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如何尋找地產公司裡的成長股(二) 那一水的魚

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——房地產行業的投資「額」回收期及資金鏈

為什麼看好合理利潤下的快周轉房企:


先來看普通其他行業的「投資回收期」
投資回收期:
比如新建一個金屬冶煉設備(或火力發電設備),扣除掉設備的折舊以及雜七雜八的其他成本之後,並交完稅之後,所得的淨利潤。
如果投入了10個億,平均每年的近利潤是1個億,那麼投資回收期就是10年。
注意:這個金屬冶煉設備的折舊年限不一定有10年,而且由於技術的革新,可能用到第5年之後,雖然機器還能用,但是從浮動成本來考慮已經不划算,必須提前報廢掉。
投資回收期又分為靜態和動態兩種,區別無非在於是否考慮資金的時間價值。


優秀的注重現金流轉的快速開發房地產企業,對財務管理的重視,已經遠遠超過一般的房地產企業。
也有一個投資回收期,或者應該叫「投資額回收期」,對於叫法,沒有很明確的定義。因為這個東西在業界並沒有大力推廣,可以說99%的房地產企業並沒有使用到。

姑且叫它「投資額回收期」
概念定義:投入某地塊的資金,從投入到全額收回所花費的時間,要求全額收回初始投入資金後,地塊能繼續正常開發下去。
意義:其實就是雞生蛋,蛋又變成雞的時間。
具體的測算很複雜,要建模,估計開盤進度,銷售均價及去化率等因素,這裡簡單化舉例說明:(其中的數據和比例純為模擬,不具有實際參考意義):

地塊A,土地成本1億元(核算到樓面地價約合2500元/平米,即4萬平米建築面積)。獲取地塊後(假設一次性付清),抵押貸款5000萬元(抵押率50%)。地塊分兩期開發,每期建安成本核算為2500元/平米(18層),其他成本(含營銷費用、財務費用、辦公管理費用、稅費等,但不包含所得稅)約為1000元/平米,總成本為6000元/平米,第一期售價8000元/平米,毛利率25%,第二期售價8500元/平米(漲幅6.25%)。
第一年:
第一期分兩批開發,錯開建設進度。
第一批1萬平米,投入:
建安費用:10000平米*2500*(40%—10%)=750萬元
國家規定投資額25%可獲得預售許可證,實際各地以工程進度為準來發放預售許可證,這裡取40%的值。另外,假設施工單位墊資率為25%(即還有250萬工程款未結算)
其他費用:按投入50%計算,則為10000平米*1000*50%=500萬元,因前期的稅費及營銷費用較多。
此時實現銷售回款,假設首次開盤去化率80%(算高的,但能達到):
10000平米*8000*80%=6400萬元
此時賬面資金為:
貸款來的5000萬+售樓的6400萬—建安成本750萬—其他成本500萬=10150萬元
大於初始投資1億元。
如果按某開發商的速度,從拿地到首次開盤8個月,那麼「投資額回收期」就是8個月嗎?這就是一個雞蛋變兩個雞蛋的時間?

答案是否。因為之前有定義過「要求全額收回初始投入資金後,地塊能繼續正常開發下去」。

繼續。
第一批次銷售掉80%以後,減緩第一批次工程的建設進度,減少資金投入,重點投入首期的第二批次。
這是第二批次可能在施工單位的墊資下已經幹了一部分了。我們注意到土地貸款的5000萬元,也是足額夠付的,所以周轉是沒問題的。
假設第二批次晚3個月開盤,(三個月蓄客期)此時的投入如下:
第一批次建安成本(開盤以後,一般要等兩年才交房):300萬
第一批次其他成本:50萬
第二批次建安成本:同樣為750萬元
第二批次其他成本:同樣為500萬元
總投入為:1600萬元
銷售情況:不漲價,同樣去化掉80%,同時在這三個月內第一批次消化10%
銷售回款:6400+800=7200萬元
此時的資金為:
一批的10150萬元+二批的7200萬-300萬-50萬-750萬-500萬=15750萬元。

到此時,賬面資金已經1.575億元了,是否抽離掉1億元,項目後期的批次可以正常流轉下去呢?
如果可以,那麼這一億元就可以投入到下一個地塊去生蛋,一年的時間一個雞蛋變成兩個,相當於增長率100%
太嚇人了吧?
呵呵,是這樣的,但是這個模型過於理想化了。
好了,模型到此為止吧,後期不再模擬了。
後期的投入還要算上所得稅。其實這玩意也是要預繳的。


具體開發過程中,還可以進行在建工程抵押貸款,獲得更多的資金。只是這筆資金在預售售出後,就得解抵押。

按照模型快周轉的結果:賺取了18.75%的利潤率,而且一個雞蛋變兩個,下一年的利潤將翻番。

仍按照上例來看,慢周轉的極端例子:捂地一年
房價上漲至8500元(漲幅6.25%,比較實際的漲幅),原計劃毛利25%,漲價後毛利可達29.4%,淨利率為22%。而且這個利潤還只是紙上富貴。

聰明的你,知道為什麼萬科、恆大等房企追求快周轉了吧?

以上的例子是簡化的,比較極端的,實際這種現金流分析我很久沒做了,現在的成本到多少也不很熟悉了。
地塊的大小、分批開發的進度等等都會產生影響。實際一個地塊的這個」投資額回收期「能在3年之內,已經很了不起了。而大型房企的資金,也不會一直趴在賬上,是全國各地跑的。比方說貸款下來的5000萬,如果你第一次開盤前投入只需2000萬,那麼有3000萬資金會立馬調往其他項目。

如何 尋找 地產 公司 裡的 成長 一水 的魚
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