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周日趣 BLOG BLOG：唔怕熊出沒　最怕狼來了

1 : GS(14)@2012-03-25 13:42:26

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16187493

股市除了反映企業表現外，亦是對香港前景信心的指標。個半月之前，全城都以為唐英年順利當選做特首，殊不知到最後關頭，梁振英挾民意登基在即。如果說過去一周港股只是跟隨中國或歐美股市下跌，我諗是大家想得過份簡單。
連串不尋常事件，在投票前一周發生，陰謀論推測，事件與選戰可能有千絲萬縷關係。雖則說政治市對股市影響短暫，但未來五年由一個善於狡辯、難以猜測的人當道，難保另一個八萬五會推倒重來，或令港人再陷入萬劫不復之地。

...
識時務者為俊傑，何解過去一直聽中央指示而行的李嘉誠，今次罕有抗旨不賣賬，背後或有深層意義。第一是維護既有利益，今次唐梁兩營，壁壘分明，前者有四大孖沙力撐，為的是保障既有利益延續下去。
另一邊廂，一直被擠壓的中小型發展商，憧憬新特首能改變遊戲規則，不再向大孖沙政策傾斜，甚至於有機會反枱重新洗牌，不用每次投地，皆是陪玩性質。

中資財團癲價奪地

董伯伯年代的八萬五政策，對大孖沙可謂打擊沉重，部份甚至陷入財政危機，因此不難想像，倘若新特首上台後再玩鋪勁，掌管香港地經濟命脈之一的地產，或者真的再變天。
股榮相信李澤鉅撤資論並非無的放矢，而最神奇是埃克森亦打算撤資，退出與中電（ 002）合資的青山發電廠，疑似買家是中資背景的南方電網。如果成事，是香港公用事業資產近年罕有的重大權益轉讓。
無獨有偶，上周兩塊地皮亦由中資財團以癲價奪得，成功爭贏本地大孖沙。鴨脷洲地皮 麪粉價已超過萬一蚊，西貢地每呎樓面地價更達 2.1萬元，刷新新界地王紀錄。阿爺發功，非同少可，今次選戰中央積極干預，對於大孖沙唔聽話，唯有叫自己人落場玩，背後潛台詞可能是「你（大孖沙）有本事敢撤資，我叫人落嚟玩，以後你想玩都冇份。」
今年股市非牛非熊，坦白講，即使熊出沒，最多一、兩年已能脫苦海，迎接牛市新希望，但如狼來了，真的難以想像未來五年是否適合炒股。今日我希望各選委珍惜手上的一票，憑良心投下神聖一票，我仍然相信奇蹟會出現。
股榮

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2 : traveller(1405)@2012-03-25 15:23:50

新世界似乎轉咗向，純官剛才站在CY陣營中

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3 : 鱷不群(1248)@2012-03-25 15:31:10

非八萬五不能傷大孖沙，但亦同時令港人再陷入萬劫不復之地，港人與大孖沙本坐同一條船，部分港人竟然因為仇富心理，寧願引狼入室

未來五年除了MPF外，相信我再不會有新資金投入港股

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4 : Ben(10970)@2012-03-25 15:45:37

3樓提及

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非八萬五不能傷大孖沙，但亦同時令港人再陷入萬劫不復之地，港人與大孖沙本坐同一條船，部分港人竟然因為仇富心理，寧願引狼入室

未來五年除了MPF外，相信我再不會有新資金投入港股

好悲哀…

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5 : 龍生(798)@2012-03-25 20:55:56

我都覺.....有得嬴無得嬴都好

最怕洗牌

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6 : GS(14)@2012-03-26 21:26:16

2樓提及

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新世界似乎轉咗向，純官剛才站在CY陣營中

我咁先驚佢

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好不主席：狼來了（唐伴唱版）

1 : GS(14)@2012-03-28 00:27:39

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16193857

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樓市狼來了　港企速掟物業

1 : GS(14)@2012-05-29 00:40:41

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120528/16373643
財政司司長曾俊華及金管局總裁陳德霖都表明，未有收回打壓炒樓措施之意，甚至有「加碼」可能，但反映樓價走勢的中原城市領先指數最新報103.35點，已突破97年高位，刷新歷年紀錄，市場更估計樓價未見頂。然而歷史告訴大家，投資高手只會於最高峯前「出貨」，觀乎過去個多月，就最少有11家上市公司趁高位「出貨」，其中樂聲電子（213）以48.8億元出售中環商廈，呎價超過2.8萬元，創全港甲級商廈新高。
工業股零售股都散貨

11家「出貨」的上市公司除有做物業投資的，亦有工業股、零售股，其中5家所披露「出貨」的原因大意都是物業價值已獲充份反映，現時已經是套現良機。高力國際（香港）住宅買賣部行政董事潘偉基表示，其實大家都已感覺樓市再上升的空間有限，而且前景又未太明朗，無論業主、家族或發展商，都不妨趁現時的好時機，可獲較大利潤下，將一些持有多年的物業，先沽貨套現。
的確，多家「出貨」的公司中，不乏「持貨」經年的物業，其中賣珠寶的景福（280）月初公佈，以1億元出售的荃灣沙咀道老舖，就持貨幾十年；而信德（242）上月出售的星光行物業，亦是持貨20多年。景福集團總經理王嘉琪接受查詢時表示，集團持有上述物業已有幾十年，亦是景福唯一持有的舖位，出售純粹商業決定，目前無打算買舖，寧願繼續交租。

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2 : GS(14)@2012-05-29 00:41:12

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120528/16373644
梁振英當選後「宣佈」香港已無梁營、唐營之分，觀乎早前分別支持兩營的發展商確實站在同一陣線，就是齊齊加入「出貨」的陣營，當中其董事長陳啟宗力撐梁振英不會搞垮樓市的恒隆地產（101），近日亦將封盤多年的浪澄灣推售。
恒隆貼價推浪澄灣

11家「出貨」的上市公司中，唐營的何鴻燊旗下的信德（242）就將持有20多年的星光行物業出售。至於梁營的陳啟宗，早前高調指出梁振英上場後本港發展商或未能做到過去數十年的「大茶飯」，雖然其後「補飛」撐梁振英不會搞垮樓市，但其領導的恒隆地產其後急急將大角嘴浪澄灣約1200個超級貨尾以極貼近同區二手價發售，浪澄灣自07年賣出600伙後一直封盤，市場多次傳出恒隆將重推，但每次都只聞樓梯響。這反映恒隆是對後市的一個看法。
事實上，陳啟宗於恒隆最新年報中已披露「出貨」之意：「過去我們沒有出售該等（香港）物業，因為欲首先抓緊內地租賃業務的增長。現在我們在瀋陽及濟南的商場已成功開幕並且表現理想，故現在是時候慎重考慮是否出售該等香港項目。」

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3 : 自動波人(1313)@2012-05-29 00:45:23

恒隆死都唔賣君臨天下？

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4 : 收息人(26699)@2012-05-29 12:45:22

好嘢，暴跌可期！！！

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5 : freecow(1747)@2012-05-29 12:50:06

樓市cycle 長3／5年一個，睇定啲好

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6 : Sunny^_^(11601)@2012-05-29 18:25:09

睇下97之後幾耐先見到呢個價?咁難得見到97價,實賣左先算啦

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趣BLOGBLOG： 狼來了　悲劇即將上演 股榮

1 : GS(14)@2013-09-08 13:57:47

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413536



                剎那間，全城瀰漫著樓市悲歌，先有大好友陸東唱衰樓價，預警兩年跌五成；然後《經濟學人》警告香港樓價泡沫指數冠全球，再來豪宅地皮大減價、名人要錢唔要樓。這些消息或算震撼，但教人吃驚的，是市民已經對此類消息感到麻木，情況一如「狼來了」的農民，被牧童耍了一次又一次，習以為常，一笑置之，「你呃我唔到」的心態，或令即將上演的樓市調整，添上悲劇色彩。
老實講，在市場主導及供求穩定下，樓市升跌只不過跟隨經濟週期上落，可惜三屆特首人為干預下，八萬五政策遇上金融風暴，衍生無數負資產；上屆政府停建居屋靠攏發展商，造就今日公營房屋劇減，造成私樓價不斷搶高。今屆政府想亡羊補牢，港人港地已經變質，白居二政策好心做壞事，6月多宗盲搶樓成交，居屋貴過私樓，承造九成按揭，已經淪為負資產。
中原樓價指數自1994年有紀錄以來，曾經歷三次較明顯調整。94年美國步入加息週期，港樓價年半跌近三成；97、98年金融風暴，樓價一年間跌55%；08年金融海嘯最幸運，半年跌23%後極速反彈。97年跌浪延至03年沙士結束，箇中原因是老董在首份施政報告制訂的八萬五建屋宏圖，2000年後，首批八萬五時期興建的單位推出市面，當年就有85,710個單位落成，注定樓市無運行。
經濟以至息口週期，數年逆轉，在自由市場機制自我調控下，縱然上升，去到難以負擔的程度，樓價升勢也會告一段落，即使調整，也是短暫及可控的。政府近年連番落藥，甚至高官連番出口術，樓價不跌反升（見表），往後的各種預警，只會令人以為危言聳聽、亂發噏風。

政府關逃生門　隨時人踩人

                                    2011年至今，財爺以至金管局總裁久不久就出來潑冷水，指樓市泡沫風險不輕、市民收入與樓市脫節等，真係聽得多都識背。一邊唱衰，但樓價一直攀升，話退市有風險，卻等到花兒也謝了。第一次講可能有警惕作用，但一而再再而三，只令市民對警告產生免疫。
退市唔驚、加息亦不足懼，最怕政府好心做壞事，可以預期一段長時間，樓價會隨息率以及失業率回升而下跌，但兩屆政府以徵稅打壓炒家以至外地買家，變相為賣家走貨關上逃生門。可以想像，當揸重貨的人見勢色不對，縱然要付SSD等印花稅，亦只好硬食焗走，人踩人下，跌勢一發不可收拾。
美國94年連續加息7次，利率由3釐倍增至6釐。當大部份人以至政府，希望樓價跌一、兩成，這個願望肯定會落空，股榮今次信陸東，估樓市跌到你唔信。
股榮

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2 : ironforge(21491)@2013-09-09 15:21:25

跌3成其實都合理..

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蘋論：樓市泡沫預警絕不是「狼來了」！

1 : GS(14)@2017-01-17 01:53:08

近兩、三年來每隔一段時間就有知名地產或銀行業人士警告樓市有隨時爆煲或大調整的風險。2015年地產業界人士湯文亮就認為細價樓價位高勢危，隨時會爆煲，大跌3成或更多，還可能出現一萬個銀主盤。他的「預言」提出後引發哄動爭議，有的認為是譁眾取寵，有的認為調整幅度不會如此大；也有的認同湯先生的說法，指樓市早已出現泡沫，一旦爆破跌勢自然驚人。


超高樓價基礎逐步削弱


其後美國聯儲局一再表明將啟動利率正常化，又在前年底加息，令本地樓價一度有下跌趨勢，有部份樓盤成交價比高位調整達兩成，平均而言則跌了一成半。只是，跌市沒維持多久，到夏天已企穩，其後更掉頭回升，令樓價在去年底回到跟跌市前差不多，湯文亮先生更在樓價止跌回穩後公開表示預言有錯。踏入2017年，另一位重量級財經界人物、前匯豐銀行副總經理劉智傑先生在社交媒體及主流媒體發話，指香港樓市危機四伏，內外基本結構已變，其中美國加息幅度及速度更可能比所有人的預期高，升至5厘也不讓他感到奇怪。到時候供款負擔將會大幅增加，令超高樓價無法維持，並可能出現長期跌浪，30年也無法翻身。他又認為大有可能在未來18個月出現。劉先生是資深銀行家，退休後繼續留意本地及全球經濟情況，他的看法自然有他的觀察及根據。重要的是，不管湯先生及劉先生的「預測」都建基於經濟及樓市基本因素，他們都覺察到支持超高樓價的基礎已逐步削弱，隨時有崩塌的危機。只是，資產泡沫從來不易確切知道爆破時間，絕大多數情況下只有在爆破及引發巨大衝擊後大家才知道泡沫原來已經破滅。就以九七回歸後的樓市大調整為例，第一波跌市在1997年秋天因亞洲金融風暴觸發，樓價短時間內下跌近3成。但當時大部份人都認為這是健康調整，不久後就會回穩及重拾升浪，因此而入市「執平貨」的人也有不少。誰知道樓價自此輾轉下跌，到2003年「沙士」疫潮時下跌達六、七成，蒸發大量財富。從那時回望才知道1997年秋天正是樓市泡沫爆破的時刻。本地樓市今次升浪基本上從2003年底2004年初開始，到2009年則因各國央行推行超低息及量寬政策而「起飛」，遠遠拋離經濟基本因素及市民收入增長，其後更升破1997年的「瘋癲」價，向沒有最高只有更高的價位進發。也就是說，今次樓市大牛市長達13年，樓價已升至市民要不吃不喝把所有收入存起來才足以購買一個500呎的單位的荒誕水平，根本沒條件長期維持。


經濟過熱美或重手加息


而支撐樓價高踞不下的主要因素特別是超低利率已開始明顯有變化。聯儲局的加息步伐雖比2015年時的預期慢，但到去年底口風開始轉變，認同通脹可能成為問題，意味加息傾向比之前兩年更強。此外，美國候任總統特朗普計劃推出6萬億美元的減稅方案，並在不同州分推出大型基建計劃以刺激經濟。這樣大規模的財政刺激肯定增加政府負債，推高債息水平，並加快工資增長速度，從而推高通脹壓力，迫使聯儲局理事們在加息時要更重手，以防患於未然。有聯儲局理事預計今年大有可能加息三、四次，令利率從半厘升至逼近兩厘。而且，通脹壓力一旦成形需要一段長時間才會受控，其間央行只有一招對付，那就是不斷加息以抑制過熱經濟，令未來幾年每年加息4次甚至更多的機會大增，而利率則會快速回到4至5厘的正常利率水平。以4厘跟現時近零息相比，供樓負擔將大增5成，原來兩萬元的供款升至3萬元以上，實力稍差的業主將難以負擔，新買家也將大幅減少。這樣下來，樓市怎麼可能不來個大逆轉，樓價怎可能不調整三、四成甚至更多？預測資產泡沫從來不容易，老練如聯儲局前主席格林斯潘也看漏了眼。但看錯的其實是爆破具體在何時出現而不是泡沫的本質。歷史經驗說明，泡沫本質是虛幻的，不會長期持續，日本、美國的樓市泡沫就先後爆破，造成長期損害。本地樓市處於泡沫狀態已明顯不過，破滅不是會不會的問題而是甚麼時候；而一旦爆破調整過程將會既痛苦又漫長！盧峯周一至周六刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170116/19898544

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高耀豪﹕黑天鵝與狼來了

1 : GS(14)@2017-06-08 00:26:19

【明報專訊】距離英國國會大選只餘1天，文翠珊可能為市場帶來本年首隻黑天鵝，但黑天鵝若要成立，首要條件便是要在市場沒有準備下得出負面結果，但近年經歷了很多類似的政治事件，似乎市場都習慣了「狼來了」，所以英國是次大選就像是黑天鵝與狼的對決，投資者都拭目以待，究竟對市場將會帶來什麼影響？

大選結果難料 英鎊料偏軟

當文翠珊4月宣布提前國會大選時，文翠珊在民調中大幅拋離對手，這可能是她提出提前大選的主要籌碼，然而一旦進入大選，結果難以控制，民調領先20個百分點並不保證帶來絕對的結果，其中投票人數的多寡和投票人與民調受訪者的差異皆有很大影響，還未計算一些反對脫歐者可能借此機會投其他黨派，希望新政府就脫歐再次舉行公投的變數，以目前民調顯示保守黨與工黨相距已變得甚為接近可見一斑。只是筆者一直認為若文翠珊失去了首相職位，那脫歐這燙手山芋便將交到其他人手中，那對文翠珊可能不是壞事。

自去年脫歐公投後，每當有英國將啟動脫歐程序的消息出現時，英鎊皆應聲大跌，反而當文翠珊宣布提前大選以便進行脫歐談判時，英鎊不跌反升，更升破了1.2780的重要阻力水平，回歸至去年10月當文翠珊提出脫歐時間前的水平，顯示市場認為以文翠珊當時在民調中的民望，提前大選應可以為保守黨帶來更多席位，那文翠珊便可代表英國展開較強勢的脫歐談判，亦代表市場認為強勢談判對英國有利。那保守黨若如預期得到更多的席位，那英鎊應該急速上升，應可穿破1.30阻力區，反之英鎊應該重新跌回1.2780以下。另一個結果可能是維持一個懸峙政府（Hung Government），沒有主要政黨可組織強勢政府，那是否代表「軟脫歐」？那英鎊應該是升還是跌？筆者認為即時反應仍然是偏淡的機會較大。

鎊匯倘轉弱 英股受惠

無論如何，當英國正式啟動脫歐談判後，脫歐對英國仍然將帶來很大的變數，其中最大的機會便是使資金外流，若配合環球市場有所調整，影響了英國企業在環球的投資收入時，那英國的國際和經常帳收支皆會受到影響，赤字增大時中線對英鎊不利。反而近期觀察得到股市和匯率多呈現負相關性，即是匯弱股強或匯強股弱的情况，未來如英鎊再次下跌時，英國股市或因此而受惠。

中銀香港投資產品顧問及投資策略主管

[高耀豪 環球投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0024&issue=20170607

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鳴鏡高懸：中國地產「狼來了」

1 : GS(14)@2017-06-10 12:21:47

過去幾個月，中國政府一直加重打壓樓市，但香港上市的中國房地產公司股價一直大幅上升，特別是恒大地產（3333），幾個月內上升了223%，原因包括推盤依然大賣、分析員調高目標價、國際評級公司上調評級等，明顯地反映所有人都當中國政府「無到」，驚都冇驚過。過去十多年，每次因為擔心「史上最強」打壓措施，而減持中國房地產股票或住宅投資的，之後都後悔莫及。現在所有人都明白，中國投資市場依然是運行着「一打就死、一死就怕、一怕就放（托）、一放（托）就亂、一亂就打」的周期，而且每個周期之後，有關投資工具的價值都比上個周期明顯上升，每次「死」都是瞓身入市時機，試問投資者又怎會放過這些「包賺」的機會呢？最近在書店看到一本書，開門見山指出中國投資及金融市場的亂象，是因為中國政府一直提供隱含保證（implicit guarantee），使很多人，包括一些銀行及上市公司，不顧風險，千方百計擦邊球，規避監管，以最高槓桿投資，務求盡快致富且大到不能倒，最終能「挾持」中央政府，幫他們買單。雖然如果沒有「影子銀行」，過去10年經濟發展就沒有那麼快，因為很多較高風險的投資都不能拿到融資，但胡亂投資就造成今天的天文數字殭屍債，各行各業供過於求、經營困難的局面。「狼來了」的故事大家都耳熟能詳，但願兇惡的野狼永遠都不會出現！



張一鳴
mailto:[email protected]本欄逢周一刊出



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170605/20044398

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財金冒險號：「狼來了」實有一次中

1 : GS(14)@2017-06-18 21:42:25

美國又加息，聯儲局預計下半年再加一次、明年加多三次，但有專家批死加唔到咁多，「債王」格羅斯話最多加多兩次，因為經濟及通脹偏低。小生信耶倫！美息加咗四次，仍只得1.00-1.25厘，喺金融海嘯前，只有2003-2004年更低息。嚴格嚟講，未來一年每次加息都唔算「緊縮」，只係「減少寬鬆」。正如揸車轉彎，轉到一半要開始回軚，等轉到正一正至回就太遲，隨時車毀人亡。聯儲局絕對有條件繼續回軚。美國失業率已重回海嘯前低位，通脹雖未達到2%目標，但睇番上次加息周期始於2004年中，最初通脹都低於2%，之後息一路加，通脹卻升足兩年，可見貨幣政策有滯後。耶倫兩年半前坐正，當時個個話佢係鴿派，但佢任內終結QE、進入加息周期、提高加息步伐、部署縮表，一啲都唔鴿，千祈唔好睇少利率上升風險。香港人就最關心加息會唔會拖冧樓市。樓市好友話今時唔同97，因為現時利率低、負擔比率低、按揭成數低、好多樓已斷供等等，啱。但金管局陳德霖都啱，佢話現在利率極低，當樓市上行周期逆轉，好可能遇上利息上升周期（98年樓價見頂處於減息周期），而港元利息遲早會跟美息上升。香港官員近7、8年不斷提醒加息風險、警告樓市泡沫，信者仆直，但叫咗咁多次「狼來了」都冇狼，唔代表以後都冇狼。笑笑生
http://fb.com/sneeringman



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170616/20057459

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操盤手札記：「息」狼來了，小心

1 : GS(14)@2018-02-13 03:04:07

美股頭暈暈，港股腳震震！美國時薪大增，市場擔心引發通脹，加息步伐加快。道指上周五急跌666點，恒指昨裂口低開886點，其後百億北水抄底，大市跌幅收窄，跌356點。喺加息預期有增無減下，美股、港股調整或會持續。不過，港股有北水支持，未必跟足美股調整步伐。北水佔港股日均成交約一成，過往大市一回就入貨，現時人民幣八算，更會當八折入貨。要注意嘅係，農曆新年假期將至，港股通下周二起暫停，北水截流，恒指50天線或受考驗。過去一年，恒指曾經4次跌穿50天線，隨後見底並再展升浪。現時50天線喺30572，正穩步上移，但同收市位32245仍有一段距離。時間上，每次短期底相距約兩個半月，以上次短期底喺舊年12月7日計，下次見底時間或喺2月下旬，現時毋須心急撈貨，入市要考慮持貨能力。美國今個加息周期由2015年12月起步，至今加息5次，合共1.25厘。香港玩咗兩年狼來了，仲未加息，但港元同美元掛鈎，唔拖得幾耐，「息」狼始終會來！利率期貨顯示，美國3月加息機會達99%，香港又點呢？睇兩個指標：一、上次加息周期，當一個月銀行同業拆息（H）同最優惠利率（P）嘅差距收窄至不足3厘，就開始加息；二、當美電匯價抽升，港匯跌至7.85弱方兌換保證水平。現時H同P相差約4厘，港匯處於7.82水平。繼上周美國議息後，本周輪到澳洲、新西蘭、英國。環球息口趨升，國際金融股如匯豐控股（005）勢必受惠。匯控亦係北水愛股，睇港股通，匯控1月錄得成交額37.4億元，淨買入已佔36.3億元，幾乎有入無出。踏入2月，大市回調，北水再掃，3個交易日合計買入24億元匯控，可能係業績前部署。不妨跟北水搵食，候80元水平吸納。割柑人本欄逢周二刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180206/20296982

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陸振球﹕息狼來了 小心「屋漏兼逢夜雨」

1 : GS(14)@2018-09-30 02:12:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1121&issue=20180929
【明報專訊】大家都聽過狼來了的故事，在香港時間周四凌晨美聯儲局宣布再加0.25厘後，香港的「息狼」也終於現身，本港銀行紛紛調高最優惠利率（P）及儲蓄存款利率，是12年半以來首次加息。匯豐銀行周四把最優惠利率上調0.125厘，其後逾10家銀行普遍跟隨此加幅，華僑永亨及富邦更加了0.25厘。

有趣的是，市場的最優惠利率（P）原本分為「大P」及「細P」，部分銀行由5厘加至5.125厘，部分則由5.25厘加至5.375厘，計及加0.25厘的華僑永亨及富邦，市場共出現了3個最優惠利率（即5.125厘、5.375厘和5.5厘)。

其實，聯儲局自2016年起已加了8次息，由於香港之前不加，在息差擴闊之下香港銀行結餘不斷減少，今次聯儲局加了0.25厘之後大部分本港銀行只加了0.125厘（圖1），香港加息落後的幅度仍在擴闊，往後香港的銀行結餘減少勢必持續，如銀行結餘減少至500億元以下，香港再加息的機會不小 。

倘港銀結餘不足500億 或再加息

周四最先宣布加息的匯豐銀行，該行亞太區顧問梁兆基在記招上否認受政府壓力而加息，並指香港是自由商業社會，加息純屬商業決定，不存在「不情願加息」的情况。值得注意的是，梁兆基指匯豐作出加息決定並不容易，因為有可能令香港「屋漏兼逢夜雨」，原因是香港經濟正受中美貿易戰影響，預期明年經濟增長會放緩至2％至3％，在經濟前景不明朗下，加息會影響許多企業，個人債務負擔亦會加重，但在衡量資金成本上漲及存款轉移的因素後，為顧及股東利益，同時要照顧廣大存戶的感受，所以決定加息。

其實香港現在最尷尬的是，在貿易戰下經濟極可能受影響，本應減息或不加息更有利應付貿易戰，但在聯繫匯率下港匯和港息走勢卻要跟隨美國走，美國暫時卻是經濟表現不俗和通脹升溫，仍有相當的加息空間，將來恐怕會出現香港經港轉差甚至有通縮壓力，卻被迫要跟美國加息，這樣對經濟和樓巿才是最致命的，應了梁兆基所謂的「屋漏兼逢夜雨」!

明年供樓負擔比率逾70%

其實，在香港提升P按利率以前，由於拆息早已上升，所以採用H按的業主，一早已要面對加息所造成的供款增加壓力。今回香港銀行調升最優利率，則連P按的業主也要加重負擔。當然，今次大部銀行的P按息率只加了0.125厘，若以30年期還款計算，每100萬元的按揭供款每月只多供了64元，看似影響不大，不過未必每個人的按揭多承做30年按揭，按揭轉介機構經絡便以500方呎單位，港人一般家庭收入和20年還款期計算，加了這0.125厘之後，香港平均的供樓負擔佔家庭收入比率便已升至65.7%，若之後美國再加息而香港跟隨，假設香港樓價和收入不變，按息再加0.75厘，供樓負擔比率便會升至70.4%，雖然仍遠低於1997年亞洲金融風暴前116.6%，卻已明顯高於2008年金融海嘯前的44.3%（圖2）。

RICS會員調查：未來3月樓價將跌

一些代理仍會說加息影響很小，但不少專業人士已開始看淡後巿，皇家特許測量師學會（RICS）最新發表的香港住宅市場調查報告指出，受訪的會員對本港住宅市場價格未來3個月的預期，是近兩年以來首次下跌（圖3）。該會指出，受訪者反映市場關注中美貿易的緊張關係，預期利率上升和過高的樓價將窒礙住宅價格上揚，買家需求更是自近兩年來首次下跌。

受訪者於報告指出，住宅升幅於8月有顯著減慢，數據反映投資和租賃買家諮詢按月下跌，逾五分之一受訪者反映新買家諮詢減少，以香港和九龍區尤其嚴重。18%的受訪者反映來自內地買家的咨詢同樣地減少。

報告同時指出，中美貿易戰、高樓價和預期高息環境，為買家置業增添壓力，10%受訪者指獲取信貸情况於8月更嚴謹，亦預期由於美聯儲將會繼續上調息口，此情况於未來3個月將會持續，雖然租金預期於未來3至12個月續升，惟升幅較之前預期放緩。

美聯物業發表報告指出，在不包括村屋及全幢物業等成交下，今年首8個月新盤售出約10,503伙（連同一約多伙計算），當中500方呎或以下細單位及逾1000方呎大單位銷售佔比均較去年同期上升；反之，中型單位501至1000方呎比率卻按年回落。數據反映今年新盤銷售的細單位及大單位比重按年增加，中型單位則下跌（圖4）。

中型單位供應減 反映巿場不健康

筆者看完該報告後，想起了知名學者及評論員大前研一提出的「M型社會」現象，即富者愈富，貧者愈貧，造成中產萎縮，香港的樓巿，樓價除富豪不受影響，中產也只能負擔愈來愈細的單位，於是發展商因應巿場的承受能力，只能推出較多的大單位和細銀碼的細單位，令到中型單位供應量減少，也反映巿場非常不健康。

[陸振球 樓市解碼]

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