一份夢想提案有多大的威力？二十五歲的小資女Oma，靠著一本企畫書，向八位股東募資，沒有出半毛錢，就變身為房東，更讓她的月薪「進擊」到五十Ｋ，她是怎麼辦到的？ 撰文‧劉育菁 每天早上叫醒你起床的是什麼？這位二十五歲的小女生──Oma，曾經有三百個日子，不管前一天多忙，她都在清晨六點醒來，叫醒她的不是鬧鐘，而是「夢想」。 去年六月剛進入職場，Oma的薪水只有三萬元，但她卻立下「三個月內要買下人生第一間房子」的目標；讓人豎起大拇指佩服的是，她不僅沒有從口袋裡拿出一毛錢，甚至把不動產可槓桿及現金流的特性發揮到極致，最後當起上班族都羨慕的包租婆。 「不用出錢，就當房東」的超高目標，乍聽像是一場投資騙局，但小女孩的方法其實很單純，只要寫好一份夢想提案，找到股東投資，最後把利潤分享給大家，就能幫助別人。 到今年四月，足足十個月，Oma已達成第一個計畫，她靠著這間房子，每個月替自己多賺兩萬元，加上她原本的三萬元薪水，她的月收入就有五十Ｋ（五萬元），比社會新鮮人的二十二Ｋ多出一倍以上。 九月三日，Oma接受本刊的獨家專訪，她開心地分享自己的故事；然而，我們並非鼓勵年輕人要把買房子當成唯一的夢想，尤其在房價高漲、前景不明的當下，買房更應審慎以對。我們要強調的是，任何人都可以學習Oma勇敢追求夢想，且不放棄的積極態度。 許下心願， 兩個月買房「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日，收到第一筆租金。」Oma是典型的都會年輕人，從小生長在台北，大學念的是德文系，研究所考取國防大學政戰學院政治研究所國際關係組。第一眼見到她，很容易被她的單純與笑容所吸引，怎麼看，Oma都不像一位畢業後會把買房子當成志向的小資女。 Oma的爸爸是退休公務員，媽媽是一般上班族，雖然不是生長在富貴家庭，但從小她想要的物質生活，一樣都不缺。幸福的家庭關係，讓她天生樂觀，「我的生活比窮人更享受，更比有錢人自由。」襯衫搭著牛仔褲、典型學生裝扮的Oma感恩地說。 至於為何一開始就想買房子？Oma說，現今房價高漲，年輕人愈來愈買不起房子，有一天和媽媽聊天時，媽媽說：「畢業只能領二十二Ｋ的新鮮人，恐怕買不起房子。」還有一位朋友，因為結婚而買房子，把爸媽支付頭期款當成理所當然，甚至還要求爸媽支付房貸。 社會價值觀的扭曲，以及對年輕人能力的不信任，激起Oma在畢業後要先買一間「能夠賺錢」房子的強烈動機，她打算靠著這間房子的獲利，快速累積購屋基金。 然而，夢想人人都有，有些人光說不練；但對Oma來說，事情的難易，不在問題大小，而在於自己是否能全力以赴。 在研究所畢業前兩個月，Oma勇敢踏出第一步，同學帶她參加提高財務智商、把現金變成資產的富爸爸現金流遊戲。「第一次下場玩，我都跳脫不了老鼠賽跑（工作、加班、賺錢買房子）的困境。」這讓Oma眼界大開，進一步想學習有錢人如何用錢賺錢。 兩個月後，在一次投資分享聚會中，有一位前輩對她說：「你要相信『宣告』的力量，如果想完成一個目標，記得要寫下日期。」回到家，她默默許下「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日，收到第一筆租金」的願望，然後她畫出了一條時間序往前推算：要收租金，一二年十二月得開始招租；要招租前，房子總得要裝潢，工程期算三個月，最慢一二年十月要開工；這代表九月要去找工班，八月底前要把房子買到手。 Oma掐指一算，她只剩下六十天可以努力！她永遠都無法忘記那一天是一二年六月十八日，當時她不過是剛踏出校門的研究所畢業生。 善於規畫，寫下夢想提案十七頁的企畫書中，運用照片、表格，證明自己的計畫可行，最後再用數字說明股東可分配的利潤。 夢想要成真，設定目標是不夠的，必須有短、中、長期行動計畫。這對Oma一點都不難，這樣的訓練來自大學二年級，她曾經到德國當交換學生。 「小時候，我的夢想是當外交官，大二到德國當窮學生時，一有空檔就拎著背包自助旅行，西歐、南歐都有我的足跡。」談到旅行，Oma的臉上不由得開心起來。 背包客的日子，影響Oma做事的態度。她安排行程時一關卡一關，因為在國外旅行，飯店、機票都有早鳥優惠，但只要一改行程，都會加收高昂的手續費，「我把做計畫變成一種習慣。」說著說著，Oma拿出今年五月到北歐自助旅行一個月的旅行計畫，在密密麻麻資料中，可看出她縝密的思考邏輯。因為善於做計畫，日後在執行買屋計畫時，她也是照著過去的經驗，訂出嚴密的計畫表。 不過，安排自助旅行計畫畢竟是單純的，但想要製作一份買房子的「夢想提案」，複雜度遠高於行程規畫。 Oma第一次寫企畫書時，設定購屋總價七百至八百萬元，若加上裝潢費約兩百萬元，總成本要控制在一千萬元內；而她計畫籌資三百萬元，若每間套房以租金一萬元計算，租金報酬超過六％。 原先她規畫每股二十萬元，找八至十位股東，在出租期間，每年保證收到六％報酬。兩年後，若房價上漲一成，且成功脫手，獲利部分股東還能共享。若以一股二十萬元計算，兩年下來，每股投資報酬超過三成。 由於這是一份「找股東」與「房屋頭期款」完美計畫，因為若未先向股東籌資，案子也無法執行。因此，從寫企畫書、說服股東、看屋、裝潢等，整整半年時間，讓Oma吃足不少苦頭，體重直直落。 首先，Oma的存款只有五位數，買房子必須貸款，以她的條件，是連銀行都想拒絕的女孩，去哪裡找資金。「第一時間我只想到找小股東。」她說，《富爸爸窮爸爸》的核心觀念是，只要能創造現金流，房子就能從負債變資產，達到「用錢賺錢」的最高境界，但Oma要先克服自己的「心魔」。因為媽媽從小教育她「千萬不能向朋友借錢」，對父母言聽計從的Oma，得先與媽媽的價值觀拔河，最後她只好瞞著家人偷偷進行。在過程中當挫折來臨時，Oma也曾質疑所為何來，一度瀕臨放棄。 然而，回到初衷，她告訴自己，「不花錢買房子，能帶給別人不一樣的火花；即使最後失敗了，也能分享失敗經驗，告訴別人，不要跟著我走冤枉路。」拚命找房， 60天看50間鎖定離台北市近、人口密集的中永和，為了拉高租金，也撇開價格太高的華廈，鎖定三十多坪的老公寓。 畢竟，看房子是一場耐力賽，特別是對沒有實務經驗、六十天要買到房子的小女孩，更是體力的挑戰。 一開始Oma在大台北地區到處亂看，只要有物件必定排除萬難去看。「記得有一天，預約看七間房子，正值夏天，我在中永和來回穿梭街頭，衣服溼了又乾，乾了又溼。到了捷運站廁所，看到鏡子中蓬頭垢面的自己，臉上布滿灰塵，劉海也因為風吹與汗水而凌亂不堪。」看著鏡中狼狽的樣子，正巧朋友來電相約喝下午茶，但房仲下午四點半到永和看屋的簡訊一震，讓她心情又跌到谷底，「當下拒絕朋友邀約，情緒很低落，反問自己為什麼不能喘口氣、喝杯茶？」「還有一次到中和看屋，一場又急又大的雷陣雨來襲，走在馬路上，水已淹到小腿肚，半條褲子都溼透了不說，走一走，鞋子還漂走。」Oma好氣又好笑地說。 然而，一切的努力終究沒有白費，當看過二十間房子以後，Oma已經懂得釐清需求，請房仲事先過濾物件。先撇開負擔不起的台北市，她優先鎖定距離台北市近、人口最密集的中永和，為了把租金收益拉高，也撇開價格太高的華廈，鎖定三十至三十五坪的老舊公寓。 到八月初，她共計看了約五十間房子，對「有機會」成交的物件，她會事先做幾項重要功課：首先，她去調閱不動產產權資料，確保交易安全；上網查詢，試算到捷運站、公園、學校等距離，調查未來的公共建設，確保房子的增值潛力；此外，也親自到現場觀察小環境等，想像自己是租客。 因為要創造現金流入，房子買進後，必須分割成獨立出租套房，她預計未來買進房子後，要隔成五間，包括格局圖、家具配置、租金行情比較、裝潢風格、工程預算等，她不假手他人、自己摸索學習。 舉例來說，在找到屬意的房子後，Oma會先畫格局圖，下載免費畫設計圖的軟體，自己規畫坪數，並決定家具的擺設。「畫格局圖時要注意房子的柱子，因為樑柱不能動，柱子的位置將決定整個房子的隔法。」談到裝潢與布置，Oma又像個熟練的設計師，這個階段很多人會失心瘋，讓成本無法控制。Oma在請教專家後，將每一間套房的成本設定在三十二萬至三十五萬元；在房間風格設計上，她套用旅遊概念，有希臘、南歐、北歐等不同風情。 因為買房子最終目的是出租，對於租金的掌握，Oma更細膩到「做租金測試」，確保房子一定租得出去。 她的作法是，先到租屋網站留下假的物件地址及照片，再記錄每一位有興趣租客的需求，藉此判斷物件吸引力，以及評估裝潢風格是否符合目標客層需求。「這個動作對說服股東能大大加分。」Oma有條不紊地解釋，每一個個案的評估表，至少都花上四至五小時製作。 尋找股東，用心贏得信任第一次被虧是「詐騙集團」；第二次對方答應考慮；直到第三次，對方一口答應，甚至拿出存摺要她去領錢。 當然，整個計畫最困難的部分是，資金必須先到位，Oma才有錢付頭期款。考量風險分散及維持投資穩定，她細細評量股東成員背景，初期她把目標鎖定收入較高且穩定的族群，並把獲利分享的概念，當成企畫書的最大賣點。 在企畫內容中，她甚至特別設計一套每個月保證配息的概念。「因為這是我的第一個案子，在房屋出租期間，我保證所有股東每月有六％的收益；房屋售出後，自己保留獲利的三分之一，其餘三分之二，股東按照投資比率分享。」接下來是找股東，Oma連找什麼樣的股東，都事先想過。因為爸媽被蒙在鼓裡，親戚被排除在外，她把目標放在收入穩定的公務員，或在房地產課程中認識的朋友。「前者屬保守投資人，月領六％利息對他們應該有吸引力；後者是對房地產有興趣的人，只要我找的產品條件夠好，未來有獲利空間，就能吸引房地產同好來投資。」整個籌資過程，又可分成三個階段，每一個階段的目標是一百萬元，共需三百萬元；更大膽的是，Oma為了搶時效，在募到第一個一百萬元時，就進場買房子，剩下的兩百萬元，她打算「邊做邊找」。 為了說服股東，Oma精心製作「小資女買屋日記」企畫書，總共有十七頁的企畫書，看起來有模有樣。翻開第一頁，上頭開宗明義寫著「賺錢原動力」來自幫助別人、愛自由及愛旅行；接著秀出很多照片，說明自己心中屬意的房子；再用數張表格，證明自己的計畫是可行的；最後再用數字說明股東可分配的利潤。 第一次Oma鎖定研究所的學長，將他當成募資的對象，從台北到台南前後親自拜訪三次，每次都還細心帶著一份伴手禮。 「第一次學長聽到這個計畫，直虧我這絕對是『詐騙集團』的作為；第二次當我認真拿出一份十七頁的企畫書後，學長答應再考慮；直到第三次，他一口答應，甚至還拿出存摺要我去領錢。」「這種被信任的感覺，讓我十分感動。」Oma坦白說，隨即她鎖定曾經在房地產課程認識的一位公務員，基於彼此在課程上已小有認識，加上投資理念相同，兩人一拍即合。在兩筆總共一百萬元資金到位後，Oma的人生頓時充滿著希望，「當時我開心得快飛了起來！」接連受挫，一度萌生退意「你的案子很不錯，但金額太小了。」「未來脫手是否有問題？」面對投資人的拒絕，她幾乎要崩潰。 因為前兩位股東沒讓Oma遭遇太大的困難，以至於她天真地以為，只要再找到一位在不動產分享會上認識、資本雄厚的老闆，一切就能搞定！ 然而，天不從人願，Oma回憶第一次抱著忐忑不安的心情去向這位老闆簡報，緊張得直發抖。在去之前，她想像有錢人因為看過太多房子，懂得如何從中賺取不動產的利潤，於是她把簡報重點放在六％報酬率，「但偏偏大老闆的想法，跟我們不一樣。」「你的案子很不錯，但投資金額太小了。」這位老闆很委婉地拒絕；接著她拜訪另一位投資顧問，他問：「未來脫手是否有問題？」兩人最後都沒有參與投資。但小女孩不但沒被挫折擊倒，甚至鼓起勇氣向前輩請教：「這份企畫書還有哪些需要加強的重點？」她終於發覺，大老闆重視風險勝於報酬，對每一分錢的效率，謹慎衡量。就這樣在第三筆資金到位之前，她足足被拒絕了八次。 面對每次投資人的拒絕，她用最謙卑的心態去學習，對每位拒絕者問相同的話，做相同的事，那就是需要再加強哪些計畫書的內容，甚至把所有投資人曾經問過的問題，整理成一份「問與答」。 比如說，投資人若詢問後續的房屋管理，Oma會很直接回答：「後續房屋將交由代租代管公司負責，每月成本是月租金的一○％；但出租糾紛無法避免，只能預防，事先篩選優質租客才是重點。」這當中曾因第二個百萬元資金仍沒著落，但下一期工程款四十二萬元就快到期，手上只有十萬元現金的她，幾乎信心全失。因此，決定南下尋找兩位可能有興趣的朋友，一位她有九成把握，另一位有六成把握。 一大早，Oma搭著六點多火車到高雄，滿懷希望地優先拜訪有九成把握的朋友，但不幸地，朋友不久前才被倒帳，已沒有多餘資金，只好對她說抱歉；在難過之餘，她打起精神，告訴自己「天無絕人之路」。 沒想到，另一位朋友也傳來「今天中秋節長官來訪，無法赴約」的簡訊，「頓時有一種跌到地獄的感覺」。當Oma接連被一位老闆、一位投資顧問、六位朋友拒絕後，終於崩潰了。 當時Oma心想：「我的家境過得去，家人也不缺錢，為什麼要如此拚命地買房子，我不需要那麼累……。」在回台北的火車上，為了避免招來異樣眼光，她躲在車廂角落，眼淚不自覺地湧出，停也停不下來。 重燃鬥志，為目標找方法她重新修改企畫書，加強風險提醒，以及增加股東獲利的試算，果然獲得不錯的回響。 「只有在逆境中看見的風景，才是最美麗。如果不下雨，要怎麼看見彩虹呢？」這是宅神朱學恆鼓勵年輕人的一段話，他說，如果你不想做一件事，會找出一百萬個理由；但如果你真心想做一件事，你會找到一個方法！ Oma轉念一想，「現在放棄，先前努力不就白費了？」「該如何向信任我的股東交代？」擦乾眼淚後，正巧一位曾經指導Oma的房地產前輩來電，關心她的近況後，這位前輩願意給Oma一個機會，讓她可以在一個不動產課程結束後，有五至十分鐘的時間，向學員分享自己的投資案。 當天晚上她重新修改企畫書，加強風險提醒，以及增加股東獲利的試算，製作簡報直到凌晨兩點多。之後果然獲得不錯的回響，第二、第三籌資階段的小股東，有一半都從這個分享會而來。 在房地產投資分享會認識，最後成為股東之一的Priya說，自己曾接觸過幾個投資案，但很少有人像Oma能快速回答案子的細節，對報酬與風險完全透明。幾個月前，Priya比預期更早拿到六％投資收益，不僅讓她欣喜若狂，對Oma的做事態度，也百分之百放心。 解決最大的資金難題後，等於克服七成的困難，剩下的三成就是裝潢、設計、布置、找租客等瑣事。雖然，在裝潢期間Oma也曾因為小部分的違建，而被檢舉遭到拆除，墊高投資成本；但今年二月Oma開始招租，只比原先目標落後一個多月，也算圓滿達成目標。 此外，也因為Oma事先曾做過租客來電紀錄，了解上班族才是主力客層，因此，她很細心地在每個房間設定一個旅遊主題，除了「全配」的硬體設備，如乾溼分離的浴室、液晶電視、沙發、小茶几及網路等；在軟體方面，她把房間的主牆當成主視覺，再細細挑選床單、家飾、燈飾等，而主題風格的設定，正對了上班族的胃，兩個月後，五間套房就滿租。 目前新北市中和老公寓的頭期款加裝潢款約三百萬元，貸款七百萬元，房貸利率二％，只還息不還本，每月房貸利息約一萬二千元；若把空置期計入，保守估計每月租金收入五萬二千元，在扣除固定分配給股東六％，約一萬五千元，加上代租代管公司及維修成本，約五千元。換算下來，Oma每月有兩萬元的現金收入。 兩年後若房價漲一五％，扣除仲介費、土增稅及交易成本等，估計約可獲利一百萬元；依合約約定，Oma可分紅淨獲利的三分之一，也就三十三萬元。總計Oma只花兩年就能存下超過一百萬元（加計薪水結餘），這是很多人三十歲都沒有的存款數字。 由於台灣房市大多頭已過，從最壞的角度來看，兩年後，若房價下跌，該怎麼辦？面對投資人的疑慮，Oma表示，目前中和公寓每坪成本不到三十萬元，到內政部實價登錄網查詢後，略低於市場行情，這是本案的優勢之一；最壞的情況是不幸房子跌破成本價，只要租客夠穩定，她打算進行長期抗戰，先穩穩賺進六％報酬。 懷抱著感恩的心，Oma今年五月起回到大學時曾擔任義工的台北醫學大學，每周固定抽出一天到此彈琴一小時，減緩病患就醫的緊張氣氛，「從小爸媽教育我，富有的人，才有能力付出。」Oma特別強調，「富有」未必是存摺上的數字。 但Oma還有一個沒說出口的心願是，「希望還能得到上帝眷顧，讓好運可以跟著來」，因為兩年後，她期待中和公寓能順利脫手，把獲利所得當成自備款，完成三十歲前買一間真正屬於自己房子的大大夢想。 Oma 出生：1988年 現職：網路公司行銷企畫 學歷：東吳大學德文系、國防大學政戰學院政治研究所國際關係組 目前正職薪水：３萬元 3大原動力催生 月薪「進擊」50Ｋ企畫書 愛自由 愛幫助別人 愛旅行 設定時程 300天買屋作戰計畫—— Oma從許願到滿租計畫表2012年6月 立下志願買房子2012年8月底前 買到房子2012年9~10月找工班並開工2012年12月 開始招租2013年1月 收到租金，並於4月滿租設定年賺6％ 招募股東投資—— Oma買房投資案獲利試算 總投資金額：300萬元 持有時間：2年 利息給付：年利率6％ 分配頻率：月付或年付 報酬試算：以投資30萬元為例 300000×6%＝18000元（年） 18000÷12＝1500元（月） 評估房屋條件 精算成本與報酬率—— Oma欲購入物件分析 基本資料 位置 新北市中和區連城路交通 鄰近3所學校、工業園區，未來有環狀捷運線 屋齡 30年公寓 樓層與使用坪數 5樓35坪三房屋主開價 850萬元，每坪單價24.3萬元 成本與預估報酬率 購屋成本加裝潢費用 約1000萬元貸款金額 700萬元，頭期款300萬元，利率2％每年貸款利息金額 14萬元預計每月租金 5萬～6萬元預估投資報酬率 6％～7.2％ 資料來源：Oma 慎選股東 分散風險 單位：％ 集資買房 股東結構科技業（2人） 40 公務員 （2人） 33.3 公司職員（3人） 20 設計師（1人） 6.7 資料來源：Oma 股東投資30萬 2年可賺9.7萬—— Priya股東實際獲利試算Priya股東出資30萬元，占1成股份，合約保證股東依照出資金額，每年可拿回6％收益1萬8000元，採每年給付。因此，Priya每月有1500元收入。 兩年後若順利脫手，扣除保留1/3後，有67萬元獲利依股數分配股東；Priya占1成股份，房屋脫手後可再分紅6.7萬元。Priya投資30萬元，兩年後不計入本金，可賺9.7萬元，投資報酬率達32%。 項目 兩年收入 小計 租金報酬 1500元 × 20月 約3萬元出售獲利 67萬元 × 10％ 約6.7萬元總計 3 ＋ 6.7＝9.7萬元投資報酬率9.7╱30＝32％註：兩年租金收入採取20個月保守估算。 整理：劉育菁薪資加投資獲利 2年累積百萬資金—— Oma兩年可存款金額試算薪資結餘2萬元 × 20月 約40萬元租金收益 2萬元 × 20月 約40萬元出售獲利 100萬元 × 1╱3 約33萬元 總計 113萬元 註：兩年薪資結餘、租金收入採取20個月保守估算。 整理：劉育菁 集資購屋 先了解風險與權益再下手 淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，台灣不動產已上漲10年，未來下跌的機率比再漲一波高；加上銀行對房地產貸款趨緊，購屋人已不易貸到２％以下的低利。 雖然集資購屋可用小錢參與房地產上漲的機會，但2年後，若房屋沒有順利脫手，而寬限期已過，貸款將進入還本階段，利潤勢必減少；甚至房地產下跌，也可能造成股東退股等不利因素，這就是現在集資購屋的最大風險。 從權益角度來分析，漢唐地政士事務所地政士柯玉秋表示，若房屋所有權只協議登記在其中一位股東名下，其他出資股東未登記為房屋共有人，為了確保將來出資額能夠順利取回，出資股東可透過「抵押權設定」，以及「預告登記」來保障權利。 「抵押權設定」是指，債權人和債務人向地政事務所就不動產登記設定抵押權，如果債務人未來沒有依約還錢，債權人就可以向法院聲請拍賣該筆不動產，而抵押權人能優先取回資金。 「預告登記」可保全不動產物權，類似房屋被假處分的概念，如果房子想脫手，屋主必須取得預告登記人的同意，才能賣出。要辦理預告登記，申請人要填寫申請書及登記清冊，並取得土地及建物所有權人同意書、土地及房屋所有權狀、所有權人印鑑證明等，委由地政士辦理。 |