如何尋找地產公司裡的成長股（二） 那一水的魚
http://xueqiu.com/2074020838/22609523——房地產行業的投資「額」回收期及資金鏈
為什麼看好合理利潤下的快周轉房企：
先來看普通其他行業的「投資回收期」
投資回收期：
比如新建一個金屬冶煉設備（或火力發電設備），扣除掉設備的折舊以及雜七雜八的其他成本之後，並交完稅之後，所得的淨利潤。
如果投入了10個億，
平均每年的近利潤是1個億，那麼投資回收期就是10年。
注意：這個金屬冶煉設備的折舊年限不一定有10年，而且由於技術的革新，可能用到第5年之後，雖然機器還能用，但是從浮動成本來考慮已經不划算，必須提前報廢掉。
投資回收期又分為靜態和動態兩種，區別無非在於是否考慮資金的時間價值。
優秀的注重現金流轉的快速開發房地產企業，對財務管理的重視，已經遠遠超過一般的房地產企業。
也有一個投資回收期，或者應該叫「投資額回收期」，對於叫法，沒有很明確的定義。因為這個東西在業界並沒有大力推廣，可以說99%的房地產企業並沒有使用到。
姑且叫它「投資額回收期」
概念定義：投入某地塊的資金，從投入到全額收回所花費的時間，要求全額收回初始投入資金後，地塊能繼續正常開發下去。
意義：其實就是雞生蛋，蛋又變成雞的時間。
具體的測算很複雜，要建模，估計開盤進度，銷售均價及去化率等因素，這裡簡單化舉例說明：（其中的數據和比例純為模擬，不具有實際參考意義）：
地塊A，土地成本1億元（核算到樓面地價約合2500元/平米，即4萬平米建築面積）。獲取地塊後（假設一次性付清），抵押貸款5000萬元（抵押率50%）。地塊分兩期開發，每期建安成本核算為2500元/平米（18層），其他成本（含營銷費用、財務費用、辦公管理費用、稅費等，但不包含所得稅）約為1000元/平米，總成本為6000元/平米，第一期售價8000元/平米，毛利率25%，第二期售價8500元/平米（漲幅6.25%）。
第一年：
第一期分兩批開發，錯開建設進度。
第一批1萬平米，投入：
建安費用：10000平米*2500*（40%—10%）=750萬元
國家規定投資額25%可獲得預售許可證，實際各地以工程進度為準來發放預售許可證，這裡取40%的值。另外，假設施工單位墊資率為25%（即還有250萬工程款未結算）
其他費用：按投入50%計算，則為10000平米*1000*50%=500萬元，因前期的稅費及營銷費用較多。
此時實現銷售回款，假設首次開盤去化率80%（算高的，但能達到）：
10000平米*8000*80%=6400萬元
此時賬面資金為：
貸款來的5000萬+售樓的6400萬—建安成本750萬—其他成本500萬=10150萬元
大於初始投資1億元。
如果按某開發商的速度，從拿地到首次開盤8個月，那麼「投資額回收期」就是8個月嗎？這就是一個雞蛋變兩個雞蛋的時間？
答案是否。因為之前有定義過「要求全額收回初始投入資金後，地塊能繼續正常開發下去」。
繼續。
第一批次銷售掉80%以後，減緩第一批次工程的建設進度，減少資金投入，重點投入首期的第二批次。
這是第二批次可能在施工單位的墊資下已經幹了一部分了。我們注意到土地貸款的5000萬元，也是足額夠付的，所以周轉是沒問題的。
假設第二批次晚3個月開盤，（三個月蓄客期）此時的投入如下：
第一批次建安成本（開盤以後，一般要等兩年才交房）：300萬
第一批次其他成本：50萬
第二批次建安成本：同樣為750萬元
第二批次其他成本：同樣為500萬元
總投入為：1600萬元
銷售情況：不漲價，同樣去化掉80%，同時在這三個月內第一批次消化10%
銷售回款：6400+800=7200萬元
此時的資金為：
一批的10150萬元+二批的7200萬-300萬-50萬-750萬-500萬=15750萬元。
到此時，賬面資金已經1.575億元了，是否抽離掉1億元，項目後期的批次可以正常流轉下去呢？
如果可以，那麼這一億元就可以投入到下一個地塊去生蛋，一年的時間一個雞蛋變成兩個，相當於增長率100%
太嚇人了吧？
呵呵，是這樣的，但是這個模型過於理想化了。
好了，模型到此為止吧，後期不再模擬了。
後期的投入還要算上所得稅。其實這玩意也是要預繳的。
具體開發過程中，還可以進行在建工程抵押貸款，獲得更多的資金。只是這筆資金在預售售出後，就得解抵押。
按照模型快周轉的結果：賺取了18.75%的利潤率，而且一個雞蛋變兩個，下一年的利潤將翻番。
仍按照上例來看，慢周轉的極端例子：捂地一年
房價上漲至8500元（漲幅6.25%，比較實際的漲幅），原計劃毛利25%，漲價後毛利可達29.4%，淨利率為22%。而且這個利潤還只是紙上富貴。
聰明的你，知道為什麼萬科、恆大等房企追求快周轉了吧？
以上的例子是簡化的，比較極端的，實際這種現金流分析我很久沒做了，現在的成本到多少也不很熟悉了。
地塊的大小、分批開發的進度等等都會產生影響。
實際一個地塊的這個」投資額回收期「能在3年之內，已經很了不起了。而大型房企的資金，也不會一直趴在賬上，是全國各地跑的。比方說貸款下來的5000萬，如果你第一次開盤前投入只需2000萬，那麼有3000萬資金會立馬調往其他項目。