不要誤失收割之時，眼白白看錢流走(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=7407此文主要為判定你是應現在收割還是「坐一坐」。
筆者其實唔係幾明「四方檯格局」係咩? 真係有用心上網翻查亦得不到解說。估計是格食格，角困角，不能動身之意思吧。讀者和妻子與父母同住，更在早前用40年按揭將物業三供款拉長，當中所付之耐心及部署捎抵佢三十出頭持有三間樓。唯物業一和二都是近期買入，水位每間約有百餘萬，係現時市況九成業主大賺下，不算得多。現擔心萬一樓市退潮而趕緊快把泳褲抽起，實為合理處理方法。
由於太太屬不穩定工作，筆者假設太太「自給自足」，即物業三由太太單名持有，而太太借貸力亦在支持該40年按揭中用盡。現時讀者35k月入持有兩收租物業，一個有簽租約(物業二)而另一物業沒有。此實在是假設，因為在網上溝通是單向的，要再和讀者詳談才能解決更多問題。如物業二真係未有租約，建議讀者「補水」，將借貸比率降至樓價五成再轉按，在申請時向銀行表明是出租用途，成功轉按後可將物業二租金收入納入為收入一部份。
物業二市值3.25mil，補水為2.34-(3.25*50%)mil=71萬。賣走物業一，可套現1.35mil，當中套回資金一半就夠補水。建議賣樓之原因，為讀者一人持有兩個物業，35k月薪之借貸力為35000*50%/10000*2.59=4.53mil。就當計埋租金收入，即物業二原本就報有出租用途，都只是盡計(35000+8000)*50%/10000*2.59=5.56mil，都比自己單名持有的物業一加二(即4.5+3.25=7.75)為少。讀者是正確地利用了槓桿，再加上睇準了2008-2013的樓市升浪，五年和太太累有千萬市值物業。唯市值和家庭月入(少於60k)極不相配。市旺時絕對係爽，完全展示出投資樓市加上槓桿的極大優勢，唯市跌只要20%就令人心感不安，35%左右就打回原形，由贏變輸只會令人心感不安。打亂下一次入市之部署。人確實是習慣直線思考動物，贏在第一次，第二之入市時都較有信心，一開始就輸，成日都以為下次買又係輸。所以實力易見底者，見好就收吧!
建議沽走物業一，再唔係叫朋友住入物業二，留住好租客，都唔好誤失收割之時，眼白白看錢流走。
就當沽走物業一，亦將物業二的租金納入借貸力計算，兩間樓「持貨」7.85mil，其實都大過自己最盡借貸力了，即5.56mil。所以減磅是應該，套出現金可放於收息基金，千祈唔好因要比利得稅而不獲利。建議收息基金之原因，是因為其沒有鎖定年期，及讀者本身後生，實有需要等多一個浪，市低出擊。如果是近退休之輩，可能沒價格風險及有鎖定年期的債券為佳。當然收息另有好選擇，沛富基金是一個ETF，投資亞洲區債券，唯近日南韓局勢不穩富有影響。當然等你賣出樓後，已是另一番景象了。請先套樓，投資物品可以日後再談。
胡孟青﹕企業捐獻不宜只看錢
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GS(14)@2017-10-29 22:22:51【明報專訊】在企業層面上，對投資者來說，最重要莫過於股價表現。說得白一點，從以往很多例子，股價表現愈好，未必代表就是屬於一家好公司，有時往往是相反的。企業形象是一套學問，企業管治之外，公司亦致力是保持及提升形象。
不能否認，對管理層來說，公司形象等同於品牌溢價，市場願意多付溢價買它的股票，到遇到有棘手問題時，品牌溢價很多時都會為公司提供一定緩衝。以蘋果為例，君不見品牌溢價對公司提供頗多好處，觀乎以往幾年，蘋果產品就算有過問題，但很快就解決了，未有太多負面發酵。換轉是其他對手，隨時被窮追猛打。
十大慈善捐獻榜 本港公司僅一家
近日，最感興趣的一宗報道，就是有關本港上市公司的慈善捐款數字統計。有機構計算，以2016年為例，本港上市公司合共捐款達128億元，按年增長24%。更有趣的是，去年恒大地產（3333）成為最慷慨解囊的上市公司，合共作出18億元的慈善捐獻，接近它們去年全年盈利的一成。而排名二至五位的公司；包括是匯豐控股（0005）、神華（1088）、嘉能可（0805）、與騰訊（0700）。本港華資上市公司，入頭十大慈善捐獻榜只有新世界（0017）一家，反之中資公司在10間之中，就佔了5間。
走出捐錢框框 提升企業可持續發展
該機構亦表示，只有一成本港上市公司在慈善事業上較為慷慨，而有四成八上市公司，卻完全沒有捐錢，另有兩成一捐款金額是少於50萬元。無疑，如果每年來一次有關統計，對本港上市企業某程度上是會提供一定推動作用。老套一點，企業賺錢亦屬於取諸社會的一部分，既然如此，向社會及持份者提供一定回饋，絕對是社會樂於預見。
可是，將公司形象好與壞，完全跟捐款數字掛鈎亦未必是好事，如果靠捐錢多與少，去決定誰是良心企業的話，對很多公司並不公平。社會經常有種聲音，尤其是對經營公用事業的機構，認為賺大錢就不能加價，甚至要減費，對用家來說當然是歡迎，但公司也要向股東交代。
企業的可持續發展，對很多公司來說，是一個重要課題。說穿了，企業責任、企業可持續發展，在很多本港上市公司眼中，已經完全走出純粹捐錢的框框，這亦是企業層面的自我提升的一種。香港其實是有很多上市公司，在企業可持續發展上花過心思，而且相當出色，只是十大捐款榜中是沒有它們名字。以某些發展商為例，其新項目的籌劃，往往是惠及項目用家以外的整個社區層面群。同樣，個別收租股、保險股等，在每項可持續項目中，都是重點對焦，極之細心，這些都不應該以錢來衡量。
著名獨立股評人
[胡孟青 青出於婪]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1817&issue=20171023