三大專家 論旺市中買樓風險
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GS(14)@2016-10-13 07:45:22【明報專訊】英國6月下旬公投脫歐後資金湧港購買實物資產，住宅樓市再次熾熱起來，中原城市領先指數最新報141.04，按周上升2.49 %，逼近去年9月的歷史高位146.92。有自住需要的用家目前應否追價上車？ 香港財務策劃師學會早前主辦「財務策劃會議2016」，邀請本報投資及地產版資深主編陸振球、世紀21中華物業董事楊官華及安泓投資首席投資總監楊書健，分享樓市觀點，詳細闡述當中利好利淡因素，助置業者作出入市決定。
明報記者 葉創成
陸振球引述瑞銀早前發表的研究報告指出，全球18個金融中心住宅樓價，以加拿大溫哥華成為泡沫風險最高，而英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳洲悉尼、德國慕尼黑及本港均處於樓市泡沫邊緣。他分析，除了利息低及供應少外，內地資金湧入亦是當地樓價升至脫離當地人購買水平的重要因素。
楊官華早前從北京舉辦樓盤展銷會回港，對於內地人置業的強勁購買力有深切體會。他指出，內地樓市近年很流行一句說話：「市區一張牀好過郊區一間房」，意味物業的地理位置對其投資價值十分重要。他分析，由於北京是首都，地位獨特，故全國每名富豪都希望在當地置業；正因如此，即使北京霧霾嚴重，當地住宅外貌「像鹹菜一樣污糟邋遢」，樓價仍有強大剛性需求支持。更重要是，這些內地富豪的置業目標城市不只限於北京，「他們在上海及香港肯定也要各買一套（房）」。
辣稅效力減 內地富豪已適應
隨着港府於2010年至2013年連番推出稅務辣招，目前內地人來港置業，須繳付最多23.5%的印花稅，交易成本高昂。惟楊官華認為，經過逾3年的時間，內地人現已逐漸接受有關稅項，視此為置業成本之一，「計啱數後都會買」；而阿里巴巴執行主席馬雲去年8月以近15億元購入山頂超級豪宅白加道22號，實用呎價高達15萬元，便是當中表表者。此外，他分析，內地發展商近年積極來港高價搶地，亦是推升樓價另一重要因素，「我們經常說從土地到樓宇是麵粉與麵包的關係，但目前想買香港地皮的商家已不止香港發展商，國內大型發展商亦爭相來港買地，而且成交價屢創同區新高」。
對於上述內地因素對本港樓市所造成的影響，楊官華生動地比喻說：「本港樓價創新高背後的原因是『阿爺頂住』，阿爺在背後頂住你背脊，這樣當然無咁易冧啦！但樓價是否仍可上升呢？當新界區新盤兩房單位售價也達500萬元，你說是否無泡沫呢？另外，最近市場熱賣開放式單位，但以前我們最細的單位都是一廳一房，幾十年前美孚新邨最細單位也有500呎，新盤單位面積愈來愈細，到底樓市是否健康呢？」
物業買賣銀碼大 業主無情客無義
陸振球指出，新盤單位面積愈來愈細並非香港獨有，一河之隔的深圳，南山區一個新盤部分單位只有約6平方米，亦即60多方呎。雖然後來深圳市政府指該樓盤涉嫌違法改建銷售，責令整改，並將已出售的4個單位的買賣合約解除，但從中可見當地居民「蝸居」的困境。楊書健則補充說，在1980至1990年日本樓市泡沫的高峰期，當地出現外號「鞋盒」(shoe box)、面積不足50方呎的超細新盤單位，並且再劃分為樓下基座及樓上閣樓兩層，香港及深圳的細單位則暫未出現上述情况。
雖然港樓現時「蝸居」的泡沫情况未追得上當年的日本，惟楊官華作為地產代理行高層，感受到近日家追價的熾熱氣氛，認為此情况亦值得警惕，「我聽前線同事說，九龍區某樓盤業主放盤一日，便有30多台客睇樓，業主本來叫價700萬元，但由於很多睇樓客爭着落訂，結果業主亦被迫反價。我們地產代理行業有一名句：『業主無情客無義』，即是說，有時候業主亦是被迫的，因為客戶一個電話打來就加價10萬至20萬元，業主提價賣樓比炒股票賺錢更快，今時今日市况便是如此」。
強美元若持續 北水難再撐港樓
陸振球提醒說，他在1997年亦曾目睹本港樓市出現類似情况，惟不久泡沫即爆破，樓價從高位下跌七成。楊官華亦同意，指北京樓市目前流行一句順口溜「北京一套房，東京一幢樓」，提醒投資物業最重要是時機，最好便是低買高賣，避免在高位追貨，例如若投資者在30多年前於東京樓市高位入貨，至今恐怕仍未返家鄉。他指出，北京樓價遠比東京高，而其實本港樓價較北京更高，而美元近月再有轉強迹象，若趨勢持續，亦不利本港樓價後市表現：「雖然目前樓價有北水撐，但強美元亦是主宰環球投資市場的重大因素，不可忽略。我不懂得預測後市，只可以列出向好及向淡關鍵因素予大家參考」。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9157&issue=20161013
企業績優 美股早段漲百點 受惠脫歐後旺市 美金融股跑出
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GS(14)@2016-10-19 06:06:50【明報專訊】英國公投決定「脫歐」刺激市場購買國債避險，華爾街大行上季的核心固定收益證券、貨幣及商品（FICC）交易部門表現亮麗。高盛昨公布第三季盈利按年增長近60%至21億美元，每股盈利4.88美元，遠高於分析師預期的3.74美元，並遠超去年同期的2.9美元。高盛昨早段股價曾升逾2%。受高盛、Netflix、強生等業績向好帶動，美股昨早段上揚，道指曾升逾百點。
近期公布業績的摩通、花旗、富國及美銀，盈利都比預期好。《金融時報》表示，業績反映華爾街大行的「強者堅持到最後」的策略奏效。當瑞銀、瑞信、德銀等歐洲大行在逆境向投資銀行業務開刀，精簡投行的業務，美國大行卻咬緊牙關盡量保留人手和資產，如今終獲回報。
高盛董事長兼行政總裁Lloyd Blankfein稱，業務表現穩健抵消了季節疲軟的影響，高盛將繼續謹慎地管理資產負債表，並從旗下提供給客戶的廣泛產品中受惠。這是高盛連續第二次實現季度盈利增長，之前曾連續4季下滑。
高盛連續兩季盈利增長
高盛上季收入按年增長近兩成至81.68億美元，其中來自固定收益證券、貨幣及商品交易的收入增長34%至19.6億美元。高盛的股本回報率11.2%，較上年同期的7%顯著提升，也是去年首季以來首次突破10%。股本回報率是盈利能力的重要指標，其股本回報率去年第四季觸底，由於不良銷售抵押支持證券（MBS）被徵收51億美元巨額罰款，令其股本回報率跌至不到1％。
貝萊德季績超預期 大摩料不俗
華爾街大行之前都在沉着應對，例如花旗堅守投資銀行業務，分拆部分零售銀行業務，退出日本、巴西和阿根廷市場。摩通上季FICC收入按年增長48％至43億美元，花旗和美銀的FICC收入按年至少也有三分之一的增長。全球最大資本管理公司貝萊德（BlackRock）第三季業績也超出預期，每股盈利達5.14美元。預計今天公布業績的摩根士丹利也會表現不俗。
低息仍擠壓銀行零售業務
JMP證券稱，FICC廣泛向好，投資銀行業務穩固。不過麥格理的分析認為，這良好勢頭未必可以持續。第三季交易量大增主要是受英國「脫歐」公投後的一次性效應提振，客戶紛紛調整倉位導致交投上升，加上去年第三季的對比基數低，令大行上季表現向好。花旗財務總監John Gerspach稱，第四季交易可能會出現正常的季節性下降，但為企業提供的收購和募資諮詢業務應該穩定。
不過低利率環境仍在擠壓銀行業的零售業務，在華爾街大行中以零售部門龐大的美銀影響較大。當前監管機構對零售銀行業務的規管亦有所收緊，例如富國最近亦被揭擅自為客戶開立帳戶，行政總裁John Stumpf辭職。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9476&issue=20161019
太古城相連戶4280萬 9個月最大宗 新春後旺市持續 本月價量齊升
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GS(14)@2019-02-24 09:47:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0665&issue=20190223
【明報專訊】新春後樓市逐漸回復旺勢，藍籌屋苑本月除價量齊升外，更重現大額成交。鰂魚涌太古城有實用近2000方呎的相連單位以4280萬元易手，屬屋苑約9個月以來最大額成交。區內代理表示，近期買家以用家及換樓客為主，本月已暫錄18宗成交，預期有望突破上月全月約21宗成交，成交量屆時有機會創屋苑約9個月新高。
明報記者 謝穎怡
中原高級區域營業董事張光耀表示，其中美菊閣高層F室及G室，實用面積分別897方呎及1015方呎，兩伙可打通，單位由同一業主持有，並由同一組買家斥資4280萬元承接，實呎22,385元，原業主於2006年534萬元購入F室，並於2011年斥資1399萬元購入G室，共涉資1933萬元，是次帳面獲利2347萬元或逾1.2倍。
據悉，新買家已睇樓3至4個月，鍾情大單位及屋苑配套；至於原業主購入上述單位後一直自住，於去年第3季以4680萬元放售，其後由於樓市調整，單位曾一度封盤，至本月以相同叫價放售。
全月有望破21宗 創9個月新高
屋苑對上的一宗大額成交於去年5月錄得，當時太古城海棠閣高層A及B室相連單位，實用面積共2129方呎，合共以5500萬元易手，上述成交價仍屬屋苑目前最高紀錄，實呎25,834元；是次新成交單位呎價雖較高位低13%，不過仍為屋苑約9個月以來最大額成交。
此外，太古城本月暫錄約18宗成交，其中約6宗屬於海景花園成交個案，令平均實呎由上月1.82萬元升至1.94萬元，屋苑目前有約300個放盤，上述單位沽出後，暫未有同類單位放盤。
愉景新城凶宅同層戶830萬易手
此外，即使現時仍是「正月」之際，另類盤於過去一周亦錄約5宗成交，為近月罕見，其中荃灣愉景新城5座高層F室，實用648方呎（建築811方呎），屬三房間隔，新近以830萬元易手，實呎12,809元（建呎10,234元），原業主2010年以390萬元買入，持貨約9年，帳面獲利440萬元或1.1倍。據悉上址屬凶宅同層戶，中銀對上址網上估值936萬元，今次成交低估值106萬元或11%，匯豐及恒生銀行則未能對上址提供估值。
嘉悅一房600萬沽 20個月新低
另一方面，部分屋苑仍有低價成交，將軍澳嘉悅1座中層D室，實用357方呎，屬一房間隔，去年6月開價738萬元，累減138萬元或19%後，以600萬元易手，實呎16,807元，成交價創屋苑2017年6月後新低，原業主2015年4月485.8萬元購入，帳面獲利114.2萬元或24%。
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