舊樓有價劏房大王月賺十萬辛苦錢
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GS(14)@2010-09-05 23:02:402010-9-2 NM
樓市高企，就連樓齡有三、四十年的舊樓亦水漲船高，不少人索性買入後將之劏開，間成多個有齊廚房廁所的套房出租，回報動輒高出一倍以上。
於觀塘手持四十個劏房的陳華強，每月淨賺十萬元，更出任業主立案法團主席擊退鳳姐，藉以保護自己地盤。
陳華強雖然並非牛頭角道立成大廈的住客，但看更和住客都認得他，「我四十年前就住喺度，我媽媽後來喺度將幾個單位間成籠屋放租。」十五年前，陳華強接手祖業，發現籠屋前景有限：「越來越少人住，住客又多糾紛。」他遂將籠屋改建為劏房。
立成大廈每個單位面積約一千呎，他將之劏為四份，每間面積約二百呎，月租約三千五百元，一個單位可收租金一萬四千元，以現時市值約二百五十萬元計算，回報率近七釐。除繼承母親的單位外，陳華強於○○年起分批買入多個立成單位，至今持有十個單位，間了四十個劏房出租，他表示扣除管理費及差餉等開支後，每月可淨賺十萬元。
原來搞劏房大有學問，「一般來講，做劏房只要唔影響人，無人投訴，屋宇署好少查你，但做齊手續就比較穩陣。」所以他會花萬多元找建築師寫報告，「講明點樣留番條走火通道，用咩物料，例如門要用實心防火門，牆就要用輕身防火磚，以免加重樓宇負擔，之後將份報告交俾屋宇署，問佢反唔反對。無反對先搵師傅開工，一個單位間四間房，要成三十萬。」
由於觀塘龍蛇混雜，為保持樓宇及住客質素，令劏房較易出租，陳華強義務擔當大廈的立案法團主席，「最大好處係阻止其他業主將單位租俾色情架步，以前試過有人咁做，我話佢違反公契，降低物業價值，去法庭告佢，告過一次之後就無人再做。」
裝修通渠一腳踢
每朝早上，陳華強忙於處理維修及發租客通告等工作。此外，由於劏房沒獨立信箱，故他午飯後會巡樓兼派信，農曆新年再送年糕，中秋派月餅，「等大家關係和諧啲。」
此外，他還變身渠王，專醫奇難雜症，「廚房喉比較易塞，我成日叫租客唔好自己用化骨龍通，因為化骨龍加埋熱水，攝氏達一百八十度，連膠喉都整穿。通渠應該用哥士的。」
隨時預備叫白車
他每日巡樓例必去七樓，「我已經盡量將所有籠屋改做劏房，但都有啲住客唔肯走，所以剩番七樓一個籠屋單位。佢哋有租務條例保障，只要肯交租，唔可以逼佢哋走。」惟籠屋住客多是老弱殘兵，故此陳華強密切留意他們健康狀況，「前幾日有個阿伯兩日無起身去廁所同沖涼，我即刻叫白車。」
他說經營籠屋有如慈善事業，「每人一千二百蚊，包水電，廁所廚房共用，我要蝕水o架！設施折舊得好快，我又要請鐘點阿姐清潔公共地方。籠屋無冷氣，熱到住客一日沖幾次涼，水費要三千幾蚊。」
和社署保持聯絡
籠屋及劏房的租客，大多來自社會低下階層，揀租客很有學問，「無收入唔緊要，可以攞綜緩，但一定要提供受助人編號。」原來該編號可證明是否領取綜援人士，而且若對方不準時交租，他亦可找負責社工跟進。
由於工作困身，手持價值逾二千萬物業的他已萌退念，「可能趁現時高價賣出部分單位，幫仔女置業。」
間劏房最好問屋宇署
想將單位變成劏房的話，陳華強表示最好選擇原先沒有間隔，僅得廚房廁所的單位，皆因這類單位只要符合負重要求，易於間房。
首先要找持牌建築師諮詢單位是否能間成劏房，諮詢費約五千元；沒問題的話，建築師會向屋宇署取建築圖則，並入紙申請劏房，費用約一萬元；然後，屋宇署會回信表明是否反對，不反對便可動工，過程需時三個月。
舊樓改裝變賓館
陳華強劏房後要親力親為，相反三十四歲的梁大衞更進一步，他將舊樓劏成賓館，自己不用捱更抵夜，全交阿姐打理，回報卻更高。
位於佐敦裕華斜對面的立信大廈內有不少舊式賓館，相對而言，在內開設僅兩年的「領事酒店」已屬新潮，老闆梁大衞笑言：「我每間房都有獨立廁所，唔使共用洗手間，又以不同地方做主題，即使比行家收貴幾十蚊，都大把人租。」
立信大廈樓齡逾五十年，梁大衞與弟弟兩年前向家人借錢，以現金三百五十萬元買入一個單位，他坦言因舊樓難做按揭，才焗住一炮過付錢。他將這千多呎單位間成九個以不同地方做主題的房間，每間房間均用上十萬元裝修，最貴是符合持牌賓館條例的消防及煙霧裝置。
其賓館日租約三百三十元，入住率約八成，每月淨賺五萬元，他牙擦擦說，「若只租出四、五成，我都可以打和，我而家比普通劏房賺多兩倍幾。」
如此好租，全因兩兄弟早有預謀，弟弟曾在旅行社工作，他自己大學畢業後便在多間酒店工作，摸熟日常運作，他更與其他區份的賓館結盟，每當房間爆滿便轉介客人予對方，當中賺取數十元佣金。
曾在文華酒店工作的他，認為開賓館投資較少，又易於打理。記者到訪當天，看見只有一名上了年紀的師奶，一腳踢負責所有前台、清潔及接待等工作。
眼見賓館有錢途，他兩兄弟去年再以百多萬，買入隔籬街的一個舊樓七百呎單位，間成五個房出租，現正進行裝修。不過今次主題有變，騎呢地吊起仿真生果，營造度假風情，他也樂在其中，邊玩蕉邊拍照。問到隔音如何，他敲敲牆身說，「夜晚啲客要開心起嚟會好大聲，都冇辦法，唔打交就得啦。」
點攞賓館牌？
要成為持牌賓館，可把申請表連同公司證明，商業登記證副本，詳細間隔圖文等一併遞交牌照事務處完成初步審批，牌照事務處會派人到場地視察，如沒問題，會再發一份發牌條件通知書，而通知書上的改善工程要求必須跟足。到此步驟時，梁大衞就用八萬元請牌照顧問跟進攞牌事宜和起設計圖。
他認為攞牌不難，最重要是樓宇冇僭建、並有走火通道，且由註冊消防承辦商安裝消防設備。裝修後，再交「完工報告書」，待通過最後驗收後才獲發牌。
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黃金蟲(1617)@2010-09-06 12:01:58舊樓下下都要FULL PAY
對於很多人來說 這門檻真係很高
3 :
龍生(798)@2010-09-06 15:02:46還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
4 :
GS(14)@2010-09-06 21:07:213樓提及
還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
有機會可以合作下