鄺翠玲：買樓收租子女升學 釐清緩急先後
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GS(14)@2017-10-15 14:01:16【明報專訊】Lydia（40歲）一家快將搬入自置新居，告別「無殼蝸牛」生涯，雖然現時已開始供樓（Lydia單名持有，丈夫沒有物業），但每月仍有不俗的盈餘，財政亦很穩健，她們亦開始對日後有新的計劃，希望筆者能分析可行性及建議下一步：
（1）以現時家庭能力，能否多買一伙2房物業作收租用（以下簡稱「新出租物業」）？能否通過壓力測試？
（2）除了買樓收租，還有沒有其他更好的建議？
（3）女兒（8歲） 6年後到英國留學至大學畢業為止。
留意銀行是否接受「花紅」為入息
現時新居同區2房單位（實用面積450方呎）的二手單位平均約630萬元，由於新居是Lydia個人名義擁有，以最低成本（印花稅）計算，新出租物業應是以丈夫個人名義持有；由於本身薪金有限，在申請新居按揭時，丈夫已幫忙做「擔保人」。
根據金管局指引，若業主已是「擔保人」，最高按揭成數為四成，若年利率2.15厘，為期30年，這新出租物業的首期及相關費用約為405萬元，每月供款9500元，最低入息要求是23,000元。以3厘租金收入回報計算，每月租金約15,700元。扣除按揭支出後，淨回報約1.2厘。
另外Lydia也要留意銀行是否接受「花紅」為入息（每位申請人都會個別考慮，難以一概而論） ，但最大的考慮可能是首期將用了逾八成流動資產，這是否太進取的投資增值方法呢？
需準備海外升學預算
反而筆者希望她們多留意女兒的教育部署：女兒6年後（14歲）往英國升學，連同大學將會是8年，財政需要好好規劃。假設每年學費及生活費約50萬元，未計通脹8年總值已達450萬，扣除50萬元的教育基金，還需準備最少400萬元。根據現時盈餘走勢，若買了樓收租，6年儲蓄400萬元是頗有難度的，到時可能要賣掉物業套現。
宜考慮收租股房託基金 回報穩定
在各種因素考慮下，要兼顧女兒的教育部署，買樓收租未必是現時的投資首選，筆者建議Lydia可考慮較靈活的收息、收租股、房產信託基金、環球成熟市場股債混合基金等較流通的投資項目，爭取較穩定回報。Lydia亦可將每月的盈餘作投資，若平均年回報是6厘，6年後也可滾存至約180萬元，差不多是教育經費的50%了！如女兒能中學畢業才出國留學，那整體教育經費將減至一半，這6年儲蓄很可能已足夠支付這筆開支了。
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[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7429&issue=20171010
月供儲蓄計劃回報穩 助子女海外升學
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GS(14)@2017-10-22 14:08:47【明報專訊】隨着社會資源增加，經濟環境改善，這一代小孩的成長過程可謂過得甚為豐盛，除了暑假會到外地參加不同的遊學團增廣見聞外，開學後的周末更會將時間表排得密密麻麻，參加不同的學術班、興趣班，要養活一個孩子確實花費不少。若家長想子女將來到外地升學，學費的開支就更加高昂，隨時可能用上過百萬。
15年儲100萬 每月供4000元
說到為子女儲蓄，相信很多家長都會選擇幫小朋友買一份教育基金。教育基金不過是儲蓄計劃的一種，因應不同情况，它可以用不同的名字出現。坊間有許多不同的教育基金計劃可供客人選擇，不同計劃都各有特色，而且數量眾多，但大致上我們可將它分為定息和投資兩種。定息計劃一般稱之為儲蓄保險，保險公司會為保單每年派發一個特定的利息，一般介乎3厘至5厘之間；這類計劃的好處是風險較低，投保人很容易就掌握計劃的預期價值，假設保單的預設年回報為4厘，若要15年後有100萬元的保單價值，每月需要的供款金額約4000元，運作簡單易明；惟投保人要注意不同保險公司的預期派息率和實際派息率可能有差別，投保人可參考個別保險公司過往之派息紀錄作為參考。
投資年期愈長 愈助降低風險
可承受較高風險的投資者，可以選擇另一種月供儲蓄計劃；投資回報由個別基金的表現而定，計劃通常有一籃子基金可供選擇，例如股票基金、債券基金和貨幣基金等。這類計劃的好處是回報相對較高，以同一例子計算：如果15年後要有100萬元教育經費，假設以年回報9厘計算，每月供款金額只需約2600元。由於投資年期愈長，愈有助降低投資風險，因此回報亦相對較穩定。以首域中國增長股票基金為例，它的15年平均年回報高達14厘，因此，作為一個達十數年的教育基金計劃，月供儲蓄計劃不失為一個好選擇。
曼徹斯特物業投資回報達6厘
購買海外物業亦是近年來比較多投資者留意的選擇，對於資金充裕的投資者而言，投資海外物業也可視為一項另類的教育經費儲備。筆者有位朋友育有兩個小孩，分別為3歲和5歲，這位朋友計劃將來送他的兒子到英國升讀大學。適逢近期英鎊兌港元下跌，這位朋友最終斥資90萬港元作首期，買下一個位於曼徹斯特，價值約300萬港元的住宅單位。由於物業的預期租金年回報有6厘，承做七成按揭後，每月的租金收入剛好足夠支付供樓支出，變相做到「以租養供」；十多年後，待當兒子升讀大學時可將物業賣出，若樓價和英鎊匯率都升值的話，最後回報應該相當可觀，足以支付兩位兒子的教育經費。
不論哪一種理財方法，最重要是懂得未雨綢繆，及早為子女規劃好將來，理財自然更輕鬆。
卓啟雄
康宏理財服務有限公司營銷策略及業務拓展總監
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來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7555&issue=20171017
業界：英鎊歐元偏強 子女升學及早部署
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GS(14)@2018-02-20 08:01:49【明報專訊】香港有不少子女在英國、歐陸或加拿大留學，每年家長都要為子女兌換外幣交學費。去年雖然美國繼續加息，但美元未如預期上升，反而美匯指數由2017年1月一直下滑，截至上周五累積跌幅已經超過13%，拖累與美元掛鈎的港元兌熱門留學國家的貨幣亦一同貶值，因為匯率兌換需要花費更多。為應付外匯波動，理財顧問建議長線可以購買以外幣投資相連的保險，持有外幣的話短線亦可以考慮購買債券基金。
恒生：美元未來半年偏弱
隨着美元自2016年底開始偏弱，加上歐洲經濟向好，歐洲央行有機會在9月停止買債，歐元兌港元上周五收報9.69，與2017年初相比上升19.49%，英鎊兌港元上周五報10.97，較2017年初升15.22%（見圖）。假設留學英國大學，一年學費加生活費約2.36萬英鎊為例，現在兌換同等數目的英鎊較去年初需多付約3.5萬港元。
恒生銀行首席經濟師薛俊昇認為，去年底美國通過稅改方案，投資者未因公司盈利回流美國而看好美元，反而擔心稅改會進一步令美國財政狀况惡化，導致美元下跌。他指出，美國持續有大型基建計劃，財赤因素會繼續發酵，未來半年美元仍會偏弱，外幣有機會重試早前高位，英鎊兌美元上試1.4，歐元兌美元升至1.25。
永隆：聯儲局偏鷹 支撐美匯
不過，永隆銀行司庫蕭啟洪認為，未來半年美元預料會有反彈空間，英鎊和歐元便會相對回落。美國通脹向上趨勢明顯，聯儲局官員對加息的口風漸見鷹派，加息步伐加快的機會上升，應對美匯有支持。此外，歐洲經濟數據雖然好轉，但表現仍然未及美國，而英國還有脫歐談判的陰影拖累，因此，他預計未來半年英鎊兌美元會跌至1.35，歐元會跌至1.22。
外匯市場經常波動，若然家長計劃未來在子女年幼時為他們儲蓄外國留學的資金，同時減低匯兌風險，康宏理財服務營銷策略及業務拓展總監卓啓雄建議，可以考慮投資相連保險。現時保險保單多數以美元或港元為單位，不過，有投資相連保險讓投保人每月以固定港元供款，選擇以不同貨幣計價，例如英鎊、歐元、甚至加拿大元等，長遠可平均買入外幣的成本，未來外幣匯率出現波動時，因為早已買入所需外幣，因此不會受影響。
購當地物業收租 升學時套現為學費
卓啟雄又建議可以購入當地市場的物業，在子女年幼時付出首期買入物業，其間收取租金幫補供款，長大後售出物業作為學費和生活費，好處是若未來通脹令學費上升，樓價通常也會跟隨上升，他指近期較多客戶選擇這個方法，不過成本則較高。
如果家長只希望短期投資，卓啟雄表示可考慮分開逐步兌換外幣，持有的外幣可買入債券基金，入場費一般需要10萬港元，每月穩定收取派息，不過需要注意債券價格會有波動，而歐央行正實行負利率，歐元債券的回報不會太高。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5574&issue=20180220
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