孫宏斌談並購佳兆業得失：買賣無關成敗，吃虧得人心

孫宏斌談並購佳兆業得失：買賣無關成敗，吃虧得人心

一財網 張歆晨 2015-06-19 03:10:00

長達3個小時的發布會，有關佳兆業的並購案始末，成為當之無愧的焦點，即便融創新推出號稱單價有望觸及40萬/平方米的頂級豪宅北京一號院，也未能搶走並購的風頭。

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突击手孙宏斌

http://www.xcf.cn/newfortune/fmgs/201506/t20150619_751285.htm

　　五年时间，孙宏斌将偏居一隅的融创中国，打造成国内颇具实力的 地产黑马。其狼性风格之下的果敢、决绝和凶狠特征彰显无遗。这其中虽有外力的助推，但更多的是内因的催化。孙宏斌的运作方式无疑值得深入探究，在经历顺驰 资金链断裂之后，其在扩张与资金管理间的平衡之术日益精湛。

　　孙宏斌通过聚焦战略，将有限的资金资源集中使用，尽可能把自有资金的使用效率放到最大。而在具体 项目上，则通过借力打力，以短平快的方式快速推进项目建设和销售回款。在这个过程中，利用表外工具进行融资，尽可能平衡资产负债率，防止信用评级恶化、影 响融资环境等等。这些运作方式，又折射出孙宏斌狼性中冷静和注重合作的另一面。

　　刚迈过“知天命”之龄的融创中国（01918.HK）董事局主席孙宏斌，无论如何也没有想到，在最近一年多的时间里会遭遇如此多挑战。行业不景 气，企业盈利能力下滑；欲收购绿城中国（03900.HK），却遭遇其掌门人宋卫平的“悔婚”；欲入主佳兆业（01638.HK），不料原主席郭英成又杀 了个“回马枪”。这些烦心事一股脑涌来，让人不禁觉得有些天意弄人的味道。融创中国在创立以来的第二个十年，开局非常不利。

　　不过，此时的孙宏斌比十年前要从容得多。彼时，其创立的顺驰投资公司受宏观调控以及自身激进扩张风格的影响，资金链断裂，孙宏斌败走麦城，退居 幕后。现在的情势，房地产行业在宏观面上虽然有历史重现的可能，但今日今时，融创中国已远非当年的吴下阿蒙，孙宏斌也有相应的实力去应对、解决这些问题。 而这所有的底气和手段都源于融创中国的上市。

　　聚焦扩张，狂莽生长

　　2010年于港交所红筹方式上市的融创中国，在其后5年的时间内，由地处天津的区域性房地产公司 发展成中国地产行业的前十名。在2013年年报中，孙宏斌意气风发地表示，融创中国的销售规模在中国房地产行业的排名连续多年保持上升态势，公司整体业绩 表现优异，体现了公司竞争优势的不断加强。

　　从经营情况来看，融创中国似乎也印证了孙宏斌的豪言壮语。比如，资产规模从2009年的不足 100亿元，迅猛攀升到2014年的1124亿元，5年增长了10余倍；销售收入从2009年的48亿元，增长到2014年的251亿元，也增长4倍有余 （图1）。从业务区域来看，融创中国也走出天津，迈向了全国。根据年报统计，到2013年底，融创中国境内外拥有控制权的企业就达80余家。如果算上参股 性质的企业，数目又将进一步放大。

　　在孙宏斌的千亿帝国里，居于核心地位的是天津融创置地，这是孙宏斌起家的根据地，集中了融创中国 大部分资产。在天津融创置地旗下，又有三个重要的子平台：北京融创建投地产、重庆融创基业房地产、无锡融创地产，它们与天津融创置地一起，分别承担了在天 津、北京、重庆和无锡（华东）地区的开疆辟土任务（图2）。

（点击图片查看大图）

　　此外，在天津融创置地旗下，还有一个重要的平台天津融创奥城投资。根据孙宏斌近些年的运作手法来看，这家公司更多是承担项目合作或并购的任务，比如与绿城房产集团合作成立上海绿顺地产、苏州融绿投资等公司；收购佳兆业集团的上海青湾、荣湾、赢湾、诚湾四家地产公司等。

　　与这些由融创中国绝对控股甚至全资持有的公司相比，融创中国与绿城房产集团合作的另两家公司上海融创绿城投资、融创绿城（BVI），孙宏斌在其 中扮演的角色就显得比较尴尬。由于收购绿城房产集团的合作告吹，融创中国与绿城房产集团在这两家公司各持股50%的架构，让人不由得想起复星与SOHO的 上海外滩地块之诉。如何化解这种尴尬局面，最大维护自身利益，将对孙宏斌的智慧形成新的挑战。

　　进一步梳理融创中国上市5年多的发展历程，剖析其商业版图，融创中国疯狂增长的秘密主要基于两方面。

　　一是聚焦区域市场。融创中国上千亿的资产，实际上只分布在天津、华东、重庆和北京四个地区。而且从进入的时间先后顺序来看，融创中国长期以来主 要只是在天津、重庆和北京三个地区进行耕作，只是近两年因与绿城房产集团和佳兆业的合作，其在华东地区的业务规模才得以迅速扩大。

　　正因为是聚焦，规模尚弱的融创中国才能得以在某个区域性市场站稳脚跟，形成区域优势。在占据优势的市场，融创中国是“以我为主”，而在进入新的 市场时，则主要采取了合作的方式进行扩张，其合作伙伴不仅包括了绿城房地产集团、九龙仓集团、天津泰达集团、世茂房地产、方兴地产等大型民营房企，还与首 钢集团、保利集团、中国葛洲坝集团、天津房地产集团、北京住总等国资合作。合作的风格也非常灵活，总的原则是与国有资本合作时，融创中国保持参股地位，最 多持股50%，而与民营资本合作时，则更强调控制权，最低不能低于50%。

　　融创中国这种“傍大款”式的合作风格，极大降低了自身业务扩张所带来的风险。虽然不能享有全部的投资收益，但最起码能够控制住项目投资过程中的风险，避免微利甚至颗粒无收极端情况的发生。

　　在具体业务上，融创中国也始终聚焦商住物业的销售，没有进行所谓的多元化业务平衡对冲（表1）。从某种程度上而言，不搞足球、不拍电影、不打高尔夫的孙宏斌将其专注的文化基因深深植入了融创中国。

　　二是注重并购扩张。在上市后，融创中国的运营思路主要还是以内生增长为主，用于收购方面的投资很少。但在进入2012年后，融创中国的并购行为骤然加速，由此带来收入和资产规模的快速攀升（图3）。

　　经统计，从2010年到2014年，融创中国共计进行了31项按港交所要求需要披露的交易（港交 所对于一项资本交易是否需要实时披露，有一个“5%规则”，即：1.交易的资产占总资产的5%；2.交易资产的盈利能力占企业总利润的5%；3.交易资产 的创收能力占企业总收入的5%；4.交易资产的对价占企业总市值的5%；5.交易资产所涉及的股份数占企业总股份数的5%；以上5条只要满足任何一条即为 必须强制披露的交易）。这些已经披露或者完成的并购交易，涉及合同金额近300亿元（表2）。如果加上不需披露的交易，融创中国的并购项目和金额无疑将会 更多、更大。

　　这种扩张速度体现在土地储备上，也是成效显著。经测算，截至2010年底，融创中国土地储备的权益面积约为537万平方米，2011年底为 638万平方米，增加100万平方米。2012年底则为884万平方米，增加约247万平方米，约为2011年增加额的2.5倍。2013年，融创中国增 加土地储备957万平方米，权益土地储备545万平方米，又较2012年的增长额增加2倍有余。

　　不过，也许是过于注重规模扩张，孙宏斌的商业版图虽然庞大，但也显得复杂，甚至是有点散乱。最明 显的特征就是各种业务混杂在一起。从业务构成来看，融创中国由物业销售、自持物业租金收入和物业管理服务收入三大类业务组成。在实际运作中，融创中国大体 思路是在各区域内部统一运作，形成块状分布，但在各区域之间，类似的业务如何进行协调，比如物业管理等，似乎显得相对薄弱。如何将相似的资源进行整合，进 而通过资本运作的方式分拆上市，缓解地产业务发展的资金压力，是融创中国值得探讨和研究的问题之一。

　　孙宏斌通过聚焦区域市场，精挑合作伙伴解决了发展的路径和模式问题，将融创中国带入了千亿资产俱乐部，其资产负债率也大体维持在80%左右的水 平，起伏不是很大。并且，2013年经营活动产生的现金净流量为83.24亿元，经营基本处于风险可控的状态。这样的经营结果也为孙宏斌度过当下的房地产 行业危局，乃至逆势扩张提供了信心，其扩张平衡之术颇具特色，核心在于解决了发展所需的资金问题。

　　扩张平衡之术

　　李嘉诚对地产行业有一句经常为人引用的经典评语，那就是房地产行业的三个关键词是：“地段、地 段，还是地段”。这句话从表面上看说的是选址问题，流量问题，但仔细分析，其蕴含的意义对处于不同发展阶段的企业有着不同的着力点和关注点。对此时处于急 速扩张阶段的融创中国而言，关键是在选好地段的同时确保资金链不断裂。对经历了顺驰资金链断裂的孙宏斌而言，意义更非一般，其平衡之术日益精湛。

　　经营唯快不破，高周转快速回笼资金

　　从房地产经营上看，资金的流入主要是靠物业销售和外部融资（债权性和股本性），资金的流出则主要是去向两方面：购买土地和偿还即期债务。因此， 要维持资金的平衡，从经营上看，需要确保物业销售现金收入尽可能地能覆盖住购地支出和银行债务本息净偿还额，最大限度地减少债务性融资。

　　分析融创中国近几年财报，可以发现其经营活动产生（购地视作经营活动）的现金净流量并不足以覆盖 债务利息支出，主要还是依靠外部融资来解决发展资金问题，资金链非常紧绷（表3）。尤其是在2010-2011年，连续两年在经营上入不敷出，并且 2011年还是主要依靠2010年IPO所募得资金解决。2013年亦是如此，依靠包销方式，融创中国以每股6.7港元的价格配售3亿股股票，募资20亿 港元，才能勉强实现收支平衡，并且还实现了在2012年后连续两年分配股息。

　　为确保资金安全，一方面融创中国积极拓展融资渠道，除了外部融资之外，孙宏斌所控制的融创国际及融创中国非控股企业也给予关联方借款支 持，2013年金额高达24.6亿元，年利率在6.35%-12%之间，极大缓解了融创中国资金紧张的局面。更为重要的是，在经营上，融创中国也实施了积 极的策略，体现在两方面。

　　一是尽可能延迟款项支付，拖欠程度呈上升趋势。

　　由于融创中国是境外上市公司，其在国内投资的公司属于外商投资企业。按照国家政策，外商投资房地产企业的注册资本若未全部缴付、未取得土地使用 证或开发项目资本金未达到项目投资总额35%时，不得办理境内外贷款，也不能进行外汇结售汇。因此，在拖欠支付土地出让金上，孙宏斌腾挪的空间不大。

　　但在拖欠工程款、广告款等方面，融创中国则是一以贯之。除2011年和2013年等少数年度之 外，其他年度的拖欠程度一般占当年销售收入的25%左右。并且就整个应付款而言，占销售收入的比重一直很高，基本保持在40%左右的水平。尤其是2014 年，由于存在高达32.17亿元向非控股关联企业贷款的义务，当年应付款占收入比重一举达到46%以上，接近2014年250余亿元销售收入的一半（表 4）。

　　这些趋势和变化，一方面体现出融创中国支付能力的弱化，另一方面，也意味着融创中国也在采取积极措施，比如通过推迟非控股企业的贷款支付，平衡集团整体现金流。

　　二是以快打快，唯快不破。

　　在前述分析中，融创中国有两个年度非常特别：2011年和2013年。这两个年度，融创中国的经 营情况并不差，比如2011年实现销售收入106亿元，较2010年的67亿元增加近40亿元，2013年实现销售收入308亿元，较2012年的208 亿元增长100亿元。但在靓丽的外表下，却是资金状况日益捉襟见肘。究其原因，主要在于2011年和2013年，融创中国进行了两个大的并购，2011年 耗资14.5亿元收购北京融创恒基地产有限公司50%股权；2013年耗资79.96亿元与绿城房地产集团合作，而且2013年的并购耗资总额在150亿 元以上。

　　但融创中国并没有因此而“倒下”，而是以较快的速度修复了资产负债表，比如2012年经营活动产 生的现金净流量在2011年的基础上增加近110亿元，极大缓解了经营紧张的局面。这也恰好体现了孙宏斌经营手段的杀手锏，以快打快，以第一速度销售物 业，回笼资金。孙宏斌依靠的就是在顺驰年代所创造的“并联操作，四线对表”，即在拿地后，融创中国的研发、开发、销售、工程四个部门快速并行联动，以最快 的速度完成销售。

　　首先看存货周转水平。融创中国的存货主要包括发展中的物业（土地、在建工程）及已建成待售的物 业，从绝对值来看，2010年底二者之和约为90亿元，而到了2013年底这一数字则增加到581亿元，增长6倍有余。但存货周转率的变化却是先低后高， 考虑到2013年融创中国实施大额并购所增加的土地储备，存货周转率的变化映衬出融创中国较强的消化能力。并且从存货环比增加的绝对额来看，也是一个逐步 下降的过程（表5）。

　　融创中国的存货周转时间为两年左右，这意味着其从拿地到实现完全销售一般需要2年左右的时间。而以开发速度快著称的万科，其存货周转时间在三年左右。根据易居中国旗下克尔瑞信息的统计，融创中国的各种资产周转率水平都居国内前10（表6）。

　　除了自身加快土地开发之外，在销售策略上，融创中国也是比较激进。客户预付款的金额占当年销售收 入比重最高曾在2012年达到了73%左右，一举净增现金流入量近100亿元，有效缓解了2011年并购行为产生的压力。从周转率来看，融创中国预付账款 周转时间在0.6年左右，这又意味着客户在购买融创中国房屋后，一般能在7个月左右拿到现房（表7）。而根据有关统计，客户购买绿城房产集团的房子在买下 期房后需要4年才能拿到现房，恒大地产和龙湖地产需要3年，SOHO中国也需要1年零3个月。孙宏斌经营上的“一拖一快”，显得是如此“相得益彰”。

　　合作借力打力，降低回报减轻资金压力

　　除了经营中煞费苦心，内部挖潜之外，孙宏斌也善于借助外力进行发展。如前文所述，在对外扩张中，孙宏斌乐于与各种性质的资本进行合作，规避异地 经营风险，降低拿地成本、投资成本等。在这些合作项目中，有一个项目的运作偏离了通常意义上的合作共赢、利益共享等常识，十分有意思。

　　2011年天津融创置地耗资14.5亿元收购了北京融创恒基地产50%股权，将这家公司变成了融创中国的全资子公司。

　　北京融创恒基地产的前身是北京首钢融创置地有限公司（下称“首钢融创”），是由孙宏斌之前控制的顺驰置地（北京）地产公司与北京首钢房地产开发 有限公司（下称“首钢地产”）联合设立，双方各出资5000万元，分别持有50%股权。在2007年时，天津融创置地从路劲基建手中收购了顺驰置地50% 股权，2011年的收购只是2007年收购的续曲。

　　这个合作与一般意义上风险共担、利益共享的分配机制不同。顺驰置地以及后来的天津融创置地都与首钢地产达成一份协定。根据这份协议，双方在以首 钢融创为平台开发西山壹号院项目的时候，建设资金以股东贷款的方式解决，由天津融创置地及首钢地产分别按20%及80%的比例提供。该协议同时也约定，自 西山壹号院项目动工起，来自该项目35%及65%的纯利应分别归属于天津融创置地及首钢地产。在具体业务分工上，天津融创置地负责项目操盘，首钢地产拥有 决定性投票权。

　　这样的合作模式，虽然表面上有五五开的股权设计，但本质上是天津融创置地只投入20%的资本就可 以获得项目35%收益比例。虽然天津融创置地如果按50%的比例投入资金并享受50%项目收益，能够得到更高的收益，但这也对融创中国资金筹措能力提出了 更高的要求。从西山壹号院的投资情况来看，彼时的孙宏斌估计尚无这样的能力。

　　根据当时的土地成交情况，首钢融创在2008年竞得西山壹号院地块的价格是21.47亿元（占地面积约286亩，折合约750万元/亩）。若按 35%项目资本金比例，天津融创置地50%的出资比例对应出资3.75亿元。再加上建设成本、建设期利息支出，天津融创置地所付出的成本将会更高。但若降 到20%，天津融创置地只需要支出1.5亿元，资金压力大大减轻。虽然只能获得35%收益，但考虑到这种资本是以债权性资本方式投入，天津融创置地还能获 得一定的借款利息收入，其收益水平又将进一步得到提高。

　　在这其中，值得玩味的是，国企身份的首钢地产为何独独选择孙宏斌进行合作开发，并承担80%的出资而只享有65%收益，其成本与收益明显是不对等的。或许，孙宏斌的这种合作方式是不可复制的。

　　从后续进展来看，双方的合作并不顺畅。在收购首钢融创50%股权时，融创中国言辞隐晦地披露了首钢地产退出合作的部分原因：“因为在首钢融创的 董事不能达致一项多数决定的情况下，首钢融创的另一名权益持有人于董事会会议上可投决定票”，其指向十分明显。至于双方是因何事不能达成一致，那就不得而 知了。

　　就项目收益而言，西山壹号院总建筑面积44.8万平方米。2011年9月收购时，融创中国披露西山壹号院所有待售物业以及发展中的物业价值 76.89亿元。融创中国的2011年报则披露，西山壹号院当年实现销售额33.32亿元，销售面积8.3487万平方米。按此计算，西山壹号院40余万 平方米建筑物的价值应在178亿元左右。即使扣除一些配套建筑和设施，其价值也应远在76.89亿元之上。而西山壹号院土地成本仅为21.47亿元。首钢 地产在西山壹号院项目上投入80%资本理应享受多大收益，但最终以14.5亿元的价格退出，是赚是赔，谁赚了，应该不言自明。

　　尝到甜头的孙宏斌在后续项目运作中大体沿用了这一合作开发模式：一般是先采取前期合作开发，降低资金压力；待项目进入可销售状态后，溢价收购合作伙伴股权，以最快的速度回笼现金流，同时支付收购成本，将资金的压力降低到最低程度。

　　融创中国上市前后一系列增资、收购、转让等眼花缭乱的动作为孙宏斌这种借力打力的运作模式做了很好的诠释。只不过类似首钢融创个案特色的合作安排，在现在的环境条件下，可能性似乎不太大了。

　　融资瞒天过海，表外工具维持财务健康

　　债务一直是融创中国挥之不去的现实梦魇，主要体现在四个方面：一是与资产规模类似，融创中国的债 务总量基本上也是在上市后增长约12倍，从2009年的78亿元增长到913亿元；二是资产负债率先跌后升，2014年较2010年上市当年增加了约10 个百分点；三是越来越依赖短期借款，长短期债务比不断下降，资金倒贷接续的压力骤增；四是长期借款利率居高不下，融资成本高昂。按10%长期借款利率计 算，200亿元规模的长期借款，每年的利息支出就高达20亿元（表8）。

　　面对这种情况，融创中国若不在融资方式和渠道上加以改进和谋划，继续硬碰硬的话，无疑会进一步恶化其资产负债表，影响资信评级，从而反过来推高融资成本，又进一步导致资产负债表的恶化，陷入恶性循环。

　　另一方面，融创中国进行并购又需要大笔资金，但仅仅依靠经营又不能解决主要问题。两相夹击，孙宏斌祭出的武器是表外融资，以信托方式来筹集发展资金，这也是地产商应对资金难题的普遍解决方案。

　　具体运作方式是信托公司自己设计好信托产品，完成募资后，以股东身份与融创中国进行合作；待时机成熟时，再由融创中国以收购股权方式变现退出。

　　这种模式与前述合作模式大同小异，只不过差别在于信托公司对项目的收益水平要求更高而已，而且会 提出一系列的资产抵押、赎回条款。但这些对孙宏斌而言，基本没什么压力。其一，资产抵押融资是地产行业一贯的模式，抵押给银行，还是抵押给信托公司，没什 么区别。其二，正常情况下，信托产品的收益率一般在15%左右，而融创中国项目的毛利率较高，能覆盖住信托成本（表9）。

　　与银行贷款相比，采取信托这种方式的融资成本虽然较高，但不仅解决了资金来源问题，还解决了资产 负债表问题。融创中国不用依赖银行债务或发行优先票据融资，更不会把这部分资金作为债务在资产负债表上反映。相反，由于信托资金是以股本形式进入融创中 国，这部分资金在资产负债表上会被计入少数股东权益，反而降低了资产负债率。

　　实质上，这些信托产品所扮演的角色就是债权人角色。融创中国相当于是用一定的融资成本溢价来维系 自己的资产负债表，这些信托产品与表外工具无异。融创采取这种方式比较典型的案例是，2011年其所属的重庆融创尚峰置业有限公司及北京融创基业地产有限 公司，以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金等。

　　为充分发挥信托产品对资产负债表的“改善”作用，融创中国甚至自己也主动参与信托产品的认购，甚至不惜暂时增加部分债务。

　　2012年，天津融创名翔投资发展有限公司（下称“融创名翔”）的股东发生变化。天津融创置地将其所持融创名翔49.5586%股权以 6.042亿元的价格转让给大业信托。大业信托为完成此次合作，发起设立了总额为9.042亿元的信托计划，其中6.042亿元认购现金作为优先级信托单 位，参与股权转让，剩余3亿元则作为次级信托单位，不参与股权转让。而这3亿元资产的来源是由融创中国提供，其中天津融创置地提供2亿元，支付方式是其对 融创名翔的应收款，天津融创盈润股权投资基金管理有限公司则以现金方式补齐1亿元认购单位。

　　根据信托基金认购协议，若信托基金计划产生亏损，融创中国的次级信托单位将首先承担该等亏损，最高限额为其初始认购的人民币3亿元；超出此金额 的亏损将由其他投资者承担。倘信托基金计划录得溢利，该等资金将首先用于满足其他投资者的部分回报要求。之后，融创中国才有权从中收取咨询服务费及分享信 托基金计划的剩余溢利。

　　经过这样操作，融创中国通过股权变现6亿元现金，但由于仍旧保持对融创名翔的控制权，依旧可以合 并报表，这样等于是增加了融创中国少数股东权益6.042亿元，降低了合并口径的资产负债率。虽然与此同时，将原来可以内部抵消的2亿元应收款项转为对大 业信托的2亿元应付款，等于增加了2亿元债务，提高了资产负债率。但整体平衡后，融创中国转让融创名翔的股权对改善资产负债表的作用还是积极和正面的。

　　综合上述种种运作方式，可以看出孙宏斌为了平衡融创中国扩张过程中的资金需求和缺口，着实煞费苦心。“皇天不负有心人”，孙宏斌终于将融创中国带入了中国房地产行业前10的位置，规模优势和行业地位凸显。但这也许只是融创中国第二个十年挑战的开始。

　　繁荣之下的隐忧

　　阳光底下必有阴影。高速扩张的融创中国，其实已是危机四伏。

　　其一，销售单价逐年下降，毛利率不断走低。融创中国高周转的模式，带来的后果就是毛利率不高。这种矛盾是基本没法克服的，要想销售快，就只能走量不走价，很难实现既走量又能提价。

　　但问题不仅在于此，更严峻的现实是，融创中国近几年房屋销售单价增速逐年下降，到了2014年甚至出现负增长，毛利率也在2014年首次低于20%，下降到17.32%（表10）。如何度过房地产行业当前的困境，是摆在孙宏斌面前的第一道难题。

　　其二，营销及管理成本不断上升。大规模、高频次收购带来的直接影响就是管理成本的上升。融创中国除了毛利率出现下滑之外，销售推广费用以及行政开支等管理成本占销售收入的比重逐年上升，对利润的侵蚀作用越来越大（表11）。

　　债务高企、毛利下降、整合难题成为孙宏斌头顶的三座大山。如果说这三大问题，还可以通过加强内部管理和资源整合工作力度等长效、主动手段加以改 善和提高的话，如何收拾与绿城房产集团的合作残局、如何盘活与绿城房产集团合作而投入的近百亿资产，将是孙宏斌必须要尽快加以妥善解决的问题。

　　成为行业巨头，似乎是曾经被抛弃的孙宏斌内心长久的渴望，他需要一场彻底的胜利来向世人证明自己 从来都是一方帅才。方向清晰的孙宏斌一直在试图顺应时势，实现弯道超车。但成也时势，困也时势，经历了与绿城中国的合合分分之后，收购佳兆业又再次无功而 返。在奔向目标的途中，孙宏斌的急切之心跃然于纸。

　　孙宏斌当年失足从联想出局，另行创业却遭遇诸多波折，惜才的柳传志曾叮嘱：“你做企业别的都挺好，就是有一点，太急躁了，要把心态稳一稳。”想必此时孙宏斌更能体会此话之深意。■

融創賬面現金高達168億 孫宏斌感嘆“有錢花不出去”

融創賬面現金高達168億 孫宏斌感嘆“有錢花不出去”

一財網 張歆晨 2015-08-25 13:20:00

融創中國8月25日發布的2015年中期業績報告顯示，2015年上半年融創中國營業收入為54.43億，同比下降40%;但鑒於此前一系列並購動作帶來的其他收入大增，為集團實現2015年上半年盈利12.57億，同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億，同比增17%。中期不派息。

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並購狂人孫宏斌胞弟也出手了 收購五洲國際18.77%股權

並購狂人孫宏斌胞弟也出手了 收購五洲國際18.77%股權

一財網 羅韜 2015-11-20 11:28:00

參與該次股票交易的雖並非融創中國董事長孫宏斌，卻是其同胞兄弟。雖然融創方面並未承認，但是五洲國際高層告訴記者，該孫宏兵正是融創中國董事長孫宏斌的弟弟。

融創孫宏斌：南京蘇州地價風險已經非常大

“大家都在三四線城市布局時，我們堅守一線拿了很多地，很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候，融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象，融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”，01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱，“最近南京和蘇州（高企的）地價肯定是不對的，每個企業買地都有自己的判斷，我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

網絡資料圖

強二線：機會還是陷阱

2016年春節前後，北京、上海等一線城市房價明顯上漲，隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元，遠超同地段二手房價格。近兩個月，以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲，地價也水漲船高。日前，葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”，最終拍出每平方米4.5萬元的價格，超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格，成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的，杭州曾經比上海還高，因為地價高，很多開發商在杭州虧錢的，南京是步杭州的後塵。”對此，孫宏斌稱，開發商買地有時處於慣性，每家企業對地價有自己的判斷，但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”，他認為市場風險已經非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這麽快，已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日，融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示，2015年其合同銷售額682.1億元，同比增長3.6%，再創新高;凈利潤36.1億元，同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%，與此同時，毛利率回落到12.4%。從2015年開始，通過收購等方式，融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展，短短一年時間，進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市，城市布局從8個增至19個。

對融創而言，這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系，但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此，易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房價最近三年基本不漲，供大於求的態勢沒有得到改善，庫存消化周期依然有19個月，而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外，丁祖昱認為，部分招拍掛土地價格較高，未來存在一定風險，尤其那些溢價超過100%的，如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高，雖然合肥在二線城市表現突出，但在短時間內房價上漲過快，已經存在一定的房價泡沫，再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元，但明眼人一看，這已經劍指千億的態勢，老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為，做大不是壞事，但今天繼續為追求規模而做大，還是隱含著一些風險。

近兩年，面對媒體，孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱：被問及未來拿地策略時，孫宏斌回答，“我們不想跟別人說我是保守還是激進，但我們會小心做判斷，拿自己認為對的地。我不會高價搶地，這麽多年我沒有去過一次拍賣現場，不需要在當時做判斷，我們不會搶貴的地，如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後，推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融創中國以43億元的總價，競得北京市朝陽區農展館附近一地塊，該土地的總建築面積約5.9萬平方米，機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日，融創中國曾在北京舉行全球發布會，高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹，北京壹號院執行非常嚴格的預約制，每個客戶預約後有專屬接待時間，對項目客戶信息嚴格保密，主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層，為行業領軍人物，IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段，使館區，農展館內5.3萬平方米大湖，擁有唯一的城市高爾夫球場，毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園，這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出，也不排除為做到精致而延期入市，當時對價格的計劃是，一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間，臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱，這個項目不著急去化，賣一套少一套，可以慢慢賣。他還透露，這個項目進行設計規劃時，他覺得這類市中心的項目是個數學題，要考慮日照高度及容積率，還要考慮限高因素，當時“做了無數個規劃”，最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間，上周我們還在對景觀進行最後的調整，近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹，目前融創在北京有四個產品系列，都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品，是融創通過收購得來的獨棟別墅項目，將於7月份正式推出。

今年春節前後，融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目，分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱，合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示，該項目整體貨值將達到百億元，預計2016年中面世。彼時，業內有分析稱，融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業，計劃在今年中期面市，也代表了融創的去化決心，但如何對這兩個老牌別墅進行改造，能否快速去化，對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴，很多項目是被豪宅化，但好多房子多十幾萬其實是不對的，這里面風險挺大的，北京很多貴的地項目遲遲不入市，是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇，全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院，孫宏斌說，這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要，融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示，自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價，孫宏斌回答：“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了，其實我覺得不貴，其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右，代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺，我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂，讓我們顯得很便宜，也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西，銷售我一點都不擔心，去年北京壹號院較貴的（房源）賣到每平米30萬，（同樣的房源）今年30萬元肯定買不到了。”

首席對策丨屈宏斌：“洪水猛獸”來襲，我們怎麽防?

《首席對策》專訪的第21位經濟學家是匯豐銀行大中華區首席經濟學家，董事總經理中國首席經濟學家論壇理事 屈宏斌，屈宏斌先生具備二十年國際金融市場從業經驗，亦曾任職於中國銀行等國內金融機構，其有關中國經濟問題的論點經常被各媒體所引用。

近日，河北邢臺的洪水災情觸動國人心，本月以來，長江中下遊沿江地區及江淮、西南東部等地出現入汛以來最強降雨過程，給諸多地區造成嚴重洪澇災害。“民生工程方面的短板，應該及時補救，這種補短板本身也是利當前，同時也會惠長遠的政策工具，我們有大量的短板可補，包括我們最近的水災，也進一步說明了我們城市的基本設施還有很多的缺口，很多的短板。如果再配合國企改革實質性的一些措施，只要這些落地了，對整個社會，對重塑信心會有很大的幫助。” 首席經濟學家屈宏斌在接受《首席對策》專訪時，針對洪災反應的民生工程問題如是說。

眾所周知，洪水猛獸對災區的危害是憂國憂民的當務之急，那麽為經濟帶來失速風險的“洪水猛獸”來勢洶洶，經濟領域應該怎麽防?

2016年上半年，雖然在房地產回暖和基建投資保持強勁帶動下, 經濟出現企穩跡象。盡管如此，經濟企穩基礎並不穩固。一方面，外需萎靡持續拖累出口增長。2016年前6個月出口同比下降7.1%，遠低於過去三年同期增長4.6%的水平。此外，安倍經濟學重出江湖，英國脫歐，全球市場風起雲湧;另一方面，房地產市場的強勁增長恐難以持續。自2016年3月底以來各大中城市陸續收緊房地產限購、限貸政策，房地產市場的火爆狀況或將逐步平複。 5月房地產投資增速也由3-4月間的9.7%進一步放緩至6.6%。 經濟學家預計2016年下半年房地產部門對經濟的貢獻將有所減弱。更重要、也是對經濟危害更大的是企業預期悲觀，民間投資增速在2016年加速下滑，最新的數據顯示民間投資幾乎是降到零，這是一個歷史新低。為經濟帶來失速風險。

針對諸多現實難題，屈宏斌在接受《首席對策》專訪時表示：鑒於上述風險，下半年政策的當務之急是要大力提振企業信心，孤立、碎片式，不連貫的政策調控手段難以從根本撼動企業信心低迷。建議應從供給、需求多個方面共同著手，采取大規模、超預期，系統性的一攬子政策措施，通過降稅費、促改革和補短板等多重手段來扭轉企業悲觀預期。具體來說，應包括如下幾個方面：第一：應當大範圍、長時間、超預期地為企業減輕稅費負擔。第二：各項改革，包括去產能、清除低效國有僵屍企業等力度還需增強。第三，供給側結構性改革的推行是一項長達數年乃至數十年基礎性的重任，其見效也需時日。而在短期內，加大提振有效需求的政策措施力度，迅速扭轉市場悲觀預期十分必要。第四，基建投資仍應當是穩增長的關鍵，也是未來“補短板”的重要內容。

專訪實錄：

一財 李策：全球市場方面，我們看到安倍勝出大選之後提出應對經濟要更加“大膽”，日本內閣府推出新一輪刺激計劃時間表，以量化寬松、財政刺激和結構性改革為標誌的安倍經濟學有重出江湖之勢。對於上一輪安倍經濟學的成效，各方褒貶不一。您認為在目前經濟形勢下，日本推行新一輪組合刺激政策是否合適?是否會引起新一輪的全球量化寬松競賽?以及對我國貨幣政策操作空間影響如何?

首席 屈宏斌：謝謝!這個問題問的很好，因為全球經濟我們都看到最近幾年一直是處於需求疲軟的這麽一個並不理想的狀態，尤其是進入今年，我們又看到一些不確定性，新的不確定性因素，比如說英國公投脫歐，這個對全球經濟來講，可以說是雪上加霜，不確定性大幅度上升，我們也看到全球的金融市場已經做出了一些及時的反應。後續的影響，各個層面都在進一步去研判，但是我們初步的判斷是認為，這個對未來對歐洲以及英國的投資信心都會受到一些負面的影響，這個會對他們整體的經濟增長產生一些影響。大家都知道，歐洲是全球前三大主要經濟體之一，所以說歐洲經濟的放緩毫無疑問都會對全球經濟帶來進一步的下行壓力。正是在這種背景下，各國央行都在進一步去思考如何去應對這種下行壓力。你剛才提到安倍的經濟學，三劍齊發之後，經濟並沒有得到明顯的恢複，下一步可能會采取一些非常規的政策措施，比如說負利率政策，這些都是提到議事日程。這個都說明世界各國央行都面臨著這種如何去應對經濟進一步下行的壓力，這種風險。

我想在這種大的背景下，中國經濟作為全球第二大經濟體，也不可能獨善其身，尤其是我們也看到我們的出口下行壓力也在進一步地加劇，去年的時候，中國的出口是下降了4%，今年上半年這種下降的幅度進一步加深到6%。我們認為基於目前的這種全球經濟形勢，今年下半年可能下降的幅度會進一步地加大，到2017年，甚至會出現雙位數的下降。所以說全球經濟的需求疲軟，顯然會對中國經濟帶來一些新的下行壓力。除此之外，當然中國經濟，我們也面臨一些來自內需方面的下行壓力，比如說投資需求，尤其是民營投資，我們看到今年出現斷崖式的下滑，這個都表明我們不僅是外需有一些下行的壓力，我們內需方面也出現了一些新的變數。這些都意味著和各國央行一樣，中國的宏觀政策決策者其實也面臨著下一步我們如何去應對這些新的形勢，從而確保今年年初定的各項經濟目標能得以實現。

一財 李策：安倍提出應對經濟要更加“大膽”，多印一些票子來刺激經濟，對於“更加大膽”這種說法，我們其實並不陌生，以前有過“人有多大膽，地有多大產”，就目前的形勢來講，應該從他國和本國的經驗中得到哪些借鑒?

首席 屈宏斌：我覺得從2008、2009年全球經濟危機以後，全球經濟出現的長時間的需求疲軟，的確是前所未有，與此同時，我們也看到在政策方面，我們幾乎把可能用到的政策，基本上已經紛紛都使用過。但是迄今為止，效果並不像大家所想象的那麽理想……實際上宏觀決策者都在進行嘗試，進行探索。

對於中國來講，實際上它的一個含義就是說我們當然也不能放棄，中國決策者也是這麽認為，也是這麽做的，我們還是一直在努力地去應對新的變數。相對其它國家來講，中國一個最大的好處是我們的政策空間或者它的余地仍然比較充足，就是我們現在的一些最常規的政策工具還有余地，還沒有用足。比如說各國的主要幾大央行，利率已經降到零利率，這個實際上再進一步去放松，可能就要用負利率政策或者量化寬松政策，當然我們的央行遠沒有到那個地步，我們的利率還是遠高於零的，存款準備金率也是高達16%-17%。除此之外，我們的財政空間更大，我們今年的財政赤字可能增加到GDP的3%。我想中國的決策者的政策余地空間要比其他的要大的。盡管我們中國的經濟，既面臨著來自出口下行的壓力，又來自於內需方面，尤其是民間投資進一步下滑的壓力。但是我們應對的政策的余地還是比較充足的，只要把這些政策用好，我相信還是可以更好地去應對目前的這種局面。

一財 李策：您的意思是說我們的政策工具箱里確實還有很多工具，我們註意到，從5月份開始，央行對即將到期的流動性工具實行了超額續作，體現除了較強的流動性寬松意願。在CPI破2，民間投資下行趨勢未見消減的環境下，您預計央行是否會維持市場上流動性寬松局面?是否會推出降準降息等實質性寬松政策?

首席 屈宏斌：我覺得考慮到目前我們經濟的形勢，什麽形勢呢?就是總體的數據看起來比較平穩，但是這種平穩主要是受到基建投資進一步加速，以及房地產市場回暖這兩大因素去支持。那麽除此之外的經濟領域，我們看到都多多少少不同程度上有下行的壓力，尤其是民間投資，而且這種下行的幅度還比較大，到6月份，我們最新的數據顯示民間投資幾乎是降到零，這是一個歷史新低。為什麽民間投資會出現如此快速的下滑?當然有多種因素，這里面其中一個非常重要的因素就是企業信心下滑到歷史的新低，企業對未來的情況看不清楚，對未來的市場沒有信心。那麽在這種情況下，我覺得我們必須應對，我們一定要去高度關註由於企業信心不足而導致投資下降，投資下降本身也會進一步影響國內需求，影響到勞動力市場，影響到就業，從而內需進一步收縮，進一步加劇了信心不足的情況。所以要高度重視可能形成的惡性循環的風險。為了防止經濟出現螺旋式下行的風險，我建議政策可以考慮下列幾項比較有用的或者合理的措施：

第一個，就是大力度去降低企業稅費。第二個，在補短板方面，尤其在我們的地下網管、基建和綠色投資方面，在補短板方面，我們要加大力度。與此同時，我們在促進改革方面，尤其是加快國企改革方面，處理僵屍國企等方面進行進一步的配合。如果說我們有一攬子的這種措施，我相信對穩預期，穩定企業的投資還是有一定的幫助。如果能做到這些，我相信對穩定整個信心，從而穩定經濟的格局，相信還是應該有所幫助的。

一財 李策：我們都知道改革的陣痛難以避免，，權威人士說我們的經濟是L型。統計局公布二季度的經濟數據同比增長6.7%，本月和二季度的數據顯示，生產走平，需求收縮，呈現一個供應強和需求弱的局面，而且地產、制造業，還有民間投資是下滑的，可能在其中起到了拖累的作用，如果既要“調結構”又要“穩增長”，有沒有新的動力 新的經濟增長點能夠助力經濟企穩回升?

首席 屈宏斌：經濟新的增長點，我想強調的，歷來都不是政府所規劃出來的，所以說沒有一個事先指定了這個領域是舊的，那個領域是新的，所以大家都要往那邊去投資，我覺得這並不是一個市場經濟的運作邏輯，市場經濟運作就要依賴於市場去挖掘，挖掘新的增長點。L型現在並不是百分之百可以實現的，因為經濟還是存在下行的風險，盡管我們一季度、二季度的總體經濟數據還算平穩，我剛才說了，這種平穩主要是受益於基建的加碼，以及房地產的回暖。但是我們看到房地產無論是從銷量，還是從投資的增速來說，在過去的一個月，在6月份已經出現了回落的趨勢。再加上你剛才提到的，我們民間投資已經大幅度回落，現在還沒有任何企穩的跡象。那麽面臨這種趨勢，我覺得所謂L型並不是一個可以百分之百有保障的，為了所謂的保持經濟平穩，我想我們要進一步去應對這種下行風險。這種下行風險，我覺得特別重要的一點就是民間信心的缺失，企業信心的下降。我認為這個是下一步我們政策應該應對的主要的重點。

一財 李策：具體來說，關鍵的一點是不是改革的政策以及趨勢要更加透明?

首席 屈宏斌：對，我想重塑民間信心需要綜合各方面的努力，但是我覺得在一些政策方面更加明確，在政策的落地方面使得一些措施更有時效。比如說我們講的為企業降稅費，這個我們在去年年底，今年年初，我們的供給側結構性改革里面的“三降一去一補”里面已經講的很明確了，但是到現在，說實話，6個月已經過去了，但是我們在企業實行降稅費方面，我們並沒有看到實質性的一些措施。所以這方面，我覺得需要去進一步落實。企業在這種時候，大家面臨長達4年多的通縮，尤其是實體經濟企業，已經經歷了長達4年的通縮的壓力，以及持續下行的壓力，大部分企業的確困難，不僅僅是一些在有過剩產能的企業，普遍的在很多其它的領域都面臨著需求不足、訂單不足、成本高起，對未來市場信心看不清楚的這種壓力。那麽在這種情況下，我想如果及時地給企業一個實質性的降稅費，我覺得能起到放水養魚的作用，短期內可能由於降稅費，看起來政府的收入減少了，但是只要這些企業能度過難關，給它一個喘息的機會，它未來可能會發展得更好，反而從長期看，它可能帶來更多的稅收。所以從這個意義上來講，我覺得目前是非常好的時機，去使得年初已經規劃好的這些措施進一步地落實，我想這是一方面。

補短板方面，剛才說了，需求不足，我們就要在民間投資需求比較弱的情況下，在出口還在下行的情況下，我們需要去增加一些新的需求，新的需求增加的增長點在哪里?尤其是相關的民生工程方面的短板，我們趁著這個時候多補一補，這種補短板本身也是利當前，同時也會惠長遠的政策工具，我們有大量的短板可補，包括我們最近的水災，也進一步說明了我們城市的基本設施還有很多的缺口，很多的短板。那麽在這個時候，我們可以更多地去做好。當然如果說再配合國企改革實質性的一些措施，只要這些落地了，我想對整個社會，對整個企業，對重塑信心會有很大的幫助。

一財 李策：國家統計局還公布如下消息，全國居民消費價格總水平6月份同比上漲1.9%，價格水平符合預期地重返“1時代”。在企業部門杠桿率高企的環境下，人們難免會產生對債務-通縮風險的憂慮。您認為中國是否會進入債務-通縮循環?

首席 屈宏斌：有這個風險，所以說我們下一步的政策也必須考慮到預防債務通縮陷阱的這種風險。我們作為一個新興市場國家，CPI進入1時代，進入2%之下的新時代，我覺得這個是一個不正常的，這個說明你的經濟，說明第一不僅通脹無憂，而且有通縮的風險仍然在上升。考慮到我們看到的，比如說我們的PPI已經連續接近4年了，到現在仍然沒有走出負增長的區間。再考慮我們企業，企業層面的經濟效益，盈利的增長，包括銷售量的增長，銷售額的怎樣都是處於一個比較歷史低位。我們都知道中國相對來說債務率是比較高的，既然你有了一個高的債務率，那麽你最不願意看到的就是經濟落入通縮的泥潭。那麽在這種情況下，我覺得在穩定經濟、穩定企業信心，從而保證實體經濟穩定增長的同時，我們也要預防通縮的風險。從這上面來想，貨幣政策，我們還有進一步的寬松空間，這個空間我們要用好，這樣確保中國經濟不掉入所謂的通縮的泥潭。

一財 李策：此外，美元兌人民幣匯率連續貶值，人民幣重回近六年低位。國際機構大多看空人民幣，認為人民幣匯率將會破7。在美聯儲加息預期未散，中國基本面疲軟，周邊局勢趨於緊張的情形下，您對未來人民幣匯率走勢預測如何?

首席 屈宏斌：最近的人民幣的確由於金融市場的波動，包括英國公投脫歐，這些新的因素，都影響到匯率的變化，尤其是各大主要貨幣之間的匯率的變動，這樣自然而然也會對人民幣匯率造成一定的下行風險。這種風險，我想短期內可能還難以消失，現在全球市場匯率的波動還仍然沒有平靜，我想這是一點。但是我們也要看到，中國盡管我們的出口是比較弱的，但是這種弱出口主要的原因，它背後主要的因素是因為全球需求比較疲軟，並不是因為我們的匯率高估或者是其它的因素，不是一個價格的因素，更多的是需求因素。所以從這種意義上來講，盡管我國的經濟需要去應對這種下行的壓力，但是我們在應對的具體措施方面，我們的工具箱里面可能要有其它更有用的、更有效的工具去應對，通過匯率的調整去穩定增長，穩定信心，我覺得這並不是一個最有效的政策工具。從這種意義來講，我認為盡管短期內有這種下行的壓力，但是人民幣從中長期看，從基本面來說，沒有貶值的基礎。人民幣應該說在中長期來看，維持一個基本穩定，尤其是對一攬子貨幣基本穩定，我覺得這還是一個大方向。

一財 李策：今年上半年，部分城市的土地市場持續火熱，一線城市銷售火爆，房價走高，然而三四線城市房價不漲反降，銷售疲軟，去庫存成效甚微。樓部長最新講話表示“義務反顧推行所有稅和房地產稅制改革”，您認為未來中國的房地產市場到底該何去何從?對於投資者來說，是跟風一線城市地產市場的水漲船高，還是豪賭三四線城市的價值窪地?

首席 屈宏斌：房地產的投資，最新的數據顯示，從上個月開始已經出現了房地產銷售和房地產投資同時回落的苗頭，那就說明我們從去年年初以來的長達18個月的房地產銷量，在一二線城市的量價齊升的趨勢，在逐步發生一些變化，所以說我們要關註這種變化。這種變化可能對未來一段時間我們經濟的影響，還是有一定影響的。但是這是從宏觀的角度，我們要關註由於房地產市場的變化，可能帶來的對總體宏觀經濟的影響。就房地產本身來講，我一直強調，中國房地產，中國有660個城市，意味著它有660個不同的房地產市場，所以說不可一概而論。在這種情況下，我們具體針對每一個房地產市場去做一些針對性的分析，針對性的政策，這樣的話才能使得房地產的發展有一個更健康的發展。不同的城市有不同的問題，比如說一線城市，甚至更多的二線城市，可能出現了房價上漲，甚至上漲過快的問題，但是與此同時，大量的三四線城市反而出現庫存較多的問題。所以說這種問題是兩個完全不同性質的問題，在應對方面可能要有針對性，我想每個地方根據地方不同的市場的狀況，做出不同的應對。所以說我想房地產市場進一步的分化，由此而導致的各地房地產政策的差異化，我想是未來一段時間，我們將會看到的一個新的趨勢。

一財 李策：美聯儲加息已經喊了好幾個月了，一直認為是“狼來了”，但是狼沒有來，是不是因為這只狼沒有看見羊，沒有看見利益，還是說因為美國國內的就業、通脹和經濟各方面的數據不符合加息的需求，那麽您認為下一次加息可能在什麽時候出現?

首席 屈宏斌：美聯儲這種加息的反反複複的預期，市場對它的加息頻率和時間點的這種反複，我想說明了一點，就是如今的全球經濟不確定性在進一步上升，可能三個月前大家覺得美國的經濟狀況已經具備了加息的條件，那麽到今天，可能大部分人覺得不再具備這個條件。所以說從目前綜合各方面的情況來講，我個人傾向於認為今年加息的可能性比較小，包括明年，如果說英國公投退歐，所謂的負面影響，逐漸去逐步顯現的話，它都會影響到2017年美聯儲加息的頻率。我個人傾向於下一次加息的時間，可能最早也在明年年中。之所以出現這種新的變局，就是因為經濟的形勢發生了新的變化，形勢比人強，既然經濟形勢發生了變化，你的政策也要適當做一些調整，我想美聯儲對加息頻率的變化，其實也有一個啟示，就是我們任何一個政策決策者都要及時地根據經濟形勢的變化去做出適應這種形勢，對政策部署做出及時的調整。只有這樣，才能使得這個經濟政策發揮更好的效果，從而保證經濟能有一個相對好的，向好的趨勢發展。

一財 李策：最後結合基本面、政策面，以及二級市場的表現，您給我們普通的投資者一些大類資產配置方面的建議。

首席 屈宏斌：從經濟周期的角度來說，下半年經濟下行的壓力仍然存在。在這種情況下，可能政策層面相對保持比較寬松的政策格局的概率也比較大，那麽在這種情況下，可能相對比較保守的投資更可取，比如說相對比較有固定收益的債券，尤其是政府債券，甚至一些現金，包括理財產品之類的現金，，相對來說風險比較小，我們都知道經濟的不確定性在增加。在這種情況下，市場的波動也比較大。在這種情況下，可能保本是第一要務，在保本的基礎上可能去尋找一些相對風險比較穩定的，或者風險比較小的，收益比較穩定的，我想這個是在目前的經濟形勢下一個可取的配置的取向。

萬科再度漲停 傳孫宏斌買入

萬科午後強力拉升，再度漲停，報21.63元。今日有傳聞稱買入萬科的不只是許家印，還有融創中國孫宏斌，但該消息未得到孫宏斌確認。

恒大昨日公告稱，截至2016年8月4日，本公司透過其附屬公司在市場上購買了共5.17億股萬科A，占萬科已發行股本總額約4.68%，使用金額為91.10億元。 

在此之前，已經有寶能系、華潤、安邦等多方混戰了。根據最新的數據，目前寶能系持股25.4%，華潤集團持股15.29%，安邦保險持股7.01%，萬科管理層包括其資管計劃共計持股6.2%。許家印攜恒大入局之後，按照其持股比例4.68%，成為萬科的第五大股東,依此計算，加上萬科H股、證金持股，現在市場上還能自由流通的萬科A股只有26.53%。

融創董事長孫宏斌：本人和融創沒有買萬科的股票

融創董事長孫宏斌今日發布微博稱，本人和融創沒有買萬科的股票。此前澎湃援引消息人士稱，融創中國董事長孫宏斌或已斥資10億元殺入萬科A，目前的持股比例大約在0.5%至0.6%之間，而且是比許家印更早之前買入萬科A。

此前，有媒體報道，消息人士透露，融創中國董事長孫宏斌或已斥資10億元殺入萬科A，目前的持股比例大約在0.5%至0.6%之間，而且是比許家印更早之前買入萬科A。

市場方面，萬科A早盤再度大漲，截至10：30，萬科A報22.75元/股，漲8.59%。港股方面，萬科企業也大漲逾3%。

孫宏斌複仇柳傳誌？138億收聯想物業；百度糯米分公司成貪腐重災區；任正非田間喝酒吃肉 | 黑馬早報

常皓靖 2016-09-19 08:11

1. 孫宏斌複仇柳傳誌? 融創138億收購聯想物業項目

據網易房產消息，孫宏斌、柳傳誌，曾經發生故事的兩位故人今日續上了新劇情。關於融創收購聯想控股旗下融科智地一事得到確證。9月18日晚間，融創發布公告，宣布購買融科智地42個項目的相關股權及債權，作價約138億元。

忘形四號：複仇還是一買泯恩仇?

MVP王洋艾弗森：孫也得感謝柳，當年送他進去但出獄之後孫找他的時候不管借給他錢創業還告訴他；我柳傳誌從來沒有說說誰是我朋友，但你可以告訴別人你是我的朋友，也成為了一段佳話

2. 百度通報17起內部嚴重違紀案 糯米地方分公司成貪腐重災區

據新浪科技消息，在17起通報違紀案中，有10起與百度糯米業務相關，並且全部為地方分公司人員違紀。除了百度糯米外，還有北京客戶發展部、渠道部、商務合作部、搜索產品市場、貼吧、多酷遊戲，移動分發等幾個部門員工不正常操作被處罰，最輕者開除，最嚴重者已被移交司法機關。

盧俊傑cheer_up：血友病吧和魏則西的事讓李彥宏有危機感了

老邢說吧：改數據和刷單，我認為最嚴重！

3. 任正非又“低調”了：著草帽短褲鄉間吃肉喝酒

據TechWeb消息，華為似乎很喜歡將“低調”的標簽放諸於華為總裁任正非身上。繼今年4月，任正非機場排隊等出租車照片刷屏朋友圈後，近日，這位“低調”的總裁又身著草帽短褲去田間地頭喝酒吃肉去了。據網上流傳的照片顯示，任正非身著藍白相間短褲和白色上衣，頭戴草幅走在鄉間土路上，出現在村民們的飯桌上，還拿起酒碗與鄉民們合影拍照。

刺猬取暖1988：真低調就不會被報道了

俺是拉登他爹：老任真的像個老農民，一個創建了代表中國未來巨型科技公司的老農，點贊！

4. 關於iPhone的2則消息

iPhone 7 Plus“噪音門”？官方同意調換

據手機中國報道，今年的三星和蘋果都不讓人省心，三星Note7“爆炸門”事件還沒結束，蘋果這邊疑似出現了“噪音門”。隨著iPhone 7/7 Plus的正式發售，有用戶反映，手中iPhone 7 Plus在高速運轉的時候噪音感人，而這也得到了蘋果的回應。

用戶反映噪音問題國外蘋果用戶Stephen Hackett發現噪音問題後在Twitter推特上進行了反映，並且跟蘋果AppleCare取得了聯系，得到的回複是“可以換機”。不過，按照目前iPhone 7/7 Plus供貨情況來看，短期內並不能換到貨。

楊明：設計缺陷？

4417 ： 聽過蘭博基尼的聲浪嗎

iPhone 7無線耳機被指存輻射問題 專家：少用

據蘋果匯報道，蘋果的無線耳機AirPods被網友吐槽為像助聽器，還有人擔心它容易丟失。此外，美國的公共健康專家指出，這款無線耳機存在輻射問題，可以破壞人體的大腦血管屏障。他建議不要長時間使用藍牙耳機聽歌、打電話。

張誌豪_Ziv：關鍵是藍牙耳機，你得充電，也聽不了太久

六毅散人：《專家研究，蘋果無線耳機的輻射竟如此高，背後的真相是……》

途鴉養魚：專家無處不在

5. 關於三星的2則消息

三星在中國大陸地區召回1858臺Note7手機

據新華社消息，三星(中國)投資有限公司向國家質檢總局備案了召回計劃，召回2016年7月20日至2016年8月5日期間制造的部分Galaxy　Note7數字移動電話機，中國大陸地區受影響的數字移動電話機數量為1858臺。本次召回範圍內的數字移動電話機電池在陽極與陰極隔離膜局部變薄，並且絕緣膠帶未完全覆蓋極板塗層的情況下，出現短路現象，導致電池異常發熱，極端情況下可能發生燃燒，存在安全隱患。

藥學小學生：幸虧買不起

香格里拉的Shangri-La：產品有問題是個概率事件

京東商城已下架國行版三星Note 7

據IT之家消息，昨日淩晨，網友曝光了疑似國行版三星Note7首起爆炸案例，事後三星和爆炸的手機銷售平臺京東方面都做出了回應，而就在剛才，又有網友在貼吧曝光了疑似第二起三星Note7的爆炸案例，購買渠道同樣是來自京東。而目前，IT之家編輯登陸京東商城三星手機旗艦店發現，三星Note7已下架。

小狐仙仙：禍不單行

蘇格拉沒底底：供貨商已經不發貨了。說是物流公司不願意合作……

6. 樂視收購亞馬遜中國？亞馬遜回應：謠言止於智者

據鳳凰科技消息，昨日上午，樂視生態O2O銷售平臺總裁張誌偉在微博上稱，今年919將會是一次電商行業的洗牌。919樂迷生態狂歡夜上，一件足以改寫中國電商行業的大事將被宣布，將真正奠定樂視商城中國第三大電商節、全球首家生態電商的地位。據自媒體解讀，這將是樂視收購亞馬遜中國的消息要在明天發布。針對此事，鳳凰科技向亞馬遜中國求證，其公關總監回應稱：“謠言止於智者。”樂視方面暫無回應。

某_囧：當初UBER也說是謠言

股民朱古力：或許是某公司自己放出的消息

7. 工信部發布VR白皮書：可用性差，效果不理想

據雷鋒網消息，近日，工信部下屬的中國電子技術標準化研究院發布《2016年虛擬現實產業發展白皮書》。報告指出，中國VR產業潛力巨大，但仍存在很多問題。其問題主要包括軟硬件技術局限、應用領域有限、效果不夠理想等。

明茅創想周明：目前VR設備尚不成熟，用戶體驗仍達不到理想的效果~

股融易資本：工信部說VR可用性差，淘寶、京東入局太急？

8. 金立將投資近5億在印度建手機新工廠

據新浪財經消息，中國金立通信設備將投資50億盧比（約合人民幣4.95億元）在印度北部建設工廠，新工廠計劃2年內投產。金立日前與當地政府就該項目正式簽署了備忘錄。新工廠生產的產品除了面向有望擴大的印度市場外，還將向非洲和東南亞出口。金立新工廠將建在印度北部的哈里亞納邦。占地面積約20萬平方米，計劃年產能為3000萬部。據稱，金立的投資金額今後可能提高至150億盧比（約合人民幣14.85億元）。

繁星算命館：重振雄風

QUEEN粉色會：加油！支持走出國門！出精品！

9. 國務院印發《北京加強全國科技創新中心建設總體方案》

據新浪房產消息，方案中提出要統籌規劃建設中關村科學城、懷柔科學城和未來科技城；集中力量實施腦科學、量子計算與量子通信、納米科學等大科學計劃；重點突破高性能計算、石墨烯材料、智能機器人等一批關鍵共性技術，培育先導產業和支柱產業；構建京津冀協同創新共同體等。

T9-Traveler：未來科技城，房價先行，已經7萬以上了

北極圈viva：所以說嘛，什麽環京都是炒概念，好東西自然不會搬離帝都

10. 中國電信高管：偶爾收到詐騙短信，心里非常氣憤

據IT之家消息，中國電信信安部總經理李安民在今天舉行的網絡安全博覽會新聞發布會上，談到了電信詐騙的問題。李安民表示，“我自己的手機偶爾會收到垃圾短信、詐騙短信。作為普通用戶，我心里跟其他用戶一樣，非常氣憤。

電工小白：氣得是騙子竟然不包月，短信發得太少

靈戈：看標題 就知道打開評論 肯定滿屏口水

11. 增長預期過於樂觀 Twitter因誤導投資者遭起訴

據網易科技消息，據國外媒體報告，一位股東以誤導投資者為由，對Twitter之前對於其用戶數增長過於樂觀的預期提起了訴訟，並聲稱這種樂觀的預期是完全沒有根據的。

火星網友：666

Jiangyinr：這種公司索賠的話會賠掉多少底褲，所以他們很少敢亂來。

12. 俄羅斯封殺世界最大色情網站：請到現實生活中去制造偶遇

據外媒消息，俄羅斯近來針對網絡色情再出重拳，一下子封殺了世界最大的兩家色情網站。目前，俄羅斯用戶在訪問Pornxxb和YxxPorn兩家網站時會被重新跳轉到一個新的公告頁，頁面中有這樣一句提示語：“請到現實生活中去制造偶遇”。

數碼範：很強勢

中國貍花貓：假正經

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孫宏斌增持融創中國股票至53.22%

融創中國9月26日晚間發布公告，稱大股東孫宏斌認購融創中國現已發行股份453074433股，總代價約28億元，認購完成之後，孫宏斌在融創中國的持股比例約53.22%。

融創中國近期發起了兩起重量級收購。9月19日，融創宣布擬收購聯想控股附屬公司融科智地旗下41間目標公司的相關股權及債權，總代價約137.88億元;9月21日，融創再發公告，宣布擬通過定增入股金科地產，以40億元認購16.96%的股份，成為其第二大股東。

此前，孫宏斌曾多次表示，融創中國股票被低估。如果他有錢認購股票，他一定會認購自家股票，而不是去買萬科。