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金融業向來是不動產標售市場的主力戰將，但最近短短兩週，接連兩個指標性大案，兩大金控龍頭雙雙缺席，卻被建商和投資公司吃豆腐，讓富邦金控董事長蔡明忠、國泰金控董事長蔡宏圖心裡都很悶。 三月四日，全台最貴菜園「D1」土地的部分持分（四百七十五坪）進行二拍，外界原以為將流標收場，卻意外殺出華固建設，以總價二十二億九千四百萬元得標，換算每坪將近四百八十三萬元。 富邦被華固吃豆腐購地成本墊高五億多元 這塊位於台北市地標一○一大樓對面、總面積二千五百多坪的黃金地段，最大地主是富邦集團旗下的富邦建設，經過多年的整合，產權已超過五成，因此擁有「優先承買權」，即便其他競爭者標下，富邦仍能以最高拍定價買回，使得其他投資人進場投標意願並不高，所以富邦也不急於出價。 富邦原本的如意算盤是等到第三次拍賣時再出手，因為一拍底價二十七億六千萬元，二拍底價打八折、二十二億一千萬元，等到三拍，底價若還能再打八折，到時候富邦只須以略高於底價的十七億六千八百萬元拿下，來來回回就省了近十億元。沒想到，華固建設突然出手，以溢價約三．八％取得，如果富邦行使優先承買權，等於讓蔡明忠被迫多花五億二千六百萬元的購地成本。 華固明知道富邦擁有優先承買權，卻仍跳出來當程咬金，讓市場譁然，華固的官方說法是「現金滿手，而且看好信義計畫區的增值空間」，但傳言依然滿天飛，包括抵押權人請託華固在二拍出手，避免三拍時拍賣價低於抵押權金額，影響抵押權人的權益；市場甚至還有另一種說法，同樣在信義區擁有土地的寶豐隆集團大股東蔡鎮宇，樂見華固高價搶地，合作墊高信義區土地價格，也有參與意見。 姑且不論華固的真正用意，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，華固算盤打得精，因為二拍價格不高，就算富邦不買回，華固也可以和富邦長期合作，怎麼算都不吃虧。 華固這次卡位，已墊高富邦的購地成本，就跟稍早一星期，蔡鎮宇以寶豐隆興業名義出手，高價拿下敦南金融大樓標售案的做法，有異曲同工之妙。 國泰被蔡鎮宇巧妙卡位起家厝是否整合還很難說 二月底，新光人壽標售被喻為國泰蔡家「起家厝」的敦南金融大樓，原先取得六三％持分的大地主國泰人壽搶標機率最高，卻受限金管會禁買令，無法參與競標，錯失買下整棟大樓的機會。 金管會保險局於去年十一月祭出的「金八條」禁令，道德勸說壽險公司暫時不要買進新的不動產，而且，敦南金融大樓以底價八十六億二千萬元設算，租金報酬率約一．五％，也不符合金管會目前要求壽險投資不動產報酬率須達到二．八七五％的規定，導致國泰人壽無法參與這項標售案。 在這之前，二○一一年九月有五組人馬競標敦南金融大樓六三％持分，最後國泰人壽以九十六億元高價奪標，讓當時出價近七十五億元的寶豐隆大股東蔡鎮宇飲恨。這次趁金管會實施禁買令之際，蔡鎮宇以八十八億元、溢價二．○九％得標，買下其餘的三七％持分，不僅創下台北市單棟商辦大樓總價最貴紀錄，換算建坪單價約一百五十六萬元，也高於前次標售的平均每坪一百三十二萬元。 外界以「兄弟齊心，買回起家庴」形容，事實上蔡宏圖和蔡鎮宇自二○一○年分家後，幾乎不相往來。即使去年九月國泰人壽五十週年慶典上，身為競爭對手的堂弟、富邦金控董事長蔡明忠都和父親蔡萬才一同出席祝賀，唯獨蔡鎮宇這位國泰金控前副董事長不見跡影。 事實上，兩兄弟分家之後，蔡宏圖因籌措資金買下蔡鎮宇的持股，飽受龐大債務所苦，蔡鎮宇卻拿到超過六百億元現金，成立寶豐隆，在台北市各處獵地，早已成為國泰人壽在競標不動產的強大對手。 共同開發可能性低未來得掏更多錢買回 早年蔡萬霖、蔡宏圖及蔡鎮宇父子同住在四維路霖園大樓，後來兄弟漸行漸遠，相繼搬離霖園大樓，各自在敦化南路上，隔著一條仁愛路蓋起豪宅，如今，蔡鎮宇卻又搶進敦南金融大樓這個起家庴，再度與蔡宏圖「同在一個屋簷下」，不僅墊高蔡宏圖的開發成本，未來還有機會在都更案分一杯羹。 隨著華固卡位D1土地、蔡鎮宇成為敦南金融大樓第二大房東，接下來，蔡明忠和蔡宏圖要面對的問題，就是共同開發的可能性。然而市場人士指出，雙方合作的機會相當低，因為箇中涉及龐大的利益分配問題，大地主很難讓利。 以D1土地來看，所有權人高達十八組人馬，是台北市產權最複雜的精華土地之一，富邦已經花費很多時間和心力進行整合，好不容易才成為最大地主，掌握優先承買權，讓華固「參一腳」的可能性相對降低。富邦金控內部人士直指，「富邦有優先承買權，可以直接買回，沒道理跟華固合作。」 至於敦南金融大樓，目前由蔡宏圖和蔡鎮宇兄弟共有，由於所有權單純，未來具都更改建效益，然而考量到兄弟倆的分家情結，未來都更案共同開發可能性不高，屆時蔡宏圖勢必要用更高的價格向蔡鎮宇買回近四成持分。蔡明忠被外人華固吃豆腐也罷，蔡宏圖卻被弟弟將一軍，未來要高價買回，不免更傷感情了。 【延伸閱讀】金控雙龍頭被搶標 只能花錢搶產權 不動產標的富邦集團：信義計畫區D1土地國泰集團：敦南金融大樓 基地面積富邦集團：2,545坪國泰集團：1,393坪 大地主持分富邦集團：超過50%國泰集團：63% 搶標者持分富邦集團：18.7%╱華固國泰集團：37%╱蔡鎮宇（寶豐隆） 搶標者溢價富邦集團：3.77%（5.26億元）國泰集團：2.09%（1.8億元） | ||||||