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趣BLOGBLOG： 狼來了　悲劇即將上演 股榮

1 : GS(14)@2013-09-08 13:57:47

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413536



                剎那間，全城瀰漫著樓市悲歌，先有大好友陸東唱衰樓價，預警兩年跌五成；然後《經濟學人》警告香港樓價泡沫指數冠全球，再來豪宅地皮大減價、名人要錢唔要樓。這些消息或算震撼，但教人吃驚的，是市民已經對此類消息感到麻木，情況一如「狼來了」的農民，被牧童耍了一次又一次，習以為常，一笑置之，「你呃我唔到」的心態，或令即將上演的樓市調整，添上悲劇色彩。
老實講，在市場主導及供求穩定下，樓市升跌只不過跟隨經濟週期上落，可惜三屆特首人為干預下，八萬五政策遇上金融風暴，衍生無數負資產；上屆政府停建居屋靠攏發展商，造就今日公營房屋劇減，造成私樓價不斷搶高。今屆政府想亡羊補牢，港人港地已經變質，白居二政策好心做壞事，6月多宗盲搶樓成交，居屋貴過私樓，承造九成按揭，已經淪為負資產。
中原樓價指數自1994年有紀錄以來，曾經歷三次較明顯調整。94年美國步入加息週期，港樓價年半跌近三成；97、98年金融風暴，樓價一年間跌55%；08年金融海嘯最幸運，半年跌23%後極速反彈。97年跌浪延至03年沙士結束，箇中原因是老董在首份施政報告制訂的八萬五建屋宏圖，2000年後，首批八萬五時期興建的單位推出市面，當年就有85,710個單位落成，注定樓市無運行。
經濟以至息口週期，數年逆轉，在自由市場機制自我調控下，縱然上升，去到難以負擔的程度，樓價升勢也會告一段落，即使調整，也是短暫及可控的。政府近年連番落藥，甚至高官連番出口術，樓價不跌反升（見表），往後的各種預警，只會令人以為危言聳聽、亂發噏風。

政府關逃生門　隨時人踩人

                                    2011年至今，財爺以至金管局總裁久不久就出來潑冷水，指樓市泡沫風險不輕、市民收入與樓市脫節等，真係聽得多都識背。一邊唱衰，但樓價一直攀升，話退市有風險，卻等到花兒也謝了。第一次講可能有警惕作用，但一而再再而三，只令市民對警告產生免疫。
退市唔驚、加息亦不足懼，最怕政府好心做壞事，可以預期一段長時間，樓價會隨息率以及失業率回升而下跌，但兩屆政府以徵稅打壓炒家以至外地買家，變相為賣家走貨關上逃生門。可以想像，當揸重貨的人見勢色不對，縱然要付SSD等印花稅，亦只好硬食焗走，人踩人下，跌勢一發不可收拾。
美國94年連續加息7次，利率由3釐倍增至6釐。當大部份人以至政府，希望樓價跌一、兩成，這個願望肯定會落空，股榮今次信陸東，估樓市跌到你唔信。
股榮
2 : ironforge(21491)@2013-09-09 15:21:25

跌3成其實都合理..
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