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次子出任新光金董事 吳東亮兄弟破冰有前兆(048)

2014-06-30  TWM
 
 

 

今年的股東會很熱鬧,不少年輕的第二、三代準接班人都躍上枱面。六月二十日,今年雖然沒有董監改選的新光金控,也發佈了董事代表人異動的訊息,由台新金控董事長吳東亮的次子吳昕豪接任;這個兄弟始終摩擦不斷的兩家金控,因為這項人事案,再度成為焦點。

針對兒子擔任董事,吳東亮很低調,直說「只是學習、學習」。但兒子不是在老爸的金控公司「學習」,而是跑到大哥吳東進的新光金控董事會出任董事,仍給外界想像空間。

吳昕豪身高超過一八○公分,還不到三十歲,美國波士頓大學經濟系畢業,歷經花旗銀行、南山人壽等資歷,目前在一家台日合資的王朝控股公司上班,主要的投資對象是中國市場;不過這回出任新光金控董事,父子倆一樣低調,吳昕豪原本在王朝控股官網上的個人資歷,在新聞見報後隔天旋即撤下。

吳東進、吳東亮兄弟一路走來,外界總認為爭執不斷,從最早的新纖經營權之爭,到二○○二年兩家金控合併破局,甚至去年還爆發新光三越聯名卡之爭;但十多年的交火仍抵不過親情的牽繫,這項人事案是不是兄弟倆從此破冰的前兆?外界很關注。

(劉俞青)

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優衣庫、新光三越「快閃店」背後心機

2014-06-30  TCW
 
 

 

二○一四年,國內零售業最紅的關鍵字,非「快閃」莫屬。今年六月,Line開出只營業三個月、販售周邊商品的快閃店( pop-up store)。新光三越、Gap、麒麟啤酒,甚至是未進軍台灣的美國速食業者In-N-Out,也都在今年推出限期四小時到六個月、說關就關的快閃店。

究竟快閃店因何而起?又為何成為台灣零售業的新趨勢?

台灣大學工商管理學系教授黃俊堯分析,二○○九年受金融海嘯影響,歐美都會區的店面空置率大幅提升、消費者購物慾下滑,因此,店東釋出短期租約,讓零售業者以二分之一的開店成本開設快閃店。透過期間限定的急迫感、與常規店面不同的陳設、主題設定的新鮮感來創造話題、吸引顧客上門。

有些業者甚至採用方便移動的貨車或大型貨櫃巡迴各城市,販售過季或限量商品,也做為當季新品的展示間。

研究機構IBIS World統計,二○一二年,全美快閃店達二千三百八十家,全年銷售額約八十億美元(約合新台幣二千四百億元)。雖僅佔整體零售業的銷售額○.三%,但已是崛起最快的市場之一。

頂多算廣告看板國內多用來提升品牌形象

在台灣,快閃店也成為百貨零售業度過低潮的策略。受網購興起、景氣不振等影響,二○一三年百貨業三大龍頭新光三越、Sogo、遠百的成長也僅在三%以內,較往年下滑。

「現在,業績年增率均不到三%,除了母親節、週年慶兩個促銷檔期,大家根本不上百貨公司了!」新光三越首家時尚快閃店的主導者、時尚總監郭思婷說:「所以,我們一定要一直有新花樣,給消費者平時『來逛街』的理由,快閃店是其中一個管道。」

台灣優衣庫(Uniqlo)公關陳郁伶也分析,期間特價、限量商品在過去雖有集客的能力,但仍是守在店舖、等消費者上門的「被動」姿態。

所以當客人走進商場的次數逐漸減少,業者也被迫離開店舖,主動上街接觸人群。Uniqlo來台四年,就累積三次的快閃店操作經驗。

一位廣告公司主管觀察,目前國內快閃店多停留在試水溫、提升品牌形象、或接觸新客群階段,較少快閃店以銷售為目的。因此,在台灣,造價動輒五百萬元至上千萬元的快閃店,功能更接近戶外大型廣告看板,很少能獲利。在帳面都是「賠錢的生意」。

成功法則一商品、裝潢、定價都限定

但是,以國外成功案例,如川久保玲的Comme des Garcons快閃店為例,除了達成以上的行銷目的,還讓單店獲利,並創造品牌整體三成至四成的業績成長。同樣是快閃店,做到「名利雙收」的秘訣是什麼?

黃俊堯分析,真正成功的快閃店是體驗行銷、口碑行銷、事件行銷之集大成。

他認為,如果只是做到「時間到就消失」,則和臨時櫃、花車商品沒有兩樣。必須將稀缺性發揮到極致,設計出和一般專櫃完全不同的購物經驗。

例如,Target百貨的快閃店就曾經開設在河邊碼頭,並以平價通路業者之姿,與設計師如吳季剛、品牌Proenza Schouler、3.1 Phillip Lim等合作,在快閃店裡販售聯名、限量商品,定價可低至正規商品的三十分之一。從店內擺設到商品、價格,都做到「只有這裡有」,給消費者不容錯過的誘因。

成功法則二採購、地點、訓練一次到位

做到限定再限定,還讓顧客想在臉書上分享,延伸出口碑效應。台灣麒麟商品企畫課課長李正中就表示,決定推出限定商品啤酒冰沙時,就看準了女性喜歡拍照,能透過「打卡」散播話題。砸下超過一千五百萬元自營快閃餐廳,活動過後,麒麟的品牌認知度提升四%,女性顧客也增加一成。

「要克服快閃店的『期間限定』,就是最難的一件事!」郭思婷說,因為開店只有三個月,很難有修正空間、一定要一次到位,因此從商品採購、選擇地點、到人員聘用訓練都要更精準,需要花上兩倍時間籌備。

快閃店再成功,若不能提升該品牌整體業績,不過是一次性的行銷活動。

成功法則三新客上門立刻導回原店舖

因此,優衣庫就曾在快閃店裡發放既有店舖的商品折價券,回收率達四成。陳郁伶說,快閃店目的之一是接觸新客群,並將其轉化為長期顧客,因此,優衣庫多會選在離原有店面稍有距離、但走路範圍可及的地點開快閃店。如此一來能接觸到非典型客戶,又能透過折價券將其引導至最近店舖。

快閃店人人搶著做,只是當此模式在台灣從稀有變得普遍,消費者已見怪不怪時,如何維持新鮮感?可能才是業者挑戰的開始。

【延伸閱讀】為了3個月快閃,花6個月籌備——知名服飾品牌打造快閃店5步驟1.決定主題、營業期間2013年10月,採購商品,品牌製造商則開始洽談限量商品的設計、製作。

2.決定店址、裝潢形式2013年12月,尋找店面、租約談判通常要提前3個月進行。

3.取得執照,開始裝潢2014年1月,開始動工,若是餐飲業則須準備水電、瓦斯、桌椅等。

4.徵才、員工訓練2014年2月,開始徵人,業者大多不會調派原有人手支援,人員必須從頭開始訓練。

5.店舖開幕2014年3月,店舖開幕,營業3個月後就結束。整理:郭子苓

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廖鎮漢改造三度倒閉的賣場坪效打敗新光三越 微風憑什麼在台北車站 創造奇蹟

2015-07-13  TWM

一個曾是遊民流竄,人潮稀落讓商家退避三舍的賣場,竟然可以起死回生,締造出連萬坪百貨都望塵莫及、外國人也自嘆弗如的成績,微風台北車站是怎麼辦到的?我們為您揭開奇蹟的關鍵。

撰文•李建興

這個賣場面積只有大型百貨公司的三分之一,但它一年二十二億元營業額超越許多知名百貨;客單價只有百貨公司的十二分之一,但它的坪效比全台營業額最高的百貨王—新光三越台中店還要高。

過去五年,當百貨公司的成長率陷入瓶頸,平均不到一成時,它八年成長二十倍。

這是台灣第一個成功的車站型賣場,讓原本暮氣沉沉的台北車站煥然一新,微風食尚廣場締造出台灣賣場新紀錄!

在它之前,台灣沒有說得出名號的車站型賣場。不同於百貨公司的消費者以購物為目的,在車站經營是要能抓住趕搭車的通勤客,兩者模式截然不同。但是,微風食尚廣場經營至今,不僅成功抓住通勤客,甚至讓不搭車的人專程跑來車站消費,創下等同一級百貨公司的營業規模。

根據台灣鐵路局調查,目前每天約有四十五萬人次穿梭台北車站,其中有二十萬人是為了搭台鐵和高鐵,再扣掉路過、轉乘的人口,現在大約有二十萬人是衝著美食廣場而來。這意味著台北車站每年一億六千多萬人潮中,就有七三○○萬人次是微風自己締造出來的。

人潮帶來錢潮,捧出許多業績嚇人的名店。以全台連鎖日式拉麵店龍頭花月嵐為例,二○○七年來台開的第一家店就選在微風食尚廣場,每月五百六十萬元的營業額,不僅讓全台其他十五家分店望塵莫及,更是花月嵐全球業績最好的店。

店王製造機

三個關鍵,讓它一年帶進七千萬人潮除此之外,每天都有粉絲瘋狂排隊搶購的徹思叔叔起司蛋糕,原是在日本銷聲匿跡的老店,靠著來微風台北車站設店東山再起;而標榜韓國最大豆腐煲專賣店的涓豆腐,來台六年後,在微風食尚廣場設置的分店,即以五百多萬元的月營業額,成為全台業績最好的店家之一;至於賣中式料理的小南門,微風食尚廣場店的業績,更是東興路本店的二倍。

小南門點心世界特助楊豐禎說:「微風台北車站是台灣的餐廳店王製造機,任何美食連鎖店都想來這兒試試水溫!」若是台北人,一定會對廣場目前的榮景感到驚奇,因為同一地點,在微風進駐前的十八年間,賣場一直經營不起來,人潮稀落竟讓三個經營者倒閉,一度成為遊民流竄的聚集地。「當初我們來場勘時,還有一堆老鼠從我們腳下跑過。」談起微風台北車站的「前生」,花月嵐督導江致賢記憶猶新。

接下「爛攤子」的微風,一開始也是四處碰壁。前往邀約鼎泰豐、欣葉等名店吃了閉門羹,微風執行常務董事廖鎮漢回憶,「曾有原本答應進駐的夜市小攤,到了簽約時卻推說:『兒子要聯考,沒人顧店,不來了!』」即使後來將抽成金打六折,但到了原訂開幕日,招商還不到四成,最終在廖鎮漢重新擬定策略、加碼投資後,才讓原本開幕遙遙無期的賣場順利開張。

但究竟是怎樣的經營策略讓這個原本廠商退避三舍,更被戲稱為「賣場終結者」的地方,從烏鴉變鳳凰?

「有別於前幾個經營者只急著招商收租金,微風少了『二房東』的心態,真正做到了經營,其中最重要的就是『定對調』!」曾參與多項政府及民間企業行銷改造方案、德明財經科技大學流通管理系副教授劉原超說。

關鍵1:專攻美食

主打消費迅速的產品,瞄準45萬旅客廖鎮漢回述,○六年拿下台北車站二樓賣場經營權時,內部曾為了經營項目爭議不休。有人建議仿效鄰近台北地下街打造專賣便宜雜貨、小吃的廉價商場;更有人提議,既然外勞多,乾脆招攬印尼店、泰國店,專做外勞生意。但對市場敏感的廖鎮漢卻獨排眾議,決定將這近三千坪的二樓賣場全作為美食街。

計畫一出,百貨同業議論紛紛,因為從百貨經驗來看,能創造績效的就是高單價的精品服飾,美食街只是附帶服務,怎麼撐得起業績?微風內部也拿台鐵數據力投反對票:「來台北車站的人,八成為了通勤,吃東西只是順便,更何況鄰近的南陽街、台北地下街、大亞和新光三越都有美食街,如果不賣衣服雜貨,誰會特別來台北車站,上二樓吃飯?」但廖鎮漢的想法不同,他認為,通勤客多才更該主打消費最不花時間的美食;其次,他洞悉全台灣的商圈,雖然餐廳林立,卻過於分散,消費者浪費在找餐廳的時間幾乎和用餐時間一樣,「我把三千坪的賣場打造成全台最大的美食街,這可以有效省下找餐廳的時間,消費者一定會進來!」此外,廖鎮漢更看到了台北車站除了通勤客以外的「約會商機」,「說到約會,你多半想到『車站』嘛,而約會要做什麼?當然是去餐廳吃飯了。」事後證明,這個定位真的抓對了。在微風接手經營的隔年,業績就衝上八億元,是前經營者金華百貨的四倍。

除了定位正確外,「櫃位配置」也是一門學問。如何在空間安排上,同時滿足「通勤客」和「約會客」這兩種目的截然不同的客群?

關鍵2:櫃位配置抓住你

便宜、高單價店交錯,讓人潮川流不息起先,有團隊成員建議,將二樓空間一分為二,西半邊為「自助式的共食區」,迎合通勤族用餐快速、價位低廉的需求;東半邊則是針對約會客而設的中高價「店面式的餐廳區」,但此案遭到廖鎮漢否絕。

一分為二,一下子讓客人往兩邊走,人潮立刻被分散,人氣變得冷清。廖鎮漢腦中想的是,如何讓不同目的的客人在同一空間裡活動,卻又錯落有致,匯集出熱鬧的美食氣氛。

因此,廖鎮漢的櫃位配置,並沒依幕僚建議的分為東西兩區,他發現,微風北車二樓,中有天井阻隔,呈現「回字型」,於是腦海裡,將賣場分為回字型轉角的「角落帶」,和連接轉角的「長廊帶」。

首先,他特別將「角落帶」的空間留給趕時間的通勤客,設置了出餐快速的「自助共食區」,「原因是台北車站的四個樓梯和手扶梯,都在轉角處,這樣才能讓通勤客一上樓就用到餐!」而為了體貼通勤客,廖鎮漢更先依照台灣人最普羅的口味,規畫「牛肉麵競技館」、「咖哩皇宮」、「台灣夜市」和「美食共和國(異國美食)區」四大主題區,每區都引進六至八個店家進駐,而這種口味壁壘分明的分區策略,能夠讓選定主題區的通勤客,一進場就過濾掉不想要的櫃位,更快做出決定。

「也許你會問,萬一上樓才發現並不是自己想選的主題,會不會直接走下樓?或者即使在角落帶用完餐後,也不願意逗留了?放心,微風早就解了套。」東方線上行銷副總監李釧如一手拿著賣場的格局圖,一手豎起大拇指,直呼微風櫃位配置的高明之處。

破解回字型格局

把輕食櫃位設置在長廊帶,接續人氣她解構,回字型的賣場,原是商場最爛的格局,因為很少客人有耐心逛完一整圈,但微風為了破除這項障礙,刻意將咖啡、茶飲、麵包等輕食設置在連接四個轉角的「長廊帶」,這有兩個用意,一是看準了許多在角落帶完餐的通勤客,通常會再買杯飲料上車,因此人潮會自然往前走到長廊帶,增加了消費。

其次,針對起先走錯主題區,想把握時間,隨手買個輕食的人,也被迫往前覓食,不知不覺中就帶動人潮,也增加消費。

有別於「共食區」主打的是快速用餐、平均客單價在二百元以下的通勤客;針對客單價三、四百元以上約會客而設的「餐廳區」,微風也故意設在長廊帶。

李釧如說,這是因為長廊帶離電扶梯較遠,微風算準了這些約會客會願意多花時間挑餐廳,「我每次約會,一定都在微風台北車站二樓繞完兩圈再決定吃什麼。」「你想想,通勤客和約會客都被留下來多逛了,這裡的人潮怎能不『川流不息』?」政大企管系教授別蓮蒂進一步分析,微風繼二樓美食區之後,一一年又加以擴大,在一樓和B1設置伴手禮區,這三個樓面的安排,其實各有學問。

她分析,台北車站一樓為購票區,B1為候車區,微風算準了B1的旅客停留時間約十五分鐘,因此賣的都是單價一百元以下,能快速決定、能立刻帶著走的現成伴手禮或便當;相對來說,待在一樓的,多半為剛買完票,還有半小時左右空檔的旅客,則主打價位較高、得花點時間考慮的高級伴手禮。至於距離搭車區最遠的二樓,則留給還有一個小時左右、有時間用餐的消費者。

「北車二樓像是天堂」

移植微風裝潢,逛美食街像在逛百貨○六年微風剛接手台北車站賣場時,第一案想的是一般平價美食街的規格,但經廖鎮漢翻案後,目標族群擴大了,也必須經營出高質感,所以決定加碼兩億元,將裝潢預算由一.五億元提升至三.五億元。

廖鎮漢移植微風廣場的裝潢規格,運用大片的拋光石英磚,營造大器格局;平淡無奇的牆面,也安上黑色鏡面玻璃,打造出寬闊與時尚感,讓美食區也能有精品百貨的氛圍。就算餐點不變,質感卻加分不少,台鐵局前局長范植谷就坦言,「許多台鐵員工都承認,從台北車站二樓走到一樓,就好像從天堂回到人間!」知名裝潢設計師、將作設計負責人張成一說,微風台北車站二樓的舊米黃色調的地板,是最能促進食欲的顏色,而走道刻意留下四米寬空間,則巧妙營造出街廓感,從種種細節,可看出微風深度掌握消費心理學的一面。

關鍵3:嚴格的選店策略

想進駐得過三關,業績不好一樣被踢出當大環境的氣氛掌握好,最重要的,還是消費者究竟買不買單進駐廠商的商品。

微風台北車站店長劉文茂透露,任何想進駐微風台北車站的店家得過三關:第一關,由微風食品小組帶領進行小組調查、試吃並詢問廠商的意願;第二關加入總經理岡一郎的意見,若再能通過者,便由廖鎮漢親自出馬。照理說,能進入第三階段的應該已經是名店了,但通常會被廖鎮漢刷掉一半。

然而有幸在微風台北車站設店的商家,更得戰戰兢兢,因為根據微風台北車站的內規,只要是業績排名在後一○%的店家,就算招牌再大,隨時都有可能會被淘汰。

以「牛肉麵競技館」為例,當初是從台北市政府評定的十大牛肉麵名店,選了八家前來設店,但後來就有四家捱不過微風的嚴格考驗,被迫撤店。

就算是自己選的店,廖鎮漢同樣不留情面。○七年微風台北車站剛開幕時,廖鎮漢曾仿照東京自由之丘的甜點森林,規畫了集合各家甜點名店的「甜點小路」主題區,但才三個月,發現業績連預估的三成都不到,就立刻撤掉,「在百貨業界,別人是三年一小改(裝),五年一大改,但我們則是三月一小改,九月一大改。」廖鎮漢驕傲地說。

最讓廖鎮漢自豪的,則是微風台北車站有一群「最愛管閒事的樓管」。印象中的賣場樓管,大都是掛著臂章維護櫃位整齊,或是調停櫃姐和顧客間的紛爭,但劉文茂透露,「微風台北車站的樓管,肩負著幫店家賺錢的使命。」她指出,微風台北車站的樓管角色極為吃重,除了要維護賣場環境及秩序,更要定期到別的賣場考察、市調並觀察、解析各櫃位業績,提出菜單配置、定價策略甚至行銷活動的建議,因此有別於一般百貨一整棟只設五到十名樓管,只有三層樓的微風台北車站,就配置了三十名樓管。

「沒有不好賣,只有不會賣」驚人成績,讓日本人都來取經如今,微風不但締造了台灣美食街與車站百貨的奇蹟,更讓外國人瞠目結舌,○六年,微風標下台北車站賣場的經營權時,廖鎮漢曾走訪日本的品川車站、美國紐約的中央車站取經;但去年,在日本操盤過品川、東京、上野等多處車站商場的ecute株式會社,居然反過來赴台考察。

明確的商品定位、精準的櫃位配置以及獨到的稽核管理,造就了微風台北車站讓同業難以超越的奇蹟,證明了「沒有不好賣,只有不會賣」的經營哲理。

一年??22億元營業額,?8年成長??20??倍!

坪效比百貨王新光三越台中店高1萬元!

一天創造???20?萬人次造訪!

微風台北車站是台灣的餐廳店王製造機,任何美食連鎖店都想來這試試水溫!

?3個祕訣,把商場最爛格局變聚寶盆

1. 氣勢磅礡的美食街

微風台北車站集結188家店,是全台灣櫃位最齊全的美食廣場,成功吸引非通勤客前來消費,締造「規模經濟」。

2. 特色分明的主題區

依口味分四大主題,主軸明確並節省消費者選店的時間,迎合車站內趕時間通勤客的基本需求。

3. 配置得宜的主動線

用餐快速的共食區設於樓梯口,迎合趕時間的旅客(右圖);約會客會選的高價餐廳,則置於距出入口較遠的長廊區(左圖)

它的店家禁得起考驗

任何想進駐微風北車的店家,除了得過微風執行常務董事廖鎮漢這關,若業績排名在後10%,一樣會被踢出去。

它的樓管超雞婆!

配置比一般百貨公司多出二至五倍的樓管,除了維持秩序,更要為各店的營運、菜單、行銷、定價提出建議。

它的裝潢走精品路線

比照精品百貨規格裝潢,地板的拋光石英磚散發出能促進食欲的米黃色調,寬闊走道則營造出街廓感。

 

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新光三越吳東興、已故蔡辰洋的神秘夥伴 他的做人三招 把老闆圈友情變金脈

2016-02-29  TCW

友誼轉成資源,他和30年老友成了夥伴,打造跨領域事業;還搞定日本品牌商,一連合作46年,成為台灣最大美妝獨資代理商。

牛津大學心理學家鄧巴(Robin Dunbar)研究發現,一個人的朋友圈約一百五十人,知心好友卻不到五位。

對台灣最大美妝品牌代理商─東方美企業董事長呂恩政而言,這珍貴的好友名單中,就有兩位名人─一位是台灣百貨龍頭新光三越董事長吳東興,一位是國泰第二代、寒舍集團創辦人蔡辰洋。

呂恩政還有兩個身分:一是即將掛牌上市的寒舍餐旅大股東,一是新光三越百貨的成都合作夥伴。而他與蔡辰洋的交情,是在後者最苦的時候所建立起來的。

一九九一年,寒舍藝術中心高雄分公司開幕,蔡辰洋打從家族一九八五年捲入「十信案」風暴、龐大債務從天而降後,寒舍集團就是他奮力爬起、自立門戶的舞台;開幕這一天,呂恩政帶著妻子鄭娟芳(東方美企業副董事長)前去,開啟了這段緣分。

「我第一次接觸他,嚇一跳!展覽逛了一圈(約三十幅畫作),他一眼就看到最好的東西,精品?他懂!」時隔二十多年,寒舍藝術中心執行長王定乾對初見呂恩政的震撼記憶猶新。

同理心,伴友撐過苦日子向蔡辰洋買畫,用原價相挺那之後,呂恩政和蔡辰洋漸漸成為好友,不只是因為他信任蔡辰洋的藝術眼光,更因為他始終義氣相挺,看上眼的作品,不管蔡辰洋出多少價,總是爽快答應、二十多年從未砍過價。

不砍價,並不是因為呂恩政太有錢、不在乎,而是因為當時蔡辰洋捲入家族風暴、經濟拮据的苦日子,他也都曾經歷過。

呂恩政的父親呂名傳,是台灣第一家單軋鋼鐵公司高興昌的創辦人之一,卻在「十信案」爆發前投資失利,逼得呂恩政緊急出清手上的工廠與土地資產,幫父親填補財務大洞。

「家裡面到處都是封條,他還被列為經濟犯,兩年不能出境,」鄭娟芳指著身旁的呂恩政,回憶那五、六年慘澹的還債歲月。

「所以我跟蔡辰洋以前就是難兄難弟,差點抱在一起哭,」兩人年紀只差三歲,經歷又相仿,因而更能夠體諒。「那時候我(財務)開始好了,他還沒好,他要賣一些比較好的骨董,我有一點小錢就買起來,」呂恩政說,「我說,你要賣我多少,你講一句話,我就跟你買,你不要去被別人亂砍價。」寒舍高雄分公司一開幕,呂恩政就名列前三大客戶,王定乾說,當時有些人遠比呂恩政有錢,但不是大砍價格,就是吊足胃口、遲遲不決定買或不買,呂恩政卻是立刻決斷、即時付款。

後來,當蔡辰洋財務好轉,把蔡家賣掉的來來飯店買回、更名為喜來登飯店後,呂恩政也參與投資,持有寒舍餐旅股權一八.七一%,是蔡家以外的最大股東,並有一席董事。

為朋友設身處地著想,不因為對方落難就乘機敲竹槓,讓他贏得蔡辰洋的友誼。

寒舍餐旅執行長蔡伯翰談起呂恩政時表示,謝謝他給營運團隊的百分之百信任與授權,讓寒舍有更多突破與創新。

而去年到成都參訪時,蔡伯翰也看到呂恩政對數字的敏銳度,讓人最為驚嘆,這也讓蔡伯翰在父親蔡辰洋過世之後,對於寒舍有呂恩政的支持,保有一定信心。

場景拉到距離台北一千八百多公里外,這裡是四川成都溫江。

緊鄰著地鐵站的十六棟高樓住宅已經完成第一期工程,興建中至少六萬坪的購物商場,就是新光三越預定明年中開幕的成都店。

避利益,維持友誼關鍵助吳東興西進,不賺順風財因為佳麗寶在新光旗下百貨設櫃,吳東興和呂恩政相識約三十年,一路從朋友到高爾夫球友,也常一同出國旅行,吳東興年長十多歲、個性沉穩謹慎,正好與呂恩政的開朗互補,兩人碰面總是笑聲不斷。

二○一一年,新光三越到中國尋覓新分店預定地,吳東興找了在中國房地產涉獵十多年的呂恩政同去,最後看上溫江這塊約一百畝、連接地鐵站的黃金地段,陪同看地的呂恩政被拱成開發公司的董事長,動輒數千萬元、甚至上億元的大筆資金全數交給他,吳東興基於信任,卻很少過問財務如何調度。

這是因為,呂恩政懂得迴避利益衝突。

新光三越自從二○○七年被北京合資夥伴企圖搶奪經營權後,時隔八年後才在去年開出蘇州店,今、明年則預計開出重慶店與成都店。

每一個新據點開幕前,呂恩政都比別人更早知道,如果想搭順風車在附近炒地皮,也比別人更有機會,但除了成都,他刻意與新光的投資案保持距離,就連新光集團的股票也不碰,他搖搖頭說,牽扯到利益,友誼很容易就變了質。

但是商場上,很多時候還是親兄弟明算帳,例如化妝品專櫃業績好,新光三越就派人來提高抽成,但做生意將本求利,尤其化妝品代理淨利率從早期的雙位數,掉到現在的個位數,呂恩政還是會先打迷糊仗,不讓老朋友予取予求,直到拖到不能再拖,才點頭調高抽成。

捨小利,不怕吃眼前虧代理品牌爆醜聞,損失自扛吳東興之子、新光三越執行副總經理吳昕陽說,二○一三年佳麗寶爆發「白斑事件」,讓他對這位父執輩友人印象最深刻。

這一年,佳麗寶的明星美白產品爆發讓部分使用者膚色不均的醜聞,母公司花王集團決定全數回收商品,呂恩政不僅跟進停賣十九款相關產品,還加贈給消費者總值一億八千萬元的禮券、超過當年營收五%。

這並不是傳統代理商會做的事,商品、品牌都不是自己的,為什麼要拿出真金白銀、替品牌商扛起責任?

但呂恩政不是這麼想的,犧牲眼前的小利益,才能賺到長遠的大錢;而這,也是他搞定日本品牌商、代理權四十六年不變,並成為台灣第一大美妝獨資代理商的主因。

最讓代理商頭痛的兩難,莫過於一旦把品牌做起來,代理權就可能被收回;但品牌若做不起來,就變成自己的荷包得遭殃。

為了避免陷入兩難,呂恩政逆勢操作,他堅持獨資、掌握主導權,從櫃姐的制服、教育訓練,一路到專櫃的裝修費用、廣告行銷費用、週年慶折扣與贈品等,別的代理商是與品牌商依比例分攤,他卻是一手全包。

如果品牌商想收回代理權,從尋找櫃點、裝潢到訓練櫃姐等,起碼需要半年時間,品牌商因此不敢輕言嘗試。

這當然也存在風險,例如「白斑」事件發生後,增提的賠償金額、商譽損失與產品線從缺等等,使得占東方美營收約三分之二的佳麗寶逐年減退,即便其他新品牌持續成長,整體營收卻不見成長、陷入停滯,與最高峰時相比約減少五億元,而這些,日本總公司並未補償。

不過,佳麗寶改良的美白產品預定明後年推出,加上去年新增代理SUQQU等高階品牌,營收將重回成長軌道;這些風險與成本,都是別的代理商不願意承擔的,不急著吃眼前的胡蘿蔔,反而成為品牌商離不開他的原因。

對此,與呂恩政合作多年的日本高檔美妝保養品集團POLA社長鈴木弘樹特別欣賞,一次餐會上就對他說:「我們都是實在經營的老闆!」意思是,他認為呂恩政和他一樣,不是「掛名董事長」,而是能抗拒「賺快錢」的誘惑,專心為品牌長遠大計著想。

「他呀!朋友很多,但是好朋友不多,」採訪末了,鄭娟芳替丈夫的人脈做一個總結;而這,也讓他對於今年一月中蔡辰洋的辭世更添惆悵。

設身處地、迴避可能引起爭議的利益、不貪眼前小利,這是呂恩政與商界大老闆放下心防、成為數十年好友的人脈學,也可以是讓你同時獲得友誼與事業的好方法。

【延伸閱讀】他的人脈,變跨足3大領域金脈

•房地產

人脈:新光三越董事長吳東興→成為成都新光三越合作夥伴成都新光三越預計2017年中開幕、寒舍集團可能開出第一個中國據點

•美妝

人脈:日本頂級美妝集團POLA社長鈴木弘樹等→打造台灣最大美妝獨資代理商代理花王、POLA等集團的佳麗寶、SUQQU、RMK等品牌,年營收約30億元

•旅館

人脈:寒舍集團創辦人蔡辰洋(歿)→持寒舍餐旅18.71%股權身為寒舍餐旅(下轄喜來登、寒舍艾美、館外餐飲等)家族外的最大股東,並有1席董事資料來源:東方美企業、寒舍集團、新光三越集團

整理:王毓雯

呂恩政

出生:1952年

學歷:美國佩珀代因大學國際商務管理系

經歷:合木工廠董事長

現職:東方美企業董事長、寒舍餐旅董事

撰文者王毓雯

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五年級大叔:不買沒關係,來看戲吧 新光三越賣場變劇場

2016-04-25  TCW

年輕世代去哪裡了?這是五年前,新光三越經營團隊看到聯名卡客戶年齡層分布時,心底的隱憂。

當時發現,過去它的三十歲以下客群占一五%,但五年前的統計,剩不到一○%。

然而,在這次本刊與益普索合作的影響力品牌大調查中,新光三越在千禧世代心中的品牌影響力,大幅進步。不僅在百貨業拿下第一,在千禧世代心中的品牌地位,更比總榜整整領先了二十七名,顯示新光三越確實開始抓住年輕人的心。

益普索進一步分析,千禧世代對新光三越的評價是全面性的偏高,涵蓋領導創新、線上及線下互動等五大面向,歸因於新光三越特別著重與年輕人溝通,讓他們感受更貼近,因而有較高得分。

他們是怎麼做到的?

辦音樂祭,首屆就250隊參賽「要建立年輕人的好感度,」新光三越營業本部協理周寶文說,三年前,新光三越執行副總經理吳昕陽提出「attract new」(吸引新客人)策略時,周寶文進一步提出,要「attract young」(吸引年輕人),要在新客人中,找到年輕客人。

「我們可用什麼方式跟年輕人溝通?」五年級生的周寶文,想到十多年前,還是個小企畫時,曾在新光三越南西店辦過熱門音樂會,於是跟老闆提出辦「音樂大賽」的想法。

墾丁春吶、貢寮國際海洋音樂祭,是台灣年輕人的熱門音樂殿堂,吸引大批人潮,「能不能在都市也辦一場這樣的音樂大賽?」周寶文和行銷團隊討論,最後拍板第一個計畫:不插電音樂大賽。

「你做這個幹什麼?」吳昕陽問他,不插電音樂大賽,百分之百跟業績沒有關係,傳統百貨公司做企畫,目標都是把客人找進店裡來,產生消費、提袋率,但,不插電的思維是,吸引年輕人來,年輕人卻不見得會踏進百貨公司購物消費。

一開始,他們對會有多少年輕人參加,沒有把握,目標是一百隊報名,結果來了二百五十隊參賽,吸引全台兩萬多人到場觀賞,九成是年輕人;今年不插電將舉辦第四屆,成為年輕人發表創作的平台。第三屆亞軍許書豪說,這場音樂賽,讓大家對新光三越的印象年輕化。

辦劇場,

溝通「這裡是生活空間」

第二個計畫,走的是文青風,把劇場拉進百貨公司。

三年前,在信義店舉辦李國修屏風表演班的《三人行不行》,辦了一百場,總共五萬多人買票看劇;接著,表演工作坊、果陀劇場、相聲瓦舍……,一場場表演活動,拉進「特賣會」的場地。

特賣會,每檔是數以千萬計的利潤,但,為了讓年輕人走進來,他們將賣場變劇場。

戲劇表演確實吸引到一群文青走進來,去年底信義店All六樓,直接改裝成信義劇場,以後只有表演,沒有特賣會。

二〇一三年底,位於台南古蹟小西門附近的新館,改變得更徹底,連館名都不叫百貨公司,而稱為「小西門」,一樓賣的不是坪效高的化妝品、鞋子,而是冰品、甜點,及書店法雅客,地下一樓是文創區,地下二樓是冰宮。

「做這個案子(指小西門),我們就是以年輕人角度在思考,」周寶文說,小西門年營業額十億元,相較全台十六館,總營業額近八百億元,只有約八十分之一,但,重點是吸引新客人,扎根未來客群。

All,是新光三越在信義計畫區的第一家店,為了年輕世代,兩年前開始改裝,未來,它將改成台北最潮的館,國內外最「潮」的品牌,都將引進這裡;不只改裝,今年一月,All還有屬於自己的次網,是官網外的獨立網站,還出了一本年輕雜誌《All Day》,寄給年輕客人,透過線上線下互動,全面接觸年輕族群。

奧美公關企業公關事業部董事總經理王馥蓓認為,新光三越創新的腳步很快,點子新穎,藝文活動多,告訴客戶「這不是一家百貨公司,是一個生活空間」,不把每件事都硬扯上「銷售」,這個方向,會讓年輕世代接受。

三年來,新光三越針對年輕人投入成本、人力,究竟效果如何?從最近自行發行的貴賓卡,可看出一點成果。這張卡推出十六個月,已有一百萬張,其中,六成是三十九歲以下客人,新客人占一半,換算後,年輕的新客人,就有三十萬人。

「這證明了,我們在attract new的同時,也attract young。」周寶文說,跟年輕人互動,不用敲鑼打鼓,只要在不同領域都做一些事,堆積起來,年輕人就會埋單。

撰文者 賴寧寧

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新光海航人壽償付能力不達標 今年一季度償付能力將下滑至-186.68%

屋漏偏逢連陰雨。繼兩大股東轉讓股份、公司股權結構生變之後,新光海航人壽保險有限責任公司(下稱“新光海航人壽”)償付能力持續惡化,已經持續低於最低監管指標。

新光海航人壽近日披露的2016年四季度償付能力報告顯示,核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率已由2016年三季度的-69.78%下降至四季度的-116.45%,並預測今年一季度將下滑至-186.68%。

償付能力不達標 被評級為D類保險公司

償付能力是保險公司償還債務的能力。在“償二代”考核體系下,保險公司應當具有與其風險和業務規模相適應的資本, 核心償付能力充足率、綜合償付能力充足率分別保持50%和100%以上即滿足監管要求。

由於償付能力不達標,在監管評級中新光海航人壽表現不佳。報告顯示,根據中國保監會財務會計部《關於 2016 年第 2 季度風險綜合評級(分類監管)評價結果的通報》、《關於2016年第3季度風險綜合評級(分類監管)評價結果的通報》內容,公司在保監會2016年第2季度、第3季度監管評價中,均被評定為D類保險公司。經分析,公司被評為D類公司的主要原因及風險點,集中在“償付能力充足率不達標”。

而償付能力不達標引發的暫停開展新業務、新設機構等一系列監管措施,已經令新光海航如履薄冰。目前,保監會已經對新光海航人壽采取了如下監管措施: (1)暫停公司增設分支機構; (2)監管約談,要求雙方股東於 2015 年 7 月底之前提出改善償付能力方案; (3)責令公司自 2015 年 11 月 23 日起停止開展新業務。

新光海航人壽方面表示,就公司現階段償付能力狀況,管理層已經多次向監管機關進行匯報,同時公司正積極采取措施,以緩解償付能力不足的相關風險,具體如下:一、協助推動股權轉讓。公司於 2016 年第 4 季度推動召開了公司董事會,就股權轉讓議題進行磋商,並作出股權轉讓決議。二、再保險安排。公司對現有產品進行再保險安排,通過辦理再保險,降低對最低資本要求,增加實際資本。三、投資管控 公司采取了高現金比例,低權益投資比例的投資策略,以確保公司資產穩健及流動性。四、費用管控。公司已經減少營銷費用及日常開銷,並暫緩執行非緊急、必要的重大資本支出計劃。五、持續監控。公司目前定期對本公司持續經營能力進行評估。

大股東生變 股權變更一波三折

事實上,除了償付能力不達標,新光海航人壽成立以來的經營狀況並不理想。2015年新業務已被暫停以來,使得公司的財務狀況愈加不堪。報告顯示,截止到2016年末,新光海航人壽保險業務收入0.27億元,凈利潤-0.30億元,凈資產-1.27億元。

公司經營狀況的持續虧損,發起成立的兩大股東新光人壽保險股份有限公司、海航集團股份有限公司紛紛轉讓股權, 2016年新光海航人壽經歷了股權結構的變更。

2016 年 11 月 4 日,公司第二屆董事會第十四次會議審議《新光海航人壽保險有限責任公司股東股權轉讓》案,經參會所有董事舉手表決通過了《新光海航人壽保險有限責任公司股東股權轉讓》案。

公司兩大股東新光人壽保險股份有限公司、海航集團股份有限公司各自轉出持有的公司2.5億股份,此前其持股比例各占50%。新光海航人壽股權的接盤者為深圳市柏霖資產管理有限公司、深圳市國展投資發展有限公司、深圳光匯石油集團股份有限公司。

但是,股權退出似乎並不那麽順利。新光人壽保險股份有限公司並未實現2.5億股份的全部退出,深圳市柏霖資產管理有限公司、深圳市國展投資發展有限公司接盤其轉讓的股份數量分別為0.75億股、0.5億股,也就是說,新光人壽股份有限公司依舊持有新光海航人壽股份1.25億股。

經過此番股份轉讓,海航集團實現了50%股份的全部退出,新光人壽保險股份有限公司轉讓了25%股權。

經過股權變更後,新光海航人壽的第一大股東為深圳市柏霖資產管理有限公司,持有公司2.55億股,持股比例51%,新光人壽保險股份有限公司退居第二大股東,持股比例25%,深圳光匯石油集團股份有限公持有公司0.7億股,持股比例為14%,深圳市國展投資發展有限公司持有公司0.5億股,持股比例10%。

新光海航人壽是由新光人壽保險股份有限公司(臺灣)和海航集團共同組建的合資人壽保險公司,成立於2009年3月,註冊資本5億元。

截止到2016年末,新光海航人壽認可資產7.37億元,認可負債8.18億元,實際資本-0.81億元,核心一級資本為-0.81億元,附屬資本均為零,最低資本0.69億元,凈現金流-0.25億元。

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新光現曙光 未必曲終人散

1 : GS(14)@2012-02-18 11:33:29

http://www.hket.com/eti/article/ ... acad7f6dd45d-826777
新光戲院原定明晚上演最後一場粵劇後謝幕,結束40年「粵劇殿堂」歷史;然而,這「北角地標」未必就此曲終人散,八和會館主席汪明荃暗示,特首參選人梁振英擬協助有意承租的劇團聯絡業主磋商,今將交代新光去留。
2 : Sunny^_^(11601)@2012-02-18 11:47:37

i hate that ugly disgusting grand grand grand mother
3 : GS(14)@2012-02-18 11:52:50

2樓提及
i hate that ugly disgusting grand grand grand mother


點解呢
4 : Sunny^_^(11601)@2012-02-18 12:02:44

3樓提及
2樓提及
i hate that ugly disgusting grand grand grand mother


點解呢


之前同某間藝術學院搶地書左,係咁罵人,chi sin既.

仲有,佢咁老仲要扮sexy都冇腦既.

我同我D FD都係超反佢既.

鬼唔望新光快D 執.

整個shopping mall仲好
5 : 亞力士(1473)@2012-02-19 01:37:49

成人求人續租 根本粵劇係香港 養活唔到咁多人
6 : 龍生(798)@2012-02-19 02:00:35

佢個case , 係正宗又想續租又唔想俾錢

一味就搵政府較飛....
7 : GS(14)@2012-02-19 13:36:12

6樓提及
佢個case , 係正宗又想續租又唔想俾錢

一味就搵政府較飛....


http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16083589
又成功找到著數
8 : 亞力士(1473)@2012-02-19 23:39:29

不過托球那裏說得好 狼咁樣隨時多十票八票
9 : 龍生(798)@2012-02-20 00:47:17

隻狼真係幾有本事....不得不承認
10 : Sunny^_^(11601)@2012-02-20 17:53:52

9樓提及
隻狼真係幾有本事....不得不承認


specially揾黑才料
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新光中心舖8.8億快易手

1 : GS(14)@2017-12-18 03:31:29

【明報專訊】民生商場備受追捧,市場消息稱,由新光酒樓集團持有黃大仙新光中心地下及1至4樓,傳獲買家以8.8億元洽購,現洽購至尾聲,料短期內落實成交,以4層面積合共約95,340方呎計,平均呎價約9230元。業主於1986年僅以3872萬元一手買入,持貨31年,帳面勁賺8.4億元,物業升值21倍。物業於2014年曾招標,當時意向價約14億元,惟流標收場。

另外,市場消息指,以售賣紅燒乳鴿聞名、屹立於大圍村南道半世紀的老牌食店楓林小館,自今年中以3億元易手後,新業主一直以100萬元放租,近日獲銀行以近100萬元承租,商舖連閣樓面積7740方呎,折合呎租約129元。若以業主購入價3億元計,租金回報約4厘。

銀行近百萬租前楓林小館舖

資料顯示,該商舖由天鑽集團董事王肇韜購入,王稱看好大圍區及未來沙中線發展,購入商舖作長線投資。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2171&issue=20171215
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345274

富臨主席逾9億 購新光中心一籃子物業

1 : GS(14)@2018-02-06 10:03:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0686&issue=20180206
【明報專訊】工商物業市場氣氛熾熱,市場接連錄得大額成交。土地註冊處資料顯示,由新光酒樓集團持有的黃大仙龍翔道120號新光中心地下入口、1至4樓,以及37個車位,於上月初以9.06億元易手,總面積95,340方呎,呎價9503元。新買家為中善實業有限公司,其公司董事楊維,即富臨集團(1443)執行董事、董事會主席兼行政總裁。

新光酒樓持貨32年勁賺8.67億

資料顯示,新光酒樓集團於1986年以3872萬元購入商舖及車位,於2014年起放售新光中心一籃子舖,叫價一度高達14億元。是次轉手,持貨32年,帳面獲利8.67億元,物業升值22倍。另市場消息稱,鴨脷洲海怡東翼商場地下G01A號舖以約3400萬元連租約易手,商舖面積約600方呎,呎價逾5.6萬元。目前商舖由中原地產租用,據悉月租約11萬元,新買家可享3.9厘租金回報。原業主於2011年以2200萬元購入,持貨7年轉手帳面獲利1200萬元,物業升值55%。

海怡東翼商場舖3400萬易手

此外,美聯旺舖營業董事王蕾稱,佐敦廟街259A號怡齡閣地下D號舖現放售,面積約900方呎,叫價5000萬元,折合呎價5.56萬元。商舖現由連鎖米線專門店租用,月租7萬元。原業主2013年以4480萬元購入,若成功5000萬易手,帳面獲利520萬元或12%。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348000

新光3.38億沽葵涌5萬呎舖位

1 : GS(14)@2018-09-26 00:11:44

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1784&issue=20180925
【明報專訊】工商物業交投持續暢旺,新光集團接連出售手持物業。土地註冊處資料顯示,新光集團持有葵涌葵星中心地下93至95號舖、及高層地下全部約5萬方呎巨舖,於本月中以3.38億元易手,折合呎價6760元。

新買家「鞋王」鄺海鑾 呎價6760元

新買家為捷欣有限公司,其公司董事為「鞋王」鄺海鑾及其女兒鄺紫凌等。據悉,新光集團早於1981年以逾325.6萬元購入,一直作收租之用,2010年起租予護老中心,現持貨37年,轉手帳面大賺3.34億元離場,物業升值近103倍。

兩年來沽貨套逾20億

翻查資料,新光集團自2014年起,多次出售其收租物業,如2016年初以5.03億元出售葵涌新葵興廣場地下2號、2樓部分及3樓全層物業,總樓面面積約5萬方呎,呎價約1萬元;同年12月亦售出上環康威花園地下A1號舖,成交價2.13億元。至今年初,新光集團再以9.9億元出售黃大仙新光中心地下及1至4樓商業樓面予富臨集團(1443),總樓面面積約8.2萬方呎,平均呎價約1.2萬元,上述4項物業合共涉逾20.4億元。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351276

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