八月十三日，央行宣布放寬房貸成數，及縮小信用管制區域，這是央行實施房市信用管制五年來首度鬆 綁。專家認為，央行這次調整，只是「宣示效果」，「沒有任何效果」。中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長卓輝華認為，央行此舉最大意義是趕在主 計總處下修今年台灣經濟成長率至一．五六％前，放寬一點點房市管制，給市場一點信心。

「冬天裡偶見陽光，不要以為夏天到了，」戴德梁行董事總經理顏炳立如此形容此次央行措施。因為，房市「冬天」已經形成，央行僅是「略施小惠」。央行「小 惠」是指，讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由五成提高為六成，及取消新北市、桃園市共六區的信用管制（指央行限制特定區域的房貸成數）。

然而，台北市全區、新北市十五區，均仍在信用管制範圍，「只能說短期信心穩住，」淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，未來房市「價照跌！」

央行、財政部聯手打房，讓房市進入冰河期，整體成交量急凍，今年上半年全台移轉棟數降到十三萬五千棟，預估全年將不到三十萬棟，將創下二○○二年來新低量。

量縮了，但價格呢？

量縮價不跌，掐緊中實戶

「房價根本還沒開始跌，」卓輝華說，因為目前各種不動產指數均顯示，房市目前是量縮價穩，他說，「量縮」，代表賣方不肯降價，買方不肯出手，除零星個案跌價外，整體房價還沒開始跌。

「量縮價穩」，也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計，以央行這次放寬房貸成數管制的六區（八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山）為例，今年一至七月成交量，與去年同期相比，減少幅度最多為八里，達到六成，中壢最少為八％。

但，價格幾乎沒跌。住商不動產統計，這六區，僅鶯歌、蘆竹價格下跌一％至二％，其餘地區卻上漲四％至五％。

卓輝華說，開價降會讓市場有「房價下跌」的感覺，但事實上成交價根本沒降。舉例說明，過去建商每坪開價九十萬，成交價是七十萬元，目前建商是開價降到七十萬元，成交價依然是七十萬元，表面上開價跌二十萬元，但看成交價就知道根本沒跌。

雖然價格波動幅度有限，但交易低迷已使投資客資金陷入泥淖。一位中實戶多年前在台中七期買下三、四間豪宅，每坪約二十多萬元，兩、三年前，他發現周圍的朋 友，怎麼人人手上都有好幾間房子，開始擔心：「大家都有房子，那我的房子要賣給誰？」決定賣出。結果幾年來，連登門看房詢價的人都沒有，雖然目前市價每坪 三十多萬元，表面上看仍有獲利，卻有行無市、無法成交，他也只能繼續持有。

類似這位中實戶的案例持續在增加。低利率造成市場資金湧入房產，造成供需嚴重失衡。

超額供給，嚇退投資客

莊孟翰分析，房市的超額供給，「五年都消化不完。」台電曾以用電表統計，全台低用電量戶數逾一百四十萬戶，扣除第二戶數量，推估全台空屋約七十萬戶；而近三年新增建照、房屋使用執照，估計六十萬戶，假設一半為空屋，約三十萬戶。

原來的空屋，加上新增空屋，市場上超額供給可能有一百萬戶，其中將近四、五千戶為高價住宅（央行對高價住宅定義：台北市每戶七千萬元，新北市每戶六千萬元，其餘縣市每戶四千萬元）。

超額供給的高價住宅，賣壓最重。《好房網不動產市場週報》社長倪子仁統計，全台五十大豪宅，估計賣壓約一千億元，尤其位於蛋白蛋殼區的「假豪宅」，如林口、新莊、蘆洲等區，一戶每坪四十至五十萬元，總價四、五千萬元的「豪宅」，估計未來兩、三年內每坪會跌兩成以上。

預估房價會跌，造成近一年來不少高價住宅違約，投資大戶寧可認賠、繳違約金，也不願過戶。一位大戶最近認賠四千八百萬元退掉一戶天母指標豪宅，該豪宅屬高 層樓，每坪一百七十萬元到兩百萬元，一戶要價兩億到三億多元，大戶認為，房價看跌，加上房屋稅、地價稅等持有成本高，他不想戀棧，決定付一五％違約金給建 商，認賠出場。

缺量緩跌，估兩年跌一成

「未來房價，有兩個觀察點，」卓輝華說，一是人口因素，國發會預估二○一九年人口將零成長，如果空屋持續成長，加上人口負成長，需求低、供給大，房價長線難好轉。

他預估，未來房市將呈現「緩跌」，一至兩年內會下跌五％到一○％。

「房市買漲不買跌。」莊孟翰說，很少人會在房價跌的時候進場，這就是房市成交量低迷的主因；顏炳立也說，房市是「賺到多頭，躲過空頭，死在無量」，無量是房市最致命的殺手，房價必須真的下跌，才有成交的可能。

【延伸閱讀】買房利基逐漸流失—房市看跌3大因素

● 沒錢養：持有成本暴增 (養房成本提高，投資客退場)

1. 財政部提高房屋稅稅率

2. 台北、新北提高房屋稅及地價稅計算基礎

3. 平均每戶持有成本，增加一倍以上

● 沒人要：人口紅利消失 (人口減少，買房潛在需求大減)

國發會人口推估，2019年人口零成長

● 沒法賣：超額供給惡化 (約100萬戶超額供給，房市長期看跌)

1. 2014年全台約70萬戶空屋

2. 估計最近3年新增建照、使用執照中約30萬戶空屋

整理：賴寧寧

伸向天際的單臂吊車、拔地而起的大樓，已成為金邊市區的獨特風景。

金邊大地主黃鎮山認為，在東協經濟共同體加持下，這波房地產行情可望延燒到2020年。

撰文•鄧麗萍

每星期都有台灣團來這裡參觀。」位於柬埔寨金邊市中心，由陸資建商開發的奧林匹亞城建案，相當炙手可熱。會講中文的柬國籍銷售主管郭金豐表示，該建案每坪二十三萬元，其中不乏台灣投資客。

台灣投資客跨海到柬埔寨買房，緣起於國內打房政策，造成投資客紛紛轉戰海外。由於日圓持續貶值，在日本置產容易賠了匯差；馬來西亞近年房價攀升，當地政府也祭出打房措施，許多台灣投資人紛紛轉移陣地，瞄準柬埔寨。

土地取得成本低

外資一個接一個喊play 近兩年來，柬埔寨首都金邊市房市興盛，房地產價格以每年一五％的速度成長。其中，來自台灣、中國、韓國等投資客是最大買主。

金邊房地產在二○○八年金融海嘯發生後，房價一度下修二五％，直到六年後，金邊房地產市場才走出陰霾，一棟棟高樓拔地而起，再度掀起房地產投資熱。尤其是 《外國人房屋產權法》於二○一○年六月通過，非柬埔寨公民可以擁有二樓或以上的房屋產權，更吸引大量外資湧入。根據柬埔寨國土規畫和建設部統計，截至去年 六月，外國人購買公寓單位的總投資金額已超過一億五千萬美元。

雖然柬埔寨政府開放外國人有限度地持有房地產，針對土地、透天厝、店面皆不得持有及購買。但外資可透過聯姻、與當地人合資公司、用當地職員當人頭等方法買 土地。「事實上，在柬埔寨，投資土地比房地產更好賺。」第一銀行金邊分行經理周朝崇長期接觸房地產客戶，發現金邊土地取得成本低， 漲幅更大。

為了一探究竟，我們特別實地走訪了在柬埔寨居住二十年、金邊土地多到被稱作「員外」的台商黃鎮山。早在一九九四年，黃鎮山就因前總統李登輝南向政策，隨經濟官員前往柬埔寨考察後，決定大膽在金邊投資買地。

擁31個最優惠國待遇

經濟潛力比緬甸、寮國還大當時，柬埔寨剛脫離戰亂，在聯合國維和部隊協助下，一九九三年舉行首次民選總統。黃鎮山考察三次後，就決定把中國深圳和上海的資金挪移過來，堪稱台灣第一批搶進柬埔寨的商人。

「柬埔寨是佛教國，人民善良，適合居住和投資。」新竹一級貧戶出身的黃鎮山，篤信房地產投資是致富之道，靠著中國和柬埔寨土地買賣，如今身價約數十億元。 跑過五十多國的他發現，柬埔寨是經濟最自由開放的國家。首先是人口政策開放，外國人一律落地簽。其次是金融開放，外匯沒有管制。

黃鎮山指出，柬埔寨是唯一可以直接使用美元交易的東協國家，而且沒有外匯管制，土地和房子賣了就能匯錢到國外。

更大的誘因是，柬埔寨土地使用彈性很大，由於沒有執行土地分區制，無論是商業、住宅和農業，都可以任由土地持有人變更使用。

黃鎮山布局柬埔寨土地長達二十年，如今已到收割的季節。一九九○年代，金邊一平方公尺土地才五美元，現在已飆到一千五百美元至四千美元，漲幅令人咋舌。他看好年底正式上路的東協經濟共同體（AEC），將成為這波柬埔寨房地產熱的催化劑。

比較東協最具成長潛力、發展基期低的三個國家：柬埔寨、緬甸和寮國，黃鎮山認為，緬甸有十二國最優惠國待遇，寮國僅有八個最優惠國待遇；相較之下，柬埔寨擁有三十一個最優惠國待遇，經濟成長潛力最佳。

黃鎮山認為，在AEC正式上路的加持下，這一波金邊房地產會旺到二○二○年。「緬甸將於一六年舉行總統選舉，屆時政局會穩定下來，想布局的投資人可考慮在 一七年再進軍緬甸。」整體而言，金邊房屋出租率達八○％至九○％，租金投報率達八％至一○％，加上美元交易的便利性，是台灣投資客青睞柬埔寨房市的主因。

雖然柬埔寨房地產有利可圖，但風險也不小。首先必須釐清土地產權，柬埔寨住宅的土地產權有兩種，一種是永久產權，另一種是九十九年期限的地上使用權。通常具有租期限制的房產升值空間有限，因此，購屋前宜查清楚是否屬於永久產權。

第二項風險是供過於求。許多投資客在海外置產，看中的是高租金報酬率及投報率；然而，值得注意的是，金邊的豪華公寓未來三年供應量將大增兩倍，而且，需求漸趨飽和。

根據全球最大商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）調查指出，目前金邊共有二十四棟完成或施工中的酒店式公寓，預計公寓需求量將在一五年達到飽和點。

第三項風險是「先售後建」模式。金融海嘯期間，一棟由韓國商人投資開發、原本打算蓋四十二層的大樓，卻因資金緊縮，成為金邊市中心著名的爛尾樓。金邊建案銷售主管郭金豐建議，投資人最好購買已經建好，或至少完成七○％工程的建案。

第四項風險是房屋品質。柬埔寨是個沒颱風、沒地震的國家，無須考慮住宅的牢固因素，因此建材成本相對較低，品質也欠佳。此外，金邊也缺乏完善的產業市場訊息，造成投資客難以掌握市場供需和價格，可能會受不良仲介「誤導」，都是前進柬埔寨房市必須考量的因素。

第五項風險則是當地風土民情。雖然金邊租金投報率達一○％，但卻可能「有價無市」，因為出租對象多半是外國人。當地柬埔寨人習慣住平房，對於新建案的公寓住宅興趣缺缺，且人均所得偏低，無法負擔高額租金。

投資慎選地點

千萬別挑首都以外地區

根據柬埔寨產業估價和代理公司VTRUST對金邊公寓市場調查發現，金邊公寓租戶幾乎全是外國人，其中亞洲人超過一半，西方人占四七％，而本地人僅占二％。另一項隱憂是，○三年金邊公寓出租率高達九三％，但隨著新公寓不斷落成之後，去年上半年公寓出租率已降至八四％。

為此，VTRUST提出預警，倘若公寓過剩而導致出租率下降，外來投資客將會因此卻步，造成金邊房地產可能再次經歷「興建與破滅」（build and burst）的循環。

「海外投資房地產，千萬不要離開首都，金邊是唯一有利可圖的地點。」黃鎮山提醒說，勤做功課、慎選房地產區塊，著眼於資本利得，而非租金報酬率，投資客才有機會在這個淘金新樂園賺回超額利潤。

要搬到城裡去了!」大半輩子住在山上的季陽山（化名）在退休前竟一反潮流，開始往人擠人的都市移居。

他說，退休離開辦公室之後，人際接觸少了，獨自活在山上，像是被放逐，人必須跟人在一起，才能感受溫度及存在感。於是，他處理掉山上的大房，住進城裡三十坪不到的大樓。

十年來，都市生活多采多姿，他沒後悔過。早上到社區中心當義工，接近中午時，晃溜到市場尋寶收市前的便宜貨；中飯後，邀幾個好友來個午茶，之後再接小孫子 下課；病痛時十分鐘就可到醫院掛號。偶爾他也會想念山居歲月，但「現在要回去住，可能沒辦法習慣了!」都市生活確實擁擠，但生活體系完整、人際接觸多元， 難怪，根據內政部七月公布的調查，台灣人口持續往六都集中，近六成九人口集中在六個直轄市。其實，近年來在社區意識提升及政府建設加強下，都會區的居住品 質已逐步提升，只要用點心，不難在大都會中，找到溫馨的幸福居住角落。

五年前，《商業周刊》在「好房子，不在房價增值，而在生活『增質』」主張下根據「房價合理性、生活機能、樂活指數、交通便捷、文教設施」這五個面向，篩選出都會區（當時只有五都）三十個幸福角落。

房市急凍、投資客退場

房價主導權，從賣方回到買方手上五年來，台灣都會區房價南北齊漲。依據美國顧問業者Demographia的全球房價所得比排名，去年台北市的購屋痛苦指數（房價所得比）已經擠下香港，成了全世界買房最痛苦的城市。

還好，否極總會泰來。內政部實價登錄資料顯示，台北市房價從去年七月高點反轉後，到今年九月已修正了近七％，跌回兩年多前的水準。新北、桃園也從去年高點回跌超過六％。

而且，房價下跌趨勢將持續。成交量急速萎縮，包括信義、永慶等各大房仲業者都預估，房市交易量指標——建物買賣移轉棟數，今年預計將以二十七萬棟創下二〇 〇一年以來最低。「這代表買方不進場，短期內房市不可能好轉，」Apple House房屋自售平台總經理葉國華說，這時候一些財務承受力偏弱的賣方，必須要主動降價了。

換句話說，在投資客退場、建商保守心態下，決定幸福角落的主動權，在房價隨SARS疫情結束、大漲十一年後，首次回到買方手上。但如何找、用什麼心態找，不能因循過去的做法，必須進行改變。

這回，《商業周刊》決定推出「幸福角落」Part2封面故事，希望透過更進步的研究方法，在六大都會區中，挑選出適合居住的角落。

在「Foundi房地資訊站」與信義房屋的協助下，從全台四萬三千個路段，分四階段篩出位於台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都中，房價相對合理、保值件佳、生活機能也不錯的三十二個幸福角落（見一百頁表）。

新捷運、快速道路通車

郊區半小時能進城，居住選擇變多對比五年前後的幸福角落，有五〇％的路段蟬聯，新出爐的幸福角落，反映了過去五年的六大都會區樣貌的轉移及不動產市場的演變，這些正持續左右未來房市。

最大的變化來自交通基礎建設。這五年，台北捷運的三重、蘆洲線通車了，板南線更往東通往土城、頂埔。搭一班車、不到半小時就能進城，跟以前公車晃一小時成了天壤之別，這些區域，馬上從郊區躋身至都會生活圈。

台中七十四號快速道路通車了。台中南區開車到北屯，由一小時縮短為半小時，」信義房屋台中嶺東忠勇店店長張嵩佶分析，原本位居邊陲的太平、大里，透過交流道連結成為大台中的一分子。

台北南港三鐵共構加上Ubike微笑單車普及，讓原本略嫌偏遠、荒涼的南港重陽重劃區，在這五年成了熱門交易區。

搭配新地標如桃園展演中心，台中歌劇院與秋紅谷廣場，加上精密機械科學園區帶來工作機會，使得桃園南平路、台中福科路等路段，出現造鎮般的蓬勃發展。台南 巴克禮公園二期擴建於今年啟用，帶動文化中心區域機能更完整，「對帶幼兒的媽媽來說，真的很方便。」遷居到附近的國小老師李佩姍，總習慣在晚飯後跟孩子到 巴克禮公園散步。

加上二〇一〇年以來，新北、桃園、台中、台南縣市整併升格為直轄市，打破門牌號碼二巾」比「縣」值錢迷思，更多人願意賣台北市老房，買新北市新建大坪數房屋。過去被忽視的角落如高雄鳳山，既有捷運又有完整生活機能，成了建商推案、居民入住的熱門幸福角落。

五年前，許多的好區段只有老舊房屋可選;五年後的現在，得利之前房市暢旺，建商推出更多新建案，部分原本杳無人煙的重劃區、新市鎮，有了人氣。四年前搬到 新北市林口文化二路的行動餐車小老闆張俊仁就說，家樂福、全聯等賣場一家家開幕、生活機能越來越強，「讓我對林口有相見恨晚的感覺。」「這些改變都讓幸福 的角落變多了。」信義房屋不動產企畫研究室專案經理曾敬德分析，基礎建設讓宜居地段變多，這也是為什麼五年前的「幸福角落」榜單中，有許多條件依然不差的 區段，被這些新崛起的路段擠出榜外，成了遺珠。

想撿便宜，得靠議價力非你丟我撿，買方要跟賣方比氣長此外，過去兩年來，政府陸續釋出開放資料（0pen Data），公布了治安地圖、降雨淹水模擬圖，以及影響房市最大的實價登錄資訊，台北市未來還將公布土壤液化區域圖。「Open Data提供購屋者更全面的思考，不再只是區位、區位的喊，」聯合大學建築系副教授王本壯說，這都是過去沒有的新資訊。

雖然如此，但決定入住幸福角落前，還要有耐心。千萬「不要去玩你丟我檢的遊戲，」政大地政系教授張金鶉強調，市場才剛反轉，可以跟建商、投資客「比氣 長」，「房市正在退潮，到底哪些人在『裸泳』，就要浮現出來了。」葉國華也提醒，房價剛反轉，雖有機會撿便宜貨，但此時議價能力非常重要，而這正是一般自 住戶、首購族最弱的一環。現在資料透明度越來越高，若要請仲介談，要請仲介提供確切數據，證明賣方到底折價多少幅度;若要自己談，除了蒐集實價登錄資訊， 也要找齊至少五家房仲的網路物件，做為殺價基礎。

若無法馬上決定進場，「租」可以嗎？

這點張金鶉舉雙手同意，他分析，在喜歡的路段先租一陣子，確認滿意再出手也不遲。而且未來還會有更多類似鉛水管等資訊公布，萬一「開獎」後發現該路段有狀況，租屋族賠點押金就可遷居，保留了更大的彈性與行動力。

幸福住居的「硬實力」得靠市場、靠政府、靠大環境，但隱性的「軟實力」，就得街坊鄰居自己打造。

觀察國際買屋新主流：

附近有幸福場所？因越幸福越保值國際知名的「幸福地理學」大師!加拿大多倫多大學教授佛羅里達（Richard Florida）研究發現，隨著不同區段的基礎建設差異越來越小，這時候，比的不只由主導Google Maps工程師打造資料庫為了找到最完整的實價登錄資料，這次封面故事，找來了商周財富網長期夥伴「Foundi房地資訊站」。Foundi在數位圖資 界，小有名氣，創辦人之一鄭依桓，就是一手把台灣Google Maps 建立起來的推手。他在兩年半前離開Google，和聯發科的前工程師吳泰輝，共同創辦了「知微科技」，也就是房地資訊站。

直覺上，要建立房價資料庫，只要把公開資料抓進電腦就成了。實際上，完全不是這 回事，因為台灣的地址都是「中文字」，「用人眼看很簡單，用，『程式』去看就很困難。」鄭依桓說。

例如，「西村里市府路」電腦可能判讀為「西村里市」的一條路叫「府路」。一發現問題，就要再寫一個程式解決，「光是『爬』地址的程式就寫了三、四個，最 後......，整個又重寫一遍。」他表示，將台灣九五％的地址，拆解成不同的單位（縣市、路、段、里......）並不困難，但偏偏有「那五％很複 雜」。而這次三十二個幸福角落的母體資料，就是這樣一點一滴建立出的!

是生活機能，而是有沒有良好的鄰里關係、文化活動與氛圍，來建立幸福生活。「也就是說，越幸福、越保值的趨勢將成為市場主流。」王本壯分析，這在都會區擴張、人口卻即將負成長的台灣，尤其適用。

「過去台灣只強調房屋交易，卻對物業管理維護不太重視，該改變了!」張金鶉說，看看管委會是不是很熱心，住戶同質性是否夠高，就能八九不離十判斷出好社區，而住戶也該收起自掃門前雪心態，多參與社區活動。

想增進人際互動與文化氛圍，「要觀察住家社區有沒有Good Places（幸福場所）。」中原大學景觀系教授趙家麟說。

幸福場所的概念，是由國際知名的非營利機構PPS公共空間規畫（Project for Public Spaces）所提出。該組織已經在全球各大城市中選出六百五十多個幸福場所，篩選條件有四：第一，容易步行抵達，輪椅、嬰兒車都推得到:第二，要有實際 功能如聊天、遙狗、辦活動等；第三，要具社會性，能吸引各年齡層互動;第四，舒適有美感、有歷史性更佳。連莊入選本刊幸福角落的台中東海藝術街，就名列國 際PPS榜上。

新入選幸福角落的桃園市南崁吉林路，成功集結居民力量，遷移五億元運動中心建設計畫，保留南崁育幼院宿舍老屋，「大家說，以後要變小松菸（文創園區）了。」發起活動的南崁文化協會理事長孫毓晴說，這個鄰近交流道、只有商業活動的路段，因此注入新動力。

家，就是「夜裡有間房，裡頭有盞燈，一個令人覺得安全的處所。」諾貝爾文學獎得主奈波爾（V.S.Naipaul）這麼定義。曾幾何時，這樣微小的願望， 在台灣都會區都不容易達成，如今，建設變好、交通更方便、房價變低了，連鄰里關係都變濃厚起來!多用點心，屬於自己的幸福角落，就在不遠處等你!