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阿里巴巴聯手7大銀行 推無抵押信用貸款

據新華網消息，7月22日，阿里巴巴與中國銀行、招商銀行、建設銀行、平安銀行等7家銀行聯合推出「網商貸高級版」，為中小企業提供無抵押無擔保的信用貸款服務，最高授信額度可達1000萬元。這是銀行首次基於大數據和信用體系給中小企業提供無抵押信用貸款。

據瞭解，此次推出的「網商貸高級版」，為阿里小貸原有網商貸產品的升級。2011年推出的網商貸，旨在服務阿里巴巴B2B平台進出口行業小微企業，最高貸款額度為100萬元，截至目前，已服務超過13000多家小微企業，累計貸款超過43億元。

而升級版的網商貸則借助於阿里巴巴一達通平台，外貿企業從阿里巴巴一達通平台上每出口1美元即可獲得1元人民幣貸款，且在貸款額度最高可達1000萬。

據悉，一達通成立於2001年，主要為中小企業提供外貿綜合服務，包括通金融、通關、物流、退稅、外匯等所有外貿交易所需的進出口環節服務。截止到2012年底，一達通服務中客戶突破10000家，2012年進出口總額突破20億美元。

據21世紀網消息，網商貸高級版的信用基礎來自於外貿企業最近6個月在一達通平台上沉澱的出口數據，6個月內合作3單、出口10萬美金及以上就可以獲得申請資格。與此同時，此前推出的每出口1美元補貼3分錢人民幣的補貼政策依然有效。

不在平台上的外貿企業(兩年以上的一般納稅人生產型企業)也可以申請，貸款額度相對較低，出口1美元可貸0.8元人民幣，阿里巴巴將通過海關物流等渠道調取企業近6個月可核實貿易出口數據，最終遞交給銀行實現貸款。

據前述新華網消息，阿里巴巴外貿綜合服務事業部總經理魏強介紹，網商貸高級版本在構思初期就獲得了中行、招行、平安銀行等銀行的大力支持，「因為銀行很難像一達通這樣去跟蹤外貿企業的各項數據，且一達通獲得的外貿出口數據是動態的，不僅可以用在貸款的申請，更可以作為貸後管理的有力依據。」

外貿企業解決資金問題，大部分靠自有資金，很難從銀行貸到款。而此次網商貸高級版利率浮動範圍在8%-14%，平均貸款利率在12%，還款方式靈活：隨借隨還，到期還本。利息方面可以按日記息或按月付息。不需要任何的抵押和質押。

魏強稱，阿里巴巴代收風險準備金，用來承擔壞賬。資金來源於企業的部分貸款成本，也就是高出銀行基準貸款利率的差額利息。根據公司規模、作業穩定性、回款保障和時效性等考核標準，阿里和七大行對申請貸款的企業進行評級，根據評級結果對應相應的貸款利率。此外阿里還將收取1%的平台管理費。

據中證網消息，阿里巴巴集團B2B事業部總裁吳敏芝表示，外貿企業積累真實的交易數據，其產生的效益是正向遞增的。首先，獲得更多融資後可以有更多資金去接更多訂單，反過來，訂單越多可獲融資額度也越多；另一方面，信用體系的積累對於外貿電商尤其重要，海外買家的信任可以幫助企業得到更多訂單，信用積累和訂單增加之間又可以形成正循環。

吳敏芝同時表示，接下來，阿里巴巴一達通外貿服務平台還將推出更多舉措，來打造整個外貿生態圈的閉環，企業、金融行業、物流等外貿行業的鏈條會更完整。

為何銀行喜歡抵押物？ 張永鵬88_hex

看看債權的清償順序，你就知道為何銀行喜歡抵押物了。

清償順序：
擔保債權——破產費用——共益債權——職工費用及保險——所欠稅金——普通破產債權——優先股——普通股。

註意擔保債權不屬於破產債權。如果擔保物變賣以後不足以清償債務的，未清償部分可以列入破產債權繼續要求清償。擔保債權後面的，從破產費用至普通破產債權，都屬於破產債權。

假設一家企業破產，我們看看模擬的過程：

1、首先是銀行對擔保物實行保全，也就是先把自己的豬肉占住。當然債權里面的有擔保的債券，以及擔保借款等也屬於這一類。各家都先占住自己的豬肉。

要註意了，如果擔保物滅失的，不好意思沒有優先受償權了，乖乖排隊到後面去。（變成清償次序最末的普通破產債權）。

所以你就能理解為何抵押貸款最喜歡不動產了。因為土地和房產，去國土及房產部門辦理抵押登記以後，就跑不掉了。企業想賣的話要先解抵押，也就是要先跟債權人一起去辦解抵押手續。貸款還清前，沒有哪家銀行會去先解抵押的。所以這在一定程度上保障了擔保物。

如果擔保物是機械設備、汽車船舶之類的，那就沒有那麽安全了。因為即將破產的企業，你懂的，很多東西莫名其妙就找不到了。

各家有擔保的債主們，開始轉賣自己的擔保物，收回債權。如果轉賣後除掉本息還有剩余的，要還給債務人。（主要也是用於還後面的債務）。如果變賣後不足以清償債務的，未清償部分變成末尾的普通破產債權。

誰也不想到後面去排隊，於是在當初貸款的時候，就要求擔保物的價值高於貸款額。所以你就能理解房產的“三成首付”了。

除了抵押物擔保，還有兩種擔保，一個是責任人擔保（（一般是母公司擔保、擔保公司擔保，好基友的公司擔保，放在小微就是互保、聯保），一個是質押擔保。

質押與抵押的區別，質押的東西是在債權人手里的，而抵押則不是。比如說你拿汽車去典當行質押，那你的汽車是被典當行保管的。

至於互保聯保嘛，最大的風險就是一倒倒一片，多米諾骨牌。

2、接著破產費用——共益債權——職工費用及保險——所欠稅金——普通破產債權，進行依次清償。在滿足前一個優先級別的債權後，再滿足後一個債權。

比如，破產清算所得只能還破產費用的，那麽後面的都不用還了。如果不夠還破產費用的，則等比例還。

也就是說，先還完前一個級別，再進行下一個級別。再哪個級別開始不夠了，那麽這個級別就等比例還，下一個級別就沒戲了。

共益債權解釋一下，共益債務是指在破產程序中為了全體債權人的共同利益而發生的各種債務，包括履行雙務合同所產生的債務；債務人財產受無因管理所產生的債務；由債務人財產取得不當得利所產生的債務。

一家企業應付員工薪酬、遞延稅負債多的，後面的普通破產債權就危險。

末尾的普通破產債權，包括無擔保的銀行貸款、民間借款等債務，應付賬款等。

到這里你就可以看到，其實一家企業的應收賬款，對應的是最末的一個清償債權。實際上應收賬款的風險遠超銀行貸款。如果一家公司的應收賬款多，要小心下遊企業出現蕭條。

低風險的投資者們要註意，無擔保的債券，清償順序是歸在最後面的普通破產債權哦。

有擔保的債務未清償部分，劃到普通破產債權這里。如果豬肉還能分到這一步的話，大家按比例清償吧。

3、優先股、普通股。這倆貨還能分到豬肉嗎？

4、擔保物變賣的時候，債務人已經掛了。

這個應該是撿簍子了，不清楚怎麽處理。

某銀行曾經5億多的債務，收了些股票，幾年後賣出賺了幾十億，全部進自己腰包了。[笑~~~~]

所以嘛，下行的時候，抵押貸款和質押貸款比例高的銀行，讓人放心些。

信用貸款多半是貸給大企業的，或者有背景還款能力的。

其實最讓人不放心的是聯保貸款。（信托圈）

或涉房車抵押 熊貓煙花再度回應自炒股價傳聞

經濟觀察網 記者 仇子明 作為由煙花行業唯一的A股上市公司熊貓煙花（600599）斥資億元成立的銀湖網，自從7月1日正式上線以來，其成交額已突破億元，同時，熊貓煙花的股價累計漲幅已經超過100%。因此，市場開始質疑銀湖網成熊貓煙花炒作股價的噱頭。

面對炒作股價的質疑，銀湖網副總裁李俊超表示，熊貓煙花在金融領域的投入，如果包括融信通和對小貸公司的注資，已經接近兩億。以後可能還會加大，全部團隊加起來已經有數百人，單單為了炒作不會投入這麼大。李俊超透露，目前銀湖網已正式接入匯付天下的貨幣基金產品「生利寶」，且定位於供應鏈金融。未來將拓展應收賬款融資、房產、車產抵押等多類業務。

此前，熊貓煙花創始人趙偉平在煙花行業金融研討會上透露出銀湖網的註冊資本將提高至5億元人民幣的消息。受此影響，熊貓煙花股價一路高漲，其中8月22日、25日、27日連續三天漲停，8月28日早盤也以「一字」漲停持續至盤中。9月初，銀湖網的成交額突破1億元，在此消息的推動下，熊貓煙花股價再次漲停板。自7月1日銀湖網正式上線以來，熊貓煙花的股價累計漲幅已經超過100%。

但從熊貓煙花披露的半年報情況來看，業績狀況卻難言與股價漲幅相匹配。半年報顯示，公司的煙花爆竹業務仍是營業收入的主要來源，報告期內，這項業務貢獻了約1億元的營業收入，毛利率為32.46%，但是，同比下降了16.48%。營業收入和淨利潤也有所下降。上半年，公司營業收入同比下降17.25%，約為1.1億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下降9.27%，約為3045萬元；不過，扣除非經常性損益之後，歸屬於上市公司股東的淨利潤則剩下約538萬元。

「上市公司進入一個被資本熱捧的行業，自然會受到炒作概念的質疑。但是熊貓煙花在金融領域的投入，如果包括融信通和對小貸公司的注資，已經接近兩億。以後可能還會加大，全部團隊加起來已經有數百人，單單為了炒作不會投入這麼大。此外，熊貓煙花的大股東已經對銀湖網發佈的借款項目出具了無限連帶責任擔保函。這體現了熊貓煙花股東對於銀湖網的態度，如果為了炒作股價，恐怕也不會願意承擔這個連帶責任。」李俊超如是說。

熊貓煙花日前也發佈公告稱，由於「銀湖網」目前處於前期推廣階段，銀湖網絡科技有限公司目前尚未實現盈利，2014年6月-7月實現淨利潤-179.26萬元，可見游資對熊貓煙花的炒作並無實質性利好。同時，公告也稱公司投資設立熊貓資本管理有限公司及銀湖網絡科技有限公司是公司實現多元化發展的重要戰略步驟。公司仍將以煙花爆竹業務為主營業務，在發展煙花爆竹主業的同時，大力發展網絡金融等新興業務。

對於銀湖網的未來發展規劃，李俊超則表示，「銀湖網目前定位於供應鏈金融，利用熊貓煙花已有的供應鏈資源，快速拓展業務。但是由於煙花行業的融資規模並不大，且行業集中度過高，隨著銀湖網的快速發展，目前供應鏈融資需求也難以滿足銀湖網的發展速度。在不遠的將來，我們可能會拓展應收賬款融資、房產、車產抵押等多類業務。」

歐洲央行宣布已經開始購買抵押債券

歐洲央行發言人在電話中表示，歐洲央行今天已經開始購買抵押債券。彭博援引消息人士稱，首筆購買為法國抵押債券，隨後央行還購買了西班牙抵押債券。

彭博援引不願透露姓名的消息人士稱，歐洲央行自法國興業銀行和法國巴黎銀行購買了二級市場的短期債券。歐洲央行在資產購買計劃中，還購買了西班牙抵押債券。歐洲央行試圖通過購買抵押債和ABS為市場註入流動性，從而提振歐元區通脹水平並幫助經濟複蘇。

最新消息稱，歐洲央行購買了意大利擔保債券。

從下周開始，歐洲央行將在每周一下午公布具體的購買規模。

不過在歐洲央行宣布正式購債之後，歐元區邊緣國家的國債收益率卻再度走高。那些早於央行購買債券的“先知先覺者”利用目前的機會脫出頭寸，導致國債收益率上行。其中希臘5年期國債收益率再度大幅走高。

希臘國債遭到拋售，5年期國債收益率大幅飆升。

歐洲央行於10月2日召開的貨幣政策會議上宣布了兩項購債計劃，一項是將從10月中旬開始購買抵押債券；第二項是將從四季度開始購買資產支持證券（ABS），購買計劃將持續兩年。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

歐央行暫停希臘債券作抵押品時享有的評級豁免權

周三，歐央行宣布，將暫停希臘債券作為抵押品時享有的信用評級豁免權，這表明希臘債券無法作為合格抵押品。當前希臘國債為垃圾級，依靠“評級豁免權”獲得歐央行廉價融資。

歐央行在聲明中稱，歐央行管委會將暫時撤銷希臘債券的信用評級豁免權。當前不能認定希臘援助計劃會得出成功的評估結果。歐央行該決定符合現存歐元系統規則，不會對希臘金融機構作為“交易對手方（counterparty）”這種狀態有影響。該決定將從2月11日起實施。

歐央行宣布這項決定，正值希臘與債權人就債務問題展開激烈談判之際。歐央行此舉旨在給希臘政府更多壓力，以在救助計劃上達成一致。

當前，希臘國債的信用評級為垃圾級，低於歐央行設定的最低要求，希臘銀行業依靠“信用評級豁免權”，在無需信用評級的情況下，將希臘債券作為抵押品，以此來獲得歐央行廉價融資。

不過，希臘銀行業仍可通過歐央行緊急貸款計劃（emergency lending program）獲得資金。在該計劃下，貸款的信用風險存留在希臘央行財務報表上，該類融資的成本較此前要高。

消息出臺後，歐元下跌，黃金上漲，道指回落100余點。

英國每日電訊報國際商務總編Pritchard表示，歐央行此舉相當於把希臘“丟進狼群”，這是種純粹政治性的做法，並非出於經濟考量，只有各國首腦才有權讓一個國家退出歐元區，歐洲央行搶在歐盟委員會之前行動犯了大錯，豁免權最終只是個幌子。

據CNBC報道，Lindsey Group首席市場分析師Peter Boockyar稱，該消息可能會嚇跑儲戶，導致希臘銀行業存款進一步流失。如果希臘政府能夠與“三駕馬車”達成協議，相信歐洲央行將會再次恢複這個豁免權。

TrendMacro公司首席投資官Donald Luskin表示，歐洲央行該措施實際影響不算太大，特別地，周三早些時候，歐洲央行已經授權希臘央行使用“緊急流動性救助”來給其銀行業提供所需資金。如果將周三的兩個消息合在一起看，那麽會發現是希臘政府而非歐元系統為抵押品負責。不過，希臘銀行業仍可能面臨存款嚴重流失的局面，屆時需要動用融資機制。

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台中七期大地主之子 為何抵押祖產舉債 摩鐵富二代紀安家 百億身家起底

7000元一個“抵押號”樓市急凍，深圳炒家火速抵押房產

2016年4月，深圳二手房成交量僅為4000多套，相對於2015年平均月成交量11000套來說，這一數字可謂“腰斬”。（東方IC/圖）

限購政策使得烈火烹油的深圳樓市，速凍為有價無市的“冰點市”。人們才發現，樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”抵押套現，早已經悄然興起。

抵押熱的原因在於，如果將來房價繼續上漲，房產仍然在業主手中，可持有增值也可出租；如果房價下跌，以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業主固定收益。

比春節火車票還難搶的抵押號

房產抵押登記的“抵押號”在深圳“一號難求”，黃牛價格已炒至7000元一個號。

2016年5月6日，在深圳金湖文化中心的深圳市房地產權登記中心（以下簡稱登記中心）的三樓大廳四個抵押窗口前，來來往往的人們正在等待叫號，他們已經通過網上預約或求助於“黃牛”，拿到了房產抵押登記的“抵押號”。此號現在在深圳“一號難求”，“比搶春節火車票還難”。

在登記中心大廳等候時，不少人跟南方周末記者傳授自己網上預約成功的經驗：6點左右起床，6：50分坐在電腦前打開深圳房地產權登記中心的預約頁面，填好資料，7點放號的時候就馬上搶號。

“為了這個抵押號，我約了一個星期，好幾次送孩子上學都遲到了。”一位30歲左右的女子邊填資料邊說。

現場工作人員告訴南方周末記者，近期整個系統在升級，所以比較難約，加上有“黃牛”炒號，造成很多人都約不到號。

4月底，當地多家媒體報道“房產抵押登記‘一號難求’”後，登記中心就不定時多放一些號出來。

從事生物科技行業的王娟4月18日剛幫老板辦理了一套房產抵押貸款，她對南方周末記者說，“我聽一個朋友說，她花了7000塊錢跟黃牛買的抵押號。”

登記中心負責新聞宣傳的人士告訴南方周末記者，因為有人通過搶號軟件惡意搶號，還有黃牛炒號，所以造成一票難求。在現場辦理抵押業務的工作人員也稱，“現在一天放號1500個，能辦理的不到1000個，還有幾百個（黃牛手里的）號都作廢了。”

金湖文化中心網點因為承擔了羅湖、鹽田兩個區的業務而人數最多，在三樓大廳，有民生、中信、工商等十個銀行網點。在上述工作人員看來，“大家都集中到這邊來辦抵押，是因為有些銀行指定要求來這邊辦理，這樣銀行就不用在其他地方設點了，這邊的銀行是最多的”。

登記中心的保安告訴南方周末記者，去年登記中心還實行線下排隊約號，“有人淩晨兩三點就來排隊，大廳里里外外都是人”。

為了避免淩晨排隊的情況，從2015年下半年，登記中心將所有的號都通過網上預約的方式發放，因此，多數人只能跟搶春運火車票一樣“拼人品、拼網速”了。

房市暴漲後的套現潮

過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”，抵押窗口不僅人多，而且“一號難求”，“市場已經很冷，抵押為什麽還這麽火呢？”

房產抵押的火爆，是伴隨著深圳樓市暴漲出現的。

2015年，深圳在中國房地產歷史上創造了一個奇跡。按國家統計局的數據，深圳房價同比漲了47.5%，領漲全國。而在現實中，大多數深圳房產持有者手中的財富，都在一年之內上翻了不止一倍。

直到今年3月份深圳“3·25新政”出臺，深圳樓市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”將原來的1年社保買房資格變成連續3年，兩年之內申請過房貸的首付從三成上升為四成。

“3·25新政”之外，導致深圳二手房成交量急劇下滑的另一個不為外界所註意的政策是，自4月1日起，房產交易評估價上調50%。

這次評估價上調距離2015年10月份上調50%不足半年時間，同時，深圳市為普通住宅和豪宅劃的線並沒有上調。這導致很多原來的普通住宅“被豪宅”。一旦被劃進豪宅，交易時就意味著要繳納更多的稅。

以南山區為例，總價490萬以上的房子算豪宅，但如今南山區均價已接近7萬元一平米，也就是說70平米的房子就算豪宅。豪宅的契稅是普通住宅的3倍，僅此一項就增加了2%的交易成本。

炒房客黃生對南方周末記者說，“按慣例是每年調一次評估價，2015年10月份剛調了一次，不到半年又上調50%，最近半年房價肯定沒有漲那麽多，可能政府還是希望通過這個方式打擊短炒。”

“房價沒有降下來，稅上去了，其實相當於又增加了一成首付。”一位房產中介人士告訴南方周末記者，深圳市豪宅的交易成本已經高到嚇人的地步，如知名豪宅小區“香蜜湖一號”，最便宜的一套房子交易要納稅一百多萬，最貴的要交稅七百多萬。

一個月內，新政立竿見影。據房產中介鏈家公司的數據，4月份，深圳二手房成交量僅為4000多套。相對於2015年平均月成交量11000套，過去十年月均成交8000套，這一數字可謂“腰斬”。

強力限購的政策使得烈火烹油的深圳樓市，速凍為有價無市的冰點市。人們才發現，樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”（房產證）抵押套現，早已經悄然興起。

2015年10月份，多年研究深圳房地產市場的業內人士陳鳳去國土局調研，發現抵押窗口辦理業務的人比想象中的多，一個大廳滿滿的全是人，“因為當時旁邊過戶遞件的窗口也人山人海，所以沒有在意”。

2016年4月底，陳鳳再去國土局調研的時候，發現過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”，相比之下，抵押窗口不僅人多，而且“一號難求”，“市場已經很冷，抵押為什麽還這麽火呢？”她此時才覺得“不對勁”。

於是，她向一位在國有銀行專做抵押消費貸的朋友詢問，對方告訴她，從2015年四季度開始，房產抵押貸款業務就已經“火”了。

南方周末記者從銀行、中介辦抵押業務的人口中了解到，抵押業務從2015年5月開始增多。“2016年第一季度我們消費貸加上住房按揭就已經完成全年任務的280%了。”一位光大銀行的信貸經理告訴南方周末記者，“很多人抵押套現出來，是去投資買房。”

“撿筍盤”，炒周邊

每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地，只不過今年又多了一個中山。

深圳某銀行信貸經理告訴南方周末記者，“紅本”抵押的“資金用途”，可以是企業資金周轉、裝修、買家具家電、旅遊等，但實際上，套現出來的資金大都流向別的用途，比如買房、炒股、買理財產品等。

買房是一大資金流向，但令人好奇的是，深圳本地樓市已遭限購政策“速凍”，那麽抵押套現的錢流向了哪里的樓市呢？

答案是，深圳周邊。

業內人士把在新政之下，賣家因無力繼續按揭供房而低價拋售出的房子，叫“筍盤”。據陳鳳觀察，很多人抵押套現就是為了去“撿筍盤”，“4月以來，有一些人認為市場會有筍盤，他們對資金特別敏感，提前套現出來，一旦出現筍盤馬上出手”。

“筍盤”現象確實在近期上演過。5月7日，深圳南山區後海片區出現了一套“筍盤”房——市場價1100萬，業主說只要買家一次性付款，就900萬成交。結果出現了極其壯觀的一幕：三百多名中介、客戶排隊看房，隊伍從門口排到了小區外，“跟開盤似的”。

然後，業主突然失聯，房子至今也沒賣。

近兩個月，深圳房地產中介公司家家順，業績遙遙領先同行。家家順主做惠州、東莞等深圳周邊城市的市場。“3月份，他們有6億傭金收入。”陳鳳從朋友圈看到家家順員工曬出了這樣的業績表現。

一位家家順的人士告訴南方周末記者，這兩個月他們的傭金收入都是同行中最高的，他個人一個月高峰時有七八單紅本抵押業務，“惠州那邊買房非常多，因為深圳房價高，又調控，很多在深圳買不起房的就去周邊置業了”。

“之前你要買深圳之外的房產，是要被人笑話的，會被認為是腦子進水。”陳鳳說，“一般投資客會認為，在深圳本地買相當於是跟白富美戀愛。去東莞、惠州買，就好像是跟不起眼的村姑去戀愛。”

但經歷了2007年、2011年、2015年三次深圳房價暴漲的黃生，總結出一條規律，每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地，“只不過今年又多了一個中山。”

“去東莞、惠州買房的人有兩種，一種是真的在深圳買不起，要自住去買房的；第二種是炒不起深圳的房子，但是看到別人炒房，也想跟風炒的人，他們就去惠州那邊炒了。”深圳中原地產總經理鄭叔倫對南方周末記者說。

房產抵押的火爆，帶動了另一個中介行業——從事“贖樓”的擔保公司等機構的生意。所謂“贖樓”，是指業主有銀行住房按揭貸款沒有還完，他便先向擔保公司等機構借款，將銀行尾款還完，拿到紅色房產證之後再將房產抵押給銀行，獲得抵押貸款。

專做“贖樓”生意的鄭鑫認為，現在深圳急用錢的業主，會選擇以稍低於市場價的價格賣掉房子；而一些資金鏈不緊張的業主，一般不會賣房，大部分會想辦法把房產抵押套現。

後一種選擇的好處在於，如果將來房價繼續上漲，房產仍然在業主手中，可持有增值也可出租；如果房價下跌，以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業主固定收益和轉嫁風險。

比如2012年之前在深圳買房的人，至今房價已經上漲了五倍以上，假設當初100萬買的房，現在已經漲到700多萬。按銀行評估價七成的抵押貸款標準，可貸出來約500萬貸款。即使房價下跌，大不了房子讓銀行收走，但業主抵押套現的錢，也大大超過當初的置業成本。

長期來看，幾乎無人看跌深圳房價。“唯一的差別是看漲多少，只有一種暴跌的可能性，那就是爆發系統性危機，比如經濟危機來了。”陳鳳說。

從2015年10月，王娟就幫著老板辦理房產抵押，用的就是贖樓再抵押的方式。“我們是先從A銀行挪到B銀行，假設我在A銀行按揭貸款200萬，每月還款後可能只剩100萬了，先贖樓之後，再抵押給B銀行，按照評估價的7成，還可以再貸200萬，這樣就多出來100萬。”

鄭鑫的一位客戶，2015年底從新疆專門飛來深圳贖樓，他十多年前在深圳花40多萬買的房子，如今價值500多萬，抵押後從銀行貸出來350萬。

“這種炒樓的只要有名額、有現金流，就從銀行貸款，一套變兩套、兩套變四套。急用錢的就賣掉，不急的就用抵押的方式把房子增值的部分套現出來。”鄭鑫說。

當然，贖樓中介公司收取的墊資利息並不低。多位業內人士透露，贖樓中介按天計息，一天的利息率在萬分之七至十二之間，有的價值過千萬的房子，贖樓者一天支付的利息就幾千塊。如此之高的利息壓力，也是眾多贖樓者急於從黃牛手中購買抵押預約號的原因。

2016年5月11日，深圳房地產交易中心。（張霞/圖）

樓市補貼實業

銀行收取的房產抵押貸款年利息為7.5%，這對於經營企業的人來說，也都在可承受範圍之內，“民間融資的話，至少都是10%以上”。

一邊是樓市烈火烹油般的瘋漲，一邊是實體經濟蕭條不振。於是，也有很多做企業的老板選擇把房產抵押套現後，解決自己生意上資金鏈緊張的燃眉之急。

5月6日，南方周末記者在登記中心遇到了承包建築工程的劉金全，近期他每天早上7點準時坐在100M帶寬的電腦旁“刷”預約抵押號，約了10個工作日了，還沒約到，“打開頁面就是約滿”。

於是他跑到登記中心問問到底怎麽回事。“現在抵押號約不到，公司資金緊張，如果要倒閉的話，工人就要鬧事的。”他在登記中心的咨詢臺急吼吼地說。

2015年經過深圳樓市的暴漲，劉金全多年前買的房子已經升值了三百多萬。如今“紅本”在手，他決定抵押房子，變現增值的部分來緩解公司的資金鏈緊張，先給工人發工資。

一套房子套現出來幾百萬，對於小企業來說，足夠周轉一陣子。“我身邊的朋友做房產抵押的人很多，現在企業的利潤都非常薄，都想著把規模做大一點，成本降低一點，做大了你跟別人談生意的時候，別人也會讓一點利，現在確實是困難。”劉金全對南方周末記者說。

通過房產抵押，銀行放貸的幾率更高，因為以房屋評估價七成貸款，銀行的風險不大。銀行收取的紅本抵押貸款年利息約為7.5%，這對於經營企業的人來說，也都在可承受範圍之內，“民間融資的話，至少都是10%以上。”劉金全說。

“找我們辦理抵押的有兩種，一種是先贖樓然後再抵押買房的，還有一種就做生意融資的。現在企業十個有八個企業都需要資金，所以就拿房產做抵押。”一位專門做抵押擔保的人對南方周末記者說。

王娟已經幫老板辦理了兩套房產抵押，一套交易。接下來，她還要再抵押三套房產。“我們公司是做冬蟲夏草的，現在生意不好，每月都虧。想著咬咬牙，紅本抵押給銀行，借個三四百萬出來，挺過這一關。”她說。

另一位做五金生意的王老板近期也準備做房產抵押貸款，他告訴南方周末記者，現在銀行貸款都不好貸，“銀行都‘抽貸’了，小企業融資難、融資貴大家都知道的。做了8年的生意，還沒有資金周轉不開的情況，但是今年經營壓力特別大。”

（應受訪者要求，黃生、陳鳳、王娟為化名）

銀監會推農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點

6月3日，銀監會消息稱，於近日聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》（下稱《辦法》），允許在國土資源部選取開展農村集體經營性建設用地入市的15個試點縣（市、區）地區，開展農村集體經營性建設用地僅抵押貸款。

《辦法》明確，農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市（縣），開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變，耕地紅線不突破，農民利益不受損的前提下，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示，這是《辦法》的總體要求。

在這15個試點縣（市、區）地區中，究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的，同時這些用地如何進行價值評估？

銀監會表示，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：

一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，《辦法》也進行了範圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記並持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。

不過，對於權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地範圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形，銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

對於抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估，《辦法》銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時，《辦法》也考量了貸款保障機制的建立，從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

如果貸款到期之後，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權，銀行可以可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行優先受償。

農村“兩權”抵押貸悄然推行

十八屆三中全會決議所提出的“探索農村承包經營權、農民住房財產權可抵押”的改革方向，正在金融機構一線悄然推進。有些縣相關貸款發放余額已經超過5000萬元。這是《第一財經日報》記者近期在廣東、湖南、甘肅、重慶等多個貧困縣調研時發現的。

貸款規模尚小

去年以來，相關政策細則密集出臺。先是8月國務院下發的關於開展農村“兩權”(農村承包土地經營權抵押貸款和農民住房財產權)抵押貸款試點的指導意見，今年3月，人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。

“兩個辦法”從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面，對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求。近期，銀監會與國土資源部又聯合印發《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務進行了詳細的規定。

此前，國務院確定在北京大興區等232個試點縣(市、區)、天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域試點“兩權”抵押貸款。

目前在全國許多試點地區，金融機構對“兩權”抵押貸款已經展開探索。

此前有機構估算，目前中國農村估算可流轉的土地價值約100萬億元，其中耕地約40萬億元、林地20萬億元、宅基地40萬億元。在國家扶貧攻堅的大戰略背景下，用金融撬動部分土地資源做抵押貸款，既利於扶貧攻堅，也能為金融機構拓展巨大市場。

在國家扶貧改革試驗區廣東省清遠市，農業銀行清遠分行推動的“土地流轉貸”截至目前已向農戶發放了50萬元“土地流轉貸款”，並啟動向12戶專業大戶投放450萬“農地流轉”貸款的預案。在清遠市陽山縣，土地承包經營權流轉作為抵押擔保的貸款產品——“流轉易”貸款，截止2016年4月末已累計發放金額5285萬元。

除了土地承包使用權的抵押貸款外，金融機構還在積極結合當地特色試點房權抵押貸款。在旅遊業發達的重慶武隆縣，當地農業銀行推動的房權抵押貸款一共抵押33戶、余額218萬。此外，該行發放農村土地承包經營權抵押貸款459戶，貸款余額為2195萬。

在這些地區，前期土地確權頒證工作都比較深入。

土地的確權是金融化的前提，但相關工作並非易事。金融機構缺乏推動土地確權工作的意願和能動性，而地方政府在土地確權中也會遇到諸多難題。其中之一，便是零碎化土地整合與糾紛。

以清遠市陽山縣政府為例，該縣土地承包經營權流轉作為抵押擔保的貸款產品——“流轉易”貸款，截至2016年4月末已累計發放金額5285萬元。該縣副縣長唐存偉告訴本報記者，陽山作為廣東省的貧困縣，特點之一便是石灰巖土地零碎化問題嚴重。這其實在中國廣大農村偏遠貧困地區廣泛存在。

“1981年土地第一輪承包時，農戶土地曾按照好、中、差和遠、近等較為籠統的標準進行了分配。到1999年個人承包土地時，農戶零碎化的土地並沒有進行整合，每家每戶平均擁有十多塊細碎土地。這給縣政府土地確權工作帶來了極大困難，在整合與確權的過程中也引發了許多糾紛。”唐存偉說。

“目前金融機構試點‘兩權’抵押貸款較多的地區都是土地承包經營權確權登記情況較好的地區。而一些確權登記不完善的地區則使得金融機構試點‘兩權’抵押貸款無從下手。”農業銀行廣東省分行副行長黃騰江對本報記者表示。

不良處置各有探索

按照本次銀監會下發的暫行辦法中指出，抵押財產價值減少時，銀行業金融機構有權要求恢複抵押財產的價值，或者要求借款人提供與減少的價值相應的擔保。借款人不恢複財產的價值也不提供其他擔保的，銀行業金融機構有權要求借款人提前清償債務。

此外，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形，銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權，所得價款由銀行業金融機構優先受償。

同時，國家法律法規、城鄉建設規劃及土地市場供求等因素發生重大變化，對抵押財產價值穩定性產生不利影響或導致其流轉權能受限的，需上報地方銀監局。

一旦“兩權”抵押貸款事後真正出現風險，如何變現經營權?李亮說，這就需要一個“兩權”交易平臺。記者在采訪中有多家金融機構反映，由於“兩權”在抵押時缺乏完善的市場價格，前期銀行在貸款時不好定價，後期一旦貸款人違約，銀行手里的抵押物也無法按市場價處置，這就需要一個能夠為“兩權”變現的市場。

目前在清遠市，陽山縣土地經營權交易網站的電子化建設在全省最完善，使用率最高，金融機構可以在交易平臺上進行流轉。

在談到“兩權”抵押貸款價值如何評估時，李亮表示，該行目前采用農行內部內評的方式，按照實際的交易，采用成本法進行測算土地承包經營權的價值。

中國社科院農村發展所研究員杜曉山在接受本報記者采訪時指出，目前土地承包使用權流轉平臺普遍缺乏經驗，尚處於試驗階段。對於土地使用權是否能夠在縣域甚至更廣範圍內交易還沒有統一標準。如果擴大流轉範圍，會出現外來企業到試點縣內圈地的現象，其中一些企業可能會因為缺乏農業生產經驗而出現土地撂荒，甚至改變土地使用用途。

然而將土地承包使用權流轉範圍圈定在村內似乎也有問題。唐存偉對《第一財經日報》記者表示，在土地使用權實際交易過程中，如果債務人違約，土地承包經營權將被銀行收走，此時同村人會因為鄰里或親戚關系放不下面子，不好意思接手，而銀行似乎只能將土地使用權轉手給本村人。

農業銀行重慶市某農戶金融部負責人也贊同上述觀點。他說，在當地做宅基地流轉交易平臺並不靠譜。理由是同村之間，如果一戶的宅基地由於貸款還不上被銀行處置，同村的人很難抹開面子接手。

在重慶，中國農業銀行武隆支行試點“兩權”抵押貸款是在2011年7月重慶市農行出臺《中國農業銀行重慶分行農戶貸款“三權”抵押貸款管理辦法》之後，截至目前，該行不良貸款余額378萬，不良率占比為0.10%。該支行相關負責人向記者表示，試點“兩權”抵押貸款並沒有使得該行不良率有明顯上升。

此外，地方政府也在完善“兩權”抵押的風險分擔機制。以武隆縣為例，該縣政府建立500萬元風險補償金，農行將放大10倍提供5000萬農業信貸。如果這類貸款出現風險，農行和武隆縣的政府補償基金按照50%對50%進行分擔。

農行重慶巫溪支行副行長告訴記者，正是有了政府的風險補償基金，在農民住房抵押權真正出現不良的時候，銀行並不會強行處置農民的住房抵押權，而是試圖借助政府的力量收回貸款，必要的時候還會啟動風險補償基金。“截至目前，我們只發生過兩起不良。”

截止今年3月，全縣農村產權交易項目共有293宗從農村集體資產資源成功交易，總交易額為5817.54萬元。

央行：9月對三家銀行凈增加抵押補充貸款共445億元

央行10月8日公布數據，9月份，央行對國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行發放抵押補充貸款，主要用於支持三家銀行發放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項目貸款等。2016年9月，人民銀行對三家銀行凈增加抵押補充貸款共445億元，9月末抵押補充貸款余額為19245億元。

另外，9月對金融機構開展中期借貸便利(MLF)操作共2750億元。其中，期限6個月1940億元、1年期810億元，利率分別為2.85%、3.0%。同時收回到期中期借貸便利1232億元。9月末中期借貸便利余額為19063億元。

央行在提供中期借貸便利的同時，引導金融機構加大對小微企業和“三農”等國民經濟重點領域和薄弱環節的支持力度。