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舊樓有價劏房大王月賺十萬辛苦錢

1 : GS(14)@2010-09-05 23:02:40

2010-9-2 NM  

樓市高企,就連樓齡有三、四十年的舊樓亦水漲船高,不少人索性買入後將之劏開,間成多個有齊廚房廁所的套房出租,回報動輒高出一倍以上。

於觀塘手持四十個劏房的陳華強,每月淨賺十萬元,更出任業主立案法團主席擊退鳳姐,藉以保護自己地盤。

陳華強雖然並非牛頭角道立成大廈的住客,但看更和住客都認得他,「我四十年前就住喺度,我媽媽後來喺度將幾個單位間成籠屋放租。」十五年前,陳華強接手祖業,發現籠屋前景有限:「越來越少人住,住客又多糾紛。」他遂將籠屋改建為劏房。

立成大廈每個單位面積約一千呎,他將之劏為四份,每間面積約二百呎,月租約三千五百元,一個單位可收租金一萬四千元,以現時市值約二百五十萬元計算,回報率近七釐。除繼承母親的單位外,陳華強於○○年起分批買入多個立成單位,至今持有十個單位,間了四十個劏房出租,他表示扣除管理費及差餉等開支後,每月可淨賺十萬元。

原來搞劏房大有學問,「一般來講,做劏房只要唔影響人,無人投訴,屋宇署好少查你,但做齊手續就比較穩陣。」所以他會花萬多元找建築師寫報告,「講明點樣留番條走火通道,用咩物料,例如門要用實心防火門,牆就要用輕身防火磚,以免加重樓宇負擔,之後將份報告交俾屋宇署,問佢反唔反對。無反對先搵師傅開工,一個單位間四間房,要成三十萬。」

由於觀塘龍蛇混雜,為保持樓宇及住客質素,令劏房較易出租,陳華強義務擔當大廈的立案法團主席,「最大好處係阻止其他業主將單位租俾色情架步,以前試過有人咁做,我話佢違反公契,降低物業價值,去法庭告佢,告過一次之後就無人再做。」

裝修通渠一腳踢

每朝早上,陳華強忙於處理維修及發租客通告等工作。此外,由於劏房沒獨立信箱,故他午飯後會巡樓兼派信,農曆新年再送年糕,中秋派月餅,「等大家關係和諧啲。」

此外,他還變身渠王,專醫奇難雜症,「廚房喉比較易塞,我成日叫租客唔好自己用化骨龍通,因為化骨龍加埋熱水,攝氏達一百八十度,連膠喉都整穿。通渠應該用哥士的。」

隨時預備叫白車

他每日巡樓例必去七樓,「我已經盡量將所有籠屋改做劏房,但都有啲住客唔肯走,所以剩番七樓一個籠屋單位。佢哋有租務條例保障,只要肯交租,唔可以逼佢哋走。」惟籠屋住客多是老弱殘兵,故此陳華強密切留意他們健康狀況,「前幾日有個阿伯兩日無起身去廁所同沖涼,我即刻叫白車。」

他說經營籠屋有如慈善事業,「每人一千二百蚊,包水電,廁所廚房共用,我要蝕水o架!設施折舊得好快,我又要請鐘點阿姐清潔公共地方。籠屋無冷氣,熱到住客一日沖幾次涼,水費要三千幾蚊。」

和社署保持聯絡

籠屋及劏房的租客,大多來自社會低下階層,揀租客很有學問,「無收入唔緊要,可以攞綜緩,但一定要提供受助人編號。」原來該編號可證明是否領取綜援人士,而且若對方不準時交租,他亦可找負責社工跟進。

由於工作困身,手持價值逾二千萬物業的他已萌退念,「可能趁現時高價賣出部分單位,幫仔女置業。」

間劏房最好問屋宇署

想將單位變成劏房的話,陳華強表示最好選擇原先沒有間隔,僅得廚房廁所的單位,皆因這類單位只要符合負重要求,易於間房。

首先要找持牌建築師諮詢單位是否能間成劏房,諮詢費約五千元;沒問題的話,建築師會向屋宇署取建築圖則,並入紙申請劏房,費用約一萬元;然後,屋宇署會回信表明是否反對,不反對便可動工,過程需時三個月。

舊樓改裝變賓館

陳華強劏房後要親力親為,相反三十四歲的梁大衞更進一步,他將舊樓劏成賓館,自己不用捱更抵夜,全交阿姐打理,回報卻更高。

位於佐敦裕華斜對面的立信大廈內有不少舊式賓館,相對而言,在內開設僅兩年的「領事酒店」已屬新潮,老闆梁大衞笑言:「我每間房都有獨立廁所,唔使共用洗手間,又以不同地方做主題,即使比行家收貴幾十蚊,都大把人租。」

立信大廈樓齡逾五十年,梁大衞與弟弟兩年前向家人借錢,以現金三百五十萬元買入一個單位,他坦言因舊樓難做按揭,才焗住一炮過付錢。他將這千多呎單位間成九個以不同地方做主題的房間,每間房間均用上十萬元裝修,最貴是符合持牌賓館條例的消防及煙霧裝置。

其賓館日租約三百三十元,入住率約八成,每月淨賺五萬元,他牙擦擦說,「若只租出四、五成,我都可以打和,我而家比普通劏房賺多兩倍幾。」

如此好租,全因兩兄弟早有預謀,弟弟曾在旅行社工作,他自己大學畢業後便在多間酒店工作,摸熟日常運作,他更與其他區份的賓館結盟,每當房間爆滿便轉介客人予對方,當中賺取數十元佣金。

曾在文華酒店工作的他,認為開賓館投資較少,又易於打理。記者到訪當天,看見只有一名上了年紀的師奶,一腳踢負責所有前台、清潔及接待等工作。

眼見賓館有錢途,他兩兄弟去年再以百多萬,買入隔籬街的一個舊樓七百呎單位,間成五個房出租,現正進行裝修。不過今次主題有變,騎呢地吊起仿真生果,營造度假風情,他也樂在其中,邊玩蕉邊拍照。問到隔音如何,他敲敲牆身說,「夜晚啲客要開心起嚟會好大聲,都冇辦法,唔打交就得啦。」

點攞賓館牌?

要成為持牌賓館,可把申請表連同公司證明,商業登記證副本,詳細間隔圖文等一併遞交牌照事務處完成初步審批,牌照事務處會派人到場地視察,如沒問題,會再發一份發牌條件通知書,而通知書上的改善工程要求必須跟足。到此步驟時,梁大衞就用八萬元請牌照顧問跟進攞牌事宜和起設計圖。

他認為攞牌不難,最重要是樓宇冇僭建、並有走火通道,且由註冊消防承辦商安裝消防設備。裝修後,再交「完工報告書」,待通過最後驗收後才獲發牌。
2 : 黃金蟲(1617)@2010-09-06 12:01:58

舊樓下下都要FULL PAY
對於很多人來說 這門檻真係很高
3 : 龍生(798)@2010-09-06 15:02:46

還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
4 : GS(14)@2010-09-06 21:07:21

3樓提及
還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
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舊樓 有價 大王 月賺 賺十 十萬 辛苦
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