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北中南四大都,租金漲一成到三成 租屋行情熱 在哪當包租公最賺?

2016-04-04  TCW

買賣冷、租屋需求增,農曆年後,租屋仲介受委託物件增一成,若想置產收租,要留意當地房價走勢,免得賺租金、賠本金。

央行再降息,你,還把錢放在銀行嗎?不懂股票、不會基金操盤,這時候,你還有個好選擇,趁著租屋市場近十年來最活絡的榮景,養個「啞巴兒子」,每月穩穩收租,賺五%投報率。

中央銀行日前宣布解禁豪宅以外的信用管制,被視為救房市的一大利多。但在國內經濟局勢未見明顯成長、餘屋壓力龐大的此刻,投資買盤仍多持觀望態度。這時,許多人轉賣為租、也有人轉買為租,供需雙方同時湧進租賃市場,造就近十年難得一見的租市榮景。

最明顯的,是租金逆勢成長。今年第一季,全國六都房價創十五季新低;去年全國買賣栘轉棟數僅約二十二萬戶,寫下近十四年最慘紀錄。房市交易價量齊衰,租金行情卻脫鉤成長,據五九一租屋網母公司數字科技統計,二〇一五年,北中南四大城市,租金較〇八年成長一成到三成,今年第一季更創近八年新高。

租金投報率,

台中比台北高

四都之中,以全台第二大城市高雄市成長三三%最多,台中市成長二六%居次。然而,租市首重人口需求,根據內政部統計,近五年高雄市人口成長下滑,去年少了兩千餘人,台中增加逾一萬四千人,僅次桃園市。台中市建經協會理事長林正昇分析,台中是西部城市的中心點,有精密機械園區、中科進駐,磁吸苗栗縣以南、雲林縣以北的就業人口湧進,人口紅利帶動租屋需求。

根據信義房屋、數字科技統計,今年台中市套房單坪均價約十八萬六千元,每月每坪租金約八百元,換算租金投資報酬率達五.三%,比台北市僅二.九%,高出二.四個百分點。

永勝租售管理執行長徐銘達分析,雖然房價下跌趨勢明顯,但目前薪資水平沒有提升,對許多年輕人來說,買房仍不易,以租「代買」、「待買」的求租者眾;此外,現在要順利賣房,屋主多半得降價,有些屋主乾脆先將住宅出租,租市供給同樣增加,今年過年後,雙北市與台中市委託出租、求租量皆成長約一成,造成租市比房市更熱絡的景況。

三心法精選標的、放長線

投資人想賺高租金投報率,心法一,即是鎖定收益最高、房價相對穩定的中南部。三十歲的家庭主婦張小姐,三月中旬買進鄰近台中醫院、一戶權狀十三坪的小套房,總價僅一百四十萬元,每月可收租五千元,租金投報率達四%,全以現金埋單。「錢放在銀行也不知道做什麼,」張小姐說,台中市西區房價近十年漲跌幅不大,不熟股票、基金操作,乾脆把錢放進「看得到」的房地產,較安心。

心法二,挑地段、鎖定租客。

中信房屋中彰投區域經理楊乾意分析,租屋市場以學生、上班族為兩大客群,兩者交集處,租賃市場更活躍。例如逢甲商圈,附近還有東海大學、榮總醫院與中科、精密機械園區的租屋需求;一中商圈,附近有台灣體育運動大學、台中科大,以及服務業上班族,皆是台中市租屋人口活絡的區位。徐銘達表示,鎮定學區投資,還要緊盯大專院校入學分數,國立大學招生人數較為穩定;分數排名較落後學校,在少子化壓力下,較快面臨招生人數銳減風險,須格外注意。

鎖定上班族、商務客群,則要挑選已經成熟的金融商圈,例如台灣大道沿線辦公大樓多,換租接手性較強。

心法三,包裝產品。在台中市擁逾二十戶出租宅的林姓包租公指出,屋齡約二十年左右的中古屋,最有可塑性,「花個五、六萬元裝潢一下,就很好租了,每個月房租還多收五百到八百元,」他指出,中古屋房價較低,簡易裝潢,每月租金就能比無裝潢產品多一成,且出租速度快一倍,有效縮短空租率。以他投資逾十二年經驗,旗下出租宅每年可收滿十一.五個月租金。

「著眼於出租收益率的投

資,應該被鼓勵,」政治大學地政系特聘教授林左裕表示,台灣住宅空置率高,有資產者買房出租當房東,有助於活絡市場;但他也提醒,置產之前,要考慮當地房價走勢,免得賺了租金、賠了本金。另外,同時要將房貸利息、稅負、住宅折舊等成本算清楚,確保淨投報率符合預期再人手。

以往,房地產是國人側重的置產工具,但在房市前景混沌的此刻,短進短出的槓桿操作,不再是穩賺不賠的生意。

此刻,是重新配置資產的關鍵時刻。挑對產品,放長線、求穩健租金投資報酬率,才是聰明投資房市的決勝心法。

撰文者王柔雅

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