元朗新盤搶客 同區二手劈價兩成Midtown兩房戶半年跌價百萬
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GS(14)@2016-06-20 05:42:15■元朗Yoho Midtown短短四日內錄第二宗劈價成交個案。 資料圖片
【本報訊】真．Yoho呎價劈到去Park Yoho新盤價。新地（016）元朗新盤Park Yoho推「奪命按揭」，同區二手嗌救命。奪命盤低開兼推120%按揭，搶去二手客源，該盤開價後四天，同區二手爆劈價戰，最多劈近兩成。新地同系的市中心地標、兼西鐵站旁Yoho Midtown兩房戶7個月跌價接近100萬元，呎價1.1萬元，與Park Yoho開售價只相差一成。記者：朱連峰
上周三開價的Park Yoho，首批折實平均呎價10,238元，平過區內部份二手樓，加上一招「奪命按揭」，代理指加速同區二手樓價向下壓力，估計市場已錄得約10宗減價成交，減幅最多近兩成。
減至535萬沽 呎價1.1萬
消息指，Yoho Midtown剛錄得四天內第二宗劈價，最新是1座中高層B室，實用475方呎，今年4月放盤叫價635萬元，本身已乏人問津，Park Yoho開價後更冇人吼，放盤僅兩個月，便「跳樓式」勁減一球以535萬元賣出，呎價11,263元，只較Park Yoho高約一成。代理形容，今次這口價與去年高位比較，絕對是「劈到七彩」，因上年同類單位成交價見過「六球」以上。其中面積及方向一樣的2座高層B室，上年11月賣達630萬元，呎價13,263元，即是短短7個月，Midtown的兩房單位差不多跌價接近100萬元。原業主2012年7月以405萬元買入單位，賬面仍賺130萬元。另元朗柏麗豪園2座低層A室，原叫價650萬元，勁減75萬元，以575萬元易手。
屯門豐景園累減27%易手
除了元朗，屯門亦見減價成交。祥益胡志偉稱，豐景園5座低層7室，去年8月380萬元放盤，放盤10個月，累減27%至278萬元售出。受新樓變招搶客影響，整體二手交投量續低位徘徊。美聯統計的10大屋苑，過去周六及日錄10宗成交，比前周少一宗，創三周新低。其中處於新盤戰區的天水圍嘉湖山莊僅1宗買賣。中原統計的10大屋苑錄11宗成交，零成交屋苑增至6個。市區藍籌屋苑樓價見底反彈。利嘉閣黃凱達稱，被視為樓市探熱針的鰂魚涌太古城，昨罕見單日4宗買賣，其中海景花園雅蓮閣極高層（鳳凰樓，頂樓對落一層）G室全海景樓王，實用1,015方呎，放盤一年，叫價2,000萬元，剛以1,950萬元成交，呎價1.92萬元創太古城今年新高。屬同一期的翠榕閣高層B室，面積一樣，4月成交價僅1,598萬元，即太古城樓價一個月貴352萬元或22%，但與去年高位比仍低約15%。士多大王許金祥持有的黃大仙現崇山1座高層D室銀主盤，本月底拍賣，底價將由1,450萬元降至1,380萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160620/19661327
長沙灣兩年來第8盤 掀下半年戰幔 尚都呎價1.38萬 貴同區二手一成
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GS(14)@2016-07-08 08:07:29【明報專訊】踏入下半年，新盤戰幔由百利保（0617）、富豪酒店（0078）及市建局合作發展的長沙灣尚都展開。尚都為區內過去兩年第8個登場新盤，發展商昨以折實呎價約1.38萬元，首推50伙，較同區二手貴約一成，反映英脫歐似乎對新盤開價未有太大影響。項目主打迷你戶，首批所有單位折實全部不逾600萬元，開放式戶折實約358.1萬元入場。
明報記者 方可兒
長沙灣一向不乏新盤供應，單計過去兩年，已有7盤先後登場，涉及1307伙。當中由房協發展、俗稱「大四喜」的4個新盤（包括喜盈、喜韻、喜薈及喜漾），於2014年底至去年中樓市高峰期推出後，已悉數沽清，套現約63億元。另於區內擁不少重建項目的恒地（0012），旗下主打細單位的曉盈、曉悅等，目前只餘少量單位待售。若連同去年10月以現樓形式推出、由派盈發展的青薈，估計區內過去兩年已售近1300伙，吸金約80億元。
區內兩年售1300伙 吸金80億
樓花期22個月的尚都，首批平均呎價15,735元，扣除最高12%折扣優惠（包括即供9%折扣及3%印花稅優惠），首批折實平均呎價降至13,846元，與過去兩年同區新盤首批約1.1萬至1.5萬元水平相約。不過，若與二手相比，如鄰近尚都的喜雅（近日平均成交呎價約1.26萬元），尚都貴約一成。
開放式戶折實358萬起
尚都首批涵蓋19伙開放式、13伙1房及18伙2房。整批單位折實售358.1萬至590.6萬元，折實呎價由12,975元至14,867元。所有開放式戶折實均不逾400萬元，入場單位為5樓E室（實用276方呎），定價406.95萬元，折實售358.1萬元，折實呎價12,975元。若與同設開放式的曉悅相比，尚都入場費雖未及曉悅低至300萬元以下，惟單位面積大83方呎。此外，尚都未如近日開售新盤提供高成數按揭。發展商只提供備用最高三成二按，一按、二按合共最高九成。二按首3年息率為P減2.75%（P現為5厘），其後為P。
百利保執行董事兼首席營運官范統表示，是次開價為「非常貼地價」，日後加推有提價空間，首批折實市值約2.4億元。項目今起開始收票，每人可入兩票，暫定下周日開售，每人最多只可購兩伙，希望可吸納更多自用買家。
他又稱，由於尚都首批所有單位折實均不逾600萬元，相信買家可經銀行承做一定成數按揭，因此未有提供此類高成數一按付款辦法。他表示，若樓價總額不高，發展商仍然提供高至120%等高成數按揭，並不理想。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8141&issue=20160708
SHOUSON PEAK 9號屋 3.9億沽創同區新高
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GS(14)@2016-07-14 07:28:06【明報專訊】受英國脫歐資金避險情緒帶動，繼大埔逸瓏灣洋房近期銷情熾熱後，新地（0016）南區SHOUSON PEAK，日前截標的實用4271方呎9號屋落實以3.88億元售出、實呎9.08萬元；新地副董事總經理雷霆指，上述做價創同區洋房新高價錢指標，而9號屋做價較價單定價5.6億元低，是由於買家付款方法不同，與項目2011年售出、成交價約2.8億元的同類15號洋房相比，9號屋有三成加幅。雷續指，項目餘下洋房將有5%加價空間，而上述9號屋買家享有7.65%雙倍印花稅回贈。項目提供的31幢洋房已累沽13幢，套現約30億元，其中有9幢洋房只出租，現可售洋房剩9幢。
會德豐（0020）銷售的山頂MOUNT NICHOLSON，亦突擊公布以招標形式推出8號屋；物業實用8054方呎，下周一招標及截標。項目上半年已售出兩幢洋房，首推的6號屋以8.3億元售出、實呎8.77萬元；5號屋則以7.4億元售出，實呎8.06萬元。
太古地產（1972）西半山殷然亦推出兩伙位處52、53樓頂層連天台特色戶，其中C室實用3118方呎，另平台和天台（雙車位），定價2.1億元（實呎6.73萬元），售出將創項目最高價紀錄；B室實用1650方呎連天台（連1車位），定價1.05億元（實呎6.36萬元），直減折扣為4.25%，下周二發售；另殷然13樓D室成項目首宗撻大訂個案，單位原於4月以2194萬元售出，估計買家遭殺訂10%涉219萬元。
殷然推複式戶 定價高見2.1億
百利保（0617）長沙灣尚都，以折實平均1.47萬元加推30伙（含3伙特色戶），最貴為實用314方呎30樓B室，扣除最多12%折扣，折實價538萬元（實呎1.7萬元）。尚都已有130伙開價（折實價計總市值6.2億元），佔單位總數157伙的83%，周日首輪售125伙，估計累收810票超額5.5倍。
尚都周日售125伙 累收810票超額5.5倍
信置（0083）西貢逸瓏海滙也加推30伙，扣除最高21.04%折扣及回贈後，折實平均1.24萬元；其中3座3樓J室一房戶，實用380方呎，折實價420萬元，為項目兩批單位中最便宜一伙。逸瓏海滙已推90伙，折實價計市值5.4億元，估計暫收逾30票。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6994&issue=20160714
同區新地珀御 擬本季推涉321伙
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GS(14)@2016-08-07 00:27:42【明報專訊】新盤混戰蔓延至新界西北一帶，屯門良德街除了南豐旗下的豐連開售外，還有新地（0016）旗下珀御正待批預售，料最快本季推出，涉321伙。兩盤同樣主打開放式及1房單位，位置相近，當年兩家發展商同樣以低價投得地皮。
豐連「麵包價」高同區二手逾兩成
南豐2014年2月以4.56億元投得豐連所在的地皮，每方呎樓面地價2139元，曾創屯門住宅地12年來每呎樓面地價新低。新地同月以4.3億元投得良德街8號的地皮，每方呎樓面地價2571元，雖較豐連高兩成，但仍屬區內低水平。豐連每方呎「麵粉價」廉宜，但每方呎「麵包價」仍高於附近屋苑二手價。以鄰近的盈豐園 、海麗花園及寶怡花園計，樓齡均逾20年，呎價由6688至7700元不等，但豐連整批單位平均即供折實呎價9538元，高逾兩成。
屯門新盤續推
未來屯門將成為新盤另一戰場，6個新盤正待批預售，涉1390伙，當中香港興業（0480）旗下屯門新盤「寓」預計於第3季推售，項目位於屯門碼頭區，提供222伙，實用面積約270至約760方呎，開放式及2房單位各佔約40%，1房則佔約20%。除近年火熱的上車細戶盤外，未來屯門亦有洋房供應，英皇國際（0163）發展的冠發街8號，項目提供14幢2層洋房，實用面積約由2700至4100方呎，預計最快年底推出。
[睇樓手冊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4387&issue=20160806
柏傲山車位388萬摩售 同區新高
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GS(14)@2016-08-10 04:46:08【明報專訊】樓市氣氛持續向好，個別車位買家亦趁勢沽貨。新世界（0017）旗下入伙約4個月的天后柏傲山，代理消息指，屋苑有車位新近以388萬元摩售（未正式成交前轉售），原業主僅持貨約1個月帳面即賺逾百萬元，做價為區內住宅車位新高紀錄。
業主持貨1個月賺108萬
消息指，是次成交的柏傲山車位為1樓單號車位，原業主7月以280萬一手購入，新近以388萬摩售沽出，帳面賺108萬元或39%，相關做價為區內住宅車位新高紀錄。
土地註冊處資料顯示，藍田德田邨一個雙號車位，近期以59萬元成交，原業主去年2月56萬元購入，持貨逾1年沽帳面獲利僅3萬元或5%。
另「舖王」鄧成波拆售旺角彌敦道570至572號基利商業大廈多層樓面，至今累售兩層，包括5、6樓，面積各約2154方呎（逾4300方呎），成交呎價約8200餘元，總涉資約3570萬元。
高力料甲廈租金至2020年累升12%
另高力國際報告指，自2015年以來，高價值服務業如金融保險、房地產、專業及商業服務、資訊科技及通訊業等商業信心指數，一直下調，但預計到年底可拾升軌，相信本港甲級寫字樓租金由目前至2020年期間，會有12%上調空間。
高力國際（香港）研究與諮詢董事石峰估計，由現在到2020年，寫字樓指標租金料將升至每方呎81元，升幅約12%；中環、金鐘租金料升至每方呎137元，較2015年增22%。核心區租金上升步伐，將較新供應集中的非核心區快，而持續有全新甲級商廈項目推出的東九龍，租金將面臨下調壓力，預測租金至2020年前會錄8%跌幅。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4644&issue=20160810
馬頭角喜築中秋開價 實呎1.53萬 貴同區二手一成 開放式戶折實464萬起
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GS(14)@2016-09-17 15:26:36【明報專訊】昨日雖然適逢中秋佳節，但急於推盤的發展商仍罕有地在節日開價。樓花期約27個月、麗展（0488）及市建局合作發展的馬頭角喜築，首批118個單位，平均折實實呎15310元，較同區二手貴約一成，開放式單位折實464.2萬元入場。
明報記者 謝穎怡、林尚民
共提供209伙的喜築，昨日一次過上載樓書、開放示範單位、公布首張價單及即時收票，反映發展商推盤步伐急速，市場人士相信是趁中秋節長假期收票搶客。發展商昨日公布之首張價單，涉及118伙，首批單位中16伙為開放式戶、89伙1房戶及13伙2房戶，佔項目全數209伙約56%；以定價計，平均實呎17451元，發展商提供最高12%或12.75%折扣優惠，包括9%即供折扣，樓價3%（定價600萬元或以下）或3.75%（定價600萬元以上）從價印花稅津貼，折實實呎15,310元。
即日起開放示位兼收票
喜築入場單位為5樓A室，實用316方呎，開放式間隔，定價527.5萬元，折實價464.2萬元，折實實呎14,689元。翻查資料，現同區傲雲峰及翔龍灣，最新二手成交平均實呎則介乎1.38萬至1.39萬元。換言之喜築首批開價，較同區二手呎價高出約一成。麗展高級副總裁潘銳民認為，首批定價合理，已參考同區新盤價格，且設有一二按安排，符合有興趣上車的買家需求，並將視乎市場反應考慮加推。潘又指，歡迎更多中資企業參與投地，認為會令樓市氣氛更為活躍。
藍塘傲獲批預售 擬短期推
另外，發展商旗下財務公司為買家提供最高樓價八成一按，首36個月按息為P減2.25厘（P現為5厘），其後為P，不過若買家申請有關按揭，需付貸款金額0.25%作為行政費，若不獲批按揭將會退還。此外，發展商即日開放一個實用333方呎的交樓標準示範單位予公眾參觀，單位以18樓G室為藍本，屬一房間隔。麗豐控股（1125）高級副總裁林顥伊表示，項目即日起收票，每張本票10萬元，買家一人兩票，不設組合票，並於下周六公開發售。潘銳民又透露，集團與郭炳湘合作的將軍澳藍塘傲已獲批預售，短期內將公布銷售安排。
中秋節新盤錄13宗成交
雖然昨日為中秋節正日，但市場仍有不少一手成交，綜合發展商及市場資訊，昨日市場共錄約13宗新盤成交，其中以嘉里（0683）何文田皓畋佔最多，共售4伙。另周六發售260伙的新地（0016）元朗Grand YOHO，則會於今日截止收票，市場消息指，項目至昨日暫收逾2000票，超額6.6倍。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1834&issue=20160916
同區新盤兩房呎租54元
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GS(14)@2016-10-09 01:38:45【明報專訊】鄰近加多利軒的單幢新盤分別為豐泰發展的棗梨雅道3號、大鴻輝旗下加多利峯，以及萬泰旗下、全幢作出租的The Argyle。同區棗梨雅道3號、加多利峯近期平均成交實呎約1.96萬至2萬餘元，與加多利軒首批折實呎價相若。不過，該兩盤為現樓項目，先後於今年入伙；另兩盤單位間隔較大，最細為加多利峯實用529方呎兩房戶。
發展商表示，加多利軒屬貼市價開盤。整批單位定價計，平均實呎逾2.15萬元，折實平均呎價2.04萬元，單位折實價介乎374.68萬至809.02萬元。首批折實價低於400萬元單位有13伙，全屬中低層開放戶。
加多利軒呎價貼同區項目
另外，將提供36伙的同區The Argyle，入場實用面積440方呎單位月租2.3萬元，呎租54元起，其中頂層連天台戶，實用面積980方呎，料月租約10萬元，呎租102元。項目每層2伙，實用面積440方呎及650方呎，最高8層為一梯一伙，實用980方呎。
[睇樓手冊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6093&issue=20161008
將軍澳車位售213萬新高 供應短缺 同區叫價高達260萬
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GS(14)@2016-10-17 08:07:40■帝景灣昨拆售車位，其中一個更以貴絕將軍澳車位價賣出。
【本報訊】銀紙變廁紙，所有資產狂升值。信置（083）昨日拆售將軍澳新盤帝景灣車位，其中一個車位最高成交價213萬元，刷新將軍澳最貴車位紀錄，刺激業主將車位喪叫價至260萬元，這口價正正是一年前美聯三人幫買入天水圍嘉湖山莊兩房單位的價錢，然而今日卻只能買一個車位。記者：陳家雄 黃嘉銘
將軍澳南區12幅私人住宅項目，只差2個項目未開賣，全部項目合共7,922伙，車位總數2,368個，各個屋苑的住戶與車位比例由3比1至5比1，爭得最勁是港鐵將軍澳站上藍的天晉，屋苑提供1,028伙，惟僅205個車位，5人爭1個車位。僧多粥少，導致屋苑車位屢創新高，2014年11月屋苑停車場R100號車位，以212.8萬元成交，當時成為將軍澳最貴車位。紀惠集團行政總裁湯文亮曾教路，住戶與車位的黃金比例是5比1，5人爭1個車位或更激烈，出租率更有保證。
帝景灣車位破紀錄
然而將軍澳車位王寶座昨日易手，信置昨日拆售帝景灣125個車位，售價由183萬至215萬元。另外13個電單車位每個劃一售價5萬元。全盤536伙，車位數目3比1，消息稱，全日沽出約80個車位，最貴車位成交價213萬元，打破了上述天晉車位王維持2年的紀錄。以同區車位月租4,000元，撇除通脹推算，213萬元足夠租用車位44年。不過對比港島區車位，動輒逾400萬元，只是小巫見大巫，例如北角柏傲山車位炒至410萬元。惟癲處未算癲，同區車位業主見車位短缺，尤其預視到天晉對出的中央大道臨時停車場遲早回收，變身零售及休憩設施，索性吊高車位賣。代理指，天晉1期及2期，分別有5個及9個車位放售，最癲叫價高達260萬元，位於1期B1層雙號車位，屬單邊好泊位置，故叫價比市價高近三成，參考屋苑新近二手車位成交，如天晉2期B2層雙號車位，上月中以205萬元易手。
天晉車位叫租$5,000
回看一年前美聯三人幫只是以260萬元買入天水圍嘉湖山莊美湖居中層E室，實用441方呎的兩房單位。今日嘉湖兩房已升穿400萬元，而260萬元只能降級買屯門公屋，如田景邨實用349方呎單位，數日前已補地價成交價240萬元。儘管一眾新盤車位只限屋苑住戶使用，惟仍有租金支持，以天晉為例，新近車位租賃，包括1期B1層雙號及2期B1層單號車位，均以4,000元租出。不過車位出租僅2個，反映車位業主大部份買入自用，租金亦隨成交價上升，2個車位包括1期B1層單號及2期B2層雙號車位，目前叫租均5,000元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161017/19803343
規劃署署長凌嘉勤：2030規劃新市鎮 須促進同區就業
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GS(14)@2016-10-27 05:36:45【明報專訊】港府今日料公布《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》研究（以下稱《2030》)，為本港勾勒中長期規劃遠景與策略。規劃署署長凌嘉勤上周六出席香港測量師學會主辦的研討會，率先與業界探討本港過去和現在的規劃及發展經驗，前瞻未來的發展方向。他指出，目前本港工作機會集中於維港兩岸，於新界新市鎮居住的市民到市區上班長途跋涉，故未來城市規劃的其中一個方向是新落成的新市鎮內除了設有住宅，區內亦須造就大量工作機會，推動同區就業。
明報記者 葉創成
觀塘延線的兩個新站何文田站及黃埔站於本周日啟用，成為城中熱話，其實作為本港首條地鐵線的觀塘線（觀塘站至石硤尾站），早於1979年於10月1日已通車。據凌嘉勤所述，港英政府早於1948年發表的《香港初步城市規劃報告》已提出興建地鐵此大型集體運輸系統。該報告當時亦建議興建紅磡海底隧道、填海造地、在新界發展新市鎮，以及搬遷火車總站；隨着這些建議陸續落實，本港經濟於上世紀80至90年代亦開始起飛，可見前瞻性的地市規劃十分重要。
即將公布的《2030》會探討本港跨越2030年的整體空間規劃及土地和發展的策略和可行方案，以配合本港最新的需要。此時此刻要為本港未來數十年的發展作規劃，需要注意哪些因素呢？凌嘉勤指出，科技發展迅速，以及財富西向東移，是全球經濟發展的兩大趨勢，影響所及，中國內地及印度未來將有大量中產階級崛起，而他們均位處香港5個小時的飛機航程內，為本港帶來挑戰也帶來機遇。
居所及工作地不平衡 影響生活
本港應該如何面對上述挑戰才可轉危為機呢？凌嘉勤指出，他對於本港城市規劃的其中一個倡議（initiative），是解決現有的居所與工作地點不平衡問題（Addressing Home-Job Imbalance Issue），從而提升港人生產力及生活質素。他解釋，目前由填海而成、主要位於維港兩岸約7平方公里的土地，住有約27%本港人口；但這些地區卻提供本港逾70%的寫字樓樓面，以及約50%的商業樓面（零售用途為主）：「相信大家會有此經驗，每個早晨繁忙時段大量民眾由北向南移上班，在黃昏放工時段他們轉為南向北移歸家，因為工作集中於維港兩岸，但過去多年落成的新市鎮主要坐落於維港以北的新界區。」
凌嘉勤認為，為了解決上述問題，港府目前在規劃擴展東涌，發展古洞北及粉嶺北、洪水橋及元朗南等新市鎮時，區內不單設有大量住宅可容納新增人口，而且希望區內能提供數以萬計的職位（見圖）；這樣的話，當地居民便不需要承受舟車勞頓才可上班的苦頭，從而提升生產力及生活質素。另外，這些新增職位部分來自科技研發中心，亦符合全球重視科技發展的趨勢。
新規劃須重視氣候變化
本港以自由經濟聞名於世，凌嘉勤笑說，自己與外界介紹上述新市鎮的規劃工作時，經常會被人質疑：「政府怎會有能力決定私人機構於哪些地區提供新增工作機會呢？」他的回答是，政府希望具備願景（vision），並且與私人機構合作創造就業機會：「如果我們不具備願景，20、30年後工作機會仍集中在維港兩岸，不會分散至其他地區；當然，要達至此一願景需要政府與私人機構合作」。
另外，凌嘉勤指出，本港上周出現罕有的「10月颱風」，可見氣候變化的問題亦值得重視；因此，該署在規劃新市鎮時，除了重視同區就業外，亦有其它三大倡議，當中包括，（一）城鄉共融和城市耕種，例如建議保存古洞北新發展區內塱原37公頃的自然生態公園及45公頃農業地帶；（二）適宜居住及可持續發展，把人口集中在鐵路站附近步行可達的範圍內，以減少車程，並建立日常生活所需齊全的社區；（三）重視環保，在水和固體廢物處理、節約能源及通訊方面，採用環保的基礎設施。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8955&issue=20161027
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