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綠城服務沖擊上市 宋衛平希望做物業界Uber

綠城房地產集團有限公司旗下物業板塊綠城服務即將在香港上市，日前有香港媒體爆料稱綠城服務將發行6.67億股，集資不超過15.6億港元，上市所得資金將用於收購物業管理公司、償還貸款、營運資金和一般公司用途。第一財經記者獲悉，綠城服務將在本月底或下月上旬完成上市工作。

一位知情人士曾向記者表示，綠城服務估值將在50億-100億人民幣，而未來5年，隨著該公司平臺戰略的實施，市值或超過百億，融資規模達10億左右，市盈率或達到20-40倍。

園區增值成為未來利潤核心

第一財經記者查閱招股書發現，在綠城服務的物業管理服務板塊，其未來主要做保安、保潔、綠化、物業維修及保養服務等。截至2015年9月30日，綠城服務的在管合同建築面積達7400萬平方米，覆蓋全國23個省、直轄市及自治區的73個城市，而這里面的大部分業務還是集中在杭州和長三角城市。數據顯示，2012年、2013年、2014年及2015前九個月，綠城服務的物業管理服務的收入分別達9.008億元、12.239億元、16.236億元及14.261億元，分別占總收入約71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。

事實上，綠城服務主要提供三類服務，一是傳統意義上的物業管理，以收取物業費為主;二是物業咨詢服務，即在房地產開發項目的設計及開發階段提供咨詢服務(包括項目規劃、設計管理、建築管理和營銷管理等)，以盡早參與到開發中的項目，並為簽約物業管理打下基礎;三是園區增值服務，通過一站式平臺，憑借互聯網、手機APP、線下體驗等途徑等為園區的業主和住戶提供產品及服務，並構建綠城聯盟，為聯盟夥伴設計社區O2O平臺，協助建設智慧社區。

在盈利方面，2014年綠城服務集團收入22.05億元，同比增長32%;凈利潤1.49億，同比增長81%。值得一提的是，在2015年前三季度，綠城物業管理服務的毛利率為9.8%，顧問咨詢毛利率為36.8%，園區增值服務為45.8%，後兩者遠遠高於物業管理服務。

對於傳統物業管理而言，綠城服務獲取的利潤並不突出，其實際毛利空間低於中海物業的11.8%，並趨近於彩生活。

克而瑞分析師房玲認為，傳統物業管理利潤偏低主要因為綠城服務所管理的這些物業中，綠城中國所開發的中高端項目僅為1667萬方，占比25.3%(2014年底)，其中更多來源於其他開發商的項目，比如收購的沈陽銀基物業、上海新湖物業、浙江新湖物業等。這使得綠城服務的平均物業費並不算太高，僅為31.56元/平方米/年(2014年底)，而在物業服務上的投入卻相對較高。

“站在公司整體層面來看，綠城服務利潤水平略優於中海物業，整體利潤率為6.8%，高於中海物業的6.1%。從單位面積的利潤貢獻上來看，綠城服務的單位面積貢獻利潤為2.90元/平方米/年，高於中海物業的2.31元/平方米/年。”房玲說。

平臺化發展

記者多方采訪了解到，綠城服務內部一直希望未來是一家平臺公司，進行服務的輸出，而他們也是希望對標Uber這樣的公司。

作為杭州地區最大的物業管理服務公司，綠城服務擁有200多個服務項目，在杭州地區的市場占有率僅有5%，但在杭州城西一帶市場占有率高達20%之多。綠城創始人宋衛平去年上半年出售綠城股份之後，全力轉向了綠城管理集團與綠城服務集團，欲打造全產業鏈服務。

上述知情人士透露，在宋衛平的規劃中，綠城服務將組建綠城園區生活聯盟，目前綠城物業全國管理的園區有1000萬人，逾40萬戶。到2023年希望服務300多萬戶，在保安、保潔、保修的基礎上形成7大門類，30多項服務。如果綠城服務可以為每個人提供幾千元的服務價值，希望可以獲得500-1000元/人的微薄利潤，預計綠城服務集團8年後產生50億-100億經營利潤。

宋衛平的規劃也有自己的邏輯，那就是目前物業市場還處於一個萌芽階段，尚沒有一個物業品牌去做好有效服務。

而根據綠城服務的招股書顯示，截止2015年9月底，幸福綠城網站及APP的註冊用戶已經超過14.8萬，註冊用戶的活躍度達到了61.1%，覆蓋38個城市的265個社區的11.8萬個家庭，註冊家庭比例達到了90.3%。就是說，社區O2O平臺覆蓋的小區中，有九成的家庭都註冊了幸福綠城的賬號。

從收入上來看，綠城服務的園區增值服務較高，達到了1.56億元(截至2015年9月底)，然而其中的收入並不完全來源所謂的社區O2O平臺，或將有一大部分為智慧物管服務平臺和智慧硬件管理平臺兩項業務所涉及的軟件和硬件費用。與大部分社區O2O平臺面臨的問題相同，靠用戶購物、消費獲取的收入微乎其微。

房玲認為，社區O2O的未來前景很大，但關鍵在於提供優質的服務，獲取海量的用戶。目前大部分社區O2O平臺的盈利模式都尚不清晰，短期很難產生實質盈利。

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