舊樓有價劏房大王月賺十萬辛苦錢
1 :
GS(14)@2010-09-05 23:02:402010-9-2 NM
樓市高企，就連樓齡有三、四十年的舊樓亦水漲船高，不少人索性買入後將之劏開，間成多個有齊廚房廁所的套房出租，回報動輒高出一倍以上。
於觀塘手持四十個劏房的陳華強，每月淨賺十萬元，更出任業主立案法團主席擊退鳳姐，藉以保護自己地盤。
陳華強雖然並非牛頭角道立成大廈的住客，但看更和住客都認得他，「我四十年前就住喺度，我媽媽後來喺度將幾個單位間成籠屋放租。」十五年前，陳華強接手祖業，發現籠屋前景有限：「越來越少人住，住客又多糾紛。」他遂將籠屋改建為劏房。
立成大廈每個單位面積約一千呎，他將之劏為四份，每間面積約二百呎，月租約三千五百元，一個單位可收租金一萬四千元，以現時市值約二百五十萬元計算，回報率近七釐。除繼承母親的單位外，陳華強於○○年起分批買入多個立成單位，至今持有十個單位，間了四十個劏房出租，他表示扣除管理費及差餉等開支後，每月可淨賺十萬元。
原來搞劏房大有學問，「一般來講，做劏房只要唔影響人，無人投訴，屋宇署好少查你，但做齊手續就比較穩陣。」所以他會花萬多元找建築師寫報告，「講明點樣留番條走火通道，用咩物料，例如門要用實心防火門，牆就要用輕身防火磚，以免加重樓宇負擔，之後將份報告交俾屋宇署，問佢反唔反對。無反對先搵師傅開工，一個單位間四間房，要成三十萬。」
由於觀塘龍蛇混雜，為保持樓宇及住客質素，令劏房較易出租，陳華強義務擔當大廈的立案法團主席，「最大好處係阻止其他業主將單位租俾色情架步，以前試過有人咁做，我話佢違反公契，降低物業價值，去法庭告佢，告過一次之後就無人再做。」
裝修通渠一腳踢
每朝早上，陳華強忙於處理維修及發租客通告等工作。此外，由於劏房沒獨立信箱，故他午飯後會巡樓兼派信，農曆新年再送年糕，中秋派月餅，「等大家關係和諧啲。」
此外，他還變身渠王，專醫奇難雜症，「廚房喉比較易塞，我成日叫租客唔好自己用化骨龍通，因為化骨龍加埋熱水，攝氏達一百八十度，連膠喉都整穿。通渠應該用哥士的。」
隨時預備叫白車
他每日巡樓例必去七樓，「我已經盡量將所有籠屋改做劏房，但都有啲住客唔肯走，所以剩番七樓一個籠屋單位。佢哋有租務條例保障，只要肯交租，唔可以逼佢哋走。」惟籠屋住客多是老弱殘兵，故此陳華強密切留意他們健康狀況，「前幾日有個阿伯兩日無起身去廁所同沖涼，我即刻叫白車。」
他說經營籠屋有如慈善事業，「每人一千二百蚊，包水電，廁所廚房共用，我要蝕水o架！設施折舊得好快，我又要請鐘點阿姐清潔公共地方。籠屋無冷氣，熱到住客一日沖幾次涼，水費要三千幾蚊。」
和社署保持聯絡
籠屋及劏房的租客，大多來自社會低下階層，揀租客很有學問，「無收入唔緊要，可以攞綜緩，但一定要提供受助人編號。」原來該編號可證明是否領取綜援人士，而且若對方不準時交租，他亦可找負責社工跟進。
由於工作困身，手持價值逾二千萬物業的他已萌退念，「可能趁現時高價賣出部分單位，幫仔女置業。」
間劏房最好問屋宇署
想將單位變成劏房的話，陳華強表示最好選擇原先沒有間隔，僅得廚房廁所的單位，皆因這類單位只要符合負重要求，易於間房。
首先要找持牌建築師諮詢單位是否能間成劏房，諮詢費約五千元；沒問題的話，建築師會向屋宇署取建築圖則，並入紙申請劏房，費用約一萬元；然後，屋宇署會回信表明是否反對，不反對便可動工，過程需時三個月。
舊樓改裝變賓館
陳華強劏房後要親力親為，相反三十四歲的梁大衞更進一步，他將舊樓劏成賓館，自己不用捱更抵夜，全交阿姐打理，回報卻更高。
位於佐敦裕華斜對面的立信大廈內有不少舊式賓館，相對而言，在內開設僅兩年的「領事酒店」已屬新潮，老闆梁大衞笑言：「我每間房都有獨立廁所，唔使共用洗手間，又以不同地方做主題，即使比行家收貴幾十蚊，都大把人租。」
立信大廈樓齡逾五十年，梁大衞與弟弟兩年前向家人借錢，以現金三百五十萬元買入一個單位，他坦言因舊樓難做按揭，才焗住一炮過付錢。他將這千多呎單位間成九個以不同地方做主題的房間，每間房間均用上十萬元裝修，最貴是符合持牌賓館條例的消防及煙霧裝置。
其賓館日租約三百三十元，入住率約八成，每月淨賺五萬元，他牙擦擦說，「若只租出四、五成，我都可以打和，我而家比普通劏房賺多兩倍幾。」
如此好租，全因兩兄弟早有預謀，弟弟曾在旅行社工作，他自己大學畢業後便在多間酒店工作，摸熟日常運作，他更與其他區份的賓館結盟，每當房間爆滿便轉介客人予對方，當中賺取數十元佣金。
曾在文華酒店工作的他，認為開賓館投資較少，又易於打理。記者到訪當天，看見只有一名上了年紀的師奶，一腳踢負責所有前台、清潔及接待等工作。
眼見賓館有錢途，他兩兄弟去年再以百多萬，買入隔籬街的一個舊樓七百呎單位，間成五個房出租，現正進行裝修。不過今次主題有變，騎呢地吊起仿真生果，營造度假風情，他也樂在其中，邊玩蕉邊拍照。問到隔音如何，他敲敲牆身說，「夜晚啲客要開心起嚟會好大聲，都冇辦法，唔打交就得啦。」
點攞賓館牌？
要成為持牌賓館，可把申請表連同公司證明，商業登記證副本，詳細間隔圖文等一併遞交牌照事務處完成初步審批，牌照事務處會派人到場地視察，如沒問題，會再發一份發牌條件通知書，而通知書上的改善工程要求必須跟足。到此步驟時，梁大衞就用八萬元請牌照顧問跟進攞牌事宜和起設計圖。
他認為攞牌不難，最重要是樓宇冇僭建、並有走火通道，且由註冊消防承辦商安裝消防設備。裝修後，再交「完工報告書」，待通過最後驗收後才獲發牌。
2 :
黃金蟲(1617)@2010-09-06 12:01:58舊樓下下都要FULL PAY
對於很多人來說 這門檻真係很高
3 :
龍生(798)@2010-09-06 15:02:46還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
4 :
GS(14)@2010-09-06 21:07:213樓提及
還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
有機會可以合作下
起燕屋做直銷燕農月賺十七萬
1 :
GS(14)@2010-09-19 14:49:112010-9-16 NM
香港人燕窩吃得多，有沒有想過自己建燕屋做「業主」？一百萬，在香港還不夠買一個客廳，四十五歲的唯一燕窩老闆呂錦輝（Johnny）選擇在印尼起屋做另類「包租公」，租客不是人，而是一隻隻金絲燕，租金則是一盞盞價值不輸黃金的燕窩。
打工仔半路出家做「燕農」，呂錦輝在銅鑼灣開設樓上鋪，實行生產、批發、零售一條龍，並以「全港最平」做招徠，主攻內地豪客，月賺逾十七萬。
最近，Johnny忙着建「豪宅」。「間屋面積大約有一個半籃球場大，四層樓高，雙牆設計，牆與牆間裝有抽氣扇。室內有泳池、人造瀑布牆，地板裝咗灑水噴頭，將溫度及濕度盡量維持到同山洞一樣。」說的正是Johnny位於印尼的第四間燕屋，建築成本逾二百萬，今年六月動工，預計年尾落成。「一般嘅燕屋只需一百萬，良禽擇木而棲，我希望利用間『豪宅』，將隔籬屋的燕子引過來！呵呵。」Jonny興致勃勃地打開電腦，展示「豪宅」的照片。
這間興建中的「豪宅」與Johnny的另外三間燕屋，均位於印尼北面的棉蘭市，現每月可採約十五公斤的燕窩，剛採下的燕窩原盞（或稱「毛燕」），每公斤市價約萬二至萬四港元，加工後的燕盞，每公斤則售萬五至萬七元，Johnny的燕屋，每個月已有逾二十萬元「落袋」。「燕屋起好後，鎖好門窗就唔使理了，幾乎係零成本，只要每個月用五、六百元請兩個當地人去摘燕窩，就可以印印腳收錢了。」Johnny不諱言道。
人工山洞引燕入甕
燕屋由Johnny和印尼拍檔William各佔一半權益。「佢出地，我出錢，印尼政府規定要係印尼籍，先可以買地起屋。William家族喺棉蘭有幾塊地，嗰度靠海潮濕，本來已有唔少燕屋。」二人原本都幫日本人造纖維公司Kuraray打工，Johnny負責東南亞銷售，不時要前往印尼，William 正是印尼的代理銷售經理，二人因此成為好友，最後更在William提議下，合作起燕屋。
Jonny表示，印尼很多燕屋都靠近民居，原本是住人的，因為燕子進駐，屋主才搬走，變成燕屋。後來越來越多當地人反過來，表面建民居，實則做燕屋。「政府唔俾申請建燕屋，只可用民居名義起。」○三年，Johnny第一次建燕屋，便因為太「求其」而撞板。「我地將William嬤嬤家嘅二樓改裝成燕屋，釘實門窗，喺天花開咗個窗俾燕子出入，再喺牆上噴灑燕子糞便，但因為唔夠暗，屋內溫度太熱，做唔到山洞嘅效果，冇燕子肯飛入來。」於是，二人投資五十萬，興建了第一間真正的燕屋。
「我哋每日黃昏都揸車去William家嘅田地，坐喺田邊度眼光光數燕子，觀察牠們嘅飛行路徑。」Johnny表示，燕子每日早上都會飛去大海、樹林或田地覓食，夜晚才回巢，所以燕屋選址要靠近這些地方。揀好位置後，再以「山洞」為藍圖來建屋。「燕屋要有兩層牆壁，不可用石屎，要用透氣嘅磚，以保持室內潮濕清涼，所以建築費等同起兩間民居。」Jonny說，燕屋用了半年才建成。「平時唔使搵人睇住，但要做好防盜，起碼兩道大鐵門，五、六把鐵鎖，再喺屋外養幾隻狼狗。」
萬事俱備，但燕子什麼時候來，就要聽天由命。「引第一隻燕子入來築巢最難，好彩嘅起緊間屋已經有，但我第一間屋等咗兩年，才有零星燕巢。」邊學邊做，Jonny和拍檔於○六年及○八年，分別投資七十萬起第二、三間燕屋。「第一間的牆身及屋頂都有洞口予燕子出入，令燕子容易飛走，之後再起嘅燕屋，只保留屋頂出口，一年左右已有收成。」Johnny說。
直銷一條龍
早在建燕屋前，Johnny已透過William搭路，向當地燕農買貨回香港，再批發予廣州的海味店。至第一間燕屋落成後，Johnny決定開鋪，兼營零售。打鐵趁熱，Johnny說服住在印尼泗水市的親戚，合資開設加工場。「開加工場要好低調，萬一俾當地人發現是加工燕窩，就好容易受襲擊。」為掩人耳目，加工場就設於親戚家中，擺放數張枱凳，請了十幾個女工便匆匆上馬。
銅鑼灣的店鋪位於崇光百貨後街，樓梯口掛着「全港最平」及「燕窩直銷」的燈箱，走上二樓，沿途貼滿「燕農」字樣。來到門口，鐵閘上裝有紅外線防盜器及閉路電視，按響門鈴，職員碧姐走過來扭開門上兩重密碼鎖。「我呢度擺咗五、六十萬燕窩o架！夜晚租俾個日本朋友喺鋪後面瞓，前鋪後居，好安全。」Johnny 說。三百多呎的店面，牆上木架、兩個雪櫃都放滿燕窩。其中，龍牙、貢品官燕盞每兩分別為七百九十元及九百八十元，最貴的頂級血燕盞每兩九百九十元，比起對面崇光百貨內，東方紅、燕之家專櫃的同名燕盞平均便宜二到三成。為吸引內地遊客，Johnny還首創銷售燕窩原盞。「內地很多假燕碎或漂白嘅燕盞，所以內地客對未挑毛嘅燕盞更有信心，覺得比較難做假嘛。」Johnny說。
另外，Johnny還會在預約的客人上來前，浸好燕窩，等客人來到即燉即試。「大部分客人都係食開燕窩嘅阿太，佢哋試過之後，就知品質高低，比我仲專業，假嘢呃不到佢哋。」Johnny表示，店鋪沒有做宣傳，全靠熟客口碑相傳。這天下午，熟客李太及林太來幫襯，「李太，面色又好咗喔。」Johnny熟落地打招呼，「係啊，冇咁黃。」李太笑說，二人坐下看燕窩，Johnny主動每兩減了逾二百元，兩位阿太即時笑逐顏開，合共買了三萬多元燕窩，離開時不忘拋下一句：「我哋會介紹多啲朋友來買o架啦。」Johnny表示，減價後，毛利由三成半跌至一成，唯有當作宣傳費。
內地借力建品牌
去年，有熟客主動提出向唯一取貨，以特約經銷形式，在廣州開店。Johnny只收萬五元加盟費，並以零售價的七成價錢供貨，毛利只有百分之七至八。「冇肉食」都照做，看似愚蠢，但Johnny表示，零售有八成客是內地人，分店有助加快提升品牌在內地的知名度。
現時，內地已有六間加盟商，分布深圳、廣州、成都等地。公司的燕盞，兩成產自自家燕屋，八成購自其他燕農。泗水加工場女工已增至百多人，每月加工一百公斤燕窩。夏季屬進補淡季，香港公司上月淨賺七萬元，踏入秋冬旺季，營業額更可倍增。
成功背後，做布料採購出身、半路出家賣燕窩的Johnny，其實捱足五年蝕本期。「當時印尼燕屋未有收成，香港直銷又未儲到客，○六年前都仲係一邊打工一邊創業，積蓄再加每個月三萬五元人工，全部擺晒落去。」今年七月，Johnny剛和女友拉埋天窗，他笑稱遲了十年。「沒辦法，創業期根本儲唔到錢。」再過多六個月就升級做爸爸的Johnny認為目前最重要是建立品牌。「希望將燕窩農民這個品牌傳俾我個仔，再傳俾我嘅孫，一直做下去。」
燕屋大解構
選址
燕屋的功能是取代山洞，吸引金絲燕到屋內築巢。燕子會早出晚歸覓食，喜歡吃海裡的微生物及一般昆蟲、果實等，不需要餵飼，因此要選擇靠海、森林或農田的地方建屋。
結構、設備
‧門窗全要密封，營造黑暗環境，只在屋頂開設約一平方米的洞口予燕子出入。
‧雙牆結構可以隔熱，牆間空隙可裝排氣扇，儘量保持室內溫度在23℃。
‧屋內設有水池及灑水系統，保持百分之九十以上的濕度。
‧擺放音響設備，持續播放燕子叫聲，另在牆身噴塗燕子糞便和雞蛋漿，營造燕洞氣氛。
採摘燕窩
‧燕屋平均需要約一年才有收成，成年金絲燕一年築巢約三次，每次燕子築巢後，要再等牠生蛋﹑孵化，以及初生的小金絲燕離巢，才可採摘燕窩，需時約三個半月。
‧緊記不可採摘仍有燕蛋或幼燕的燕窩，不然會趕走燕子。可在燕巢旁邊記下築巢﹑生蛋等日期，方便計算採摘時間。
香港直銷生意
開業資料（03年7月）
租金：$22,500*
水電：$3,000
裝修：$35,000
入貨：$100,000
總投資：$160,500
*兩個月按金，一個月上期
營業資料（10年8月）
營業額：$500,000
租金：$20,000
水電：$3,000
入貨：$400,000
人工：$4,000
雜費：$3,000
盈利：$70,000
一點意見
燕之家燕窩專門店董事總經理，十年前創辦燕之家，售賣燕盞及各款樽裝即食燕窩等，現於中港澳擁有三十家分店。
1 標榜燕農並不足以令客人有信心，建議每月或每季將燕窩送去SGS或GMA等檢測認證公司作品質檢定，費用約七千至八千元，檢測項目包括燕窩成分、含菌量及是否含有其他物質如漂白劑、雙氧水及防腐劑等。
2 「直銷」的成功關鍵在於薄利多銷，自建燕屋及加工場可控制原材料成本，但顧客群太窄，應主動聯絡報紙、雜誌等撰寫鱔稿，增加宣傳，先提高在港知名度，再反攻內地會更有效。
3 價錢算便宜，但為避免遊客有「假貨」懷疑，可申請如正貨正版﹑優質旅遊服務及香港名牌等標誌。
【飲食籽】我是金毛培 MK魚檔揸弗人月賺十萬
1 :
GS(14)@2017-10-09 00:02:32金毛培在旺角開魚檔6年，月賺十多萬，富豪如劉鑾雄（大劉）、黎智英（肥佬黎）都是他的客人。
【飲食籽：追源尋味】買賣海鮮，是高風險的生意。投資金額高，損耗大，但卻是越危越有機。旺角奶路臣街街市，是有名的海鮮街，又名魚仔街。昔日賣海鮮的街邊檔至少廿、三十間，相繼入舖後至今仍有約廿間。眾多檔口，偏偏有間和豬肉檔分租一半舖位的魚檔，老闆月賺十多萬，富豪如劉鑾雄（大劉）、黎智英（肥佬黎）都是他的客人，他究竟靠甚麼殺出重圍？
入海鮮行業其實好簡單，但你賺不賺到錢就是一個問題！」「培仔海鮮」老闆劉樹培說。他樣子很易記認，一頭金毛，髮型倒有點像明星鄭伊健，街坊都叫他「金毛培」。他對自己的秀髮特別有自信，「這個髮型已經有廿幾年了！以前我落魚欄戴條大金鏈，都有幾両重，要幾萬元。落到魚欄買貨，見到條大金鏈肯定有數找，點會不賒貨給我！後來啲汗搞到條頸皮膚爛了便無戴金鏈，之後就染金毛。之前試過染黑髮，點知有人認錯我是我阿哥，所以都是染回金毛吧！方便人認得我來買貨。客人食完後，認住我金毛仔，都可算是生招牌！」
入貨打破傳統 大劉肥佬黎係客仔
金毛培，流浮山水上人，在家族排第十一，是么仔。「我整個家族都是做海鮮，20、30年前做蠔，流浮山人多數都是做蠔，但做蠔只得一季，得天冷做，好難維皮，後來便轉型做海鮮生意。我幫家族做了廿多年，6年前在旺角開了間魚檔。」魚檔門市、交貨給酒樓的生意各佔一半，現供貨給油尖旺30間海鮮酒家，如北斗翁、百利火鍋、潮福等等。「一日平均生意額都有11、12萬元，另外計埋交貨都成廿萬生意，每個月都有十多萬元賺。」連前華人置業主席劉鑾雄、壹傳媒創辦人肥佬黎都是他的客人。「他們喜歡食海魚，又食得精，知我每日都會去魚市場，搵些刁鑽海魚，我一有靚魚便通知他們食，賺不是賺好多。」「為甚麼我會在這街市突圍到？我不會像傳統般墨守成規，只賣本地貨，六點收工關門，七點便無貨。像我家族做的海鮮生意，仍用一個好傳統的模式去做。例如某樣海鮮跌價，我們叫做有水位，每斤蝦原本賣60元，突然賣不出跌到得30元，他們便趁機大手買入，出去博街客買。如果可以用正常走貨便賺錢，但一無死雞執的時候，生意便自然賺得少。我喜歡找各類海鮮，不止是本地貨，還有外國貨，我自己直接第一手入貨，另外如果酒樓有生意叫貨，我九點都會加到貨，有彈性，所以我有好多酒樓生意。」他如數家珍地說。
十號風球做18萬生意 勝在有貨
早上六點，我們跟他到流浮山走了一轉，這是他每日的行程，另外兩架車則到香港魚市場入貨。「流浮山位處鹹淡水交界，有三寶：蠔、三刀、九蝦，另外奄仔蟹也是常見的。」他有不少相熟的批發商，「這個是三刀，要早到魚市場才有，如果太遲給人家買了便沒有，今日就只有三條。這些是九蝦，每日在艇仔捉完後來交收，價錢僅次於花竹蝦，最平要每斤百幾二百元。」海鮮行業會否有行內術語？「以前講價是用『枝晨斗蘇馬令候張關響』，即是12345678910，不要給人知道議價時幾錢。但現在已經少講了，因為現在明碼實價，來來去去都是那班人買，用手機落單都方便了。」買賣海鮮，風險大，有時少不免「坐艇」。「知識要慢慢浸的，看天氣、看貨質量，像之前十號風球魚檔無開，只是交貨，我都做到18萬元生意。剛打完風人們會出街食飯，酒樓不能無貨。朝早已經無交收，而我仍然有貨在，酒樓寧可貴些都要幫襯你。」膽大入貨，「我有門面就有優勢，『坐艇』之後有時肯蝕點都會賣得到，就不會存貨，拉上補下。相反，客人又買到平價海鮮。」對於海鮮檔呃秤時有發生，他說：「現在街市佬好開明，又有公磅，呃秤已經好少。有些魚檔賣的貨不太靚，靠質素參差的貨去賺多些。」每日朝六晚九，一年只有農曆年初一休息，他說希望過多八年十年退休，將盤生意轉讓給夥計。我問，你不想兒子入行嗎？「不想，太困身了！如果可以，我寧願他發展另一條路。」
金毛培是流浮山人，家族原本做蠔，後來轉型做海鮮生意。
奄仔蟹以流浮山的質素最靚。
九蝦，殼硬，但鮮甜，是流浮山三寶之一。
流浮山魚市場是本港最大的交收蟹場，碼頭18小時都好熱鬧，貨如輪轉。
流浮山對面是深圳蛇口一帶。
培仔海鮮旺角奶路臣街2N地下
記者：何嘉茵攝影：蕭志南、鄭明川編輯：翟純恩
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20171006/20173567
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