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廣東率先試點商品房現售 這個改革將怎樣給樓市洗牌

廣東啟動商品房預售制度改革，預售制度將會逐漸退出嗎?

5月3日，深圳市規劃和國土委員會在其官微發布公告稱：根據《住房和城鄉建設部廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協議》開展商品房預售制度改革的有關規定，按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求，在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革。

這意味著廣東省正式啟動了商品房現售的試點工作。而有信號意義的是，作為中國商品房預售制度最早誕生的城市，深圳又充當了現售制度試點的“排頭兵”。

業內人士認為，一旦深圳的試點模式成熟，“商品房現售”制度或就將在全國範圍內條件合適的城市或地區嘗試推行。已經有22年歷史的商品房預售制會走到歷史的終點嗎?

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受第一財經記者采訪時表示，現房發售制度能夠規避房地產開發環節信息不對稱的問題，對於住房供求關系的平衡，尤其規避各類爛尾樓項目或者房屋質量問題等，都有積極的意義。“現售制度後續會對別的一些城市產生可借鑒的意義。”

嚴躍進表示，預售證制度的出現，其實很大程度上是為了解決房地產開發周期過長、資金成本過高等問題。但預售制度，由於采取了期房銷售的模式，所以一些類似房企違規挪用資金、期房質量不過關、工程無故延期等問題就頻頻出現。“深圳此次比較有魄力地進行了現房銷售模式的試點，並且在土地出讓的環節就規定了這樣一個要求。從這個角度看，能夠規避此前預售制度的一系列問題，並且在這個過程中使得房企的成本約束性更強。”嚴躍進也表示，後續是否有城市跟進，還需要觀察。

而商品房現售試點是牽一發而動全身，或將引發房企洗牌。“過去房企通過預售方式來回籠資金，進而能夠補給工程款，但現在這樣一個資金來源渠道開始堵上了，所以後續各類再融資和信貸等層面的融資模式會更加頻繁。而商業銀行和投資者也會更加註重從企業資質等角度來審視此類房企的還款能力。所以此類現房銷售模式，會使得中小房企入市的難度加大，進而一些實力雄厚的房企更有機會進入此類市場。”嚴躍進表示。

也有業內人士表示，因為試點目前只在深圳展開，很難評估後效，但現售制的模式對於本身庫存不足的深圳市場來說，會有一定的壓力。期房銷售可能會增加市場的潛在供應，而現房銷售模式則拉長了房企拿地到銷售的周期，從而讓供應更加緊張。

另一方面，由於現售模式將會提高開發商的資金門檻，而國內開發商融資成本本來就偏高，會不會配合現售試點啟動其他相關配套的試點改革，目前尚不得而知。

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深圳試點商品房現房發售 22年歷史的期房預售還能走多久？

上半年GDP增長6.7% 商品房銷售額大增

國家統計局15日發布了半年經濟數據：初步核算，上半年國內生產總值340637億元，同比增長6.7%。

在15日的國新辦新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運表示，上半年國民經濟繼續保持了總體平穩、穩中有進的發展態勢，主要指標運行平穩，符合預期，也符合經濟發展新常態下的發展規律。

上半年商品房銷售額大增42.1%

分季度看，一季度同比增長6.7%，二季度同比增長6.7%。分產業看，第一產業增加值22097億元，同比增長3.1%;第二產業增加值134250億元，增長6.1%;第三產業增加值184290億元，增長7.5%。

上半年，全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長6.0%，增速比一季度加快0.2個百分點。1-5月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額23816億元，同比增長6.4%(上年同期為下降0.8%)。

上半年，全國固定資產投資(不含農戶)258360億元，同比名義增長9.0%(扣除價格因素實際增長11.0%)，增速比一季度回落1.7個百分點。其中，國有控股投資91089億元，增長23.5%;民間投資158797億元，增長2.8%，占全部投資的比重為61.5%。基礎設施投資(不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業)49085億元，增長20.9%。

上半年，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%(扣除價格因素實際增長8.0%)，增速比一季度回落0.1個百分點。其中全國商品房銷售額48682億元，同比增長42.1%。

穩中有進

對於上半年經濟，盛來運用了五個字 “穩、進、新、好、難”來概括。

他解釋，“穩”是指經濟運行平穩。

首先，經濟增長比較穩。一季度和二季度GDP增長率都是6.7%，呈現出階段性企穩的態勢。雖然上半年增長6.7%，比去年同期回落了0.3個百分點，但是上半年的6.7%所創造的GDP增量如果按2010年不變價格計算的話，反而比去年上半年多增了230億元人民幣，所以可以看出中國的經濟是在穩定增長的。

第二，就業穩。上半年城鎮新增就業717萬人，完成全年計劃目標的71.7%。全國大城市的調查失業率基本上穩定在5.2%左右，31個大城市調查失業率在5%左右，總體上是比較穩定的。

第三，物價穩。上半年居民消費價格同比上漲2.1%，與一季度持平。

第四，收入和消費增長穩。上半年居民收入實際增長6.5%，一季度也是6.5%。上半年社會消費品零售總額增長10.3%，跟一季度持平。從這些指標可以看出，經濟企穩的態勢非常明顯，穩的態勢在持續，主要指標運行在合理區間。

“進”主要是供給側結構性改革和升級在穩步推進，力度加大。

首先，從產業結構來看，三產繼續保轉型持較快發展，上半年三產占GDP的比重達到54.1%，比去年同期提高了1.8個百分點。

第二，需求結構有進。三大需求中，最終消費支出對經濟增長的貢獻率是73.4%，比去年同期提高了13.2個百分點。資本形成貢獻率是37%，服務和貨物貿易凈出口對GDP增長貢獻率是-10.4%，從三大需求來看，內需仍是支撐中國經濟穩定增長的決定因素，消費的貢獻在提升。

第三，從區域結構來看，中西部地區後發優勢還在繼續發揮。中西部地區工業增加值增速普遍要高於東部，高於平均水平。另外“一帶一路”、京津冀、長江經濟帶三大戰略也是穩步推進的。

第四，供給側結構性改革在落地，“三去一降一補”、“五大任務”取得了初步的成效。從去產能看，上半年煤炭產量下降了9.7%，粗鋼下降了1.1%;從庫存情況看，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米;從去杠桿的情況來看，5月末規模以上工業企業資產負債率同比下降0.5個百分點;從降成本的角度來講，規模以上工業企業每百元的主營成本是略有下降的。

“新”主要是新經濟發展的態勢良好，新的動力在增長。從企業主體來看，今年繼續保持了去年以來大幅增長的趨勢，據國家工商總局統計，上半年日均新登記企業1.4萬戶，比去年1.2萬戶又有所提升。從新產業的情況看，高新技術產業繼續加快。戰略性新興產業二季度增長了11.8%，比一季度加快了1.8個百分點。從新業態和新商業模式來看，繼續保持較高的增長速度。上半年網上零售額增長28.2%，網絡約車、在線教育、醫療等各種新的商業模式層出不窮，新產品繼續保持較快增長。

“好”主要是表現在經濟運行的質量有所改善，好的因素在累積。上半年單位GDP能耗同比下降5.2%，這意味著中國經濟發展的方式有所好轉。工業生產者出廠價格PPI降幅連續6個月收窄，有利於市場環境的改善，也有利於企業利潤的提升。1-5月份規模以上工業企業利潤增長6.4%，比去年同期有所改善，去年規模以上工業企業利潤是負增長。

“難”主要表現在兩個層面上。一是從國際環境看，仍然複雜嚴峻。世界經濟複蘇不及預期，貿易持續低迷，而且經濟運行中的不確定因素在增加，包括近期英國的脫歐公投，增加了世界經濟運行的不確定性，所以外部的環境比較難。二是從國內來看，中國經濟正處在結構調整、轉型升級的關鍵階段，調整的陣痛還在持續，實體經濟運行還是比較困難。另外，宏觀調控的兩難和多難的問題有所增加。

盛來運說，總的來看，今年以來，國民經濟保持了總體平穩、穩中有進、穩中有好的發展態勢，為完成全年經濟目標奠定了較好基礎。但也要看到，國內外環境依然複雜嚴峻，經濟下行壓力仍然較大。下一步，要堅持穩中求進工作總基調，適度擴大總需求，堅定不移推進供給側結構性改革，培育新的經濟結構，強化新的發展動能，促進國民經濟持續健康發展。

發改委：下半年商品房銷售將保持較高增速 房價基本穩定

7月25日，國新辦就介紹《關於深化投融資體制改革的意見》有關情況舉行發布。會上，發改委副秘書長兼投資司司長許昆林表示，雖然當前房地產市場銷售和投資增長都有所放緩，但房地產市場出現了一些積極變化，對穩定房地產市場發展有重要的作用。預計下半年商品房銷售量會保持較高增速水平，房價基本穩定，房地產開發投資仍將保持穩定增長。

發布會上，有媒體提問稱，房地產自去年下半年以來出現了複蘇傾向，一些城市甚至出現了過快增長，另一方面統計數據上看，上半年房地產開發投資增速在減緩。請問怎麽看待房地產投資形勢？

許昆林介紹， 上半年，商品房庫存連續回落。1-6月銷售面積同比增長27.9%，6月末比5月末減少750多萬平方米，商品房庫存連續10個月下降。房價漲勢繼續放緩，房地產開發投資增幅小幅回落，1-6月全國房地產開發投資同比增長6.1%，增幅比1-5月回落0.9個百分點。雖然當前房地產市場銷售和投資增長都有所放緩，但房地產市場出現了一些積極變化，對穩定房地產市場發展有重要的作用。

一是房屋新開工面積、竣工面積增速比較高，1-6月房屋新開工面積達到7.75億平方米，同比增長14.9%，房屋竣工面積 3.95億平方米，增長20%。

二是地產開發企業到位資金保持高速增長。在商品房銷售活躍的帶動下，1-6月全國房地產開發企業到位資金6.81萬億元，同比增長15.6%。投資的到位資金在8%左右，但房地產要高一倍，其中個人按揭貸款1.12萬億，增長57%。

三是今年以來房地產開發企業土地購置面積降幅連續縮窄，1-6月同比下降3%，比去年底收窄28.7個百分點。

“所以，我們預計下半年商品房銷售量會保持較高增速水平，房價基本穩定，房地產開發投資仍將保持穩定增長。”許昆林指出。

（綜合中國新聞網、中國證券網報道）

廣東商品房去庫存效果明顯 但非商品房庫存仍高企

廣東省發展改革委副主任陳誌清27日表示，截至今年8月底，該省商品住房去庫存成效明顯，但非商品住房庫存面積仍高達6321萬平方米，去庫存周期為44個月。

9月27日，廣東省十二屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議聽取了廣東省人民政府關於該省供給側結構性改革情況的報告(以下簡稱“報告”)。

報告顯示，8月末，廣東省商品房庫存面積為14977 萬平方米，比2015年底減少1375萬平方米，去庫存周期13個月。其中，商品住房庫存凈化解1631萬平方米，去庫存周期9個月。

從2015年底開始，以去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板為重點的供給側結構性改革，經中央經濟工作會議定調後，已正式拉開大幕。

今年2月，廣東省在全國率先出臺《廣東省供給側結構性改革總體方案(2016-2018 年) 》及去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五個行動計劃。

對於民生最為關註的去庫存，行動計劃明確要求：到2018年底，全省商品房庫存規模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，即在全部消化2016—2018年供應溢出約630萬平方米商品房的基礎上，力爭再化解2000萬平方米的商品房庫存。

其中，各城市負責化解1000萬平方米商品房庫存，通過搭建市場化、專業化、規模化住房租賃平臺等，再化解1000萬平方米商品房庫存。各地級以上市商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內，非商品住房去庫存周期明顯縮短。

目前看來，此項工作進行的較為順利。報告稱，廣東省國資委會同省住房城鄉建設廳、建工集團等有關單位研究制定《省屬國企專業化住房租賃平臺組建方案》及試點方案，明確以廣東建鑫投融資發展有限公司為基礎，在全國率先組建省屬國企專業化住房租賃平臺。

陳誌清表示，該租賃平臺首期運營資金規模為50億元，目前正在肇慶、汕頭、清遠三市加快開展試點，擬多渠道購住房30-70萬平方米，總投資額約50億元，“力爭平臺組建後一年內完成運營70萬平方米。計劃是通過搭建市場化、專業化、規模化住房租賃平臺，培育和發展我省住房租賃市場”。

與商品住房相比，非商品住房庫存依然高企。截至今年8月底，廣東省非商品住房庫存面積仍高達6321萬平方米，去庫存周期為44個月。

對於行動計劃在其他“去降補”方面設置的目標，報告均表示預計可以完成。

不過，由於行業之間、區域之間進展仍不平衡，廣東省供給側結構性改革的部分行業、區域改革仍然存在不少問題。

陳誌清說，一些“僵屍企業”因資料缺失、股東無法聯系、註冊資本金不到位、欠繳稅費較多、負有大量債務等問題無法完成工商註銷和銀行銷戶，影響市場出清進度。

在去杠桿方面，盡管已經嚴厲打擊非法集資，但根據省信訪局統計，上半年全省涉集資問題上訪共25批1207人次，同比分別增加150%和1287%，其中非法集資案占涉眾型金融案件總數的90%以上。

不良貸款的處置進度也需要加快。報告顯示，7月末，廣東主要銀行業金融機構不良貸款余額同比增長20.8%，不良貸款率1.61%，同比提高0.21個百分點。

此外，部分補短板項目由於用地、用林、用海報批等，導致前期工作進展慢，由於項目資金、用地需求量大，建設條件較難落實，線狀工程互跨工程等協調難度大以及天氣因素等均對項目開工建設造成影響。

河南：商品房累計可售面積超過1億平方米

最新統計數據顯示，河南全省商品房累計可售面積超過1億平方米，去化周期達到16個月。相關部門負責人表示，綜合全省情況來看，去庫存仍是當下房地產市場調控的主基調。

河南省統計局最新發布的數據顯示，截至9月末，全省已竣工商品房待售面積3503萬平方米，同比減少1．8％，其中住宅待售面積2630萬平方米，同比減少5．4％；河南省房管部門同步監測數據則顯示，截至9月底，全省商品房累計可售面積12156萬平方米，比上年底下降1253萬平方米，去化周期為16個月，比上年底的歷史峰值縮短了5個月。其中住宅累計可售面積7245萬平方米，比8月底下降403萬平方米，去化周期為10．7個月。

河南省住建廳房產處處長孟德功表示，此前一段時間，鄭州房價出現短期內急劇上漲勢頭，為此鄭州市政府緊急出臺限購政策進行調控，但綜合全省數據來看，去庫存仍是當下房地產市場調控的主基調。

據了解，除了省會鄭州之外，河南一些地市尤其是縣城房地產庫存積壓較大。有的縣級城市，由於前期盲目上馬項目，產品定位過於高端，不符合當地居民消費習慣，去化周期甚至達到36個月。

此前，河南省政府專門出臺了《推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案（2016－2018）》，其中要求，到2018年年底，省轄市市區商品房庫存去化周期降到12個月以下，三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下，商品住房供應結構更加合理，供求總量基本平衡。為實現相關目標，方案特別在土地供應、棚戶區改造安置等方面都作出了具體規定。

兩部委開展商品房銷售明碼標價專項檢查 11月10日開始

11月8日，從國家發改委網站獲悉，發改委、住建部近日發出通知，部署從2016年11月10日至12月10日在全國範圍內開展商品房銷售明碼標價專項檢查，檢查對象為房地產開發企業和房地產中介機構，對房地產開發企業在售樓盤和房地產中介機構門店明碼標價情況進行檢查。

重點查處以下行為：

一、銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價;

二、未按規定實行“一套一標”;

三、未一次性公開全部銷售房源;

四、商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自願選擇;

五、標示信息不全，沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素;

六、采取多種方式明碼標價，標價內容不一致;

七、在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用;

八、其他違反明碼標價規定銷售商品房的行為。

通知強調，此次專項檢查時間緊、任務重，各級價格主管部門、住房城鄉建設部門要高度重視、密切配合、紮實推進，嚴厲查處價格違法行為，公開曝光典型案例，確保檢查工作取得實效。歡迎社會各界撥打價格舉報電話12358，各級價格主管部門將及時處置價格舉報問題，切實維護消費者合法權益。

北京商品房限購繼續執行 不排除會加強政策

1月14日上午,北京市第十四屆人民代表大會第五次會議開幕，北京市代市長蔡奇作政府工作報告時表示，本市應探索建立符合國情市情、適合市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

對此，市住建委主任徐賤雲表示，當前樓市調控政策的目標是堅定不移地穩定房價，如果現在的政策能夠穩定房價，將會繼續保持，但不排除會加強政策。

徐賤雲表示，北京接下來的樓市調控仍然會繼續保持當前態勢，限購政策仍會繼續執行。保障房方面，今年本市將從交通便利的自住房項目中拿出一部分比例，直接面向東西城居民。此外，公租房也將進一步降低“門檻”，提高覆蓋面，對新就業無房職工也將進行專項配租。

從目前的方向上來看，接下來仍然會以建立購租並舉的住房制度為主要方向，金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉，同時要繼續嚴格執行商品住房限購、差別化稅收和信貸政策。住宅用地比例會適當提高，自住房和改善性住房建設力度會加大。在預售審批、現房銷售備案環節上，也會嚴控商品住房申報價格及入市節奏。

對於限購政策，徐賤雲表示，北京一直嚴格按照國家分類調控的要求，對房地產市場實行差別化的稅收、信貸等政策，限購作為一項行之有效的政策措施，考慮到北京人口資源環境的可持續發展，仍將繼續堅持。

山東商品房庫存周期降至14個月 待售面積6年來首次同比下降

記者從山東省政府24日召開的新聞發布會上獲悉，2016年山東全省商品房去化周期降至14個月，進入9-16個月的合理區間。同時，住宅銷售面積首次突破1億平方米，現房待售面積6年來首次同比下降。

據山東省統計局副局長劉興慧介紹，2016年全省房地產開發企業商品房銷售保持較好發展勢頭，商品房銷售面積11789.9萬平方米，比上年增長21.2%，其中住宅銷售面積10598.6萬平方米，首次突破1億平方米，同比增24.3%。

從商品住宅銷售結構看，剛需和改善型需求是住宅銷售的主體，也是拉動住宅銷售增長的主要動力。統計數據顯示，去年山東省銷售住宅中，90-144平方米、144平方米以上戶型住宅銷售面積分別增長33.5%、26.2%，分別比住宅增速高9.2個、1.9個百分點;占全部住宅的比重分別為65.4%、15.9%，比上年提高4.5個、0.2個百分點。

同時，山東房地產的區域市場集中度提高。劉興慧表示，青島、濟南、臨沂、濰坊商品房銷售面積依次為1939.2萬平方米、1424.3萬平方米、1012.2萬平方米、1001.5萬平方米，4市合計占全省銷售面積的45.6%，區域集中度進一步提高。

在銷售面積快速增長的帶動下，山東現房待售面積6年來首次同比下降。據劉興慧介紹，2016年山東全省房地產開發企業現房待售面積4178.1萬平方米，比上年下降2.3%，這是自2011年以來現房待售面積首次實現下降。

重慶：抵押房產不得預售 預售商品房不得抵押

2月4日，據重慶市國土房管局官網消息，將進一步規範商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記，從2月1日起，抵押房產不得進行預售，預售商品房不得用於抵押。

以下為通知全文：

重慶市國土房管局 中國人民銀行重慶營管部重慶銀監局 重慶市金融辦關於進一步規範商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記的通知

重慶市國土房管局中國人民銀行重慶營管部重慶銀監局重慶市金融辦關於進一步規範

商品房預售許可審批和在建建築物

抵押登記的通知

各區縣(自治縣)國土房管局(房管局)、各分局，主城區不動產登記中心，人民銀行各中心支行，各銀監分局，各銀行業金融機構，各房地產開發企業：

為規範房地產交易行為，保障購房者合法權益，確保房地產市場平穩健康，根據《房地產管理法》、《物權法》和《不動產登記暫行條例實施細則》的規定，現就規範商品房預售許可和在建建築物抵押管理有關事宜通知如下。

一、抵押房地產不得用於預售。開發企業依法申請辦理商品房預售許可的，申請房屋及所占土地不得抵押。擬預售商品房所對應的土地使用權已抵押的，辦理商品房預售許可前應註銷抵押權登記，註銷抵押權的土地面積應大於該建築物對應的土地面積。

二、預售商品房不得用於抵押。開發企業在取得商品房預售許可證後應按照預售許可內容對外進行銷售，不得將已辦理商品房預售許可的房屋用於抵押融資;金融機構不得接受開發企業用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。

三、規範在建建築物抵押登記。開發企業在申請辦理在建建築物連同所占用土地申請在建建築物抵押權登記的，只提交記載有國有建設用地使用權的權利證書、建設工程規劃許可證、主債權合同和抵押合同、房地合一圖、房屋測繪報告、登記申請書、申請人身份證明材料。各登記機構不得再將取得預售許可作為抵押融資前置條件，相關金融機構也不得要求在抵押融資時提供預售許可證。

四、做好土地抵押轉在建建築物抵押登記銜接工作。土地使用權已辦理抵押登記的，可在不註銷原抵押權的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建築物抵押登記，在建建築物所占用部分的土地為順位抵押。申請人提供的登記材料除第三條規定的材料外，還應提交本次抵押權人知曉該抵押物已設定抵押權的書面材料。

從2017年2月1日起對申請辦理在建建築物抵押登記的按本通知執行。凡與本《通知》不一致的相關規定停止執行。

重慶市國土房管局　　　中國人民銀行重慶營管部

重慶銀監局　　　　　　　重慶市金融辦

2017年1月22日

廈門重啟保障性商品房申購

近日，《廈門市保障性商品房管理辦法》正式印發。這標誌著繼2014年停止配售之後，今年保障性商品房將再一次在廈門市推出。

2016年，廈門房價快速上漲，成為國內房價上漲最快的城市之一。廈門市住房保障辦表示，此次保障性商品房的再加盟，將能滿足更多住房困難家庭的基本住房需求，進一步完善廈門市多渠道的住房保障供應體系，有利於房地產市場健康發展。

《辦法》指出，保障性商品房是面向廈門本市無住房家庭，由政府提供優惠，並限定戶型、面積和銷售價格，以出售方式提供的具有保障性質的政策性住房，將以小戶型、統一裝修、經濟實用為原則，滿足住戶的基本住房需求。申購將采取“小輪候”方式，按批次公布配售方案。每一批次開通申請前，廈門市住房保障行政管理部門根據房源籌集、房地產市場等情況制定每批次的輪候配售方案並向社會公布。

廈門市住房保障辦介紹，保障性商品房銷售價格將按每批次房源的市場評估價測算，並給予一定優惠。在前期按照社會平均收入，對配售對象還貸收入比例進行科學測算後，原則上將優惠比例定為55%。