審批也要延長到兩個星期。

交通銀行深圳分行個貸中心也表示，現在房貸從審批到放款要2~3個月時間，過往只要1個月。

樓市或進入平穩期

持續幾個月的深圳樓市“高燒”，讓很多人恐慌、擔憂：深圳樓市還要“瘋”多久?

當前，樓市已成了深圳市民無時不刻討論的話題：電話里、行路中、餐桌上，任何談話最後都可能以樓市結尾。除了一部分人既得利益者，大部分人都在哀嘆、恐慌、焦慮。

與前兩個月人們的購房瘋狂相比，越來越多人感到買房是件“遙不可及”的事。

王青說，深圳的樓市成交會慢慢平穩下來，因為二手房的放盤量正在下降。一些二手房的掛盤價格太高，實際並未成交，理性的購房者不會隨意接盤。

遭遇過二手房業主反價、違約的李小姐就對《第一財經日報》記者哭訴道：“如果這套房子買不到，孩子上學的問題解決不了，我們也只能黯然離開深圳了，離開這個我們奉獻了青春和熱血的地方。”

就在上個周末，深圳多個樓盤開盤，雖然去化率都不錯，卻有購房者在現場表示房價過高，暫時不打算買了。

深圳中原住宅部副總經理謝建奎表示，每年3~5月是房價漲得最快的階段，進入到第三季度，房價就會有所下降，成交也會降下來。

“開發商的推盤量也會趨於平穩，深圳樓市不會瘋太久的，但平穩漸漲是趨勢。”某TOP10開發商人士說。

越來越多的銀行調高房貸利率，成為深圳樓市最近的焦點。《第一財經日報》從深圳多家銀行獲悉，迄今為止，至少已有10家以上的銀行，在近期不同程度提高了首套房貸利率，個別銀行雖仍執行此前標準，但卻提出了附加條件。

“基本都已經收緊了，特別是二手樓，給的那點折扣，可以忽略不計。”多名深圳銀行業人士稱，銀行房貸政策收緊，現在已是普遍現象。如果深圳房價繼續上漲，銀行房貸政策也將持續收緊。

集體收緊

根據融360最新監測數據，近期深圳有8家銀行調整了首套房貸政策，其中7家利率上調，包括中行、建行、交行等3家國有大行，招行、民生、渤海等3家股份制銀行以及郵儲銀行。

實際上，已經上調房貸利率的銀行，並不止於上述7家。《第一財經日報》多方調查得知，近期深圳上調房貸利率的銀行，至少已經超過10家，呈現出總體收緊的態勢，而且幾乎全部達到基準利率的95折以上。

作為房貸的主要資金來源，部分國有大行的利率水平，甚至已經超過股份制銀行。某國有大行深圳分行人士告訴《第一財經日報》，該行的首套房利率，采取根據客戶資信狀況定價的策略。一般情況下，最低為96折，最高則為98折。而在5月份，其利率水平尚在95折以下。

“利率有個隨行就市的問題，而且也要控制風險，現在別的銀行都漲了，我們不漲也不行了。”另一家國有大行深圳分行人士亦稱，該行首套房貸利率目前實行統一定價，一手樓全部為96折，之前則為93折。

股份制銀行、城商行等中小銀行同樣如此。據融360監測，在股份制銀行中，上調幅度最大的是民生銀行，首套房利率由95折提高至基準上浮5%。而一家北京股份行深圳分行人士亦稱，從5月底開始，該行一手樓首套房貸利率，就已由93折上調到95折，即便是合作樓盤和長期合作客戶，也沒有任何優惠空間。

部分股份制銀行提高利率之後，雖然也提供優惠，但卻提出了一定附加條件。據《第一財經日報》調查，某股份行就明確規定，只有在該行賬戶內新增10萬元以上存款，首套房貸才能享受92折利率。如果沒有新增存款，即便賬戶存款已超過此數，也只能執行95折利率。

一些資金規模有限的城商行，更是已經停止房貸業務。某上市城商行深圳分行人士表示，由於無法與大行競爭，除了為內部員工提供部分二手房貸款外，該行已經停止對外開展房貸業務。

房貸政策尚未調整的銀行，亦有上調之意。某國有大行深圳分行人士說，其首套房貸利率目前仍按93折執行，最終要以實際審批情況為準，但審批結果以上漲居多。“別的銀行都調了，我們早晚也要調整。”

“有些銀行雖然沒有明確上調，但內部對房貸業務采取不鼓勵不提倡的態度，業務人員考核受到影響，也就沒有什麽積極性了，等於變相把房貸業務收緊了。”某股份制銀行深圳分行中層說。

背後動機

今年4月份以來，深圳樓市猛烈上行，出現量價齊升的局面，這是觸動銀行房貸政策收緊的直接動因。

“深圳房價漲得太兇了，最近十多年都沒出現過這種情況，簡直太瘋狂了。”上述北京股份行深圳分行人士說，經過最近兩個月的上漲，深圳房價基本追平北京。面對房價短時期的兇猛上漲，銀行有必要對貸款進行控制。

“現在樓市總體畢竟不是上升期，深圳的房價點位已經有點高了，這麽短的時間漲這麽多，風險也在積聚。”上述國有大行深圳分行人士認為，快速上漲的房價，已經引起銀行對於風險的擔憂，房貸政策略微收緊，也在情理之中。

今年以來，隨著各項政策陸續出臺，推動樓市逐步回暖，5月份一線城市房價漲幅明顯，深圳更是遙遙領先，甚至出現了深圳樓市熱過股市的說法。

6月18日，國家統計局發布5月份70個大中城市住宅銷售價格，當月70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅，比上月擴大0.7個百分點。這是自2014年6月以來，環比價格迎來第二個月回升。其中，5月新建商品住宅價格環比下降的城市43個，持平的7個，上漲的則有20個。

在上述房價上漲的城市中，深圳的漲幅更是居於全國首位。今年5月，深圳新建商品住宅價格環比上漲6.7%。而上海、北京、廣州三個一線城市，環比分別上漲2.6%、1.4%、1.4%，漲幅遠較深圳為低。

2015年4月下旬開始，購房者搶先搶購，深圳樓市猛烈升溫，出現量價齊升的局面。來自深圳規土委的數據顯示，今年5月，深圳一手商品住宅成交面積環比上漲50.1%，同比上漲151.1%;成交均價則環比上漲8%，同比上漲18.8%。漲幅最大的南山區5月，房價更是同比上漲了85%。

在一些業內人士看來，銀行收緊房貸政策，並非因為風險上升，而是受利益驅動。上述股份行深圳分行中層就認為，央行不對稱降息之後，房貸年化基準利率只有5.65%，如果按低於9折執行，則首套房貸實際年化利率甚至不到5%，而存款利率則要上浮30%左右。

“房貸的風險其實很小，從風險管理角度來看，可以說是優質業務。退一步來講，如果覺得風險大，貸款的時候控制一下也不難。”該人士說，利潤空間受限，才是銀行上調房貸利率的根本原因。

不過，亦有觀點認為，深圳地區房價經過快速上漲，確實積累了一定風險。深圳某銀行中高層向《第一財經日報》分析，房價過快上漲，實際上也抑制了一部分購房需求，後續上漲幅度可能會放緩，其中潛在的風險也不能忽視。

後續演變

盡管大多數銀行都上調了房貸利率，但卻並非各家銀行一致行動，不同銀行間的策略也出現了些微分化，個別銀行的政策還有所放松。

據融360監測，興業銀行深圳分行已將首套房貸利率，由此前的95折，下調至92折。而個別外資銀行的二套房貸首付，也已下調至四成。

上述業內人士認為，各家銀行經營策略不同，興業銀行的做法不具太多代表性。如果深圳房價仍然快速上漲，不排除存在銀行房貸政策繼續收緊的可能性。而部分尚未收緊的銀行，也有調整之意。

實際上，在分行業務權限上，國有大行、股份制銀行、城商行之間存在顯著差異。據上述深圳銀行人士介紹，在深圳，國有大行分行基本擁有全部權限，股份制銀行基本自主經營，但總行會給予一定指導意見，城商行則需要總行授權。

“深圳的情況有一定特殊性，要根據市場情況決定策略，各家銀行分行權限比較大，所以操作起來比較靈活。後續政策會不會繼續收緊，要看市場走勢，現在還很難判斷。”上述股份行深圳分行中層說，未來各家銀行的策略，在具體執行中可能會繼續分化。

而一致的看法是，如果深圳房價繼續上漲，銀行房貸政策繼續收緊將是大概率事件，但收緊幅度可能不會太大，而且二手房政策會比一手房嚴苛。一方面，深圳的樓市未來不太可能出現較大風險;另一方面，房貸政策過度收緊也會對銀行產生不利影響。

上述股份行深圳分行中層說，新建樓盤一般都有開發貸款，銀行通過房貸才能收回前期貸款。如果房貸政策過緊，開發貸款回收難度加大，會對銀行不利。此外，房貸政策收緊，會抑制購房需求，對開發商銷售產生沖擊，進而威脅銀行資產質量，這是銀行所不願意看到的。“後續政策即便是有所調整，變化也不會太大，大家的利益捆綁在一起。”

深圳的銀行房貸利率又上調了，這已是6月內的第二次上調。

《第一財經日報》記者調查發現，深圳的四大國有銀行紛紛在6月24日~6月25日上調了首套房貸利率，中國銀行、建設銀行均取消了折扣，上調到基準利率；工商銀行、農業銀行則上調到基準利率的9.8折。大部分股份制銀行也都減少了折扣力度。

“基本都上調了，目前市面上已經沒有低於9.5折的了。”一位商業銀行個貸經理對《第一財經日報》記者表示，深圳過去幾個月的樓市太火，銀行不得不收緊房貸。

而東亞銀行深圳分行從6月11日起執行的二套房首付四成，僅執行一個星期便被叫停。

近幾個月深圳樓市的暴漲引起市場的恐慌心理

集體上調房貸利率

“最近首套房貸利率變化太快，前天(6月23日)還是9.6折，昨天(6月24日)就上調到基準了。”中國銀行深圳分行的個貸經理告訴記者。

《第一財經日報》記者了解到，6月23日，中國銀行600萬以下的首套房貸利率為基準利率9.6折，600萬以上額度為9.8折。

6月早些時候，包括中國銀行在內的多家銀行已經上調過一次房貸利率。大部分是由基準利率的9.3折上調到9.5折，建設銀行則由9.5折上調到9.6折。

上述個貸經理說，從6月24日開始，中國銀行在深圳的所有支行均將首套房貸利率上調到基準利率，不再打折。

幾乎是在同一時間，其他三大國有銀行也做出了上調首套房貸利率的動作。

建設銀行的首套房貸利率由9.6折上調到基準，農業銀行由9.5折上調到9.8折，工商銀行由9.3折上調到9.8折。

“如果貸款額度超過600萬，超出部分要按照基準利率來。”農業銀行深圳分行的個貸經理告訴《第一財經日報》記者。

除了國有銀行，大部分股份制銀行也都收緊房貸、上調利率。

融360數據顯示，在股份制銀行中，上調幅度最大的是民生銀行，首套房利率由9.5折提高至基準上浮5%。廣州銀行、東亞銀行的首套房貸利率均為基準；華潤銀行上浮10%，且只做新房合作樓盤，暫停二手房的按揭貸款；廣發銀行更是上浮30%，且額度緊張。

一些銀行仍能提供一定優惠，但附加條件門檻較高。中信銀行人士告訴記者，該行的首套房貸利率為基準利率9.5折，如能在該行再存入一筆達房貸額度20%~30%的款項，經特批後可享受9.3折優惠。

而對於二手房，大部分銀行表示了謹慎的態度。一位股份制銀行人士表示，深圳的房價在過去幾個月漲幅過高，目前成交價虛高，銀行並不會按成交價批貸款，而是以更低的評估價為批貸依據。

“目前深圳樓市的成交價普遍高於評估價。以龍華為例，假如你購買的房子成交價為700萬，我們給出的評估價可能只有600萬。”上述股份制銀行人士說。

調控加碼

業內人士分析，深圳銀行普遍上調房貸利率，一定程度上是政府調控使然。

“之所以上調利率，就是讓人少貸一點，銀行的額度並不算緊張，主要是出於樓市調控的目的，讓樓市降降溫。”一位國有銀行人士對記者表示。

深圳樓市在過去幾個月無論是成交還是房價都領漲全國，其房價上漲的速度遠遠超出了很多業內人的想象。

深圳規土委的數據顯示，深圳一手房、二手房成交的量與價在4月、5月連續創出歷史新高。

5月，深圳一手住宅成交6106套，環比增加50%，成交面積為60.8萬平方米，環比增加50.1%；成交價格創歷史新高，環比上漲8%，達28487元/平方米。二手房方面，繼“330新政”首月創下新高之後，5月再次刷新紀錄，共成交13378套，環比增長28%，同比更是增長181%，創下2013年3月以來的新高。

6月18日，國家統計局發布5月份70個大中城市住宅銷售價格，深圳繼續領漲，新建商品住宅價格環比上漲6.7%。相比之下，上海、北京、廣州的新建商品住宅價格環比漲幅只有2.6%、1.4%、1.4%。

樓市暴漲給深圳政府造成了一定壓力。深圳規土委在5月底緊急出臺了若幹政策以穩定市場，包括加快商品住房預售審批，加快新增住宅用地供應、加強市場監管、嚴查“日光盤”等，並再次表示將繼續執行限購政策。

深圳規土委的智囊機構深圳房地產研究中心還再三發聲，否認深圳樓市失控的說法，強調“深圳市場的理性，以及深圳政府有信心、也有辦法，穩定市場，既對深圳的宏觀經濟起到很好的促進作用，也能夠保證房地產市場平穩發展”。

二套房首付四成的政策在深圳也一直未能落地。

6月中旬，東亞銀行深圳分行將二套房首付由七成降為四成，利率上浮10%，在資料齊全的情況下審批僅需7個工作日。但這個調整很快被叫停。

“二套房首付四成僅執行了一個星期便被叫停，接的一些單都退回去了，目前還是按照七成執行。”東亞銀行的個貸經理6月25日告訴《第一財經日報》記者。

美聯物業代理(深圳)有限公司董事總經理江少傑分析，東亞銀行帶頭將二套房首付降為四成，可能會導致樓市更瘋狂，而深圳政府最近多次“喊話”，希望房價穩定，當然不希望有這樣的情況存在。

江少傑還表示，銀行上調房貸利率也有利潤方面的考量。房貸的利潤原本就不高，在央行實行不對等降息之後，存款利率要調高，利息差縮減，利潤進一步被壓低，上調房貸利率在情理之中。

“房貸利率的提高會起到給樓市降溫的作用。”江少傑判斷，深圳樓市在6月的成交量會出現放緩，進入第三季度後將回落20%~30%。成交價格也不會像此前那樣暴漲，而是進入平穩狀況。