📖 ZKIZ Archives

「這是華航啟航五十一年來，最好的一年！」十月十五日，華航董事長魏幸雄在桃園機場的華航新總部，接受本刊專訪時，興奮的說，今年華航獲利將破紀錄，淨利將超越百億元。距離上一次獲利高峰，已二十一年。

這幾年，全球航空業身處凜冽寒冬，自金融海嘯以來，已有超過二十多家航空公司聲請破產；今年初，亞洲地區還有重量級的日本航空宣布破產保護。在低迷的景氣之下，為何華航表現如此亮眼，這對華航及台灣而言，又有怎麼樣的意義？

回首二十一年前，華航賺大錢的原因是，台灣在民國七十六年開放赴大陸探親，老兵、台商一個個透過香港或第三地轉往大陸，華航的兩岸三地航線爆熱，在民國七十八年淨利攀上五十七億元，創有史以來的紀錄。

航班大增，直航、港澳線兩頭賺 現在，這家五十一年的老公司，舊紀錄被打破了，因為兩岸發生比開放探親還重要的事。

「兩岸探親是單向的，台灣往大陸，對於台灣經濟實質幫助不大，」魏幸雄說，但現在，直航後，又簽署ECFA（兩岸經濟合作架構協議），帶來的不只是陸客，還有兩岸經貿往來，是雙向的，未來兩岸航線以及台灣觀光業，會越來越好。

兩岸之間，從一條窄小的單行道，拓寬成雙線、雙向通行的大馬路，路通了，人潮也滾滾而來。

過去十幾年，兩岸經香港等地往來的人數，每年約三到四百萬人，今年，飛越海峽的人數可望超過六百萬人。前年七月直航初始，兩岸僅有週末包機三十六班，如今已暴增九倍，每週達三百七十班。

華航分配到每週七十五班，僅次於長榮的七十七班，載客率高達八五％。一般載客率有六到七成就算高，八成五就像是打出三壘安打，接近全壘打的表現了；而且航程短，票價卻賣得高，難怪魏幸雄說，兩岸是黃金航線。

投資擴大，買回飛機還要再租五架 更令魏幸雄訝異的是，原本預估直航之後，港澳航線的客流量會減少，實際上，因兩岸直航班機不足，仍有六○％的人要由香港、澳門往返，華航的港澳航線不但維持，甚至要加開班機。

充沛的活水，灌注出華航的新生命，反映到實際數字，今年才到十月，華航獲利已經確定破百億元，每股可以賺三元以上，手上滿滿都是現金。

於是，華航大手筆擴大投資。之前，華航為了省成本，把兩架波音七四七客機賣掉後再租回；這個月，華航一口氣拿出二十九億五千萬元，買回這兩架飛機。

此外，金融海嘯時，華航帳上出現虧損，因此把三架閒置飛機，飛到美國沙漠中擺放，如今這三架飛機全都歸巢。魏幸雄說，今年起華航還要陸續租用五架飛機，最快下個月又有新飛機加入機隊。

華 航今年幾乎所有職缺都徵人，魏幸雄打趣說，用人增加，依政府規定的原住民雇工比例，也必須多雇用原住民，但卻等不到原住民來應徵，可能要被罰錢，華航上上 下下呈現前所未有的喜悅。華航一飛沖天，固然是拜兩岸關係急速解凍之賜；但在前幾年低潮時，持續的準備，也是支撐它在這麼短時間內躍升的力量。

金融海嘯時，華航大減班，但魏幸雄堅持不裁飛行員。「要訓練一個飛行員（花的時間）太久了，」魏幸雄說，一般飛行員要受訓三到四年才能上線飛行，要獨當一面成為正駕駛則要十年以上；所以華航不但留住他們，並且讓他們盡可能維持飛行時數與訓練。

那時，華航雖虧損，還是必須照付機師薪水，負擔訓練費用，魏幸雄承受極大的壓力。但他不信春天喚不回，苦撐三年，現在面對兩岸翻湧的人浪，這些被留下的飛行員，剛好上陣，讓華航得以快速增加班次，攬住錢潮。

業 務擴大，代理大陸航空票務 此外，台灣等待直航多年，在這段日子，華航與大陸的航空公司交流，也為兩岸業務的開拓埋下伏筆。例如華航曾經代訓中國南方航空的座艙長，跟東方航空則是從 地勤、哩程酬賓、開立聯程機票、貨運互換艙位到空服員機上交流觀摩等，全面進行合作。因此，當兩岸直飛航線熱絡起來，大陸主要航空公司的台灣票務、地勤等 都交給華航代理；這樣一來，華航不僅能賺兩岸旅客的錢，還能賺中國籍航空公司的錢。

更有附加價值的是，今年華航還因為與中國籍航空公司關係密切，順利加入航空界三大聯盟之一的天合聯盟。這個聯盟的成員，在全球航線上可共用班號、貴賓室、累計哩程，甚至在維修及地勤也相互支援合作，讓華航不用投入太多資源，即可提供更多服務，等於降低營運成本。

魏幸雄說，能夠加入這個聯盟，其實就是南方航空跟東方航空這兩個夥伴支持，讓華航得到全部會員同意。對華航來說，兩岸三通、簽署ECFA，不僅拿下黃金航線，還得到延伸到國際的合作機會，可說全面性收割。

今年已近尾聲，未來台灣會如何？魏幸雄直指，「會越來越好，華航需要更多飛機，台灣則需要開發更多觀光景點，做更多配套措施。」

魏幸雄預估今年大陸觀光客約在一百二十萬人左右，明年則可望增加到兩百萬人，增加幅度約在八十萬人左右，而且未來每一年都會增加。

但跟香港一年超過一千六百萬人的陸客相比，魏幸雄不認為會跟香港一樣，短期間內迎來這麼多，「香港條件不同，第一是香港已經回歸，其二是香港跟大陸是連結的，」魏幸雄說。

再 來則是台灣本身的問題，大陸來台簽證仍不便利，自由行也尚未開放，更大的問題是，台灣觀光景點與配套措施不足。魏幸雄說：「你看故宮滿滿都是人，路上塞滿 車，台灣景點太少了，還需要開發更多，所以台灣觀光業還需投入更多資源。」因此，下一個創造黃金商機的，不止是華航，而是延伸到台灣的觀光業。

至於華航，魏幸雄認為今年兩岸航線旅客與觀光客的成長非常大，會墊高明年基期，所以未來華航載運量雖會增加，卻不太可能出現今年爆發性的成長。

「就像跑百米賽跑，從十五秒進步到十三秒，這個幅度已相當驚人，但要再有大進步，反而變得很難。」魏幸雄說。所以明年華航會變成細水長流，成長雖不驚人，卻是坐擁金山，賺穩定且長遠的錢。

王菁是一個單身上班族，每天工作超過十小時，薪水固定，她要如何讓自己每一天都充滿希望？

過 去三年，她投入約四百零八萬元資金，手中握有五檔股票，平均配息率五‧八％，慢慢存到手上。其中三檔配息股有二十張中鋼、十張台積電、八張台塑，加上兩檔 高價科技股——十張鴻海、五張宏達電，每年至少領到二十四萬元股息，等於每個月至少幫自己加薪兩萬元。此外再加上波段操作，一年獲利達三十萬元，不成問 題。

王菁說，她手上持股鮮少超過五檔，一年最多只買賣股票八次，不會看技術線型，不會看籌碼面，回到家後只稍微看一下財經新聞。她的做法看 似簡單，其實不容易做到，以她才三十八歲的年紀，卻抱得住台塑、台積電和中鋼，這種一般做為退休準備用的股票，她選擇拒絕飆股的誘惑，反而產生穩定的收 入。除了三檔配息股，另外她會來回操作兩檔高價科技股；配息股幫她賺股息，高價科技股讓她賺波段。

「我覺得很高興，到現在……，我還是覺得 很高興，」走進會議室時，王菁臉上的笑容從沒消失過，十二月十日，採訪她的前一天，她才剛用高掛七十元的價格賣掉台積電，計算機一按，台積電今年配息約三 元，她買進台積電價格為五十六元，漲到七十元賣出，配完息後的台積電，再加上漲幅，台積電今年給她的報酬率至少達三○％，無疑是最好的耶誕節禮物。

直到現在，每月三分之二薪水存起來，累積到十萬元就去買配息股，她說，「我不喜歡冒太大風險，就把它當定存放。」價格換算現金殖利率達五％就會買進，嚴格執行非到目標價位不買，除非達到歷史高點，否則不賣；高價電子股，則抓歷史高低點，低買高賣。

曾 經熱中搶短：金麗科股價腰斬，三個月賠三十萬 從小因為家裡有大人投資股票，鄰居眷村媽媽們，茶餘飯後多少都會談股票，因此王菁耳濡目染。她大二就開始到補習班打工，兩個月賺四萬元，把錢交給媽媽請她 幫忙買股票，出社會後，每個月固定存錢，存到一百萬元當第一筆基金，踏入股市。

一開始就像是逛超級市場，看到青菜、蘿蔔都想買。她估算，「我最高紀錄一次持股達四十檔，恐怖吧！」亂七八糟買了一堆，五點下班後幾乎全部時間花在研究股票上面，兩、三年下來幾乎是不賺不賠。她說，有些上市公司都不知道它們在做什麼，也照買不誤。

長期研究投資心理的世新大學財務金融系副教授郭迺鋒指出，散戶買賣股票賠錢的毛病，就在追高殺低，看到獲利又抱不久，賺個五元、十元就跑，後續又追，然後被套牢。

跟大多數散戶一樣，搶短心態曾經誘惑過王菁，那檔股票叫作金麗科，「這張股是我唯一買的投機股，」她說。

金麗科在九十七年二月起漲，由六十元飆上八十元，「我媽告訴我，它幾乎每天漲停板，而且聽說它會漲到一百塊喔！」受不了投機的誘惑，她馬上跟進，一開始追高有賺四到五萬元，賣掉後又再漲，她回憶，「後來看它一直漲，又繼續買，最高曾經買到一百六十幾元。」

她回憶，「一直追高到最後，近乎狂跌，來不及跑，三個多月股價腰斬一半，算算最後賠了三十萬元收場，等於把我現在一年的獲利都賠進去，」現在金麗科的股價徘徊在五十五元左右。

改變投資習慣：出清四十檔持股，只留熟悉龍頭股 買類似的飆股像搭乘雲霄飛車，買配息股則像是搭慢車，對於剛入股市的人來說，最難抵擋這樣的誘惑。她說，「我第一次玩還覺得，耶！錢還滿好賺，結果沒想到就是最後的白老鼠。」

現在王菁網路下單系統的「庫存股」裡還有兩張金麗科，問她為何不賣？她恨恨的說，「我媽也叫我認賠殺出，擺在那裡就是死錢，我說不要，我就要擺在那，看到它痛，我就不（會再）買這種股票。」現在她投資股票有兩個原則：沒聽過的公司不買、不知道公司產品的不買。

受過重傷後，她記起八年前，一位在台灣念書、做生意的馬來西亞網友，一句話燃起她重回股市的信心。她描述，有次和那位網友聊天，對方說她曾經負債一千多萬，王菁還以為她要跟自己借錢，沒想到對方給了一個一生都受用的投資方法。

那位網友把賺來的兩份薪水丟進去買中鋼，每年至少配息五十萬元，靠著配息再投入，加上薪水，錢滾錢，三年還掉千萬負債。

她原本認為這樣獲利太慢了吧，但是想到自己操作八年下來，績效卻敗在一檔投機股，王菁終於體悟到，「不需要進進出出，這才是對的。」一改過去多持股、常交易的方式，王菁花了三年時間，出清手上四十檔股票，減少到只持股五檔她熟悉的龍頭股票。

堅守低點進場：海嘯時入市，三百元買到宏達電 為了一改投資短視的惡習，王菁應用一套「二分之一哲學」，設定買賣點。

她聽過一個投資理論，高點除以二就是大跌下來的支撐點，可以準備進場；跌到支撐點再除以二，她說出現這個價位，「借錢都要買下來。」以此理論，回頭檢視台股高低點，她說：「這滿準的喔！台股最高是一萬二千點，跌下六千點，等跌到三千點，你殺頭都要進場。」

科技股波段操作獲利較高，每次進場，她就會先看鴻海和宏達電是否是好價格，其次才看配息股價格，正因為選股簡單，也讓她不會錯失進場的好時機。金融海嘯就是一個價格掉一半、再砍一半的機會，王菁當時最大收穫，就是買進宏達電。

早在九十五年，她就知道宏達電是智慧手機品牌，又有學長在宏達電工作，可以第一手瞭解公司經營狀況。她說，工程師通常喜歡把所有產品做到完美才可以上市，「宏達電老闆不是，他基本上追求市場速度，（只要）不是嚴重問題就上市，智慧手機汰換率很高，這是好事啊！」

觀察四到五年，宏達電股價一直維持在四百元以上，苦無下手機會，直到九十七年金融海嘯，宏達電價格往下跌到三百多元，她買了兩張。今年初，宏達電遭外資調降評等，股價往下跌破三字頭，接近金融海嘯價格，她再下手買三張。

問她為何不怕股價再破底，王菁說，除了她自己的工作就是電信業，知道智慧手機將成長快速外，宏達電身為龍頭股，本身的財務就很不錯，只要根據二分之一法則，宏達電股價最高一千，三百多塊是接近高點的四分之一價，「為何不買？」她反問。

不到一年，不僅賺到今年一張股票二萬六千元的配息，宏達電價格已經漲破八百、接近九百元。她說，科技股股價隨著營收獲利起伏劇烈，一定得波段進出。

這 個操作教訓，是來自父親的一檔股票「聲寶」。早年父親用十元認購聲寶股票，在民國七十九年萬點行情時，以一百六十元賣掉，獲利是十五倍；但是前些年父親過 世，整理遺物發現，還有二十萬股沒賣，聲寶被東元合併後，股票也都變成水餃股了，她體會，「聲寶當年也是好公司啊！環境改變，產業也會變，這種產業變動快 的，還是得進出啦！」

算算，一年賺三十萬元，三年拚一點就一百萬元，五年就存夠可以買一千多萬元房子的頭期款，未來她計畫把錢轉進房地產等增值。她要用這五檔金雞母，邁向有屋之路。

【延伸閱讀】王菁3股操作策略台積電──等現金殖利率約5％～6％、價格50～57元買進鴻海──波段操作，等股價低於110元買進、140元賣出台塑──等現金殖利率約5％～6％、價格60～66元買進

政府去年十一月中推出物業額外印 花稅，一心「揸磚頭」的住宅炒家隨即剎掣，樓市交易頓成牛皮。不過，額外印花稅政策不涉及鋪市，而且不限於摸貨，炒家群起密密摸，紛紛將資金轉投鋪市，專 做商鋪買賣的美聯工商鋪（459），於十二月初更被炒上，單日升百分之二十五，至今股價已累升一倍！

炒風熾熱，吸引不少新手炒家殺入鋪市。位於廟街及永星里交界約五百多呎，現由糖水店「糖百府」租用的地鋪，短短一年間，便由六百五十萬炒上一千三百七十萬，當中涉及六次轉手！

除夕夜，以食肆聞名的廟街，燈火通明。一眾煲仔飯店、小食店，座無虛席，唯獨位於廟街及永星里交界的糖百府竟然拉閘，鐵閘外貼着「聖誕假期，休息數天」的告示，門外被旁邊的牛腩店霸佔開枱做生意。

鋪位外觀冷清，但炒賣火熱，糖百府這個鋪位一年內就六次轉手，其中四次是以摸貨形式交易，糖百府老闆李文斌是○九年底第一個買入。持貨短短一個月，便摸出賺了六十二萬，後來知道鋪位一年內轉手六次，眼巴巴錯失了五百萬的利潤！這個鋪位背後記錄了這位初哥炒鋪的故事。

二線街發跡

以前從事珠寶買賣超過十年的李文斌，敵不過○八金融海嘯，索性用剩餘的彈藥搏一鋪，轉行搞飲食業。第一間糖百府於○八年十一月開業，租用旺角黑布街，一個 人流較少的地鋪，月租六萬。開業一個月，糖百府便接受了超過十間傳媒訪問，被冠以「台灣棉花冰」在港的始祖。不論任何時段，糖百府門外總有三十人排隊，風 頭一時無兩。糖百府其後大肆擴充，一年內開了十間分店，其中六間由加盟者經營，加盟費由六十至八十萬不等。

廟街永星里分店是糖百府的第十一家分店，由加盟者選址，○九年十二月初開業，租金三萬九千八百元。加盟者選址開鋪時，李文斌亦有參與提供意見。「當時有地 產經紀話廟街鋪可以擺街，所以就算鋪位實用面積只有三百多呎，只能容納二十人，但有街位補救，應該有得做。」李文斌說。

估價不足快手摸出

廟街鋪開業頭一個月，李文斌每晚落場睇鋪，發現廟街的確如經紀所說，人流多，門外亦可多放五、六張枱，於是便索性買入鋪位。「我當時好單純咁諗，如買下此 鋪，分二十年，月供只是二萬八千元，較租金近四萬元還要低，而且擁有物業，便有資格向銀行申請中小企貸款，一舉兩得。」李文斌說。於是就扑槌以七百八十八 萬買入這個廟街鋪位，並落訂九十萬元。

但落訂後，糖百府即連環收到食環署告票，被指擺街營業是違規經營，罰款達一萬元。「原來個鋪根本無得做！唔擺街的話，間鋪坐得廿人，糖水鋪一晚只做到三轉，人均消費四十蚊，有數得計，我邊賺到錢。」李文斌無奈地表示。

「我以七百八十八萬買入間鋪，預計銀行估到一千萬，我借到七成的話，大訂都唔使俾。點知銀行只係估得八百萬，做七成按揭，我要補一百五十萬先至上到會呀！但我仲要裝修工場同添置器材。」於是他唯有找經紀放售，並成功在一個月間以八百五十萬摸出予另一炒家張順宜。

「我有啲心酸！」

李文斌賬面上獲利六十二萬，扣除約二十萬經紀佣金及律師費等雜項後，短時間賺四十萬左右，已自覺有運行。

直至上週四，記者向李文斌展示該鋪位的轉手資料時，他才知道鋪位已被炒上至一千三百七十萬，對於期間已轉手六次，就顯得一臉茫然。「我只係交過租俾兩個業主，姓馮（第一手）之後就係姓冼（第四手），今年八月我就交俾地產經紀啦！」李文斌說。

鋪位現價直逼一千四百萬，李文斌坦言不敢相信。「乜值咁多錢咩？賺少幾百萬喎，唉，我有啲心酸添。上個月仲俾人話我靠炒鋪搵錢！如果識炒鋪，我每個月蝕四萬蚊都照攬住個鋪啦！」

他還把稅單交予記者看，去年度利得稅是廿六萬四千元，經營十多間糖百府一年賺一百六十萬左右，但都不及炒鋪和味。「而家諗番都覺得傻，如果當時真係揸住個 鋪交平租，個鋪點會炒得起？要個鋪炒起即係要糖百府交貴租，真係好矛盾。」李文斌說。然而他購入這個鋪位時，租金回報率是六釐，現時接貨的買家，即使以近 千四萬購入，回報率仍有近三釐半，只嘆李文斌無實力坐貨而已。

廟街這間糖百府，加盟者經營數月後就放棄，由於以糖百府公司名義簽租約至今年底，所以李文斌唯有接手過來繼續經營，但過去一星期，糖百府廟街分店沒有營 業，錯過了聖誕及新年檔期，李文斌解釋，該鋪正準備轉型。「間鋪無錢賺有咩意思？所以我諗住裝修，轉做同甜品有關的零售店。」李文斌說。

什麼是摸貨？

如糖百府老闆李文斌購入鋪位後，在完成交易的死線前轉售予張順宜，李文斌的身份稱為確認人（Confirmor），即俗稱「摸貨」，而張順宜則是第二確認 人（Second Confirmor），俗稱「摸上摸」。而去年政府提出的額外印花稅（又稱「釐印」），只涉及住宅物業的交易，在二十四個月內以摸貨形式轉售住宅物業的交 易，亦須繳納額外印花稅，但商鋪的摸貨者則毋須繳交釐印，所以炒家蜂擁轉炒商鋪。

新業主無有怕

李文斌口中的廟街糖百府，生意一般，但鋪位在一年內卻被炒上一點一倍。根據買賣合約顯示，每位買家獲利約百分之十便離場。六位買家之中，只有接李文斌棒的 張順宜是資深炒家。張順宜向記者表示，年初以八百五十萬買入該鋪時，價位屬「便宜」，但眼見鋪位不足一個月便升值超過一成，遂即時摸出獲利。截至一○年十 二月三十一日，恒生銀行對該鋪估值為一千零五十萬，比現價低三百二十萬。

鋪位的最新業主，是從事絲綢印刷的刁桂嫦。記者透過電話聯絡到長駐廣州的刁桂嫦，她自稱參與炒鋪有五年經驗，現時擁有不夠十個鋪位，其中一個值三千萬。對 於糖百府鋪位的租金回報由七點三釐急降至三點五釐，刁桂嫦表示，相當滿意現時的租金回報。「一啲都唔貴！我睇過間鋪，生意幾好吖。廟街咁旺，就算糖百府唔 租都肯定有人租。三釐半好高吖，佢升多一成我就放啦。」刁桂嫦說。

炒家轉戰鋪市，摸貨熱潮席捲各區，如佐敦庇利金街一個經營車仔麵檔鋪位，去年九月份就轉手，由二千六百萬摸至三千一百萬，十日之間升值五百萬，海怡半島商場東座一個地產代理鋪位，去年十、十一月間短短廿三日亦升值二百三十萬，即每日十萬，非常誇張！

擁有市值約三十億鋪位物業的資深炒家黎永滔指，明年鋪市仍會因資金無出路而跟隨樓市上升，升幅約一成。不過，他警告說：「升多一成就近泡沫啦！依家係咁炒，形成回報一路跌。仲要小心加息，所以我覺得睇定啲先好入貨。」

10日升值$500萬

佐敦庇利金街的車仔麵檔「有咸有甜」租客，以$7萬元租用鋪位。以$1粒魚蛋計算，該檔每月要賣七萬粒魚蛋才夠交租。

23日升值$230萬

海怡半島東座商場的鋪位約六百七十呎，由鴻基地產以$2.8萬租用，回報只有1.5釐。

10個月升值$930萬

灣仔道134 號的鋪位上月二十日以$3,780萬賣出，上手業主為卡式盒帶廠老闆。

旗下營運十個品牌，兩岸總共有一六五家店的王品集團董事長戴勝益，如何不被時間追著跑，反過來駕馭時間，讓自己「分身有術」？

撰文‧林孟儀

和你我一樣，一天只有二十四小時，但旗下營運十個餐飲品牌，兩岸總共有一百六十五家店，去年創七十．六億元營收的台灣最大餐飲集團總舵手——王品集團董事長戴勝益，如何不被時間追著跑，反過來駕馭時間，讓自己「分身有術」？

前一年就填妥來年行事曆

從背包裡掏出最潮的i-Pad和一本再尋常不過的長方形年曆記事本，這就是戴勝益管理時間的兩大法寶，尤其是便於隨身攜帶和翻閱的記事本。令人驚訝的是，日子不過剛進入二○一一年，戴勝益已經用鉛筆，將行程從今年一月開始，一路填到了年底！

「你看，我去年十一月就填滿了。」戴勝益笑說，「反正先填先贏，填下去就不能變了！」他填好後交給祕書備份，再拿給各品牌總經理、副總填下各部門時間表，集團一年的行事曆便大致底定。

翻開這戴勝益隨身攜帶的記事本，包含了公司例行的年度大活動，以及私人的圓夢計畫和旅遊行程。隨手翻到三月二十八日，戴勝益要帶公司的高階主管去爬聖母峰基地營；五月十六、十七日，王品開股東會；十一月二十六日到十二月四日，整整九天的時間，戴勝益自己要去登百嶽。

「春天有梅雨，夏天有颱風，我一進山區都要七、八天，所以都是秋天、冬天才登百嶽。」戴勝益解釋。這段時間先排上行事曆，公司副總級以上幹部，屆時就沒人會白目地打手機找他。

年度、例行的大活動時間敲定了，戴勝益又有什麼妙招避開高階經理人普遍面臨「會會相連到天邊」的困擾？

王品集團內部有一份《行事曆編定準則》，約莫三十條規定，包括每一季集團都會召開總部會議，每個月的第二個周二早上必須開「聯合月會」，店長、主廚以上幹部共二百多人都得參加。

每周五一整天，從上午九點開始，則固定召開集團「中常會」，各品牌協理、總監、副總、總經理和戴勝益共二十三人參加，有時加上對岸十二名高幹一起視訊。

會議週期井然有序，至於外界邀約的演講行程，戴勝益交代祕書，每月以接兩場為上限，每周則最多安排二次媒體訪問。

開會話講超時要罰錢

「開會的控制，我們時間都用得剛剛好，多一分鐘就罰一百元。」戴勝益舉例，開聯合月會時，他在上、下半場會議只能各致詞三十分鐘；所有與會人員也都有致詞的時間規範，皆不得超時，每超過一分鐘罰一百元，以此類推。

為 了避免議而不決，會後生出更多會議，戴勝益規定，大家討論完議題後，要依具體的解決方案進行投票表決，並當場唱票、開票。同時戴勝益保留五％的否決權，去 年他提案女性員工請生理假，可免醫生證明，打電話告知主管即可；經與會主管們二輪投票不過，第三次他動用否決權，強行通過提案！

時間拉長來看，一般企業都有「三一Ｑ」，也就是所謂三年、一年和每季計畫；但是戴勝益將王品的營運時間表，多加了三十年和十五年計畫，延長為「三十、十五、三、一、Ｑ」。

他 認為，企業如此，個人時間管理亦然，唯有將短中長期的人生目標和時間表寫下來，付諸文字，具體的配套細項才會跟進，「有填了，你就會有計畫！」未來三十 年，王品要有六十個餐飲品牌、一萬家店，而戴勝益自己則計畫爬完台灣三千公尺以上的百嶽。「我現在爬了五十三座，再十二年要完成，十年來，我也已經遊歷了 一○四國了！」戴勝益喜孜孜地算著。

以企業計畫為優先，戴勝益也不偏廢人生夢想；推動員工進修「三百」學分——登百嶽、遊百國、一年吃百家餐廳的他，帶頭用行動證明，任重道遠如他，就是三百學分的最佳實踐者。

三百個學分是怎麼抽空修來的？十多年來，每個月戴勝益都保留一半的時間給自己，也就是說，有十五天不進公司。

「一定要保留給自己思考的時間，我每天至少有五個鐘頭是獨立思考的時間，什麼事都不做。」戴勝益語出驚人地說。

但 究竟哪來的五小時呢？「我光是洗澡每天就二小時，早上晚上都泡澡一小時，其他就是去店裡喝咖啡、看書。當ＣＥＯ的人，不能太過忙碌！」集團一百多家店，就 是戴勝益用餐、喝咖啡的好去處，不過他強調並非刻意巡店，每家店一年平均才去一次。戴勝益與店裡每位員工握完手、感謝完員工的辛勞之後，就趕快坐下來點 餐、喝咖啡，不敢亂走動，「廁所沒衛生紙、很髒，我會忍住不講，因為那是總經理的事，不是董事長的事。」「除非問題很嚴重，我才會打電話給主管。」戴勝益 認為，如果插手管事，「總經理就不會發揮他們該做的事啊！他們覺得這是董事長的事，萬一管了，還會覺得侵害到我的權益啊。這樣的老闆，當他不在公司的時 候，公司就垮了，因為他沒有授權，讓該部門的人去做事。你看我這麼忍，我們公司也沒有更壞啊！」充分授權，就是戴勝益每天能空出五小時給自己的祕密，一年 下來，上班時間就累積出七十六天的空檔，加上周休二日，算算一年還真的有一半屬於自己的時間！

「其實每天打到我手機來的電話如果超過十通，就要注意了，就表示授權不夠了。」他衡量授權程度的那把尺，竟是手機來電通數。

拉起重重警戒線，戴勝益確保自己充分授權，也從未發生因太過忙碌，而時間軋不過來的狀況。「我一直很有效率，我想懶惰是成為老闆的必備條件之一，因為懶惰的人比較會授權！」戴勝益不減幽默本性笑說。

有自信就會希望自己更空閒「有自信的人，希望自己越閒越好；沒有自信的主管，才會設計事事都得先來向他請示之後，才可以執行的制度。」聽到有企業執行長連員工的識別證有沒有掛好都要管，他不禁有感而發。

戴勝益也指出，職位不同，時間分配理應不同。他認為，董事長九成時間該用在開會、領導指揮，一成做執行工作。到了總經理，比例變成八二比，區經理則是七三比，店長六四比，到了工讀生，當然就是零比一百。「沒有效率的老闆，都是因為自己太雞婆啦！」戴勝益不禁笑說。

就是靠著招招獨到的懶人授權法，讓王品集團「首腦」戴勝益，巧妙智取工作和生活的平衡，每天抽出五小時空檔，一年省下七十六個上班日，放空思考去！

戴勝益

出生：1953年

現職：王品集團董事長

經歷：10次創業失敗，1993年開設王品牛排館，第11

次創業成功

學歷：台大中文系

一日行程

06：00 起床運動，走一萬步08：30 至聯合月會會場

09：30 開聯合月會

13：00 搭高鐵至台北14：30 辦公室批閱公文18：00 至各店鋪與同仁寒暄打氣

善用時間小撇步：

1. 外界邀約的演講行程，每月以接兩場為上限，每周則最多安排二次媒體訪問。

2. 按集團《行事曆編定準則》規定例行會議時間，會中規範致詞時間，超時每分鐘罰100元。

3. 每天必定抽出5小時空檔留給自己，閱讀或放空思考。

一向是全港最豪，要有錢有面，才 可以買得到的石澳道豪宅，由行政會議成員唐英年持有的二十三號大屋，最近以一億元易手。地產界傳聞，買家是過去數年，活躍於豪宅投資，並以一億六千萬元， 買入半山譽皇居複式，創出全球至貴分層住宅紀錄的包玉剛基金。但經本刊調查，卻原來從沒有包玉剛基金這回事。一代船王包玉剛爵士，於九一年病逝。他的遺產 其實分為四個基金，分別留給四名女兒及她們的夫婿。四個基金各自發展，互不相干。而分家十一年來，各人表現平平。只有三女婿渡伸一郎在港大掃豪宅靚地，較 勇猛矚目。早於八五年，包玉剛發現患上癌症後，便着手安排把生意分為四份。大女培慶與大女婿，奧地利籍的蘇海文，接掌包氏的私人航運王國，環球航運；二女 培容與二女婿吳光正，獲分會德豐系所有上市公司；三女培麗與三女婿渡伸一郎，除繼承一日本貿易公司外，並與四女培慧及前四女婿鄭維健，一同平分包氏近百億的美國債券、股票及現金。包玉剛的舅仔黃均乾表示：「四個基金各自都只有女兒及女婿的名，連孫兒也沒有份。包玉剛知道自己的女兒不喜歡做生意，只喜歡藝術，沒有強迫她們，不過都要她們擔任公司董事。」

渡 伸一郎做生意最勇包家四個女婿，做生意作風最勇猛的，要算是三女婿，日本籍的渡伸一郎。兩年前，地利根德里的譽皇居頂樓複式單位，以一億六千二百萬成交， 呎價一萬九千元，創出全球分層豪宅最高做價，便由渡伸一郎的Longford Ltd.購入。今天，這單位裝修接近完成，渡伸一郎夫婦亦即將遷入這個哄動一時的新居。這位日籍姑爺，似乎會長留香港，大展拳腳。在華盛頓大學畢業的渡伸 一郎，主修建築。現時他是日本康世集團有限公司主席。康世原屬於會德豐旗下，專門做農業 機械貿易及船務保險生意。八七年包玉剛為把這盤生意交給三女婿，就把康世從會德豐分拆出來，由渡伸一郎管理。渡伸一郎接手後，不斷擴張康世業務，現時有如 香港的大昌行，在日本代理歐洲名車，如法拉利、馬莎拉蒂、賓尼等高檔次汽車，同時還代理私人飛機。唯其如此，康世的規模只屬中等，前年營業額只十三億多。 在日本，也只得員工六百多人。

渡伸一郎簡歷‧美國華盛頓大學修讀建築，其間認識三女包陪麗。兩人碩士畢業後，定居洛杉磯。‧八三年加入會德豐的科恩斯公司，後接手康世集團。

大 手掃貴重地皮渡伸一郎是地產大好友，九七年高峰期，他旗下基金以二點三八億購入喇沙利道地皮，同年又以三億購入南灣坊，九八年再以一億四買入摩星嶺道地 皮。這些地皮，今天已跌值近四成，但無礙他做發展商的大計。負責工程的順業建築部經理邱先生說：「全部都會興建過千呎豪宅，用來出租。不過起碼要等多一兩 年才落成，日本仔（渡伸一郎）嘅項目，都是要慢慢來。」渡伸一郎與太太現居於白加道Altadena頂樓，他經常港日兩邊走。太太包陪麗鍾情於繪畫，其作 品亦掛於滙豐銀行總行頂樓內。據包玉剛安排，包陪麗亦是康世的董事，前週六，記者到Altadena造訪，她拒絕訪問，菲傭表示她正在家中進行會議，似乎很忙碌。

吳光正分得最好眾所周知，吳光正是包玉剛最疼的女婿，身家亦分得最多。他繼承的會德豐系八間上市王 國，現時總市值八百四十億，他持有的六成會德豐股權，市值八十億元。「包玉剛曾在中央信託局工作，專做保險，而吳光正又在銀行做過，兩人又是上海人，關係 比較close一些。」包玉剛舅仔黃均乾說。而且吳光正最肯陪伴老人家。包玉剛在生時，一眾女婿與孫兒，每逢假期必定到他深水灣大宅吃飯，但晚飯後各人離 去，只有吳光正留下來跟他傾談。「吳光正平時晚上都到來，談到晚上十一時，他們都用上海話或普通話來傾偈。」曾替包玉剛打工的工人說。

吳光 正簡歷‧1946年於上海出生，父親為建築師。‧54至64年間就讀聖士提反小學及書院。‧70年畢業於美國辛辛那提大學，主修物理及數學，其間認識包陪 容。次年於哥倫比亞大學修讀工商管理碩士。‧72年任職紐約大通銀行，翌年結婚返港，轉職香港大通銀行。‧75年加入環球航運；86年9月成為隆豐國際及 九龍倉主席。

與外父性格最夾包玉剛與吳光正投契，皆因二人都十分「慳家」。至今仍在包家大宅打工的工人，所用的石油氣、廁紙和水電費都要自 付。包玉剛在生時，包家用過的傢俬和電器，就給工人用，不會棄掉。工人一星期七天工作，要放假則自己請替工，年終沒有雙糧，只有過年時的一百元紅封包。端 午節就有五十元，中秋節每個工人獲送一個月餅。「包玉剛請工人時，還會以其他人名義招聘，免得被人知道他請工人，開天索價。」老員工說。吳光正亦是一個機 關算盡之人，花費一分一毫都要計算過是否物有所值。兩週前，他以貿發局主席身分帶團訪問珠江三角洲時，侃侃而談：「四、五年前，家母和我在金鐘萬豪酒店， 食一條魚、一碟菜，每人一碗麵，埋單一千元。但我星期六晚去石澳大排檔食炒麵咁，只係六十元。表面上一千蚊好唔抵，但有咁嘅服務、環境，我覺得值。任何嘢 唔好講話平定貴，要睇值唔值。」出身於銀行的吳光正，口邊常掛着cost（成本）二字，對做生意合作尤其敏感。「合作一詞要小心，首先要合乎自己嘅利益才 好合作，一定要維護自己利益，總之邊個做得好就做晒佢，不要為合作而合作。」吳光正說。

兩親家感情好據曾替包家打工的工人透露，吳母與包玉 剛太太黃秀英相當老友。每逢過年，吳媽媽都到親家那裡拜年，還與包太及包玉剛兩個姨仔搓麻雀。「包老太喺屋企的衣服，補完再補仍要著。如果喺屋企跌咗十 元，就整晚都瞓唔着，過年又會抽起客人給工人的利是。而吳光正母親春節時，見到工人連利是都欠奉。」前包家工人說。包玉剛在過身前的一年多，由深水灣道七 十七號大宅搬到石澳道二十二號別墅休養，而包玉剛亦把這別墅轉到吳光正名下。別墅位置高，屋前有偌大泳池，現由兩老工人看守着。吳光正逢週日都會與孩子到 這兒度假，有時還走到石澳村大排檔吃東西。不過大屋已有二十多年樓齡，會德豐已不時派人來斟察，準備把大屋拆卸重建。雖然當初分得最多，然而，吳光正卻一 度鍾情政治。九五年，他為了參選特首，辭去九倉及會德豐主席。競選失敗後，吳轉而瞓身醫管局及貿發局職務，到今年四月一日才重當兩公司主席。在吳光正掌舵之下，會德豐市值由九一年底一百一十億，到現時微升至一百三十五億，表現遜色，皆因系內公司，包括海港企業、新亞置業聯邦和九倉在九七年狂炒股票，蝕近百億元。

鄭 維健仕途走俏剛買入吳光正石澳道別墅旁邊，二十三號大宅的，其實是四女一家控制的環球投資。石澳道二十三號，建有一幢白色別墅，已有三十多年歷史，裡面陳 設簡單，現正丟空，連旁邊泳池亦長了青苔。但走到大屋陽台前，可俯瞰大浪灣，別有一番景致，而且還有一條私家小路連接到沙灘。唐英年九三年以三千五百萬購 入二十三號大屋後，一直出租。至個多月前，才以一億元售予一間在英屬處女島註冊的Haigsville Int'l公司。該公司登記地址在會德豐大廈十五樓，即環球投資的寫字樓。該層辦公室亦是鄭維健家族公司， 富聯國際集團總部。記者致電向環球投資查詢，職員承認買入石澳道二十三號。雖然，鄭維健於九八年與包培慧離婚，但他至今仍是環球投資主席，只是記者日前在 海南島向他求證時，他說時帶點尷尬。據業內人士稱，鄭維健是否仍是基金受益人，要看基金成立的條款，外界不得而知。環球投資除了持有股票、債券及現金外， 包玉剛還把住了四十年的深水灣道七十七號大宅，留給鄭維健夫婦。然而基金甚為低調，難以估計現有資產。離婚後，鄭維健現報住在白加道Altadena，物 業是與包陪慧共同持有。包陪慧長居於美國，兩年前曾回港一趟，並返回深水灣道七十七號老家走一圈，隨行的好友是一位中年外籍人士，有點兒像彭定康。而鄭維 健上月被記者問到是否與女友出外度假，他亦含情脈脈地笑起來，似乎二人都找到了自己的新生活。祖籍潮州的鄭維健，自己的家底其實亦雄厚，父親鄭翼雄五十年 代已經在深水埗開設永泰製衣廠，較麗新製衣的林百欣還早發跡，鄭父在七十年代到新加坡開廠同時發展地產，家族現時身家有三百億元。鄭維健鍾情從政，繼早前 出任中央政策組成員外，董建華三月競選連任時，鄭是競選辦公室主任。而近期談得鬧哄哄的部長制，他亦是大熱門之一，仕途較吳光正明朗。

鄭維健簡歷‧1944年於香港出生，是新加坡製衣及地產商永泰集團家族成員。‧在美國威斯康辛州聖母大學讀醫，畢業後專注癌症研究工作。與包陪慧結婚後，定居美國長島。‧87年返港，加入環球航運。‧98年宣佈離婚，仍繼續打理包氏的環球投資。

蘇 海文所分最棘手出生於奧地利的大女婿蘇海文，七○年起已經加入環球航運集團，是最早幫手打理生意的女婿。由於蘇海文自七三年起便駐守倫敦，與外父接觸機會 沒有吳光正般緊密，而他分得的環球航運亦最棘手。七六年，環球航運的船隊有多達一百六十艘油輪，載重量高達一千六百萬噸，包玉剛被《時代》雜誌封為船王， 蘇海文九一年接掌過來，正值航運業低潮時期。華光航業控股主席趙世光說：「六七十年代，日本經濟發展得好快，國內船隻不夠用，要向外租用船隻，所以就算七 三年石油危機油價上升，油輪生意仍是高峰期。但去到八四、八五年，船的供應過量，航運業陷入最低潮時期。」現時環球擁有五十艘油輪，在世界排名第四。為了 減省成本，蘇海文於九七年把環球的經營中心搬到新加坡去。「九五、九六年時香港租金好貴，人工又貴，經營船務都是流動性資產，不少香港公司都 搬到新加坡。」趙世光說。雖然蘇海文不及吳光正得寵，但他亦非常尊重包玉剛，去年包玉剛逝世十周年，他親自在環球航運的內部通訊中，大讚外父夠開通，而且 能夠接受一外籍女婿如自己融入包氏家族。由於包玉剛沒有兒子，中國人着重傳宗接代，蘇海文在自己的長子名字上加上「包」字，以還外父心願。他的長子名為包 蘇文剛，現正在新加坡環球航運協助父親打理船務。蘇海文的太太包陪慶最喜歡跳舞，十幾年前她興致一到，便邀請朋友到老父深水灣大屋開舞會跳個痛快。今年五 十七歲包家大小姐，去年與她的舞蹈老師鄧先凡夾份投資，於西環開設一間名為Heavenly Dance舞蹈學校，學校佈置得甚有品味。據知郭炳聯、丁午壽和田北俊夫婦都是這間學校的常客，逢週六、日下午三至六時還有茶舞happy hour，不過只屬私人會所，不招待外人。

蘇海文簡歷‧1941年於奧地利出生，父母是捷克人。‧維也納大學畢業後，去美國芝加哥大學修讀法律，67年認識包陪慶。‧畢業後任職加拿大皇家銀行法律顧問。‧70年返港，加入環球航運，86年成為主席至今。

她，出身農村，一家十口擠在十幾坪大的房子裡；出社會後，是一位公務員，月領六、七千元薪水；如今，已是身價數億元的房產大戶。在高房價時代，她與你分享買房絕招。

撰文‧林心怡

﹁買房子只要存夠自備款，勇敢跨出第一步，其實沒有這麼難啦！﹂談起高房價時代，年輕人大歎買不起房子，房市投資資歷逾三十年的Joy︵化名︶用過來人的經驗鼓勵年輕人。

的確，還沒成為股市與房市理財達人之前，她只是出身貧苦的呆薪族公務員，如今手上握有台北市大安區、信義區多戶住宅與店面，價值高達數億元，卻依舊不改樸實本色。

細 數Joy在房市的經典戰役，她曾經花四千萬元在台北市仁愛路買下一戶名宅，不到一個月轉手就獲利千萬元，去年以一．五億元投資的師大路兩間店面，也在短短 二個月的時間轉手帶租約，以近二億元成交，獲利五千萬元。而目前手上還有仁愛路二段的二億元店面，瑞安街與安和路的上億元住宅等，粗估她經手的房市金額， 就多達數十億元。

﹁其實投資房市賺錢不用什麼高深的學問，就是一個『勤』字訣。﹂Joy話說得雲淡風清，事實上，她三十七歲時從公務員退下 來，開始投資房地產，多年來維持每天至少看十間房子，一年看三千間房子以上的習慣，三十年如一日，幾乎從未間斷。根據一位資深房仲業者的描述，她的房市投 資實力與認真程度，足以媲美台北市知名房市投資大戶黃永義與﹁劉媽媽團隊﹂，在台北市房產理財圈其實小有名氣。

成功脫貧 退下公職每天看盤、看屋﹁當年我們一家十口、八個兄弟姊妹，就擠在一個十幾坪大小的房子裡！﹂回憶兒時農村家庭的清苦歲月，Joy不自覺地倒抽一口氣。

﹁ 我還記得，那時常常白天都是處於挨餓的狀態，夜晚經常餓到睡不著覺。﹂﹁印象最深刻的是，直到上國中，八個兄弟姊妹還是睡在無隔間的上下鋪，不要說沒有自 己的房間，就連活動的空間都很有限。」Joy苦笑著說，那時半工半讀完成大學學業，為的就是要努力賺錢，完成兒時想要擁有溫飽家庭的渴望。

時 序來到一九七七年，那年已婚的Joy也才二十四歲，由於夫妻二人都是公務員，每人月薪都不過六、七千元，為了買人生的第一戶房子，除了固定的薪水，靠著當 家教兼職賺外快，每月硬是一起存下一萬元，整整二年省吃儉用，才存到了二十萬元的頭期款，貸款買下總價一百萬元的第一棟房子。

﹁當時我們都 很窮，手頭很緊，但兒時窮苦的記憶，讓我很想自己擁有一間房子，現在想想，如果當時沒勇氣買下第一間房，就不會有今天的我！﹂Joy回憶道。﹁還記得頭兩 年為了存錢買房，我們夫妻二人不買衣服、不外食、最常做的娛樂，就是窩在家裡看電視。﹂Joy形容道，﹁當時我每天記帳，不開車、不買奢侈品，最大的興趣 就是研究股市與四處看房子。﹂Joy笑著說，那時雖然結婚了，還總是撿兄姊們不要的衣服來穿，尺寸太大就自己修改，只要是花錢的娛樂，也都是盡量避免，這 樣節儉的習慣，到現在依然沒多大的改變。Joy打趣地說，﹁到現在我常穿的衣服還是那幾件，每次買新衣服，都是朋友看不過去說了我兩句，我才想到應該添購 新衣了。﹂一九八○至九○年代，正值台股起飛期，Joy投入辛辛苦苦存到的五十萬元，讓她在股市上大賺，連自住的第一棟房子，也從一百萬元大漲到五百萬 元，增值五倍，讓她的財富大幅提升，光是個人的總資產就超過八位數字。一九九○年，Joy做了兩項重要的決定：計畫換屋至大安區，與退下公職，當個專業股 市與房市投資人。之後每天看盤、看房子，理財投資成為她最重要的事業。

﹁只要選對房子，長線來看，都是多頭﹂﹁總之，我就是個很有賺錢企圖 心的人！﹂分析著自己成功的祕訣，Joy進一步說明，為了投資股票，她會花大錢學技術分析、甚至研究法人才懂的套利交易模式，幫她在股市賺到另一桶金；為 了更了解房市行情，她經常在每天台股收盤後，就跑去看房子，有時候忙起來連午飯都忘了吃；為了要打聽房市訊息，她還會經常找不同的房仲業聊行情、聊市場、 套交情，搶先掌握賺錢的機會；為了提高房市標的的轉手性，甚至還曾花上萬元的學費，學習基礎風水。

﹁其實只要選對房子，長線來看，房市都是 多頭的。﹂Joy表示，尤其是對於自住型的購屋人來說，只要符合自己的需求、挑對好標的，隨時都是購屋的好時機。﹂例如她的第一棟房子，十年後以五百多萬 元出售，讓她整整獲利五倍；九三年在大安區以每坪近二十萬元買進的住宅，至今每坪也有八十萬元的實力，足足增值四倍。

﹁Joy很認真做功 課，對精華地段的行情很熟悉，出手向來快、狠、準，多年來與她配合投資房市，幾乎沒看她賠過錢！﹂專營住宅、店面市場的住商不動產店長許孝仁如此形容，﹁ 她還曾經有沒看到房子，就出手簽約買下的例子。﹂原來，當時Joy早就對該戶周邊的房價行情、交通環境優缺點、格局瞭若指掌，一聽到符合標準的物件，馬上 出手，果然不到一個月轉手獲利千萬元。

﹁惟有勤勞才能精準抓住價格，掌握房市敏感度！﹂現在仍每天至少要看十間房子的Joy笑著說，即使去年央行打房政策不斷，但仍無損她持續看房子、投資房地產的熱情。

﹁ 只是我現在購屋之前會更加謹慎！﹂Joy分析，長線來看，她仍看好台北市未來二至三年的多頭行情，只是從總經面來看，當M1b（國人短期流通資金﹢活存） 與M2（M1b﹢定存）呈現死亡交叉時，代表國人持有活存投資股票、房市的資金動能遞減，加上今年下半年有一二年總統大選的不確定因素，她認為，下半年房 市小幅修正的機率高，但修正幅度不高，頂多五％，但不想錯過好屋的自住型購屋者，還是可以像她一樣勤看房子，有適合的標的就大膽進場。

幸福買屋五大方向

不過，在高房價時代，該如何聰明買屋？Joy分享了她的購屋五大訣竅。

訣竅一：挑地點佳，具題材性的房子購屋最重要的就是保值性，Joy認為，在挑選標的上，可設定未來一、二年，總價可以漲一至二成的標的，這時候，挑地段、選有未來性題材的房子，就顯得格外重要。

「尤 其是精華地段出現的高價土地標售時，就會帶動該區域周邊房價大漲，例如當紅的信義計畫區，豪宅每坪開價百萬元，甚至出現三百萬元的天價，一旁鄰近的區域， 一樣可以找到三、四十萬元的中古屋標的值得投資。」Joy指出，像是信義計畫區還有土地要蓋豪宅，比方說亞太會館那塊地，未來要推每坪三百萬元的豪宅，那 麼新推案豪宅一定會帶動周邊的房價。所以像是大安區、信義區這些精華區都是房市不敗的區段。

此外，目前與未來有捷運，以及有題材且未來有潛 在性利多的區域，也是不錯的選擇。例如捷運信義線、松江線周邊房價，在經過交通施工的黑暗期後，未來房市也有想像空間；至於潛在利多題材，則像是忠孝復興 站周邊的正義國宅，即將拆掉蓋ＳＯＧＯ三館與晶華酒店，或者是台北車站五鐵共構周邊的房子，都是她積極鎖定、長期投資買屋的區塊。

訣竅二：選擇採光佳、風水好的房子房子最重要的是採光，當然，最好是三面採光，代表光線好，房子會覺得特別亮；其次是兩面採光；如果只有一面採光的房子，光線比較暗，未來在賣的時候，價格會受影響！所以在買的時候要特別留意這一點！

﹁買房子看風水，不是為自己看，而是為將來的買方看。﹂曾花錢上風水課的Joy笑著說，因為她就曾遇到買家帶風水老師一起來看房子。

Joy滔滔不絕地分享著，例如門口不能有電線杆、一棵大樹；若是一樓的住戶，住家正下方最好不要有地下停車道經過，因為一般人不會想買這種房子，將來脫手性就會不好；另外， ﹁背山﹂表是有靠山，但若是﹁面山﹂視野看不出去的話，房子未來的轉手性也不好。

訣 竅三：避免嫌惡設施與凶宅比方說高壓電塔附近、加油站、福地(墳墓)附近的房子，她都會避開，最重要的是，一定要避開凶宅，雖然現在有些房仲會在提供物件 資料上，註記是否為﹁凶宅﹂，但對一些年代久遠的房子來說，房仲業務在簽下該房子的時候，也不見得會知道。所以如果決定要買房，又聽到不好的﹁風聲﹂，可 以請信賴且經驗老到的業務員去查，例如，請民意代表發文給派出所，給對方住址查證是否曾有凶殺、自殺等案件，即可得到相關的資訊。

訣竅四：與經驗老到的房仲維繫好關係要與房仲做「好朋友」，一旦關係良好，只要有好的案子，就會第一個通知你。﹁就像我認識三百位房仲業務，熟悉的有六十位﹂Joy認為最好找比較專業、有口碑的房仲業務，例如住商不動產安和店店長許孝仁，就是她讚不絕口的房仲業務。

﹁例如前不久我在台北市東區，與另一位買主競購同一間店面，我都已經出到二．一億元，硬是比對方多一千萬元了，居然還被搶走。原因就是幫我出面談價的仲介實在太沒經驗了！如果是比較專業的房仲，就不會出這種錯誤。﹂講到這裡，她仍掩不住惋惜的神情。

訣竅五：價格要抓得精準

通 常買房子，中古屋我會從市價的八折開始殺起， 若是好的物件，競爭者也比較多，最高會以九折的價錢買下，即使是自己要住的房子，又很喜歡的話，頂多也只能接受九折的價錢，「因為通常賣方都會預留一成的 殺價空間來定價，至少不要買到高於市價行情的房子。」不過，Joy強調，買房子要量力而為，才不會被房貸壓得喘不過氣來。﹁就像股神巴菲特所言，永遠要留 三成資金。﹂Joy笑著說，她之所以能在房市投資多年屹立不敗，就是因為她總是保留三成的投資資金，並預留未來五年本利攤還的房貸資金。

對於有心買想屋的薪水族，Joy以過來人的經驗建議，除了存夠自備款，精算每月房貸最多不要超過薪資的一半，最好再預留一年半載的房貸預算，以免碰上重大意外時，讓自己陷入還不出房貸的窘境，這樣才是高房價時代從容買房的明智之舉。

Joy

出生：1953年

現職：房市專業投資人

投資資歷：逾30年

投資規模：數億元

擅長交易物件：中古住宅、店面

給薪水族的

幸福買屋建議

勇於議價

要先了解該區行情，中古屋可從75折或8折開始議價，很喜歡或要自住的物件最多接受85折至9折。

選中古屋

通常預售屋開價反映一、二年後的價位，以目前房價相對高檔來看，未來行情較難預測，選中古屋相對比較穩當

選保值產品

要避開短期漲勢過高會泡沫化區域，例如新莊副都心預售屋等，自住者最好挑步行至捷運站（或即將成立之捷運站）5至15分鐘內可到，或有重大建設題材的周邊產品，但要避開離市中心太遠的標的，如淡水捷運站等

打敗高房價的

達人不敗心法

不追高殺低，只挑好地段不買過度裝潢的標的，要勇於議價，從８折殺起

選擇捷運周邊的房子

不買預售屋，只買中古屋，行情比較能夠掌握

未來房市看法

房市呈現短空長多格局，未來二至三年持續看漲，新手投資者可持續看屋，不過在兩岸政府打房持續、資金動能開始不足（M1b與M2走勢呈現死亡交叉），與下半年選舉不確定因素下，若要自住的人，可在第二季後找買點；投資客要更謹慎，因為漲多的房市可能會在下半年拉回修正。

心怡