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或將商業單獨分拆上市

  富力地產回歸A股可謂鍥而不捨。在三度折戟後，今年富力地產發起了第四次衝擊。

  今年2月份，證監會發行監管部上交所申報企業基本信息情況表顯示，富力地產的狀態為「落實反饋意見中」。

  9個月過去了，富力地產的狀態依舊沒有改變，上市的大門依舊對富力地產緊緊地關閉。

  不過，有知情人士告訴記者，富力地產打算剝離其住宅房產業務，或將商業地產業務單獨拆分上市。

  理財週報記者就此向富力地產求證，富力地產回應一切以公告為準。

  「富力地產回歸A股是沒有希望的。」一位長期研究富力地產的港股分析師指出。

  或剝離住宅地產資產

  「富力地產如果要上市的話，目前只能夠剝離住宅地產方面的資產。」上述長期研究富力地產的港股分析師告訴記者。

  在今年2月份3家地產公司——富力地產、大連萬達、首創置業上報材料後，外界認為對於房地產上市政策將會有所放鬆。但是，證監會隨即出來否認，認為上述三家房企申報材料並不是意味著政策的放鬆。

  9個月過去了，隨著新股發行節奏的急劇放緩，富力地產年內回歸A股基本無望。而上述分析師更是一針見血地回應，「富力地產回歸A股沒有希望。」

  不過，有知情人士告訴記者，富力地產目前正在謀求其它方式，希望能夠通過剝離住宅地產的資產，將商業地產業務單獨上市。

  目前，富力地產住宅地產收入佔比超過八成，某些報告期甚至高達九成。因此，住宅地產依舊是富力地產中非常重要的資產。

  不過，富力對於商業地產的投入力度卻非常大。

  在廣州的CBD，富力地產擁有近20棟高端商業物業，包括最新落成的位於珠江新城中軸線的富力盈凱廣場。而在北京、天津、成都等城市都有高端物業，此外，富力通過與連鎖酒店集團合作，開發酒店。

  「商業地產目前雖然收入佔比不高，但卻是富力最重要的一塊資產。」知情人士表示。

  「商業地產需要較長的時期培育，前期投入很大，不過如果經營得好，後期也將會產生穩定的現金流。目前富力地產在商業地產已經有了比較成熟的理念，前期的投入現在到了收穫的時期了。」上述分析師告訴記者，「從這點出發，如果富力將很可能將商業地產單獨拆分上市。」

  而最新的一份研究報告指出，由於富力的收租業務規模在行業中規模較大，其投資物業於6月底的估值已達200億元，相當於其總市值的70%。

  「住宅地產和商業地產採用不同的估值方法，放在一起估值會有點吃虧，如果單獨對商業地產進行評估，富力將會獲得更好的估值。」

  商業吸金黑洞，避免重蹈覆轍

  商業地產是一個吸金黑洞，富力地產應該對這點深有體會。

  2005年，富力地產登陸H股，隨即展開一輪擴張。2006年富力地產一舉拿下21單土地，2007年又拿下20單，其中有不少是高價地王。

  自2003年起，富力地產便在商業地產方面不斷佈局，截至2011年年底，在廣州CBD珠江新城內，富力擁有商業地產的項目就接近20個

  手中拿著大把現金的富力開始了大舉擴張，而急劇盲目的擴張同時也令富力淨負債率大幅攀升。記者發現，在2005年上市初期，富力地產的淨負債率僅為20.5%，處於極低水平，但是到了2007年年底，則攀升至139.5%。而房地產企業的平均負債水平僅為60%至70%。

  「2006和2007年富力地產的步子邁得太大了，一拍腦袋就去拿地，而且拿的價格非常高。前期激進的政策最終導致了富力現金緊張，節奏的錯誤也使得富力錯過了最好的發展時期。」一位業內人士告訴記者。

  今年上半年，富力地產僅在河北香河入手一宗地，而前期拿地之多足夠富力地產開發10年。

  「商業地產是非常燒錢的投資，前期投入需要非常大，而且現金流回流非常慢。住宅地產需要把握好政策的節奏，而商業地產需要把握好自身的節奏。」上述分析師告訴記者，「富力需要吸取教訓，避免重蹈覆轍。」

  負債有所減緩，銷售額回升

  富力地產用了3年時間謀劃上市，然後花了更多的時間消化了上市帶來的影響。

  2002年富力地產進軍北京，繼而向全國拓展，從那時起，富力地產便開始實施上市的規劃。

  2005年，富力地產成功上市，上市後，變成了一匹脫韁的野馬，在負債的道路上一路奔跑。

  近三年來，富力地產終於意識到負債的嚴重性，拿地變得逐漸收斂。因此，淨負債率也開始下降，2011年半年報顯示其負債已降至89%，且負債中短期銀行貸款佔比較小。

  2012年半年報顯示，富力地產的淨負債率繼續下降，變為84.7%，較2007年最高峰的139.5%已經有大幅度回落。

  「這一年多富力地產去槓桿還是不錯的，目前淨負債率在回落。相信不久將回到一個更加合理的水平。」上述研究員告訴記者，「不過，富力地產的負債水平還是在行業整體之上，富力去負債還需要更多的時間。」

  而根據富力地產11月1日發佈的公告顯示，富力10月份共錄得41.15億元銷售收入，銷售面積為45.31萬平方米，同比上升101%和172%。

  年初，富力地產全年銷售的目標為320億元，而現在前十個月實現的銷售收入為264.49億元，已完成全年目標的82.5%。

  雖然今年富力的銷售成績不俗，但是從富力地產的2012半年報看，則出現了5年以來首次同期營業額下滑。報告顯示，富力地產上半年實現營業額84.4億，同比減少23%；實現淨利13億元，較去年同期減少35%。

  (來源：理財週報 錢文俊)