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香港的發展商 從未想過可以這樣賣樓

1 : GS(14)@2011-11-18 17:48:21

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=51&t=65848
    


    

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2 : GS(14)@2011-11-18 17:49:04


八十后供"小三"房 :inv168_01: :inv168_01: :inv168_01:





“價格都不能承受 還談什麽生活享受?”

近日，一些房地産廣告引起廣泛爭議，很多人在網上紛紛拍磚，稱房地産廣告商說話太赤裸裸爲了賣出房子一切都可調侃，不顧社會公德和道義，其實這真的不算什麽，我們帶你看看更惡搞的……“價格都不能承受，還談什麽生活享受?”

近日，南京一家樓盤的房産廣告引起廣泛爭議：“價格都不能承受，還談什麽生活享受?”有人覺得開發商很欠抽，也有人認爲，爭議很正常，房産商說的是實話，所以才不中聽。不少網友跟帖表示，現在房價這麽高，已經是飽受诟病，爲了買一套房，年輕人不得不啃老，還得背上沈重的房貸。本來就沒有什麽享受可言了，開發商還講這種話，顯得不近人情，居高臨下。

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發展商年中或需集資 黃偉康

1 : GS(14)@2012-02-08 22:45:27

2012-1-8 SP
當樓市上升的時候，經常聽到一個很有 趣的利好樓價因素，就是今年供應不多，所 以樓市會出現斷層。可是，每一個大型發展 商，都總會有一些貨尾單位，而這些貨尾單 位，總數量往往多達數千甚至一萬個，所以 對於香港樓市出現斷層的想法，永遠摸不 頭腦。 今年五大發展商似乎較為坦白，預期 推出單位的數目，多達萬伙，其中長實 （001）佔的數量最多，達4000伙，但發展 商坦白，代表甚麼？就是樓價將會出現壓 力，但除了這個憂慮外，我更擔心一旦銷情 不理想，到底發展商會否因為資金壓力而需 要在市場進行集資。 事實上，當發展商積極推售新盤，除了 因對樓市看法不太樂觀，還有一個原因是資 金開始出現壓力，當中可能是手上的項目太 多，亦可以是市場貸款難度增加。 在這情況下，我會相信，今年年中過 後，會有大型發展商在市場配股集資，投資 者必需要小心。

可是，每一個大型發展 商，都總會有一些貨尾單位，而這些貨尾單 位，總數量往往多達數千甚至一萬個，所以 對於香港樓市出現斷層的想法，永遠摸不 頭腦。
= 有D位唔靚就無人買，或者保留收租

今年五大發展商似乎較為坦白，預期 推出單位的數目，多達萬伙，其中長實 （001）佔的數量最多，達4000伙，但發展 商坦白，代表甚麼？
= 上年都9,000幾啦，今年1萬其實都唔是好夠...
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/full.pdf

事實上，當發展商積極推售新盤，除了 因對樓市看法不太樂觀，還有一個原因是資 金開始出現壓力，當中可能是手上的項目太 多，亦可以是市場貸款難度增加。
= 可能他唔知有樣野要交數，貨如輪轉呀老友

在這情況下，我會相信，今年年中過 後，會有大型發展商在市場配股集資，投資 者必需要小心。
= 大股東大把錢陸續增持，點解咁傻仔賣D股給人?

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開發新市鎮踢走發展商

1 : GS(14)@2012-06-20 23:16:05

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120620/News/ec_gga1.htm



發展局昨向立法會提交文件，交代新界東北規劃第三階段諮詢工作，並建議修訂3個新市鎮的密度和規劃(見表)。文件再無提及「公私營合作」，只表示會採用傳統方式開拓新市鎮，過去發展沙田、粉嶺、上水及將軍澳等亦有先例。文件解釋，採取一個能確保協調有序地開拓土地的方法，對增加土地供應至為重要，並承認過去諮詢時，市民質疑規劃未落實已引發私人業主逼令租戶遷出，令市民無家可歸。因此政府建議以傳統的先收地、後開發的方式發展東北。
政府估計，在新開發模式下，原居民鄉村如河上鄉、燕崗村、坪輋村等不受影響，但非原居民鄉村約1700戶共6500人可能要遷出，包括馬屎埔村、虎地坳村、太平山村及石湖新村等。當局會在古洞北預留3.2公頃土地，安置受影響住戶。
6500非原居民須遷 2017動工
政府由目前至8月進行第三階段諮詢，收集市民意見，以制定詳細發展藍圖，預期最快2017年動工，2022年首批市民遷入，整個計劃可創造5萬多個職位。
住宅增8000 5.38萬伙四成公屋
古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺3個面積合共逾800公頃的新市鎮，擬建住宅亦由原來4.58萬個增加8000個，至5.38萬個，共容納15萬人口，當中古洞區將建2.87萬個住宅，較原來規劃急增三成。3區整體住宅有43％為公屋，餘下為私宅。
安達臣道建8650住宅 八成私宅
市區土地方面，發展局將於本月下旬至9月下旬，就觀塘安達臣道石礦場土地規劃進行第二階段諮詢，建議該社區可供應8650個單位，容納約2.3萬人口，當中包括6920個私人房屋單位及1730個資助房屋單位。政府表示，有鑑於秀茂坪區及毗連的安達臣道以公屋為主，建議資助房屋用地全用作興建新居屋。

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2 : 八旗子弟(15368)@2012-06-20 23:20:59

睇黎未來發展重點在新界

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3 : GS(14)@2012-06-20 23:21:57

http://www.devb.gov.hk/tc/public ... /index_id_7212.html

立法會十一題：上水石湖墟、粉嶺聯和墟及大埔墟的規劃發展

http://www.legco.gov.hk/yr11-12/ ... 628cb1-2207-3-c.pdf
立 法 會 發 展 事 務 委 員 會
新 界 東 北 新 發 展 區
規 劃 及 工 程 研 究—
建議發展大綱圖和第三階段公眾參與

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4 : GS(14)@2012-06-20 23:22:24

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120620/News/ec_gga2.htm
失10公頃濕地 塱原建生態公園補償

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120620/News/ec_gga3.htm
潘永祥表示，表面上看，發展商收購具發展潛力土地，須承擔一定風險，若政府基於公眾利益，收回土地興建大型基建如公路或鐵路，發展商無從追究。「但政府一直表示，考慮以公私營合作方式開拓新界東北新市鎮，發展商收購土地，當然是打算起樓，但政府突然改變發展模式，說要收回土地，理由又是用來起樓，那就對發展商很不公平。」他說，政府於1990年代末期已提出發展新界東北，農地亦變得有價，政府即使以特惠補償向地主賠償，地主亦不一定能夠獲利。

新界東北關注組成員陳劍青則表示，以馬屎埔村為例，有村民的農地被收購呎價約百多元，若政府以「甲區」特惠補償率向發展商賠償，呎價高達900至1000元，認為發展商「有覑數」。對於政府棄用公私營合作發展模式，他認為只是踏出一小步，昨推出的修訂發展藍圖，仍未有保留農地，給予鄉郊農耕活動空間，罔顧村民需要，「政府以為安排村民上樓就當解決問題，這種思維實在太落後」。

陳又表示，政府宣布開拓新界東北新市鎮多年，大量居民被逼遷，單是馬屎埔村，1990年代仍有700多戶，現時只餘約100戶，村內大部分土地已被收購，都是公私營合作帶來的禍害，政府應研究如何補償受影響居民。

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5 : greatsoup38(830)@2012-06-20 23:57:27

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120620/16441813


新發展區的公私營房屋比例，43%新落成的住宅單位將規劃為公屋，餘下57%則興建私樓，但當局正研究在私營房屋用地物色合適的地點發展新居屋。日後的住宅會集中在擬建的古洞北鐵路站，以及粉嶺北市中心的公共運輸交滙處，方便居民接駁至粉嶺及上水的鐵路站。
同時，新發展區將放棄公私營合作模式，採用如沙田、將軍澳等「傳統新市鎮發展模式」，由政府負責收地和清拆所有土地，以及進行土地平整工程等。發展局發言人稱，受影響人士會按照政府的賠償及安置政策，料涉及400億元，而今次收地有大約1,700戶、6,500名非原居民受村落包括馬屎埔村、坪輋新村、河上鄉、天平山村等受影響。

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梁紹鴻：「做個良心發展商」

1 : GS(14)@2012-08-24 10:51:02

http://www.am730.com.hk/article.php?article=118568&d=1828
集團主席梁紹鴻(圖)接受本報專訪時稱，在購入太子道西項目前，其實並不清楚會涉及歷史建築物，後來發覺它頗具特色，決定嘗試作「保育」，希望此舉可令公司「出名少少、出位少少」，做到一個較好的社區形象，做過「有良心」的發展商。

不一定要「賺到盡」
梁氏明言「發展」與「保育」存有衝突，凡「保育」的項目均較難賺錢，他指因該酒店的發展規模相對較小，集團有能力支付「保育」的費用，作為發展商，不一定要「賺到盡」，亦可為社區出一點力。酒店未來亦會設有展覽廳，讓公眾人士參觀及瞭解古蹟的歷史。為保留項目的外牆，加上毗鄰有另一建築物，在建築上較為費勁，因酒店地價約6,000萬元，但投入的資金已達1.2億元，料最終投資總額達1.5億元。

設自家品牌降低成本
酒店只提供50個房間，為節省經營成本，梁氏指會投資逾5,000萬元，發展自家品牌來管理酒店，故會先翻新佐敦中興酒店作試點營運，僱用約20名員工作管理層及銷售部門人員，待營運順暢後，會調配人手至古蹟酒店(最快2014年開業)，屆時中興酒店將與毗鄰物業拆卸重建成住宅。
梁氏直言有多手準備，古蹟酒店將主打較高級的內地自由行旅客及商務客，酒店內的餐飲及執房服務會外判，以降低經營成本，即使一旦遇上旅遊業低潮期亦較容易支撐過去。
大鴻輝集團將有4間酒店陸續開幕，位於灣仔的港島英迪格酒店將於年底前率先開業，至於旺角登打士街智選假日酒店，更有兩手規劃，除提供150間房外，另有70伙住宅單位可售可租，令項目更具彈性。

父設基金助創業
作為已故富商梁顯利幼子的梁紹鴻，家族顯赫，在公司會客室內，亦掛上一幅梁顯利的畫像。梁紹鴻憶述往事指，父親生前非常痛錫自己，並設有信託基金，令他的生活得到保障。早在1977年，他已有能力購入西半山豪宅，部分資金亦是父親留給他的。
自稱沒有太多嗜好的他，每天早上會先游泳以鍛鍊身體，接著展開每天忙過不停的工作；所謂力不到不為財，梁氏的投資只集中在香港，加上母親不愛遠行，除96年母子倆曾往加拿大探親，連赤鱲角機場也未踏足過。

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2 : greatsoup38(830)@2013-01-26 18:43:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130124/news/eb_eba1.htm






【明報專訊】今年首登福布斯香港富豪榜、身家至少達156億元的大鴻輝興業主席梁紹鴻，接受本報訪問時表示，舖位價格已升至高峰，今年不會高追。以買賣舖位「起家」的梁紹鴻指出，今年反而會轉投股票市場，主攻匯控(0005)及建行(0939)等數隻大藍籌。對於近日拆售舖位熱潮，他稱有些ṃ舖細小如單人脇，日後租金難有大幅上升空間，投資風險極高；自己無意拆售ṃ舖，亦提醒投資者購買ṃ舖時要相當小心。

對於近月拆售舖位成風，「舖王」梁紹鴻提醒，一個較大的舖位拆細後，每一個細舖位置不一，買家難以判斷實際價值。

他又直言，現時不少舖位的租金回報率只有約2釐，舖位市場回報與風險已不成正比，「不怕一萬，只怕萬一」，自己亦已持有大量舖位，故不會高價追貨。雖然他認為舖市已有見頂艫象，但因不少舖位買家均具實力，預料舖價並不會大跌。

看好匯控建行等藍籌股

梁氏又稱，自己十多年來沒有購買股票，不過認為今年股市應有投資價值。他解釋，通脹初時資金投入物業市場，例如去年工廈呎價由數百元炒到數千元，反觀股市去年升幅不大，預料今年至年底前，資金會轉投股市；加上現時息口低企、多國亦實行量化寬鬆「印銀紙」，令熱錢較多，他看好匯控及建行等藍籌股。

BSD令收購停頓 難壓樓價

雖然雙辣招未有直接打擊樓價，但梁紹鴻認為，買家印花稅(BSD)對舊樓收購造成重大影響，旗下就有收購項目因而停頓。他透露，該項目原本希望擴大併購範圍，不過辣招一出，考慮到成本增加，收購規模被迫縮細。雖然政府指在6年內收齊項目可申請退回稅款，但「如果最後收不完，要輸多15%，誰願去收購？」。

發展商無囤貨 空置稅難行

他又指出，即使成功退回稅款，亦蝕了5年利息，令發展商收購成本增加，更間接減慢市區重建步伐，對壓抑樓價有反面作用。對日後可能推出的空置稅，梁氏認為發展商並非有意囤貨，因做生意普遍也會看準時機才出手，又指空置稅實際上難以執行。

荃灣工廈 擬發展數據中心

梁紹鴻預料，在政策影響下，今年住宅價格不會大上大落，料走勢平穩。而集團日後發展策略仍以收租及投資為主，今年至少有2個酒店及1個住宅項目推出，除積極進軍酒店業外，「舖王」亦計劃將去年購入的荃灣工業中心5層樓面，發展成數據中心。

明報記者 麥穎

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3 : greatsoup38(830)@2013-01-26 18:44:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130124/news/eb_eba3.htm
梁顯利之子 早年曾炒踎外匯
  2013年1月24日

【明報專訊】「舖王」梁紹鴻出身顯赫，其父親梁顯利早年出任怡和買辦，其後升任香港置地董事，為當時本港著名富豪之一。不過，由於父親早在梁紹鴻9歲時逝世，身為庶室所出，加上年齡與兄長相差不少，在家族中不免顯得格格不入，也令身為「富二代」的他，自小已立志吐氣揚眉。

SARS狂掃舖 料身家達156億

大學畢業自力更生數年後，梁紹鴻於1977年自立門戶創立大鴻輝興業公司，早年主力炒賣外匯、基金，但曾因「炒踎」外匯，令事業跌入谷底。在98年期間，公司僅憑4個物業東山再起，及後吸納物業不絕，其中03年SARS時期更幾乎「一個月買一件」、「低位買樓不用睇樓」，憑準確掌握入市時機，他食盡近10年樓市大升浪，現時持有的物業大幅升值，總資產值至少156億元，近年更進一步揚名國際，名列福布斯香港富豪榜第25位富豪。

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4 : GS(14)@2013-01-27 15:24:50

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130125/18145938


【本報訊】本港舖位租金瘋狂，不少核心區的老牌店舖相繼因業主大幅加租而被迫結業或搬遷，投資老手「舖王」大鴻輝興業主席梁紹鴻昨日接受傳媒訪問時坦言，現時租金已達高位接近見頂，再升空間有限。
記者：程俊華

梁紹鴻表示，「o依家喺尖沙嘴廣東道、同銅鑼灣羅素街租間舖，都唔係單純用嚟做生意，係用嚟賣廣告，所以啲租加得幾勁嚇，但其實已經上到一個幾頂點」。他指出，未來租金大幅上升空間有限，但暫不會下跌，因尚有不少外國品牌要落戶。
拒完全轉型做發展公司

雖然租金貴，惟梁紹鴻認為香港是自由市場，「每個行業都會計數，只要租金太貴冇人租，舖租自然會跌」，與住宅的民生市場不同，所以政府不應干預自由營商環境，令經濟自行發展。不過由於近年租金增長低於舖價，回報低、風險高，故對於投資舖位會相當審慎。
大鴻輝興業首幢發展項目灣仔港島英迪格酒店昨日開幕，未來旗下尚有酒店及住宅項目相繼落成，梁紹鴻指不會完全轉型做發展公司，仍會投資工商舖物業。

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5 : greatsoup38(830)@2013-02-23 20:11:10

2013-02-16 iM
股市篇 舖王梁紹鴻︰炒樓不如炒股票
...
梁紹鴻的實際身家有多少？市傳他的資產實際已超過300億元，與福布斯所估算的約156億元大有距離，對此梁紹鴻卻大賣關子，「公司資產真的不超過300億元，你一天未賣出物業，一天也不知道你的身家有多少錢。」《福布斯》香港富豪榜一出，梁紹鴻突然成為傳媒爭相訪問對象，他坦言自己以平常心看待，最高興的人反而是家中的梁媽媽，「媽媽十分開心，等於你的小朋友考試成績為班中十名以內，作為父母一定開心的。」

出身於富貴之家的梁紹鴻，是怡和買辦、本港20世紀富豪梁顯利的兒子，不過他之所以被稱為「舖王」，全靠他自立門戶，一手一腳投資舖位起家。他大學畢業後曾於?豐銀行投資部工作，其後於1977年成立大鴻輝興業。集團初時以投資外?和期權等業務為主，於九十年代後期轉型投資物業，並於1998年至2003年期間的樓市低位大手吸納舖位。

據悉他現時持有的舖位逾200個，不少舖位位於黃金地段如尖沙咀廣東道、海防道及旺角彌敦道等。此外集團也同時持有寫字樓、工廈、車位、迷你倉、酒店及住宅地皮等項目，若計入上述舖位，市場保守估計集團資產近300億元。

林森池共事授揀股秘技

梁紹鴻十多年前趁樓市低位大舉入市，食盡樓市大升浪，現時持有的物業價值已翻一番。當今舖市仍炒得鬧哄哄，舖位接連錄得天價成交，梁紹鴻卻大唱反調，坦言舖位價錢已太貴，租金回報愈來愈低，回報及風險不成正比，故暫時不會太活躍於舖位市場。梁紹鴻說：「今時今日是否仍值得買樓投資呢？雖然我覺得買樓投資也有升值的可能，不過現在買股票升值的機會大很多。」他解釋，政府出招後，炒賣住宅難度甚高，他認為現階段股票升值潛力比樓價大。曾於?豐控股（00005）及獲多利投資服務有限公司（?豐屬下機構）工作過的他，原來與本港第一代證券分析師、人稱「大師」的林森池同一天加入?豐，並一起工作過。林森池更成為他的師父，傳授他投資股票的知識，因此他自有一套揀股秘技。

「當全世界大印銀紙後，銀紙就不值錢，持有銀紙的人可做甚麼？首先是買磚頭，當磚頭價起到如此貴時，市場就會買股票。」他表示現在股市剛處於上升軌，即使「合埋眼飛撲入市」也不用怕，「我寧願你現在買入，你愈早上車，你賺錢的機會愈大，到最後市場升到你不信時，你才買的話，屆時的風險就會最大。」

他續稱，股市才剛發力時，投資者蝕錢的機會較小，「最初蝕錢的話就不會有人『落搭』，因此你現在不怕去買。」但他強調，投資者謹記於今年內要「起身」，沽貨離場，「股市至年底時升到一定水平就真的要走，最重要是你一定要識得落車，因為你不落車的話，最後接波的人就是你了。你要記?的是，股市永遠是少數人賺多數人的錢，不會令你發達。」

?豐建行穩陣且息高

經過一番精心挑選，梁紹鴻向大家推介三大心水股，分別為?豐、建設銀行（00939）及南方A50（02822）。「50年前，我的父親最喜歡叫人買?豐，這是對的，因為當時香港的股票市場仍小，?豐就是最大的藍籌，相對穩陣，加上派息高，但我早在約20年前已將所有?豐股票沽出，全部轉做磚頭。」不過他卻於今年開始重新買入?豐，並於約80多元水平開始吸納，「今年我開始再買?豐，我覺得該股有機會重上120元水平，這並不出奇，去年新鴻基地產（00016）郭氏兄弟出現問題（捲入涉貪案）時，新地股價曾跌至90多元，現在已升至120多元。」

他表示?豐是一間國際銀行，目前估值低之餘，息口高近4厘至5厘，十分值得買入，「銀行一向不會減派息，你一減派息，就等於向市場表明自己經營有問題，因此她們不會減派息的。」至於內銀股建行，他指該集團每年盈利達千億元，股息率也有4厘至5厘，是穩陣之選。

「為何買南方A50呢？因為A50有50隻股票，內地股市已跌了很多年，由6000點跌至2000多點，我覺得南方A50會慢慢回升。」他強調，南方A50為實物ETF，是真正買入A股股票的，至於X安碩A50中國（02823）則是買入衍生工具，而非A股，「X安碩A50中國是衍生工具，現在我是不會買的，因為我之前曾試過損手，交過學費。」

梁紹鴻對衍生工具「耍手擰頭」，原來這名「香港舖王」於早年也試過炒?外?而「一鋪清袋」，自此痛定思痛。30年前梁紹鴻自立門戶創立大鴻輝，主力投資外?及股票，是第一批用圖表派分析外?的投資者。投資外?十多年後，更與本地知名富商如新地的郭炳江、黃乾亨家族等合資炒外?，獲利甚豐。他憶述當年炒外?的瘋狂日子：「我曾試過玩外?連賺7個月，『閒閒地』每個月賺二三千萬港元，當時是30年前，我賺了3億元，那時十分興奮。」於短期內賺大錢，梁紹鴻謂當年自己被勝利沖昏頭腦。由於他炒外?的金額甚大，他在?市的一舉一動已被外地大戶留意。

外?損手學懂適時獲利

1992年的某天，當時梁紹鴻買下巨額外?期權（押注美元下跌）只餘下1天便到期，怎料外地大戶趁機「郁?市」，買入大批押注美元上升的期權，令美元掉頭大升，殺他一個措手不及，最後他輸了約700萬美元（約5,400萬港元），所賺的錢全部輸掉。「?市千變萬化，面對全世界這麼多人，有無數人比你叻，真的不是一般人可以玩的。」經此一役，梁紹鴻最後決定轉戰物業市場，「香港的物業市場投資者數量有限，起碼不用對全世界這麼多人！」潛伏了一段日子後，1997年亞洲金融風暴令樓市大跌，梁紹鴻就以手上餘下的資金，趁低買入舖位，自當年起展開了他大舉買入舖位之路，並成功翻身。

塞翁失馬焉知非福，梁紹鴻投資外?交上巨額學費，卻令他有機會轉行投資物業，獲利更多，梁紹鴻也慶幸自己因錯誤而有機會轉行，「如果我不是轉行，仍做外?的話，一定輸得很『甘』，而且這幾年金融行業也不是太理想。」投資外?損手，也令他明白到投資要「識得起身」的道理，「當股市狂升時，是有一種吸引力吸你落去。買股票愈久，你就很易心雄，即使股市已大升，你可能按捺不住再投入股市。」

樓市篇 息口升幅有限 樓市大跌難

特首梁振英公布施政報告後，未有再出招，新盤密鑼緊鼓推出，用家也急急入市，眼見樓市愈升愈急，市場憂慮政府或會再出招壓樓市，不少市民面對應否置業的難題。梁紹鴻認為，在市場仍未有大幅加息的條件下，物業市場不會大跌，坦言市民若買樓自住，甚麼時候也是合適時機。

不少人認為樓市走勢難以預測，涉足不同物業市場的梁紹鴻，卻認為樓市走勢相對股市走勢較易作出預測。「香港物業市道很特別，你長?持有物業，一定有非常好的回報，這是由於通脹因素，加上香港地少人多，同時稅制簡單，沒有資本增值稅，這環境是非常適合做地產的。《福布斯》榜上有一半以上的人都是做地產的，這歸功於香港獨特的環境，外國則是另一回事，因為外國有資本增值稅，稅制也非常複雜，地方也很大，物業相對沒有那麼值錢。」

息口支出高美不敢大加息

「政府出招後，用行政手段遏抑住宅，害怕泡沫形成，但從基本因素方向看，我認為樓市仍然向好，樓市看長?是『冇壞』的。」他指在通脹高企下，最理想的投資組合中，要有七成資產為實物，餘下的三成則可買入股票。不過國際貨幣基金組織（IMF）早前發表香港評估報告指，假如利率回升到2003年至2007年的水平，本地樓價相對合理水平高出三成，樓價將出現大跌風險，對於IMF的預測，梁紹鴻相信上述情況不會發生，主要由於大幅加息的機會不大，「各國印太多銀紙，如果你加息的話，她們（各國）借了人家很多錢，息口支出會很高，尤其是美國，她不敢大幅加息，只能溫和地加，大幅加息的話，其經濟會『頂唔順』。」

最多只會跌8%至10%

他指目前沒有大幅加息的條件，物業市道是不會跌的，樓價最多只會調整8%至10%。不過他認為樓價調整不會於今年內出現，「經濟轉好，溫和加息可能是有的，但同時令購買力增加，也有利樓市。」那麼現時仍是購入住宅的合適時間嗎？「你何時問我應不應該買樓，我的答案也是一樣，如果是自用的話就應該買。」他表示一個人需要「安居」，才能「樂業」，「如果你租樓的話，整天想?層樓不是自己的，經常怕被業主加租、趕走，哪有心機發展自己的事業呢？因此自住的話是一定要買的。」但他強調，買入住宅投資就是另一回事，需要看準時機，「今時今日是否仍值得買樓投資呢？我覺得現在買股票升值的機會比買樓大很多。」

梁紹鴻於訪問中多次指出，舖位愈來愈貴，回報也愈低，現階段入市不值博，是否意味舖位市場存在巨大的泡沫，並有爆破可能？他卻認為舖位市場不存在泡沫，主要原因是舖位供應較少，加上持有舖位的業主都有一定實力，或是由家族持有多年的舖位，動輒持有數十年，供應少的話，泡沫是難以形成的。另一方面，他指現在舖位的按揭成數只有一半，借錢買舖的人只是借了一半錢，也有不少持有舖位多年的業主早已將按揭供滿，風險不算大。

短炒樓上舖車位風險高

「我們當時揀投資舖位也是這個原因，都是講供應及需求的問題，當供應不及需求多，價錢一定上升，但現在再追舖的話我覺得不值得，因為你以現在的價位買一個舖，只得一兩厘息，回報不成正比。就算有個處於十分優質地段的舖位放售，其叫價一定甚高，因此我們暫時都不會活躍於舖市。」

他補充，現在高消費的內地客數量減少了，對處於高消費地段的舖位租金升幅會有影響，故看不到租金有大幅上升空間。他又指，雖然位於二三?地皮位置的舖位（如九龍城）價錢較低，但他警告：「若未來大市下跌，或遇上金融風暴，跌得最勁的一定是上述舖位，即使價格下跌，也未必有人接貨的，因此大家要小心。」他又強調，商舖不應該短炒，「其實短炒的風險很高，尤其是炒樓上舖、車位的買家，他們輸的機會其實很大。」

租務管制於理不合

市場多次傳出政府有意再因應樓市急升出招，又有傳可能會推出針對工商市場的招數，梁紹鴻期望出招以針對住宅為主，商舖方面就不應該出招，「因為住宅涉及民生，會影響社會安定，但市場批評舖位業主趕走租客，應實施商舖租務管制，這其實很不公平，因為大家都是營商。」他舉例指，如果將廣東道的舖位用來開設小型時裝店、便利店等，根本不能發揮舖位的最大作用。

「大家也是做生意，為何我要減租讓商戶賺錢？商業應該是自動調節的，如我要求的租金太貴，市場承受不到的話，自然就租不出，等於現在廣東道的租金過高，有些品牌覺得承受不住而想走，因此租務市場會自動調節，不需要政府插手。」
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業務篇 轉型多元發展 拓精品酒店

梁紹鴻投資舖位已有十多年時間，靠舖位致富，這名舖王近年卻銳意將大鴻輝發展成一個多元化發展的集團，由2006年開始逐步涉足不同類型物業，梁紹鴻笑言集團幾乎所有種類的物業都「全部有齊」，包括舖位、車位、工廈、住宅、酒店、寫字樓、服務式住宅，甚至迷你倉等。

梁紹鴻對舖位市場運籌帷幄，為何決定多元化發展？「繼續投資舖位的話，條數已愈來愈難計，因為舖價已升了很多，回報率已很低，風險會較大，如公司長期依賴某種物業，公司發展就會不健康。」他表示，集團的轉型從收購舊樓開始，然後重建，因應該地皮的特性及潛力，再決定發展不同類型的物業，包括住宅、酒店或寫字樓等。

行精品酒店路?吸客

他近年積極進軍酒店市場，目前集團持有的酒店項目有6個，將陸續在未來4年至5年內落成，其中位於灣仔皇后大道東的Hotel INDIGO（港島英迪格酒店），是梁紹鴻與洲際酒店集團合作的首家精品酒店。設有138間客房的港島英迪格酒店，將由洲際酒店集團負責管理，總投資額達10億元，最快今年4月開幕。「未來合和實業（00054）將於Hotel INDIGO對面興建一間擁1,000個房間的酒店，規模非常大，其價錢一定比我們高，如果做同一類的顧客，就要跟?她的定價，因此我們行精品酒店的路?，主打較有品味的商務客。我們的酒店並不是標榜豪華，不會雕龍雕鳳，不會有巨型水晶燈，反而標榜特色。」

選址市區助抗經濟逆境

集團第二家間位於佐敦的Hotel Rainbow（彩虹酒店），將於今年5月開業，設126個房間，將由大鴻輝自行經營及管理，「我們愛以雙?發展，有時用自己的品牌，有時用別人的品牌發展，這樣除了可以有個比拼外，也可以學習別人的優點，也學習到營運酒店的『蹺妙』及方式。酒店是一個新嘗試，只要大家在不同的地點開酒店就沒有問題，未來我們也會找凱悅集團合作。」至於集團第三家酒店——旺角登打士街智選假日酒店，設約270個房間，也是與洲際集團合辦，並於明年開幕。

不過現時市場上的精品酒店愈來愈多，與集團存在激烈競爭嗎？梁紹鴻認為，集團與一般精品酒店的較大分別，是他較喜歡選址在市區，不會在二?地區、廠區如觀塘、香港仔等開酒店，「我們是較穩陣的，酒店這行業也有上落的周期，當酒店業面對不景情況時，最大打擊的一定是處於邊陲位置的酒店，當所有酒店價錢相若，客人一定選擇住在市區的酒店。」

住宅定價不高望物有所值

除發展酒店項目外，集團也同時發展住宅項目，旗下首個豪宅項目、位於九龍亞皆老街110號的加多利?，目前仍在進行建築工程，梁紹鴻期望該盤於今年3月、4月開始出售，項目55伙中，僅計劃推出一半約20伙至30伙出售，餘下單位將保留作收租用途。「我們希望可以涉足於發展商行業，但不會完全變身作發展商，我們大部分物業落成後，都是用來收租較多，如?魚涌金山樓（未來會發展成綜合性大廈，包括酒店及舖位）、干諾道西的酒店項目，發展後準備作收租用途，不會賣的。」

「我最喜歡買入物業後令租金升值，租金提升後，物業的整體價值也有升值空間，我們就專門做這些事情，將物業的潛力發揮。」事實上，一般發展商的起樓模式較流水作業，發展物業後會先賣出樓上的住宅套現，然後才將舖位出租，但大鴻輝就剛好相反，先買入舖位，賺取租金收入，有租金基礎後才發展物業，就是在梁紹鴻眼中的「先養地，後發展」。「我們不會發展很多住宅項目，可能隔幾年才會賣一個樓盤，但我希望標榜由集團發展的住宅的用料不會比一級發展商差，但價錢會比她們平，因為暫時我們的品牌不是有太多人認識，我們不會叫價很高，期望物有所值。」

梁紹鴻透露，目前集團持有的土地儲備已足夠未來5年至7年的發展，今年將主力發展金山樓地皮的綜合性大廈項目（面積約8,000呎）、旺角登打士街智選假日酒店（約1萬呎），以及干諾道西酒店項目（約8,000呎）等，「發展模式是每次先發展4幅，當該4幅地發展完成，有租金收入貢獻，才開發其他地皮。」

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李兆基: 「發展商應自行發展東北地」

1 : GS(14)@2012-10-17 00:23:54

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20121016/News/ea_gga1h.htm
指未來供應增 難阻近期升勢
人稱「四叔」的李兆基昨日出席煤氣公司150周年晚宴，表示10年前恒地已開始在新界東北地區收地，現在已相當成熟，只要補回地價，隨時可以起新盤。他又稱，許多年前已建議政府在當地發展，但政府一直沒有成熟的城市規劃，「等了好久也未有決定」。
已停止於東北收地
政府現時提倡公私合營，他則持相反意見，認為應該「兩線發展」。發展商若已收回土地，應該自己發展，因為「政府若問我們拿地，反而會有爭拗」。不過，發展商應讓政府去把剩餘的土地收回，恒地本身亦已停止在新界東北收地。
新政府上場後推出不少措施，銳意緩和樓價，李兆基亦相信，未來樓市會「無咁好」。他指過往樓價節節上升，因每年供應太少，只有約1萬個單位。但明年的供應可能至2萬，今後幾年亦可能達到3至4萬，會對樓價有影響。不過，由於建築成本高昂，樓價只會「微微跌」。他又說「遠水不能救近火」，近期樓價有可能再升一至兩成。
另外，即使近期地產股屢創新高，他昨仍繼續硬銷地產股，指市場上有人「唔識計數」。他說，普遍而言地產股股價相對資產淨值的折讓只有兩成，但現時部分地產股折讓高達六成，「值100元的股票只以40元交易」。另本地地產股大部分都有租務收入，相當穩陣，所以他還是堅持「買地產股好過買樓」。
掙回海嘯所蝕方退休
對於新世界集團創辦人鄭裕彤入院，作為好友的四叔表示，現時不方便去醫院探望他，最重要讓他慢慢休養。被問及何時退休，他表示，雖然已有相當年紀，但仍未打算退休，因為2008年金融海嘯令他失去部分資產，要掙回來才會退休。

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發展商賣房 幫政府「達標」 周顯

1 : GS(14)@2014-11-12 15:06:59

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】大家可以看到的是，在近來，發售的新樓單位數目好像有上升的趨勢，我也預期，新樓數目將會快速增加……但是淡友請別開心，因為，新樓的單位數目增加，只是因為發展商見到細價樓有價有市，所以把新樓細出售而已，長實(0001)嵐山的196方呎的骰單位，就是一個好例子。


這好比我去買豆豉鯪魚，它沒有加價，不過我發現它已靜悄悄地從4條魚減至3條一罐，這就是變相加價了。

建屋量只計單位數目 不理面積

要知道，香港政府計算如何改善市民的生活環境，向來是以新供應的單位數目來作決定，但卻從不計算新樓的平均面積。在外國，新樓的平均面積，是必須公布的數字，例如說，日本新樓的平均面積便是1400方呎，你沒看錯這個數字，的確是這麼大的面積。

政府地產商雙贏

所以，理論上，香港政府並不需要增加土地供應，只要發展商不停的推出房單位，照樣可以大幅增加新供應單位數目，香港政府的建屋量也可以達標了。反正，無論是建制派，抑或是民主派，其議員們均不過是一批智障的土蛋而已，香港政府騙了他們這許多年，他們依然沒有一個懂得這些房地產市場的基本原理，所以再騙下去，也是無妨。

那麼，為什麼發展商要賣出房呢？原因很簡單，200萬元左右的上車客，有大量的購買力，發展商必須要把這筆資金也收納進來，才能夠把房子的呎價賣得更高，賺進更多的錢。

[周顯 投資二三事]

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中小型發展商　頻出擊搶地

1 : GS(14)@2015-01-11 20:06:03





【異軍突起】政府聲稱要全方位增加住宅供應，結果一次又一次狂推蚊型地起牙籤樓交數，地皮質素參差，地價銀碼細，加上選擇多元化之下，令大孖沙出手漸見保守，造就不少中小型發展商可以成功異軍突起。本財年剛踏入最後一季，可能沒有人可以估到，在官地市場出擊成功次數最多的發展商，除了老牌大孖沙新地（016）外，另一間發展商竟是本財年開始沾手官地的宏安（1222），兩者暫時同樣是於本財年奪得三幅官地。雖說新地所奪得的三幅官地比宏安所奪得的規模大得多，但有關數據已足以反映中小型發展商近年「偷雞」成功的比例明顯增加。除了宏安連掃三地外，近年主力工商買賣的億京，亦是本財年住宅地皮市場的主角。公司在去年8月，以近40億元買入焦點官地荃灣楊屋道商住混合項目，樓面呎價僅3,693元，擊退新地及長實（001）在內的10組財團，令市場人士跌眼鏡。兩個月之後，億京再以25.4億元成功擊退信置（083）等同區地主在內的14家發展商，奪得曾流標重推的大埔白石角住宅地，三個月內斥逾64億元鯨吞兩幅官地，比不少「大孖沙」更勇。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150108/18995044

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第一集團五金廠變發展商

1 : GS(14)@2015-02-10 01:04:06





【炒賣獲利】九龍東商業區近十年起飛，新晉發展商第一集團就是在十年前開始炒賣觀塘工廈發迹。第一集團原本是生產小型五金製品的廠家，總部於柴灣，於二○○四年底將部份資金用作投資物業，斥資約二億元狂掃包括鴨脷洲海怡半島在內多個藍籌屋苑逾四十個單位，但賺頭蝕尾。該集團其後將套現所得現金轉買觀塘工廠，成為變身發展商第一步。



霍偉良：住宅起伏大

第一集團董事霍偉良指，當年投資住宅純粹短炒，但期間樓市起伏太大，未能賺錢，之後轉變策略，改買呎價僅一千元的工廈。「當年有筲箕灣同觀塘揀，最後揀咗觀塘」。當時九龍東仍未有正式規劃成為第二個商業區，亦未有任何活化工廈，區內工廈空置率高、租金低，「因為見到有發展商開始喺呢區有動作，所以跟住冇錯」。該集團遂於二○○五年以三千八百八十萬元購入只有七層高的大業街4號，七個月後以六千六百八十八萬八千元售出，賺超過二千八百萬元，利潤比住宅高。其後集團先後買入三幢工廈，全部於兩年內轉售，共賺約二億三千六百萬元。至二○○九年有足夠資金購入現時總部九龍灣第一集團中心及由投資者轉型做發展商，將鴻圖道三十五號（現天星中心）拆卸建成新式工廈，勁賺一倍。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150209/19034806

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緻藍天一周賣1,138單位股市旺添買家信心　發展商盡推貨尾

1 : GS(14)@2015-04-12 12:24:21

■緻藍天位於紅磡都會商場的售樓處，有多達逾千人排隊買樓。　黃耀興攝



【本報訊】股樓牛氣沖天！港股三日升近2,000點，長和（001）將軍澳日出康城緻藍天亦掀搶購潮，398伙三小時沽清。樓盤一周賣出1,138伙，套現80億元，料為近六年銷情最熱新盤。股市旺市民入市信心增，有一家11口為買5伙「大包圍」入票74張，有內地客畀稅近600萬元入市。記者：朱連峰


發展商打鐵趁熱，昨即晚盡推樓盤餘下510伙，原價加推，平均實用呎價11,170元，折實9,060元，入場費584.3萬元，呎價低見7,596元，平絕將軍澳。金管局今年2月底收緊按揭後最大型新盤緻藍天，昨進行次輪銷售，雖然天公不造美，早上下着細雨，但無阻市民排隊買樓心情。位於紅磡都會商場的售樓處，早上11時半開售前多達逾千人擔住遮排隊買樓，蔚為壯觀。人龍更由地面排到落地底，本報記者由龍頭行到港鐵紅磡站B出口地底先見龍尾，媲美「羅湖過關」，有代理更形容「（買樓）好似唔使錢咁」。




買家贏錢　三房變四房

長和執行董事趙國雄直言，股市暢旺「買家心情好啲，入市揀樓都快啲」。事實上，股市暢旺，部份人套股換樓，甚至有買家稱在股市有所斬獲後「買大啲」，三房變四房。新盤熱上加熱，大手客重現樓市。緻藍天昨發售398伙，三小時沽清，最少有10組客買兩至三伙，甚至更多。最誇是一個來自外區的換樓大家族，鍾情樓盤座落港鐵站上蓋，價錢合理，一家11口為了住在同一個屋苑方便照應，本月4日開售首日以其中二人名義入了6票，希望買多個單位，可惜空手而回。今次為增加中籤機會，動員一家11口「大包圍」分三個組別入票，其中兩組各30票，另一組14票，總共遞交多達74份認購登記，以每個登記認購本票10萬元計算，單是入票已花費740萬元，最終成功購入位於3座5伙高層三房戶，面積722至788方呎，總成交價約3,644萬元，成為樓盤暫時最大宗掃貨個案。



Peninsula East收千票

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，股市旺形成財富效應，近日樓市出現小部份人在股市有斬獲後套股換樓，緻藍天次輪發售投資者比例高達三成，有內地客更連環購入3伙，包括兩個三房戶及一個四房戶作自住，涉資共約2,540萬元，須付15%買家印花稅及7.5%雙倍印花稅，畀稅約570萬元。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑預期股市氣氛好亦利好樓市，令買家入市信心轉強。緻藍天一周累售1,138伙，套現逾80億元，料為2009年天水圍栢慧豪廷11小時賣約1,020伙後最旺銷新盤。工廠區新盤亦掀搶購潮，會德豐（020）油塘Peninsula East首日開放示範單位即大排長龍，有過萬人參觀，單日勁收票約1,000張，以首張價單60伙計算，超額逾15倍。


■李太

【買家心聲】

李太：近日雖然在股票有斬獲，「賺咗餐茶」，幫不到買樓，覺得樓盤價錢平。


■吳太


吳太：近期股市好，賺少少幫到今次買樓。本想買三房，加碼購入一個四房戶。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150412/19109407

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發展商推新盤步伐加快

1 : GS(14)@2015-04-21 01:36:21

【本報訊】2015年一直被視為加息年，發展商今年伊始，開賣新盤步伐明顯加快，今年頭四個月，一手市場無論是分層單位新盤，抑或是獨立洋房，皆一擁而上搶客，業界估計今年全年一手金額隨時衝破2,400億元水平，創下歷史紀錄。



一手私樓買賣總值料破紀錄


中原數據指出，今年首季，一手私樓買賣總值已超過405億元，新盤銷售熱潮持續下，全年有望創下2,400億元新高紀錄，打破去年1,778億元新高紀錄，按年上升35%。有別去年賣樓步伐「嘆慢板」，長和今年起步急速，先是政府2月底公佈收緊按揭，即於3月開賣出招後首個項目紅磡悅目，銷售成績不俗。至於，早於去年初已取得預售樓花同意書的緻藍天，苦守一年，儘管發展商延長項目落成日期至今年底，惟銷售終於見眉目，安排本月開賣，並能一口氣於兩周內沽清千多個大單位，可見市場的換樓動力巨大。





長和單是銷售兩個新盤，已套現大約150億元，佔去集團今年揚言中港兩地賣樓300億元目標的半數，資金回籠後，無論政府再推出新一年地皮，抑或穩守突擊，但求貨如輪轉，資金在手能攻守兼備。另一邊廂，新地今年亦先後推售東涌東環，及乘豪宅市道轉旺，旗下赤柱村道50號於短短數日內賣出了7幢洋房，涉資大約10億元，連同東環，套現邁向100億元大關。■記者湯家明





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150420/19118766

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