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MERS對香港樓市影響有限 房價難有大跌

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4631526.html

MERS對香港樓市影響有限 房價難有大跌

一財網 羅琦 2015-06-12 12:21:00

根據香港差餉物業估價署的數據,2015年4月香港的私人住宅指數同比上升了21.3%,意味著樓價即便下跌10%至15%,樓價也回不到2014年的價格了。

6月10日下午,一則突發的消息吸引了全香港人的眼球。

一名22歲香港女生在6月10日上午,前往位於香港青衣港鐵站的一家醫療機構掛號求診,由於她曾經在5月底到過韓國首爾,近日出現發燒現象,疑似感染中東呼吸綜合征(MERS)。除此之外,香港尖沙咀、中環等地的醫療機構也稱,有類似疑似感染MERS患者,全部送往醫院進行隔離檢驗。

消息一出,原本對“新非典”有著近似偏執的緊張感的香港人,竟然意外地調侃了起來,“難道這是上車(即“買房”)的良機?”“可以儲首期買青衣城了!”不少“無房一族”都開始暗自竊喜,回憶起2003年非典時期,香港樓市的情景,他們覺得這下總算可以上車了。

受心理作用影響,香港青衣地區的個別樓盤價格確實有所松動,有不少準買家原定於6月10日晚上看房,最終全部爽約,而有賣家略顯著急,趕緊將房價調低20萬港元,以求在真正的“暴風雨”來臨之前盡快出手。

然而,這一切只是虛驚一場,6月11日,香港衛生防護中心宣布,過去一天的33宗中東呼吸綜合癥懷疑個案,包括青衣的22歲疑似女病人,經初步化驗後全部呈陰性反應,並非感染MERS。

中小樓盤近日暴升

沒有上車的香港人對樓市降溫的期望又一次破滅了,另一方面,屢創新高的樓價也在不斷刺痛著香港人敏感的神經。

根據香港差餉物業估價署最新數據,4月份私人住宅售價指數為297.1,環比上升1.9%,已經連續上升13個月,創下了新高,而這一指數同比升幅已經達到21.3%。

在這些上升的私人住宅中,被香港人俗稱為“上車盤”的房子升幅最大,其中,實用面積430.6平方呎(約40平方米)以下的小單位售價指數為325.7,創下了歷史新高,環比升幅達到2.2%,同比上升23%。

緊跟升幅榜之後的是中型單位,數據稱,實用面積在1075平方呎(約100平方米)及以下的中型單位售價指數為298.1,環比升2%,同比升幅為21.7%,而大型單位還落後於這些“上車盤”的漲幅,使用面積在1076至1722平方呎或以上的大型單位售價指數報274.5,環比升0.8%,同比升幅為11.7%。

長和(00001.HK)主席李嘉誠多次在公開場合表示,由於香港的建築成本非常高,所以樓價也很難下跌,加重了香港無房一族的焦慮心理。

最壞情況跌10%至15%

而且,當眾所期盼的“黑天鵝”事件來臨時,香港樓市的跌幅也比想象中要小得多。

根據美聯物業發布的最新報告,綜合2003年非典及2009年豬流感兩次疫情對香港樓市的影響,美聯物業首席分析師劉嘉輝預計,即便在最壞的情況下,樓價也可能只會下跌10%至15%。而根據香港差餉物業估價署的數據,2015年4月香港的私人住宅指數同比上升了21.3%,意味著樓價即便下跌10%至15%,樓價也回不到2014年的價格了。

報告稱,根據美聯樓價走勢圖顯示,2003年非典暴發後,樓價兩個月累計下跌9.3%,而在豬流感暴發時段,樓價不跌反升。

不過,在過往疫情暴發期間,都是私人住宅的供應開始減少的時候,2003年的私人住宅落成量為2.64萬個單位,而到2009年,僅為7200個單位。今年的情況與過去已經大有不同,政府近年以來已經開始大肆提倡加大供應。

2015年5月7日,香港行政長官梁振英曾撰文表示,差餉物業估價署預計2016年的私人住宅落成量為20140個單位,較2005至2014年每年平均落成量11728個單位,高出了71.7%,比2015年的預測落成量高51.5%,也比2014年的實際落成高出28%。

在供應量開始逐步加大的情況下,劉嘉輝認為,一旦疫情爆發,樓價調整的壓力也會遞增。

香港樓市難有大跌

盡管樓價確實有調整壓力,卻有非常強勁的支持位,美聯物業稱,香港樓市以本地需求為主導,香港結婚數目連續6年達到超過5萬宗,本地出生數字也維持在高位,意味著未來不乏上車及換樓用家的需求,成為支持香港物業成交量及樓價走勢的主力軍。

美聯物業稱,目前香港業主的財務狀況比2003年非典爆發期間好得多,供完樓的業主比率持續增加,以政府統計處人口普查計算,自置物業並沒有按揭的比率由2001年48.5%持續上升至2011年60.1%。

此外,香港人口袋里的錢也比過往兩次疫情暴發時要多不少。根據香港金管局數據,今年4月,存款金額高達10.5萬億港元,遠遠高於2003年中的3.3萬億港元。而且香港金管局多次收緊房貸按揭比例,業主如果需要買房要交更多首期,所以樓價即便回調,出現負資產的情況也不可能像當年。

而且,新增房貸的金額也在逐步減少,根據香港金融管理局最新數據,4月份新增按揭貸款環比下跌29.4%至206億港元,其中新申請住宅按揭個案環比減少4.1%至10007宗,而一手樓房的貸款減少11.5%至61億港元,二手市場減22.3%至121億港元。目前,香港按揭貸款的拖欠比率維持在0.03%的低位。

編輯:吳狄

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