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棚改貨幣化安置轉折來臨，誰會受傷丨麻辣地產

棚改，一場改變過去三年房地產行業格局尤其是三四線城市樓市格局的風，轉向在即。

7月12日，住建部召開棚戶區改造工作吹風會時指出，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；而商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

這被行業視為政策釋放出的明確信號。在去庫存任務基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會降低。

在討論棚改貨幣化安置退潮可能帶來的行業影響前，需要先行討論棚改試驗的成果。

須知，棚改貨幣化安置肩負三四線去庫存的重任，在三四線城市成交冷清的背景下被提出，如今任務已接近完成。

來自恒大研究院的數據顯示，2016年~2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，占銷售面積的14.8%和18%。而三四線商品住宅去化周期降至7.6個月，這個數據甚至低於多個一二線城市。

個別庫存極高的城市，如鄂爾多斯在棚改貨幣化安置的背景下，庫存得到消化，成功解套。

興證固收研究團隊指出，2015~2017年，貨幣化安置對住宅銷售的貢獻從14%上升至24%，而本輪地產銷售上行周期至14個月，下行周期或將長於前兩輪。

2016年下半年至今，昔日房企避之不及的三四線城市迎來春天，這不僅導致房企調整戰略下沈到三四線城市，更是直接推高三四線城市房價。

也正因如此，業內對棚改貨幣化安置的評價出現分化，也有所保留。相關結果或仍需付諸更多時間以驗證，但對比兩三年前，房地產行業格局已然大變，棚改政策到了調整的時候。

衣食住行，關心棚改政策調整帶來的實質改變不僅是房地產行業範疇，更是牽涉廣泛的民生性議題。

從目前情況看來，2018年全國棚改計劃新開工580萬套，其中一二線城市113萬套、三四線城市467萬套。

恒大研究院按照85平方米/套、70%的貨幣化安置商品房購買率計算，當三四線城市貨幣化安置比例維持2017年的63%時，帶動商品房銷售面積1.7億平方米，帶動2018年商品房銷售增速16%。

若分地域看，當前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。過去三年，去庫存政策也對相關城市住房需求、房價增長空間、居民購買力造成一定的透支。可以預見，這些區域的三四線城市的房地產交易銷售將受到向下拉扯的影響，並需要數年時間進行修複、調整。

但在東部沿海的三四線城市，特別是一線城市周邊的三四線城市，本身有重點城市人口、產業、購買力外溢的優勢，棚改退潮對其影響不大。

開展房地產開發、銷售的主體即房企方面，即使前期已有部分開發商調整政策，到三四線城市甚至五六線的小縣城拿地，但主流房企的重要布局和主要貨值來源仍是一二線城市。

不過，由於中小房企尤其是三四線城市本土房企，對棚改貨幣化依賴度較大，政策調整後，中小房企將面臨市場份額、銷售規模、融資渠道收緊的多重壓力。

作為影響本輪周期的重要變量，棚改對房地產業的塑造和影響仍在進行中。

責編：彭海斌

集中式和分散式，哪個才是長租公寓的未來丨麻辣地產

人們對長租公寓的討論有多少，對發展集中式還是分散式的長租公寓討論就有多少。

作為國內長租公寓建設經營的兩種主要形態，無論是集中式長租公寓還是分散式均受租賃住房政策、房價水平、市場租金水平等大環境的同等影響。

但它們又相互區別。集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源，它有可能是運營商以二房東的模式租下經營來賺取現金差價的，也有可能是運營商重金收購持有運營，或者是房企只有項目轉售為租，但分散式長租公寓往往是運營商通過與小業主簽約獲取小區民宅，進行統一裝修出租。

市場上，集中式長租公寓和分散式長租公寓數量的多寡，一定程度上折射出資本在這兩種形態中的選擇。

根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，截至2017年末，國內公寓市場中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服務式占比8%。

若要追求形成此格局的原因，不妨先從獲取房源難度，或者說擴充規模難度上找答案。

在采訪自如(深圳)城市總經理郭偉時，他說，單是深圳一個城市，自如已運營10萬間房源，未來三年的目標是運營30萬間（即新增20萬間）。

自如於2011年成立於北京，2015年才進入深圳市場，三年的業績是從零到10萬間，一個令人嘩然的數字。要知道，世聯行們運營幾年，喊出的目標也只是10萬間，從2014年開始做長租公寓的老大哥萬科全集團目前也只是獲取10萬間，而開業只有3萬間。世聯行、萬科均為集中式長租公寓運營商。

所以，分散式擴張是不是比集中式更容易？

郭偉一段話可以為此佐證：“三年前，自如來深圳的時候有想過，是不是應該同時做分散式和集中式，但最後決定做分散式的。我們發現在深圳最快能接觸到客戶以及提升規模的肯定是分散式的。集中式的公寓，不利於產品（規模）的發展，集中式公寓好不容易拿下一棟也只有兩三百間。”

產品的形態和獲取渠道決定，集中式的房源成本更高，前期投入更重，面臨不確定性風險更多。

一些沒有自持物業優勢的非開發商背景的企業新進場，也更傾向發展分散式長租公寓。

日前，在與投資者的交流中，國創高新管理層便表示，公司發展長租公寓的初步思路是，在公司門店優勢較明顯的區域，優先發展分散式長租公寓。

但這種情況到了開發商系的長租公寓運營商身上卻有所改變，天生有開發、持有物業優勢的開發商更青睞集中式長租公寓。尤其是限價政策執行以來，與其打折出售犧牲利潤空間，還不如先轉為長租公寓出租，等政策放開時再入市。雖說有犧牲現金流回籠的弊端，但在當下的行業環境中也是不得已而為之。

再說，土地供應端的嬗變，要求自持的租賃土地入市，開發商拿租賃土地進行長租公寓的建設運營已成現實。

從經營的角度來說，雖然前提投入大，但是集中式長租公寓的運營成本更低，也更便於標準化運營、管理效率更高，更易通過社交功能的設計形成客戶黏性，利潤率也更高。

至於分散式和集中式何種才是行業真正的去向，需要更多時間來驗證，或者是要看不同城市的用戶更需要哪種形式，或者是看處於不同發展階段的運營商更適用哪種形式。

責編：彭海斌

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