三大專家 論旺市中買樓風險
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GS(14)@2016-10-13 07:45:22【明報專訊】英國6月下旬公投脫歐後資金湧港購買實物資產，住宅樓市再次熾熱起來，中原城市領先指數最新報141.04，按周上升2.49 %，逼近去年9月的歷史高位146.92。有自住需要的用家目前應否追價上車？ 香港財務策劃師學會早前主辦「財務策劃會議2016」，邀請本報投資及地產版資深主編陸振球、世紀21中華物業董事楊官華及安泓投資首席投資總監楊書健，分享樓市觀點，詳細闡述當中利好利淡因素，助置業者作出入市決定。
明報記者 葉創成
陸振球引述瑞銀早前發表的研究報告指出，全球18個金融中心住宅樓價，以加拿大溫哥華成為泡沫風險最高，而英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳洲悉尼、德國慕尼黑及本港均處於樓市泡沫邊緣。他分析，除了利息低及供應少外，內地資金湧入亦是當地樓價升至脫離當地人購買水平的重要因素。
楊官華早前從北京舉辦樓盤展銷會回港，對於內地人置業的強勁購買力有深切體會。他指出，內地樓市近年很流行一句說話：「市區一張牀好過郊區一間房」，意味物業的地理位置對其投資價值十分重要。他分析，由於北京是首都，地位獨特，故全國每名富豪都希望在當地置業；正因如此，即使北京霧霾嚴重，當地住宅外貌「像鹹菜一樣污糟邋遢」，樓價仍有強大剛性需求支持。更重要是，這些內地富豪的置業目標城市不只限於北京，「他們在上海及香港肯定也要各買一套（房）」。
辣稅效力減 內地富豪已適應
隨着港府於2010年至2013年連番推出稅務辣招，目前內地人來港置業，須繳付最多23.5%的印花稅，交易成本高昂。惟楊官華認為，經過逾3年的時間，內地人現已逐漸接受有關稅項，視此為置業成本之一，「計啱數後都會買」；而阿里巴巴執行主席馬雲去年8月以近15億元購入山頂超級豪宅白加道22號，實用呎價高達15萬元，便是當中表表者。此外，他分析，內地發展商近年積極來港高價搶地，亦是推升樓價另一重要因素，「我們經常說從土地到樓宇是麵粉與麵包的關係，但目前想買香港地皮的商家已不止香港發展商，國內大型發展商亦爭相來港買地，而且成交價屢創同區新高」。
對於上述內地因素對本港樓市所造成的影響，楊官華生動地比喻說：「本港樓價創新高背後的原因是『阿爺頂住』，阿爺在背後頂住你背脊，這樣當然無咁易冧啦！但樓價是否仍可上升呢？當新界區新盤兩房單位售價也達500萬元，你說是否無泡沫呢？另外，最近市場熱賣開放式單位，但以前我們最細的單位都是一廳一房，幾十年前美孚新邨最細單位也有500呎，新盤單位面積愈來愈細，到底樓市是否健康呢？」
物業買賣銀碼大 業主無情客無義
陸振球指出，新盤單位面積愈來愈細並非香港獨有，一河之隔的深圳，南山區一個新盤部分單位只有約6平方米，亦即60多方呎。雖然後來深圳市政府指該樓盤涉嫌違法改建銷售，責令整改，並將已出售的4個單位的買賣合約解除，但從中可見當地居民「蝸居」的困境。楊書健則補充說，在1980至1990年日本樓市泡沫的高峰期，當地出現外號「鞋盒」(shoe box)、面積不足50方呎的超細新盤單位，並且再劃分為樓下基座及樓上閣樓兩層，香港及深圳的細單位則暫未出現上述情况。
雖然港樓現時「蝸居」的泡沫情况未追得上當年的日本，惟楊官華作為地產代理行高層，感受到近日家追價的熾熱氣氛，認為此情况亦值得警惕，「我聽前線同事說，九龍區某樓盤業主放盤一日，便有30多台客睇樓，業主本來叫價700萬元，但由於很多睇樓客爭着落訂，結果業主亦被迫反價。我們地產代理行業有一名句：『業主無情客無義』，即是說，有時候業主亦是被迫的，因為客戶一個電話打來就加價10萬至20萬元，業主提價賣樓比炒股票賺錢更快，今時今日市况便是如此」。
強美元若持續 北水難再撐港樓
陸振球提醒說，他在1997年亦曾目睹本港樓市出現類似情况，惟不久泡沫即爆破，樓價從高位下跌七成。楊官華亦同意，指北京樓市目前流行一句順口溜「北京一套房，東京一幢樓」，提醒投資物業最重要是時機，最好便是低買高賣，避免在高位追貨，例如若投資者在30多年前於東京樓市高位入貨，至今恐怕仍未返家鄉。他指出，北京樓價遠比東京高，而其實本港樓價較北京更高，而美元近月再有轉強迹象，若趨勢持續，亦不利本港樓價後市表現：「雖然目前樓價有北水撐，但強美元亦是主宰環球投資市場的重大因素，不可忽略。我不懂得預測後市，只可以列出向好及向淡關鍵因素予大家參考」。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9157&issue=20161013