湯文亮﹕含辣稅的新高成交價
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GS(14)@2017-10-29 22:51:14【明報專訊】政府每個月都會公布各項辣招印花稅的收入，現在出現了一個平穩向下的走勢，我相信這個狀况會繼續出現，辣招印花稅已經過了高增長期，因為有不少物業買賣已轉移用公司轉讓形式交易，稍後政府連有多少物業買賣都掌握不到，如果政府知道物業交易真正數目，就會發覺如果那些用公司轉讓形式交易的物業交足正常印花稅，足夠抵消各項辣招印花稅，而且收入此消彼長。
在不久將來，政府就會發覺辣招印花稅是賺頭蝕尾，甚至是得不償失的政策，除了少收印花稅之外，土地註冊處的功能亦會減退，取而代之的是公司註冊處，就算有僭建等法庭禁制令亦不能阻止雙方買賣，因為交易是以公司轉讓形式進行，是絕對沒有違法的行為，這亦是公開的秘密。
辣招印花稅 賺頭蝕尾
樓價不斷創新高，但從來沒有人提及那些創新高價當中可能包含了辣招稅，我說的並不是賣樓的業主考慮到將來再買樓的時候要多付印花稅，於是提高要價，倘若真的是將物業以叫價賣走，就算是創新高都是成交價，現在有不少物業是以公司持有，用公司轉讓形式交易就可以避免繳付高達30%印花稅，如果業主是以公司轉讓形式賣樓，他便有權提出比市價高10幾個%的樓價要求，因為買家可以慳回高達30%印花稅，這是一個雙贏方案，結果是樓價又創新高，但其實是因為免付辣招印花稅。
公司形式轉讓 賣家要價可高一成
這個情况在來自內地的買家尤其多見，因為無論是用個人或者公司名義，都要交足辣招印花稅，所以一般內地人買香港物業都會以有限公司持有，當有需要賣樓的時候，只需要搵一個要付足辣招印花稅的內地買家，他便可以要求較高樓價，令到我們再一次見到高樓價成交。其實，這些高價成交是含辣招印花稅。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0033&issue=20171025
長沙灣酒店地 新地51億投得成交價創歷來最貴紀錄
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GS(14)@2017-11-05 15:43:29【本報訊】酒店地王誕生！新地（016）以超高價50.6億元狼吞長沙灣臨海酒店用地，較市場預期上限高出37%，每呎「麵粉價」約1.35萬元，成交價登上本港歷來最貴酒店地皮。新地指總投資額約80億元，市場預期酒店地只是「前菜」，真正「戲肉」在下月招標的百億臨海住宅地。記者：陳家雄
鄰近南昌站的長沙灣興華街西對出酒店地皮，是過去三年來首幅政府純酒店用地，上周五截標接獲10份標書，當時一眾中小型發展商主動開腔表明出價進取。然而，強中自有強中手，地政總署昨公佈，這幅酒店用地以50.6億元批予福登有限公司，其母公司為新地，批租期50年。中標價比市場預期估值上限37億元高出37%。
預算總投資額80億
新地副董事總經理雷霆表示，很高興投得上述酒店地皮，直言海景非常寬闊，地皮又位處交通樞紐，擁有雙鐵路優勢，預算總投資額約80億元。目前，新地在西南九龍發展多個住宅物業，包括九龍站天璽、大角嘴瓏璽及南昌站上蓋匯璽。今次長沙灣酒店地，佔地約5.25萬方呎，可建樓面達37.4萬方呎，估計可提供1,000至1,500個房間。以中標價計，每方呎樓面地價約1.35萬元，媲美住宅麵粉價。中標價是香港歷來最貴純酒店地皮，但呎價僅次於會德豐旗下海港企業（051）於2013年投得的中環紅棉路酒店地，該地皮每呎地價13,535元。九龍區對上一幅酒店地，乃2011年由嘉里（683）旗下香格里拉（069）以23.28億元超低價投得的紅磡紅鸞道與華信街交界每方呎樓面地價4,180元，酒店地價六年升2.2倍。
料覬覦毗鄰住宅地
萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文表示，單純一幅酒店地，發展商不會出高價，相信考慮到毗鄰住宅用地所產生協同效益，對該住宅地是志在必得，估計該住宅地每呎樓面地價由1.5萬元至1.8萬元，項目估值148億至178億元，總發展成本約200億元，估計落成後每呎樓面3萬元起標。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，純酒店計是次中標價超越預期上限，估計發展商有其如意算盤。其算盤應是毗鄰住宅地，在周邊缺乏配套下，酒店可提供設施，例如部份樓面作為商業或餐飲等用途，相信發展商今次就是「贒」中毗鄰住宅地，對是次酒店地看高一線。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171031/20199924
天晉兩房成交價逼千萬
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GS(14)@2017-11-13 03:53:01【本報訊】將軍澳兩房直逼千萬。利嘉梁敬嚴表示，天晉1期3座高層E室山景戶，實用538方呎，放盤20日，原叫價980萬元，剛減至955萬元易手，呎價17,751元，樓價創下將軍澳二手市場歷來最貴兩房紀錄。原業主2011年12月以479萬元，持貨近六年，賬面獲利471萬元。將軍澳二手市場對上最貴兩房戶，亦由天晉創下，上月成交價945萬元。不過，近期區內部份天價成交只是被「吹大」。日出康城緻藍天2座高層RB室上月瘋傳以1,280萬元易手，呎價13,488元，樓價及呎價一度貴絕日出康城。不過，本報發現，該樓王成交價竟被「吹大百萬」，實際只是1,125萬元，呎價11,855元，較流傳成交價低155萬元或12%。消息指，紅磡都會軒2座頂層9室複式戶，實用1,213方呎，放盤逾兩年，原叫價3,600萬元，累減千萬至2,570萬元終易手，呎價21,187元，樓價及呎價創屋苑歷史新高。賣方2007年以1,280萬元買入，勁賺1,290萬元。
嵐山連租約315萬沽
大埔嵐山劏房再錄成交，代理指3座低層H室，實用179方呎，今年9月租出，月租9,000元，剛成功以315萬元連租約易手，呎價17,598元，租金回報率3.4厘。賣方2014年以177.4萬元買入，升值78%，賬面賺138萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171108/20207870
海璇實呎6.5萬 再創港島東紀錄 成交價逾億 現金回贈最高17%
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GS(14)@2018-01-06 10:02:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1645&issue=20180106
【明報專訊】新年伊始，一手豪宅即錄高價成交。新地（0016）去年底開展首輪招標的北角海璇，昨連環售出4伙坐擁維港海景的標準戶，最大亮點為1座11樓實用面積1585方呎A室，據樓盤成交紀錄冊顯示，作價逾1.028億元，創北角分層住宅新高售價；另單位實呎逾6.48萬元，更貴絕港島東分層住宅。海璇自上月推出首批10伙至今已售出6伙，套現金額逾5億元。
明報記者 林可為
是次海璇最高售價單位為1座11樓A室，成交價逾1.028億元、實呎64,887元，相對上月售出的同座、同景觀10樓A室售價8980.6萬元、實呎56,660元，除高出約15%外，相關售價更是北角最高新指標；而呎價更屬港島東區分層物業之冠，打破上月由同屋苑同座10樓B室、以實呎5.85萬元所創下的紀錄。
不過，值得留意的是，新地繼續為海璇買家提供一籃子優惠，包括買家在正式完成交易後可獲9.475%或17%現金回贈、另額外3.8萬元新地會回贈，以及首3年家居保養、送贈家俬及車位優先認購權。
扣除回贈 實呎5.38萬仍創新高
以上述創紀錄的1座11樓A室計，買家可獲17%回贈再加3.8萬元回贈，單位實際樓價約8532萬元、實呎53,832元，當中呎價依然貴絕港島東。
另值得一提，是次成交價第2高、以9512.9萬元售出的2座11樓實用1599方呎A室（實呎59,493元），買家獲9.475%回贈再加3.8萬元回贈，單位實際樓價約8607萬元、實呎同為53,832元，折實價錢反較上述1座11樓A室略高。
現時港島東區分層物業最高成交價紀錄，仍由太古地產（1972）鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES的頂層實用面積3504方呎特色戶所保持，該單位於2015年初以1.8億元售出。
市傳4伙同一組買家購入
新地副董事總經理雷霆表示，海璇新售出的1座11樓A室呎價創新高，主要是因應樓層與景觀不同，買家付款方法亦不同。對市場消息指，海璇是次新售出的4伙是由同一組買家購入，雷霆並未有回應。
雲海兩日暫收500票 超額6倍
至於新地同系日前以折實平均實呎近1.7萬元、首推71伙的馬鞍山白石雲海，市場消息指項目首兩天暫收約500票，超額認購約6倍。
至於其他豪宅方面，太古地產大嶼山長沙洋房WHITESANDS，錄得今年首宗成交，昨以4919萬元售出22號屋；該洋房實用面積2429方呎（另2478方呎花園），實呎20,252元。
將軍澳破頂潮 東港城呎售1.9萬 「港人港樓」喜雅3房成交價撲千萬
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GS(14)@2018-01-29 09:24:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7882&issue=20180129
【明報專訊】雖然政府公布未來3至4年一手私樓潛在供應高見9.7萬伙，但遠水不能救近火，樓價持續熾熱下，二線屋苑特色戶連錄破頂價成交。1990年代末金融風暴後一度是「蟹貨區」之一的將軍澳東港城，有特色戶以1695萬元、呎價逾1.9萬元易手，齊創屋苑新高。另房協2012年推售時標榜屬「港人港樓」的長沙灣喜雅，3房戶售價直撲千萬元。
明報記者 甘潔瑩、林可為
將軍澳二手特色戶屢見高價成交，繼坑口站蔚藍灣畔，上周有頂層實用面積1031方呎特色戶以2050萬元、實呎19,884元成交，創屋苑成交價、呎價新高紀錄；不足一周後，輪到東港城發威。
持貨19年 升值近一倍
香港置業助理分區董事劉浩勤表示，上述東港城6座頂層複式D室、連平台特色戶，屬實用面積892方呎，3房連套房間隔，以1695萬元易手、實呎逾1.9萬元，成交價、呎價均屬屋苑歷史新高；原業主1998年底以875.4萬元購入單位，帳面賺逾819萬元、單位19年升值94%。
資料顯示，屋苑另一個同類特色戶於去年8月以1580萬元、實呎1.46萬元售出，意味上述新易手單位的售價、呎價，較舊紀錄分別高7%及30%。
曾為金融風暴「蟹貨災區」之一
東港城是見證20年來本港樓市起跌的大型屋苑之一，項目1997年初開售時，平均建呎5000餘元（實呎約6700元），已高於當時市價，其後樓價暴升，至同年10月亞洲金融風暴前曾高見8000至9000元水平（實呎約1.2萬元）。到1997年底金融風暴開始、至2003年沙士期間，平均實呎一度跌至約2500餘元的低位，是「蟹貨重災區」之一；屋苑現時平均實呎已回升至約1.55萬元，即較低谷反彈逾5倍。
另長沙灣喜雅亦錄新高價成交。中原營業經理雷澤麟表示，喜雅第2座中層F室，實用面積622方呎，屬3房連套房間隔，新近以988萬元易手，呎價15,884元，成交價創屋苑新高、成交呎價創屋苑3房戶新高，新買家購入自用。據悉，原業主2012年以607萬元一手購入單位，之前一直將單位放租，近日租約屆滿後即放盤，持貨6年帳面獲利381萬元，物業升值63%。
至於喜雅最高實呎，由1伙實用面積456方呎兩房戶於去年11月所創，以實呎16,447元售出。
荃景兩房額印鬆綁 呎售1.43萬破頂
另外，荃灣二線屋苑荃景花園成交活躍，美聯首席聯席區域經理梁仲維表示，荃景花園5座高層E室 ，屬實用面積362方呎兩房戶，以520萬元易手，實呎14,365元，創屋苑新高呎價紀錄；原業主2015年1月以421萬元購入單位，3年額印稅（SSD）期屆滿即出售，帳面賺99萬元或24%。
私樓居屋成交價續破頂
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GS(14)@2018-03-12 01:56:20【本報訊】美國月底將會議息，市場預測加息機會大，而且本港銀行亦會跟隨加息，惟無阻本港樓市破頂局面。中原雷澤麟表示，深水埗寶華閣剛錄雙破頂成交，中層B室，實用面積263方呎，兩房間隔，以455萬元易手，呎價高見1.73萬元。據了解，原業主於1999年以137.8萬購入上址，持貨約18年，賬面賺317.2萬元，期內升值約2.3倍。據指，原業主在區內持有多個物業，因見物業升值可觀，故止賺離場。
Grand Austin三年賺千萬
消息指，尖沙嘴Grand Austin錄得呎價破頂成交，易手單位為1A座高層A單位，業主於2014年以2,636餘萬元購入，實用面積942方呎，成交價3,680萬元，實用呎價39,066元，3年半賬面獲利1,043萬元，賺幅39.6%。除私樓外，居二市場亦錄破頂成交。世紀21魏仕良表示，將軍澳富寧花園1座高層J室，實用面積592方呎，三房間隔，單位於去年12月原以綠表價450萬元放售，及後調整至480萬元，終獲區內客以連地價640萬元承接，呎價10,811元，銀碼創屋苑新高紀錄。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180311/20328522
康怡複式1950萬 創屋苑新高 新元中成交價首破千萬
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GS(14)@2018-04-13 07:14:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1942&issue=20180413
【明報專訊】二手樓價升勢未止，港島東指標屋苑之一、上世紀1980年代中期落成的鰂魚涌康怡花園，最新錄得複式戶以1950萬元成交，實呎19,618元，無論成交價、呎價均創屋苑入伙32年以來新高。與此同時，樓齡25年、屬元朗市中心早期大型私人屋苑的新元朗中心，亦晉身成「千萬屋苑」，首錄大單位成交價突破千萬元的成交。
明報記者 徐愷婷 謝穎怡
市場消息指，康怡花園H座頂層複式戶，實用994方呎，3房間隔，向開揚山景，屬家族遺產貨，新近以約1950萬元易手，實呎19,618元，成交價及呎價均創屋苑歷史新高；據悉，原業主家族於1992年以424萬元購入，持貨26年，帳面獲利1526萬元或3.6倍。
土地註冊處資料顯示，原業主家族在去年12月，以1600萬元沽出同屋苑G座頂層複式戶，實用面積940方呎3房間隔，實呎17,021元；另今年1月以1420萬元賣出鰂魚涌惠安苑C座高層3室，為實用面積894方呎3房戶，實呎15,884元，連租約及一個車位沽出；意味該家族近期已沽售3個住宅，套現約4970萬元。
喜雅兩房呎售1.73萬創新高
另中原分區營業經理王勤學表示，新元朗中心5座低層H室，實用面積870方呎，屬4房連套房間隔，以1068萬元易手，創屋苑新高紀錄，折合實呎12,276元；原業主1993年5月以249.4萬元買入，帳面獲利818.6萬元，單位25年間升值3.3倍。
房協2012年推售時標榜屬「港人港樓」的長沙灣喜雅，實呎近日首破1.7萬元。中原營業經理雷澤麟表示，上述喜雅1座高層D室，屬實用面積457方呎2房戶，獲首置客以795萬元承接，實呎17,396元，呎價創屋苑新高；原業主2012年以465.2萬元一手買入單位，持貨6年，帳面賺329.8萬元或71%。
深水埗單幢盤一房呎價撲1.8萬
二手破頂潮蔓延至深水埗老區單幢盤，香港置業高級聯席董事張仲賢表示，深水埗時尚華庭新錄1房戶成交，成交價創屋苑新高，較年初舊最高紀錄約566萬元推高6%；該單位屬高層A室，實用面積342方呎，原業主減價10萬元或1.6%後，以600萬元沽出，實呎17,544元；原業主2015年1月以約450萬元購入單位，3年SSD額印稅期已滿，帳面賺150萬元或33%。
比墅5銀主盤8600萬售出
另蔡穗新等人原持有、現成為銀主盤的一籃子物業，消息指其中大埔比華利山別墅5幢洋房，包括銀池道11號、湖景道16、22、111及113號，實用面積1597至1902方呎，以約8600萬元售出、實呎約1萬元，較2007年買入價7795萬元高約一成。據悉，該批約31伙銀主盤，近日售約12伙，除上述比華利山別墅外，亦包括西環寶翠園及赤柱富豪海灣兩幢洋房等。
雲端洋房實呎4.25萬貴絕沙田 連沽兩幢 成交價高見1.59億
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GS(14)@2018-04-19 06:21:46https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9392&issue=20180419
【明報專訊】一手市場繼日前連錄數宗市區分層豪宅成交後，昨日輪到新界豪宅發威。新地（0016）沙田九肚麗坪路雲端，首度透過招標售出兩幢「屋仔」，當中以1.59億元售出的Premier 7號屋，實呎逾4.25萬元，創沙田住宅新高指標，發展商表示稍後將加推洋房應市。
明報記者 林可為
雲端為新地今年重點豪宅，是次招標的3幢洋房早於去年底推出，原定1月31日截標，惟當時未有開標。新地當時表示項目接獲不少準買家洽購，只是年近歲晚，安排銀行貸款需時，為讓準買家有更充裕時間了解物業及入標條款，故重新制定招標日期，並將截標時間一再延遲至本月16日，並於昨天開標。
180日完成交易 回贈樓價5%
至於售出兩幢洋房，包括Premier 7號屋（實用3740方呎），成交價1.59億元、實呎42,513元，做價、呎價均屬沙田新高；另以1.12億元售出的Premier 5號屋，實用2938方呎，實呎38,121元。據成交紀錄冊顯示，買家90日內分段繳付20%樓價、餘下80%樓價可於450日內上會，惟買家若於180日完成交易，可獲樓價5%回贈。與此同時，買家皆可獲得28.8萬元現金回贈、物業首3年保養，以及獲贈家俬。新地副董事總經理雷霆回應稱，不能透露上述雲端洋房買家的身分，但集團滿意雲端是次成交價。
迎海特色戶7142萬 馬鞍山新高
新地同系馬鞍山雲海昨日亦推售5伙，並沽出其中4伙分佈於松海臺和榕海臺、實用392至583方呎的標準單位，成交價904萬至1173萬元；換言之，新地雲端、雲海單日合共售出6伙，套現逾3.1億元。
海之戀實呎2.8萬挑戰荃灣新高
至於迎海3期、迎海‧星灣御，透過招標售出的16座31、32樓複式B室，實用2880方呎另1005方呎平台，成交價達7142.4萬元、實呎2.48萬元，相關成交價創馬鞍山住宅新高紀錄，成區內新樓王；而迎海系列最高呎價，由2期迎海‧星灣第20座另一伙實用2742方呎複式大戶所創，上周以7000萬元售出、實呎25529元。
恒地營業（一）部總經理林達民認為，近日股市波動，相信會令更多人購買磚頭保值，有信心迎海系列的特色戶，稍後可錄得更理想價錢。至於長實（1113）荃灣西海之戀預計今年內入伙，發展商修改價單，個別單位加價最多28%，7伙餘貨折實平均實呎28,325元，折實價2181萬至3254萬元，呎價挑戰荃灣新高。
曉峰灣畔成交價 首破千萬元
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GS(14)@2018-05-02 12:38:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8080&issue=20180502
【明報專訊】差估署最新數據顯示3月私樓售價指數再創新高後，各區二手樓價繼續飈升。房協發展馬鞍山曉峰灣畔，過往屬區內做價較低水屋苑，但屋苑一個3房戶業主反價20萬元後，以1000萬元售出單位，使屋苑樓價首錄千萬元成交。此外，九龍灣「上車三寶」近期相繼創新高價成交，當中淘大花園有2房戶業主持貨不足兩年脫手，付辣稅後帳面仍賺兩成。
美聯高級營業經理梁榮貴表示，上述曉峰灣畔5座極高層D室，實用684方呎，採3房間隔，業主原叫價980萬元，其後反價20萬元或2%至1000萬元，仍獲新買家承接，實呎14,620元，成交價創屋苑新高；原業主2007年以320萬元購入上址，持貨11年，帳面賺680萬元或逾2倍。曉峰灣畔由房協發展，原為夾屋，其後改作私樓，於2002年以市值價格出售。
淘大業主付辣稅後仍賺兩成
美聯分行高級營業經理黃家明指，九龍灣淘大花園N座低層4室，屬實用368方呎2房間隔，獲外區客以563.8萬元承接作新婚用，實呎15,321元。可留意的是，原業主2016年8月以424萬元買入單位，持貨不足2年，帳面獲利139.8萬元或33%，即使扣除10%額外印花稅、涉約56.38萬元後，帳面仍賺逾83萬元或20%。
珀麗灣特色戶呎售1.5萬
二手特色戶亦受追捧，中原高級資深分區經理溫詩雁指，馬灣珀麗灣第12座頂層、實用1154方呎連平台特色戶，原業主減價70萬元或約4%後，以1730萬元沽出，實呎14,991元；原業主2009年以945萬元購入單位，帳面賺785萬元，單位9年升值83%。
另暑假租務旺季來臨前，紅磡海濱南岸新錄得內地生以月租2.7萬元租住3房單位，月租創同類戶型租金新高；美聯首席高級經理易秉中指，上述海濱南岸7座中高層實用593方呎B室，由內地生以月租2.7萬元租住，實呎租金46元，業主去年以1038萬元購入單位，享3.1厘回報率。
美孚兩房645萬沽 屋苑半年最低成交價
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GS(14)@2018-08-19 07:54:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4558&issue=20180819
【明報專訊】面對貿易戰及新房策等因素，二手交投回落，作為九龍區指標屋苑之一的荔枝角美孚新邨本月迄今暫錄7宗成交，為近半年同期最少，最新一個平台樓層單位，減價11%後以645萬元成交，為過去半年來美孚新邨最低成交價。
代理﹕大廈曾有人跳樓 平台層受影響
香港置業營業經理林桂新表示，美孚新邨本月迄今暫錄7宗成交，較上月同期少三成，為近半年最少，而平均成交實呎則約1.35萬元，為近4個月最新低。最新一宗成交為4期百老匯街105號低層A室，實用497方呎，原裝2房單位，原業主於上月底以730萬元放售，近日減價85萬元或11%，以645萬元售出，為過去半年來美孚新邨最低售價單位，實呎12,978元。美孚新邨上月平均成交實呎約1.45萬元。
他補充，除受近日市况影響外，該廈曾有人跳樓，而單位正位於平台樓層，故價錢有一定影響。據悉，原業主於1975年以7.19萬元一手購入，惟去年原業主過身後成為遺產貨，事隔43年物業升值637.8萬元或88.7倍。
碧海藍天2房呎租見38元
事實上，除美孚新邨外，多個屋苑成交量均見疏落，中原地產副區域營業董事歐陽振邦指出，西九四小龍本月至今只有碧海藍天錄得1宗成交，但當中昇悅居便暫錄8宗租務，其中5座中高層F室，實用508方呎，採2房間隔，以19,500元租出，實呎38元。業主於2007年2月以270萬元入市物業，現租金回報約8.7厘，回報率理想。
另美聯物業營業經理林志堅指出，將軍澳海天晉1座連花園特色戶，實用1328方呎，連227方呎平台及1335方呎花園，最新以月租7萬元租出，創將軍澳次高租金，並為屋苑新高，實呎約53元。業主於2016年4月以3298.9萬元一手買入，租金回報為2.5厘。
事實上，據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，8月首16日（反映7月市况）二手住宅註冊量錄1854宗，較7月同期2283宗下跌約18.8%，反映新房策及中美貿易戰升溫對樓市的影響，美聯物業首席分析師劉嘉輝估計，8月全月二手住宅註冊宗數回落約3400宗，見約一年新低，8月首16日二手住宅註冊金額錄約142.3億元，按月更跌約24.8%，估計全月最終可達260億元左右，屆時將見11個月新低。
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