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台北市長柯文哲宣布釋出捷運聯開宅當社會住宅後，小碧潭站「美河市」和台北橋站「冠德美麗台北」住戶擔憂房價下跌，甚至要在出租戶與住戶間築起「貧富牆」，「築牆隔離社會住宅用戶」、「房價跌了要政府賠償」等說法讓爭議再度升溫。 「如果當初簽約時，契約上明定會做社會住宅，我不會買！」美河市住戶、三十五歲的鍾先生剛結婚，以預售價一坪三十多萬元入手，還有十年貸款在身，預計五年後換屋。但現在的他，卻擔心社會住宅「住戶素質不佳」的標籤下，導致脫手時房價比鄰近住戶低。 鍾先生強調，自己反對「貧富牆」，也不認為經濟能力與人品素養有關，但他擔憂：「只要有一個人對社會住宅有疑慮，不願意買，對我來說就是風險。」可以的話，他還是希望柯文哲喊停。 儘管聯開宅住戶對房價下跌憂心，但柯文哲聞言後，第一時間接受本刊記者訪問，淡定回應：「我沒有要把房價打下來，只是要讓它凍住，升不起來。」他說，關鍵是數量，目前規定收入分布在家庭年收入水平最低四○％者才具有申請資格，但如果量夠多，足以讓他照顧到最低的六○％到六五％族群，就能幫更多人實現居住正義。「現在我手上只有三千戶，目標是五萬戶。」 社會宅元年，開跑！普及率不到0.1％，各地首長當政見推 「所以說，有沒有比貪汙更嚴重的事？（就是）決策錯誤。」柯文哲甚至反問：「如果以前的政府有蓋出五萬戶，我現在還會有什麼問題？」 柯文哲不僅對本刊記者重申興建五萬戶社會宅的目標不變，針對美河市住戶發言，他也再次強調：「一定要混居的啦，不然會變成貧民窟。公務員又不是笨蛋，我們的設計一定會做到讓大家滿意。」 柯文哲信誓旦旦要推動的社會住宅，到底對台北市是一枚多大的震撼彈？真的會壓垮房價？首先要面對的是：五萬戶，究竟是多龐大的量體。 台大土木系教授、前內政部長李鴻源分析，在台北市若要興建一般鋼骨大樓，不計土地成本，一坪造價約十萬元，假設一戶社會住宅的面積二十坪，代表一戶造價即兩百萬元，再加上室內裝潢五十萬元，一戶二百五十萬元。 「就算利用既有的（公用建築），能找出三千戶就很不錯了。」以五萬戶扣掉三千戶的四萬七千戶來計算，興建費用總計也逼近一千二百億元。此數字是最保守估算的結果，但已是今年三二九檔期全台推案總量（約三千億元）的四成左右。 更值得留意的是：社會住宅，從來都不只是台北市的政策而已，而是與全台灣民眾皆切身相關的議題。 社會住宅推動聯盟的資料顯示，目前全國的社會住宅數七千一百多戶，僅占全國住宅總量（約八百三十二萬戶）的○‧○八％，明顯偏低。有鑑於此，去年內政部宣布將大力推廣社會住宅，並發下豪語：未來十年內，也就是在二○二三年時，全國社會住宅來到十萬戶。 根據內政部統計，去年住宅類建照核發數量達十二萬四千戶，換言之，十萬戶已達去年一整年新案量的八成，只不過不會一口氣釋出。若如期完成，是否形成排擠建商推案的潛在效應，也是業界關注焦點。 李鴻源解釋，這十萬戶指涉「廣義」的社會住宅，包括興建社會住宅達到三萬四千戶、租金補貼將達到六萬五千戶，但他坦言，內政部無法獨力完成，必須由地方政府提供土地或房舍。 換言之，在各地方執政首長一一兌現的前提下，全台灣的社會住宅，可能將如雨後春筍般冒出來，十萬戶落成之前，各界爭論也將因此一發不可收拾。以這次美河市的爭端來說，最主要就是擔心社會宅的租戶素質會影響房價。 倘若有一天，你居住的社區突然成為未來社會住宅預定地，或社會住宅就在你家隔壁，你是否也會產生「房價可能波動」的疑惑；甚至說，如果「反對社會住宅等於製造階級衝突」輿論再起，由於全台人民皆置身其中，勢必掀起比現在更尖銳、更無解的一波對立。 三大證據支撐房價，安啦！族群不同、低利率、租金高，難打房 台北市聯開宅與周遭房價下跌是否應該畫上等號？訪問過一輪專家、學者後，答案都是否定的。理由是，以供需面而言，即使社會住宅價格便宜，「看得到、也吃得到」的民眾仍占相對少數，對市場影響有限，再者採取「只租不售」方式，更不會直接衝擊到民眾既有的購屋需求。 長期關注房市議題的政大地政系教授張金鶚強調，社會住宅的存在，目的從來就不是打壓房價，而是讓住不起房子的人多一個選擇，舉世皆然。 OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則說，政府若大量興建銷售用的平價住宅，確實可能衝擊房價，但「只租不售」的社會住宅，鎖定的是現階段無意買房、打算暫時賃居者，目標族群截然不同，也就無所謂影響既有購屋需求的問題。 實價登錄數據也指出，「社會住宅會影響房價」的說法無法成立。自二○一二年到二○一四年期間，台北市每一處公營住宅周邊房價，皆呈現上漲趨勢，甚至有漲幅超過兩成。 綜觀上述因素，加上低利率政策短期內難改變，市場預估，即便美國展開升息循環，至多升息一碼，利率還是處於低檔，定存依舊無利可圖，為了尋覓高於定存報酬率的去處，仍有大量資金回流至房市，在這種大環境下，房價本來就不易來到下跌走勢，更不會因為政府祭出相對少數的公營住宅就反轉。 另一方面，雖然北市府的社會住宅租金號稱是市價七到九折，但不少專家認為價格並不便宜，莫說社經地位弱勢者無法負擔，就連柯文哲也公開表示，對絕大多數年輕人來說，價格仍偏高昂。 這就牽涉到住戶高分貝抗議的另一個問題：社會住宅的居民素質良莠不齊，可能「劣幣驅逐良幣」，嚇跑原本居民。 事實上，以北市府第一波開放申請的捷運共構宅來說，當中不少是新成屋，租金本就高於周圍中古屋，住商不動產企研室主任徐佳馨舉文山區為例，每月二萬元五千元以內，可租到二十五坪中古公寓，同坪數新成屋則在二萬五千元以上，就算此價格再打個八折，對一般年輕上班族而言，也未必便宜。 再以北市府都發局提供的案例試算，位於龍山寺站、面積二十六坪的共構宅，以市價打七折後租金約二萬一千七百元，確實和一般北市新成屋租金相去不遠，並非刻板印象中的「老弱殘窮」所能負擔的。 徐佳馨則是基於市場買賣氛圍的因素提醒社會宅原住戶：若一直對外宣稱房價將因此走跌，久而久之，即便未來有買方來接洽，也會懷著「你自己都說你房子會跌價」的心態來殺價，得不償失。 政府、業者、民眾，求三贏！住戶應有同理心，北市府須加強溝通 「現在的社會住宅又不是管理不好，或給髒亂的低收入戶住的。」六年級前段班的Cindy，年薪近百萬元，在行天宮共構宅賃居約兩年半，房間約十坪，每月房租一萬二千元，對住處的整體品質尚稱滿意，她認為反對興建者是「有錢的天龍國人」，太過自私，應多為年輕人設想，也大力支持政府釋出更多社會住宅給一般民眾。 但這次引發爭議，也有不少聲音指出：如果台北市政府一開始能先進行更細膩的溝通，或許不至於掀起這軒然大波。 住在美河市的鍾先生坦承，自己一開始根本不知道社會住宅是什麼，只能上網查詢，或和鄰居討論，搜尋片面資訊。這讓他忍不住質疑：「為何市府處理得這麼粗糙，說上路就上路？我們都來不及了解。」 其實，不論是這次的聯開宅或二十二處公辦都更，在張金鶚眼中，柯文哲的做事方式傾向「我先講再說」，之後各界再慢慢討論，供市府參考、修正，但也因為在尚未成熟階段即公布，反而容易引起爭議。徐佳馨也認為，因為住戶對細節不夠了解，才造成今日所有誤解。她建議北市府官員拿出官方數據（如實價登錄網站），證明房價並未受到直接影響，並安排參訪成功的公營住宅案例，或與其住戶交流。 柯文哲曾說，台灣就是對的事情沒辦法做，錯的事情一直做，才會積弊叢生。如今既然北市府對社會住宅勢在必行，當務之急就是用對的方式，做出公營住宅的成績單，甚至樹立起全新的典範，打造政府、業界、民眾的三贏局面。 【延伸閱讀】全台遍地開花！10年內推出10萬戶社會住宅˙新北市市長朱立倫喊出5年內7,000戶（2-3年內1,600戶）˙台北市市長柯文哲喊出8年內5萬戶˙桃園市市長鄭文燦喊出4年內2萬戶（每年3千到5千戶）˙新竹市市長林智堅喊出4到8年1,500戶˙台中市市長林佳龍喊出4到8年1萬戶˙台南市市長賴清德將在公辦都更計畫保留公住宅，或出租鐵路地下化專案照顧住宅餘屋˙高雄市市長陳菊已選定閒置國有地，並適度結合TOD（公共運輸引導城市發展）高雄 好厝計畫˙花蓮縣縣長傅?萁喊出4年1,000戶 【延伸閱讀】3大公營住宅，租購條件一次看懂國民住宅˙興建方式：由政府主導，於公有地上興建平價住宅˙對象：以軍公教、中低收入戶、身心障礙人士為優先˙承購╱承租方式：出售為主，申購民眾多時，以抽籤決定花落誰家˙所有權：屬於買方民眾˙價格：市價8～9折 社會住宅˙興建方式：政府利用既有土地、房屋，直接或補助興建˙對象：現階段無力購置住宅的民眾，或社經弱勢族群˙承購╱承租方式：只租不售˙所有權：屬於政府˙價格：市價7～9折 合宜住宅˙興建方式：政府提供土地並規定售價上限，採BOT方式，由得標建商出資規畫、興建、銷售˙對象：家庭年收入在台北市水平最低50％（低於158萬元）、無自有住宅者，優先申請˙承購╱承租方式：以出售為主，保留5％～10％做社會住宅。規定的持有年限內不得轉讓˙所有權：出售部分屬於買方，社會住宅屬於政府˙價格：市價7折 資料來源：各首長競選政見、社會住宅推動聯盟整理：張舒婷 | ||||||