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近年香港樓市的焦點，都落在新界北。既有發展東北大計，又有恒基主席李兆基的「慷慨」捐農地計劃。市區地有限，大型新盤亦紛紛座落新界區，如恒基的尚悅，新鴻基地產的RESIDENCE譽88等。這些土地，由各大發展商背後的收地集團，「南征北伐」收集回來。別以為背後都是同聲同氣的鄉紳，當中不乏「巾幗不讓鬚眉」的女將。她們以柔制剛，四兩撥千斤，幫發展商立下不少汗馬功勞，不少更是收地集團的未來接班人。恒基收地王捧女徒上位 上月二十九日，是新界地產代理商會搬會址慶典，各路鄉紳紛紛出席。在一眾充滿「鄉土氣息」的男士當中，只見身披Celine圍巾、手戴Cartier鑽戒的黃月香，匆匆趕到現場。坐下不久，元朗十八鄉鄉事委員會主席梁福元及新界地產代理商聯會會長廖志明，即主動走上前跟黃月香打招呼及敬酒，更有資深代理拍拍她膊頭說：「有咩搵我哋做吓！」席間她又跟代理行家走出舞池，扭腰大展舞技。記者其後上前表示欲跟她做訪問，她謙稱：「我打工o架咋，你搵我老細陳生啦。老細叫我做乜，我就做乜！」對於收地的過程，黃月香只東拉西扯：「你驚唔驚狗？我乜狗都唔驚，洛威拿、狼狗呀，我都好鍾意！」 尚悅最難收項目 恒基在元朗的新盤尚悅，黃月香有份幫手收地，她是恒基御用收地王陳金榮的手下猛將。這樓盤自去年底開賣至今，已套現逾五十億。陳金榮一向低調，○七年本刊訪問他後，近年更見低調，一名在元朗的行家指，「佢辦公室喺元朗，但從來唔出嚟應酬鄉紳，幾年都無見過佢。」反而其大徒弟黃月香，近年卻浮出水面，成為收地界紅人。「依家個個有地嘅都係搵黃小姐。」一名鄉紳說。上週五，記者找陳金榮訪問，他帶來黃月香同行，到屯門青山灣的容龍酒家邊食邊傾。年約四十多歲的黃月香，外表雍容，十分懂俾面老細，訪問時她只忙於叫餸及搶先埋單，甚少搭嘴，只是老細需要補充時才搭上兩句，讓陳金榮侃侃而談：「收一幅地要十幾年，好似尚悅嘅大旗嶺村，有成一千幾百個村民，可以話係全香港最難收嘅地盤。九幾年開始收，收到近年先收完。」黃月香即時補充說：「係九一年開始。」陳金榮指要成功收地，最終都靠「錢」，「最緊要你出個價，夠個業主再買番層樓，之餘仲有啲錢剩。」他透露，十多年前收大旗嶺村，出價五至六百元一呎，是當時農地市價的四、五倍，近年出手要去到每呎一千元。 逐個擊破收服村民 不少人收地，都會找村長搭路，陳金榮並不同意，「村長話識人，其實咪又係搵人幫手，如果我賺一千蚊，又要俾三百蚊呢個、三百蚊嗰個，我剩番幾多？我嘅手法，係搵啲伙記直接搵地皮啲鄰居幫手，再俾番啲人工佢哋。」這招慳回不少成本。黃月香還會親自落場，「關心」村民；一值保持沉默的她，趁老闆行開去洗手間，開口補充幾句：「你有無去過啲寮屋，真係好臭o架！我就諗：『佢哋點可以住啲咁嘅環境o架。我哋幫得到嘅盡量幫囉！』啲後生多數都明白嘅，係啲老人家就未必肯。」由於採取逐個擊破，他們替恒基收購的地皮，都「一岩一忽」，並不完整，例如是尚悅樓盤內便存有六個「窿」，「呢啲村屋收唔到的，佢哋塊地亦好細，就算俾千幾蚊一呎收，嚿錢都唔夠佢哋買番層樓。咁佢哋又老喇，唔搬都無所謂咁，我哋都無辦法。」黃月香續說：「收地就好似砌puzzle咁，你睇吓邊忽拼邊忽嚟收，收到就交俾發展商，睇吓起唔起到樓。」 恒基墊支收地 黃月香二十多歲已替陳金榮打工；當時賣雞飼料出身的陳金榮已轉行做地產，在元朗教育路開設金寶地產，以買賣Letter b（乙種換地權益書）賺取第一桶金。第一次與恒基合作，是八十年代，「嗰時啲地好大塊，有人揸住幾十萬呎屯門藍地農地，叫我幫手賣俾發展商，我問晒，最後四叔（李兆基）話要，做開以後就幫佢做。」該地被恒基發展成現時的豫豐花園，其後他們自行收元朗大旗嶺一帶農地，再賣予恒基及新世界發展成蝶翠峰。除了元朗，上水古洞、粉嶺的皇后山及馬屎埔村等，都是由他們替恒基收下來。在陳金榮的辦公室內，有塊牌匾寫着「上善若水」，是四叔去年親筆寫的。他說與李兆基識於「微時」，每次去國金的恒基辦公室見他，都會「吹水」：「我哋好誠實，用幾多錢收，就同佢講幾多。有啲人收地，明明用少咗五千萬收，都唔出聲o架！」 榮升做老細 現時陳金榮手持十多個物業，如貝沙灣、陽明山莊等，市值逾億；他又曾當村屋發展商，包括發展上水的單幢樓盤顯峯，套現達十億！黃月香手頭亦有貝沙灣、錦綉花園及加州豪園等物業，市值約四千萬元，現時與丈夫住在加州豪園獨立屋。由於政府行高地價政策，補地價甚高，陳金榮指收農地已無肉食，故他近年甚少出手，並將業務交由黃月香打理，提升對方為集團的董事總經理。而部分用作收地的公司，已加入黃月香為股東。「政府唔理你收地成本o架，隔籬個盤賣緊九千蚊咩？佢可以收你九千蚊補地價。以前建築成本幾百蚊呎，而家要二千蚊，就算塊農地收返嚟唔使錢呀，發展都無錢賺啦！」故他早已北望神州，在江蘇、汕頭等覓地，○七年便以五億多元人民幣買入南京一幅地，與恒基共同發展，同樣由黃月香打理。他形容黃月香說：「以前好多女仔落去收地，話俾男仔撩做唔住。但佢好勤力嘅，唔怕辛苦，又好鍾意做嘢，咪俾佢做！」在旁的黃月香點頭稱是。 兩位阿太幫新地密密掃 說到收地集團，無人不識專替新地收地的陳國鉅。早已發達的他，如今家住山頂柯士甸山道、市值近二十億的獨立屋，已經多年無親自出征。「陳國鉅我近年未見過，次次新地要收地，都係經蔡太o架，一講蔡太全元朗都知你講邊個！」一名元朗村長謂。此位蔡太，正是陳國鉅的親妹蔡陳碧貞；自七十年代，原是青衣原居民的陳國鉅，與元朗沙埔村原居民之女伍玉華結婚後，就打開了陳氏為新地在元朗「掃地」的序幕。但吊詭的是其弟妹及親戚不少仍居於青衣的村屋群新屋村，陳國鉅胞弟陳有來，更是該村的原居民村代表。新屋村全屬三層高村屋，有二十一座，樓齡已二十八年，記者到這裡找蔡太，其間在村內徘徊只數分鐘，路過的村民已機警地問記者：「你搵邊個呀？」記者再向旁邊茶餐廳夥計打聽蔡太確實住址，他警覺性甚高指：「你搵佢咩事先？」這條村似已廣布線眼，如陳氏的收地基地。 師奶朋友幫拖 記者找到蔡太住所並按下門鐘，聲稱有地要賣，只見一名約三十多歲、身材略胖的女士急急應門，「你係咩人？邊戶人家？邊塊地呀？」經詳細查問後，她才請來一名年約六十多歲、梳起髮髻的婦人出門見記者，她禮貌地表示自己正是蔡陳碧貞（蔡太）。問及元朗收地事宜，該約三十多歲女士對答如流，但防備心極重，又阻止蔡太回答問題，說：「你等我答啦！」此女士正是蔡太的女兒蔡綺文。新地御用收地王的陳國鉅，出名處事謹慎，他的陳國鉅有限公司，員工共二、三十人，有律師、會計師及退休警司等。員工放工時，枱面不能留下一張紙，無用文件要用碎紙機碎掉。有此性格，他自然愛起用家人，以免有人在收地過程中洩露半點風聲。蔡太二十年前已幫兄長陳國鉅收地，她善用女性愛「手帕之交」的特性，找來一位在元朗人脈廣闊、嫁予元朗橫州楊屋村的原居民楊太幫忙，「楊太專做中間人，介紹唔少地主俾蔡太做買賣，佢仲認蔡太個女做契女，幾鬼老友！」多年來，蔡太為新地收過的元朗項目，包括YOHO Town、YOHO Midtown、朗怡居及朗晴居等，另有新落成的RESIDENCE譽88及即將落成的YOHO Town第三期項目，「佢淨係收錦田嗰邊，都已經好犀利啦，個範圍好大。」現時蔡太已將部分業務交予女兒蔡綺文打理。曾接觸兩母女的元朗村民說：「佢個女就寸啲，可能搵到個錢就意氣風發啦。」至於蔡太，「講嘢陰聲細氣，好斯文，未見過佢同人嗌交。」要與有頭有面的鄉紳打交道，蔡太才會親自出馬，「佢會打電話俾啲地主，出價問佢哋有無興趣賣地，到真係有交易，先會上佢哋喺元朗泰祥街嘅辦公室詳細傾，佢哋出手都幾闊綽o架。」蔡太手頭只有一個青衣藍田村的百多萬元村屋物業，資產冚得相當密。 伍太一家三勇將 陳國鉅另一隊收地隊伍，由舅仔伍啟華打骰。伍啟華的妻子梁靜霞亦是一員猛將。但性格與蔡太剛好相反，「伍太巴辣好多！行出嚟個勢都唔同，佢老公同個仔伍嘉偉都有齊齊幫手收地。」一名知情人士指。她住的亦是新地在元朗的豪宅葡萄園；上週末，記者到葡萄園找伍太，她剛好不在家，其工人代為致電。記者道明來意，她隔着聽筒禮貌地說：「我呢啲小人物嚟嘅啫，第二日得閒先同你傾。」怎料第二日記者再訪，幾名保安員已認定記者為白撞並報警，禁止在葡萄園內逗留。伍太喜與鄉紳打交道，連經紀她亦不嫌煩，經常往來收風；一家三口加上陳國鉅胞弟陳有來，被形容為陳國鉅旗下的「收地四大天王」。新地近年的大計、達七十六公頃的西沙項目，正是由伍氏一家負責。與陳金榮不同，陳國鉅集團愛替發展商平整好地皮才賣予對方，所以地盤往往較大，歷時經年。自新地貪污案後，向來如花蝴蝶的伍太亦玩潛水，「好多活動請咗伍太，但都唔見人，好似上月尾新界地產代理商聯會嗰晚咁，不過佢人唔到禮到，贊助咗五萬銀俾聯會自置會址。」一名與伍太有交往的經紀謂。近期更有鄉紳流傳，新地已暫停一切收地活動。伍氏是陳國鉅旗下最愛炒樓的一家，土地註冊處顯示，伍氏曾炒賣五個物業，包括兩伙新地凱旋門等，共賺逾一千二百萬元；另手持六個物業，現居的葡萄園亦是向新地一手買入，連同YOHO Town、帝峯．皇殿、爵士花園等，身家至少逾億。 新世界愛女將 新世界是三大農地「霸主」中，最遲進場的；九三年鄭家純第二次接管新世界集團王國，翌年就透過時任新世界助理董事總經理的林艷瓊（Christina），大舉掃入元朗、流浮山、米埔等農地，當時呎價七十至一百元不等，一擲數億。這個在年報中找不到名字的Christina，直屬純官，專攻收地，「公司內的人都叫她做C Lam，早在七、八十年代已拍住彤叔妹夫周桂昌（即周大福董事）收地，純官好冧佢o架，咁多年嚟連堅叔呢啲舊臣子都怕咗佢，佢幾巴閉可想而知！」一名新世界職員道。在新界鄉紳間，只知新世界有位人稱「林大小姐」的話事人，但沒幾人見過她，「我哋只接觸到她的下線沈慶旺，這個下線嘅作用係隔一隔，接了林大小姐嘅柯打後，就按指示安排艇仔收地、收租及分錢，總之，就用各種方法去擺平啲麻煩、清走唔願搬嘅村民啦。」一名鄉紳透露，這名「下線」沈慶旺，是元朗猛人，而沈慶旺的下線，是囝囝等活躍分子，囝囝亦住在新世界發展的翹翠峰。沈慶旺亦曾與街市偉的前妻陳美歡等人，經營屯門至澳門的西北航運，其兒子沈豪傑，現時是元朗區議員。新世界在元朗的樓盤，如年內推出的柏巒、溱柏等，都是由沈慶旺幫忙收地。根據公司註冊處資料，早在一九八○年，沈慶旺已拍住林艷瓊、周桂昌及彤叔姪兒鄭錦標等，合組公司，地址正是中環新世界大廈內。 收地王大執位 不過，自彤孫鄭志剛上場後，便着手改組班底，包括收地艇戶，「一名叫Connie的新地前員工，近期過咗檔去新世界，不過暫時未正式介紹俾鄉紳識；相信佢收地的手法會與以往有所不同，而家連周桂昌都落咗馬，大家都估到要轉庄了。」一名知情人士透露。這位Connie，名叫姚惠霞，為測量師，十多年前已在新地從事收地工作，歸入新地執董陳鉅源的地產發展部旗下，而據公司註冊處資料顯示，自去年起，她便相繼出任近七十間與新世界有關的公司董事，該些公司的其他董事還包括新世界發展聯席總經理陳觀展、新世界發展總項目總監薛南海等；就連九一年已成立，如今為新世界全資附屬公司、持有洋房新盤柏巒的「揚威投資」，亦於去年十月中，換入姚惠霞，並out走「林大小姐」。雖然姚惠霞將擔上新世界收地王這支大旗，但她年約四十歲，樣子黑實，身家可算相當清白。她只於九二年一炮過以二百多萬元，買下旺角一個唐樓單位自住，並無持有其他物業。本週一黃昏，記者到上址找姚氏，她起初彬彬有禮地應門，但知是記者後，立即關門拒訪，並召來保安驅趕，貫徹收地專員應有的低調謹慎。 唐人新村 收地爭拗多 元朗的唐人新村，是未來新盤集中地之一，新地及新世界均已在該處插旗。不過，收地過程惹起多番爭拗，近年不時因失火、逆權侵佔官司等見報。原居民陳鴻彬一家，居於該村村頭逾六十年，一提新世界就勞氣，「去年七月新世界將村口一塊官地圍上圍板，不給村民出入，我哋用咗條路六十幾年，佢哋憑咩封路？」他指，被圍起的地盤，還有一班紋身漢「睇場」，又在路口裝閉路電視監視居民，「有一次啲人拎住木棍恐嚇我，話：『信唔信我打你！』另一次則在我耳邊話：『你噚日同仔女玩得好開心喎！』我哋多次報警亦解決唔到。」居於村尾的盧生，則在四年前因新世界封另一段路，而與江湖人物囝囝（張銓漢）交過手，「封咗路出入不便，成班居民就聯合一齊報警，之後有班江湖人士圍住出口，我哋咪搵議員幫手再報警。點知聲稱是負責人嘅囝囝都過咗嚟，佢無同我哋嘈，只係丟低咗句：『我叫律師來同你講。』最後咪拆咗鐵絲網，俾番三呎路我哋做出入口。」 | ||||||