在目前利率的水平下，房產是相對較好的投資產品，但風險也不小。上海房產在過去的三年裡，年收益率沒有低於15%的。房地產的收益率主要由資產回報率和租金 回報率組成。上海房租的年回報率一般在5%。兩者之和是20%，也就是說，上海房地產資產年收益率在20%。但目前從銀行貸款的融資成本是6%以下，因為 按揭利率是6%以下，因此通過運用銀行貸款與市場利率之間的套利，賺取利差可達15%。
借錢投資-槓桿原理賺錢
在我們做生意或投資時，我們往往談回報率，意思是你在這個生意或項目中的每一百元錢每年為你賺進多少元。一般生意投資賺錢的多少與資本總投入有關，往往是資本總投入的一個百分比，不管這個總投入是借來的或者是自己的。
對於一個投資者計算回報率有兩種方法：
資產總值回報率：
一個用100萬元買的一個房子，第一年增值10萬元，租金收入5萬元。其回報率為15%
現金投入回報率：
一個100萬元的房子，用20萬現金+銀行貸款80萬買回來。第一年增值10萬元，租金5萬元。還銀行貸款5萬元。雖然其資產總值回報率還是15%。但如果計算20萬現金投入的回報率=10萬增值+5萬租金-5萬利息/20萬現金投入=50%
借錢投資用槓桿原理將自己有限的資本
放大，不但使自己的錢努力為自己賺錢，而且用人家的錢來為自己賺錢。我有個朋友在2000年在上海化了100萬元買了一套房子。三年後這套房子升值至200 萬。我朋友100萬資本三年的投資回報率是100% (不算租金收入)。假如我朋友換一種方式投資。同樣100萬資本，買三個房子，貸款200萬。三年後 出售三個房子得600萬，去掉100萬本金，30萬銀行利息(按5%銀行利息算)200萬貸款，利潤270萬。這種方式投資100萬資金三年的投資回報率 是270/100 = 270%。是不借錢投資的2.7倍。
會借力使力的物理學家發明了滑輪，人就可以用以前一半的力氣提起同樣的重物;會借錢生錢的人，距離財富也會更近些。放貸者聲稱借貸的都是有錢人。
現在商業社會裡是否敢於借錢投資是測試一個人的知識，眼光，膽略。很多人雖然有好的想法，但不敢去實踐，冒險。所以他們只能是小富即安。而機會與成功總是留給那些敢於冒險和創新的人。
在 西方，借貸能力是一個人的信譽及資產的標誌。銀行是根據你的抵押資產多少及償還能力來決定是否借錢給你或借給你多少。西方將債務分為優良債務及不良債務。 所謂優良債務是通過借錢的槓桿作用使你賺錢(扣除借貸成本後)，使得財富增長收益遠大於借貸的成本，也遠遠超出於單靠自己本金投入所取得的收益。說白了用 他人的錢來生錢。不良債務是借錢買享受或買不產生收益或產生的效益小於借貸成本的資產，結果使自己的現金流減少，也造成資產減少。
借錢投資的原則：
投資收益必須大於借錢的成本
借錢的目的是用錢的槓桿作用來放大自己的資本能力，賺更多的利潤。但借貸是有成本的所以我們必須在決定借貸前仔細分析計算，確認投資產生的效益必須大於貸款的開銷，否則就是不良借貸。
投資風險在可控制範圍內
有 些投資項目不是很穩定，風險很大，這時要分析計算自己的風險究竟有多大，自己是否可以掌控，一旦出現變數我是否還是否可以掌控，一旦出現變數我是否還有能 力還貸?比如借貸炒股票，期貨風險很大，自己沒有方法能力控制局勢發展。西方社會一般不提倡借錢投資股票，期貨。澳洲一個說法是「你只能拿你平時用不著， 輸掉也不影響你生活的錢去炒股」 而不是拿你的生活費，買住房的錢去炒。而買房就不一樣，房產升值穩定，即使有些短期的價格波動，房子還在，你自己住在那 裡，什麼都不怕。而不像股票一個股下跌可能跌得什麼都沒有。
自己有償還能力
借貸最重要的原則，不管投入的項目多麼好，你必須得有償還能力。如你沒有償還能力最終資金鏈斷裂，你就全軍覆滅。我一個澳洲朋友曾經一階段通過借貸手上持有16套房子，然後80年代末利息上升到17%，每月還款額急劇增加，最後全給銀行收繳。
借款多少為宜?有些借款你還本金加利息，有些借款你只要還利息，借了錢要確認你有能力還。在西方，銀行審查你的借款資格的依據標準是：還款一般不高於你收 入的1/3。不論是貸款買房還是買車，都必須滿足每月收入扣除支出仍有結餘的條件，而貸款年限、貸款成數以及結餘多少等，則需要根據家庭的實際情況而定， 合理的貸款比例因人而異。
但是，企業家商學院官方微信公眾平台主編認為：需要關注兩個指標，一是家庭的資產負債比率，即家庭債務與家
庭資產之比;二是每月還貸比，即每月還貸額與家庭月收入之比。兩個指標在50%以下是安全的，保守一些，則控制在30%左右。
怎麼做你能融到更多的錢?
銀行-如銀行願意借給你這是首選。利息低，又不欠人情。一般銀行也不會向你提前還款，除非你自己要求。
民間借錢管道，不外乎跟親朋好友借錢、標會、典當、或找地下錢莊融資。
生財首先要有個好的理念。其次要用被證明了的成功方法。借錢生財是用借別人的錢加上自己的知識，眼光，膽魄來加速達到你的財務自由。
人生的初級階段是為錢而打工，但人生的高級階段是讓錢為你賺錢，尤其是善於利用他人的錢來為你賺錢。這樣你的成功不再侷限於你有限的資本。
借錢投資增加你的資產持有的最快，最有效地辦法。寧波企業家提醒你，在做這一事情以前，你要三思，做好你的準備，積累你的知識經驗，確認你投入的項目是為你帶來豐厚收益的。要不然借貸既能放大你的收益，也能放大你的賠本買賣。我不希望我的朋友看了本文後去做不理性的借貸投資行為。