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市值12W的民行股權的內在價值 > 市值70W的一棟房產的內在價值? Vision_新浪實證

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這幾年一直覺得房價太高。比如,目前自己所居住的房屋,市值70W,而月租金卻只有1500元(並且取暖費和物業費也需房東承擔),一年還不到2W。靜態來算,該房產的租金回報率只有2.8%左右,而整個大連的房產租金回報率也基本處於這個水平。

當然,隨著中國經濟的快速發展,民眾工資收入的提升,全國各地的房租金額也會水漲船高,因此動態來看,大連的房產租金回報率會比上面的數字更高一點。

若看一下目前自己所持有的市值只有12W的民行股權,會發現當前民行股權的回報率要高得多。

22000股的民行股權,今年的所佔淨利大概為3W(即便考慮現在發行可轉債並轉股的情況,今年所佔淨利也會有2.6W以上)。靜態來看,當前民行股權的回報率大概有22%左右(按所佔淨利2.6W算),不管是相對還是絕對來講,這都是個相當高的回報率。

類似房產,民行同樣會受益於中國經濟的快速發展,所以民行的動態回報率也會上面的數字更高一點(主要通過盈利的高回報再投資)。

因為動態上房產和民行股權的回報率都會逐年升高,所以為了簡化計算,對比著兩種資產時可以把這個動量省約掉,我們可以只依據靜態回報率來衡量這兩種資產的內在價值。

如果我們按5%的回報率去給這兩種資產資本化,那麼房產的內在價值是40W(按年租金2W計算),而22000股民行股權的內在價值是52W(按年度所佔淨利2.6W計算)。(雖然與企業相比,房產的回報前景更穩定,但像民行這樣的企業回報潛力要大得多,所以定性定量結合後,以同樣的標準資本化問題也不大)

也就是說,當前市值12W的民行股權的內在價值 > 當前市值70W的一棟房產的內在價值!

這個結論是非常驚人的,看上去實在令人無法相信,但事實數據擺在面前,不管你是否選擇相信,事實就是事實,不會因為人們覺得無法相信而改變。

確實,目前有不少人擔心銀行業的壞賬問題,但就像巴菲特所說,假如你的農場今年由於極端天氣而造成收成不好,你會把農場大幅低價出售嗎?

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