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台湾房市镜鉴

http://shuli.sysu.edu.cn/2010-07-09/100159618.html

杨远啸

  统计显示,台北市房价与收入所得比高达9.06倍。也就是说,年收入100万新台币(约合20万人民币)的家庭,得不吃不喝九年以上才买得起房 子。若在台北市的精华地区大安区,在豪宅的拉抬下,要买105平方米的房子,得不吃不喝工作30年,这对台湾岛内工薪阶层民众实在是沉重无比的压力。于 是,“无壳蜗牛”运动在今年的5月14日卷土重来。

  无壳蜗牛一词源于1989年台北忠孝东路街头。1987年台湾产业局标售华航土地创下天价,致使台湾房价开始狂飙,两年内涨了大约2倍。台北房 价在1989、1990年两年中,飙涨的幅度为1988年的3倍。1988年能买一层房子的钱,在1990年,只能买到1间厕所。无力购屋致使人民愤怒情 绪高涨,因而于1989年产生名为“无壳蜗牛”夜宿台北街头的活动。

  但在“无壳蜗牛”运动来年,台湾的房价却开始崩盘。在1992、1993年之后,更是进入了房价严冬,持续低迷了十几年之久。

  造成当时台湾房价高涨的原因何在?若从景气来看,台湾股市于1987年起开始扬升,直至1990年冲至台湾股市史最高点11983.50点。而 台湾房地产市场从1970年至1990年,则经历过三次明显的景气循环,其中1973年至1974年、1979年至1980年、1987年至1989年分 别是三次景气循环高峰期,而于1990年进入超过十年的低迷期。检视造成景气循环的原因,前两次高峰期是因为当时房屋供给稀少,加上油价上涨、物价膨胀引 起的“输入性通涨”,使得民众产生预期心理,保值性需求大增。

  而我所关注的第三次高峰期,当时房价高涨的原因则在于经济上的快速成长,整体金融情势失控。更关键的是,公共设施保留地的征收,造成货币供给过 多,引起地价上涨,房地产供给成本增加。加上民众所得日益提高、利率过低、游资充斥、投资管道不足、股票市场飙涨、房地产投机需求大幅增加,且当时台湾当 局“央行”所采取“缓步升值”的政策,亦使得国外热钱大量涌入,因而导致台湾房价逐渐攀升至高点。

  另在公有地的标售案上,公有地标售价格动辄溢价数成,甚至是溢价数倍,由于信息全部公开,对房市具有绝对指标性作用,会推升房价再涨的预期心 理,进而垫高房屋之兴建成本,为助涨房价的元凶。在市场买气持续热络,都会地区土地取得越趋困难的情况下,公有土地的标售案便成营造业者取得土地来源的途 径,且许多公有土地均位于精华地段,易成为个人及寿险业者竞标养地的最佳标的。每每有公有土地标售案公开标售,都会造成市场轰动。

  台湾地区公有土地的标售助涨房价造成直接关键的影响。在公开竞标下,买方容易盲目抢标,进而造成土地价值被过分高估;又或是投标人在该地周边已 取得较低价土地,策略性的故意高价抢标;再来则是藉由高价抢标拉抬自身资产的价值,这特别为拥有庞大资产的保险行业所偏好,主要是因为可长期养地,以提升 该地在资产重估后的价值。又因标售的信息全部公开透明化,一旦有土地又标售出天价行情,就会导致新的定价效应及比价效果,而周遭土地交易时会以此天价为定 位,做为比价的衡量,进而所推出之预售案会以此土地成本做为价格的依据,成为房价飙涨的凶手。

  另外台湾当局视房地产为一般的商品,当房价过度高涨时,当局认为增加供给,就可以降低价格。但不断增加供给的结果,却没有使房价降低,单是大大 增加的空屋率,更造成了土地资源的浪费,使得未来在土地使用与征用上的成本更高。目前台湾各县市的空屋率险是房屋供给量过多,但价格却未见下跌,显示此并 非供需法则,而是人为因素所致。同时台湾方面视房地产为产业链之龙头,认为营造业是一切产业的火车头,带动了其它各产业的发展,因而不会也不敢打压,在政 府的掩护下,房价越来越高,领薪阶级只能望房兴叹。

  但为何台湾的房价却在上述的看似不可能下跌的情况下在1990年突然崩盘呢?这亦与台湾当局的政策有关,在群众愤怒的反应下,台湾当局方面不得 不设法解决。1989年2月,台湾当局中央银行使出杀手锏,央行将当时的活期存款的法定存款准备率由23%调整到27%,同时限制了商业银行对于不动产市 场的放款方式,进行了选择性的信用管制。由于不动产市场为现金调度十分频繁,在此政策下货币供给大幅紧缩,导致资金调度不易,因而直接导致了房市的直接崩 盘。直到数年后台湾当局决定刺激房市,将基本放款利率调降外加其它配套政策,房市才渐渐回温。

  由台湾经验可见,政府对房价有着关键性的作用。房子本应是人们生活之必须,政府不应在房市上让市场放任自由,使人民在购屋上有无力感。以德国为 例,据统计,在金融海啸爆发之前,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年只上涨1%,若扣掉通货膨胀,德国房价实际以每年1%的速度在缩水。为何德国房价 持稳定状态?因为政府视房屋与教育一样,都是社会福利的一环,是人民的基本需求,所以他们不将房地产视为推动经济成长的主要产业,这是否应该是政府处理房 市之应当态度?

  作者系台湾大学政治系应届毕业生,目前在财新传媒进行暑期实践

侯怡君、敖國珠、陳映彤、林靜芸的不動產投資術 想在房市賺錢得先練就基本功!

2010-8-2  TWM





房地產是台灣富婆們創富的主流工具,不論在法拍市場挑好貨,瞄準都市更新商機當包租婆,還是鎖定精華區段挑好屋,均有獨到之處,本刊邀請四位傑出女性剖析背後心法。

撰文‧周岐原、陳怡慈、歐陽善玲

節目主持人侯怡君

向房市老先覺請益,練就精準嗅覺﹁藝人收入難免波動,還是投資賺錢比較妥當﹂,談到自己的投資成果,已躋身千萬富婆的侯怡君笑得燦爛又堅定。

飾演連續劇起家的侯怡君,除了擅長舞蹈、戲劇,更是很早就起步理財。

藉 由標下法拍屋踏入房市的她,對房地產特別有感覺,靠著按部就班學習,從買下目前使用的住家,進而跨足土地和店面;受訪時,她用個人投資的成敗經驗提醒讀 者:﹁想成功賺錢,關鍵在親力親為,而且要做熟悉的事!﹂選擇﹁親力親為﹂四個字,是因為侯怡君布局房地產的成功經驗,全都來自勤勞看屋練就的扎實基本 功。研究房產初期,曾經一天連看十五間房子,﹁累到直吐舌頭﹂,只為了節省時間,加速找到合意的物件。

從法拍屋入手,轉手獲利百萬元多年 前,有心理財的侯怡君偶然買了一本介紹法拍屋的書,因而產生莫大興趣。徹底熟讀每個交易流程後,便決定獨自到法院投標,沒想到初試啼聲,就讓她以七百萬元 標下位在淡水鎮紅樹林捷運站的房子。付款點交房屋後,她將房子委託仲介賣出,轉手就獲利一百萬元。

見識到房地產增值威力的侯怡君,立刻意識到,房產很可能是本業收入之外,另一條足以穩健致富的途徑。

有了法拍屋的成功經驗,她開始在工作之餘,積極安排看屋行程;此外,她也深諳人脈重要,藉此認識不少業界人士,除了對房地產的了解大增,更重要的是,可以有更多接觸買賣訊息的領先優勢。

從 這些經驗豐富的投資人身上,侯怡君學到研判結構好壞、建材等級和風水的方法,例如投資法拍屋有不能進入室內的限制,於是找出標的在大樓坐落方位,就是研判 投資價值高低的重要步驟。「確認方位,然後設法進入物件樓上或樓下單位,才能看出這間房子的格局好壞」,侯怡君說,對入門者而言,法拍屋的資訊頗為龐雜, 但只有不厭其煩地研究,才能逐步摸透這些難以意會的「眉角」,拉高投資獲利的致勝機率。

跟在「老先覺」身邊學習的侯怡君,除了深植產業人脈、培養房價嗅覺之外,更重要的收穫,是讓侯怡君有驚無險地從房市跌價風潮全身而退。

以五年前她買下的北市天母預售屋為例,原本要當住家使用,但過了不久,就發現房市的實際成交量出現放緩跡象,加上股市接連重挫,讓她察覺市場前景可能有變。

﹁與其認賠殺出,不如趁機獲利了結﹂,決心見好就收的侯怡君,在金融海嘯前果斷地將房子賣出;結算下來,雖然只比買價多賺一成,但避開最嚴重恐慌期,減輕的心理壓力,卻是無可估計的。

碰 不熟悉的商品,兩天賠八十萬元靠著房地產,侯怡君扎扎實實地穩賺獲利,但在不熟悉的金融商品,她也因為輕忽大意,差點賠上老本。這個深刻的教訓讓她謹 記:﹁決不碰陌生的商品!﹂吃掉侯怡君本錢的,是期貨、選擇權。金融海嘯發生那年,侯怡君耳聞﹁有個東西很好賺﹂,於是聽從友人建議,投入一筆資金操作期 權,打算用更快的方式獲利。但是結果卻是大出侯怡君所料。

﹁我兩天就賠了八十幾萬元!﹂侯怡君睜大眼睛說,後來為了止血,明快地將部位停損退場,﹁還好我不是賠八百萬元﹂,侯怡君說,﹁因為我現在還搞不懂期貨是什麼﹂。

現 在,侯怡君除了住家,還在北縣金山買了一塊地,未來準備蓋別墅給家人住。此外,她也買下台北市民族東路一家店面,裝修好之後就要出租,儼然是個理財有成的 小富婆。但她不以此為滿足,還經常瀏覽法拍資訊,每周還抽空上英文課,在她身上,我們看到樂於吸收新知、懂得適時獲利了結與停損出場的富婆特質。

侯怡君

現職:綜藝節目主持人

婚姻:未婚

投資資歷與獲利:約10年,獲利約數百萬元。

買屋心法

1. 好房子是比出來的,一定要盡可能多看、多比較各種建案,從中選擇最愛。

2. 除了考量房子本身條件,交通及通勤時間也要考慮,財力不夠可選擇北縣深坑、汐止等外圍地區,用時間換取空間。

3. 挑房子必看風水、方位及採光,篩選直覺喜歡的物件。

新聞主播敖國珠

買老公寓,搶賺租金、都更財三立新聞台知名主播敖國珠也是買房高手,曾一開口就砍價五百萬元,加上投資二十五年以上老公寓,既當包租婆又發都市更新財,目前已是身價千萬元的富婆。

﹁ 我平常就有在做功課,有在看物件﹂,從十五年前的小套房,到現在內湖、南港各有一間房子,並且準備到中壢置產,挑屋功力純熟。敖國珠和在金控公司上班的先 生結婚後,曾有兩次小屋換大屋的經驗。第二次換屋時,新房子六十四坪,屋主開價一千八百萬元,﹁看的第一眼感覺不錯,因為有院子。﹂儘管如此,﹁我不是慢 慢跟他談,我是一次就砍,因為沒有非買不可,縱使很喜歡。﹂她一開口就砍了五百萬元,最後以一三三○萬元成交。

為籌措買房資金,她決定賣掉先前以七○五萬元買進的二十六坪房子,以五九○萬元賣出,等於賠本一一五萬元。

她的盤算是,﹁在房價差的時候,賠本賣小房,買總額高的大房﹂,如此未來回本增值的潛能較大。

事後證明算盤打得精,根據永慶房屋估算,此一位於北市文湖街二十一巷的房子,目前每坪介於四十萬到四十五萬元,當初賣小房換大房賠掉的一百多萬元,已透過帳面獲利逾一千兩百萬元賺回。

敖國珠先生任職的金控公司,兩年後總部將正式搬入南港,看好可能帶動地方繁榮,加上都更題材火熱,她主動找上房仲,在○八年三月,以六百多萬元買下南港東興國小對面二十五年的三十坪老公寓。

根據北市規定,老公寓滿三十年就有都更資格,在實際賺取都更財之前,在當年八月,她以每月租金一萬六千元,當起包租婆,換算後年租金報酬率三%,等於現賺三個一年期定儲。敖國珠說,想賺都更財,除了房子要夠老,也得看附近有無大型公共設施,如公園、捷運等,增值潛力才大。

﹁我下一個投資應該還是在房地產,台北市的都更案,單價雖高,但回本速度快;另外,現在機場捷運要蓋到中壢火車站,附近房價已蠢蠢欲動,目前每坪不到二十萬元,相對投資起來壓力就很低。﹂敖國珠能在不動產上賺到錢,正是甘於等待良機,並發揮冷靜、理性、用功的富婆特質。

敖國珠

現職:三立新聞台主播

婚姻:已婚,育有1子1女投資資歷與獲利:15年,合計帳面獲利1700萬元

買屋心法

1. 感覺很重要,涼颼颼、不明亮都不好。

2. 絕對不要顯露出急著想買的樣子。

3. 趁市況差時,賣小屋換大屋。

4. 買25年以上老公寓,賺租金與都更財。

選美皇后陳映彤

一年看五百間房子,一分鐘就知好壞年僅三十出頭,卻買過十幾間房子;一般上班族感嘆辛苦打拚一年,在台北信義區只能買一間廁所,選美皇后陳映彤卻能當投資客,在最精華熱鬧的地段,擁有屬於自己的﹁豪宅﹂。

﹁二十歲那年,我用打工存下來的錢,買下第一間房子。﹂她說,當時沒有特別原因,只是單純地想要有自己的房子;地點在台北縣安坑,總價近五百萬元。不過半年時光過去,自己既沒搬進去住,房子想租又租不出去,只好忍痛割愛。

五、六年前因緣際會下,聽到朋友在市中心買了一間法拍屋,一坪只要二十多萬元,比行情便宜一半以上,讓她眼睛為之一亮,重新燃起對房地產的興趣。

但這一次她學乖了,﹁要買,就要買在地段好的精華住宅。﹂當時,她在台北市遼寧街租房子,雖是一間中古屋,但住處交通、生活均相當便利。

陳映彤以一千兩百萬元向房東買下自己租賃的房子,住了幾年後轉手賣掉,獲利約二五%,嘗到了獲利的甜頭。從此,她下定決心研究房地產,用心和仲介及代書建立關係,遇到不懂的地方,拚命發問。

﹁ 當時房仲說,我的買房觀念完全錯誤。﹂房仲告訴她,不要用太多現金買房,而要向銀行貸款;因為這樣可培養和銀行之間的往來信用,手頭資金運用彈性也較高。 如果同時看中好幾個物件,可利用房貸寬限期來解決短期資金壓力。﹁像我現在住的這間,貸款一千七百萬元,房貸利息一.三%,寬限期內,一個月只要繳兩萬 元。﹂另外,住宅周圍的嫌惡設施,包括高架橋、殯儀館、神壇、加油站、瓦斯行及高壓電塔等,選購時絕對要避開。﹁我一年至少看五百間以上的房子,有時房仲 安排下來,一天最高還可以看到七間。現在練到一分鐘就可做決定的地步!﹂她說,看屋第一眼先看格局是否方正、採光是否良好,若周遭沒有嫌惡設施、又處於市 中心精華地段,價格合理就可出手。﹁因為家裡做裝潢,所以將房子﹃改頭換面﹄再賣出去並不難。﹂重點是要取得房市第一手資訊,得跟房仲打好關係。﹁不殺仲 介費,必要時還要犧牲一點利潤給房仲賺,這樣才有機會搶得先機。﹂陳映彤出手快速、靠著敏銳的嗅覺,及一點一滴累積的知識,已成為不折不扣的房產小富婆。

陳映彤

現職:房地產投資

婚姻:未婚

投資資歷與獲利:6年,約2000萬元

買屋心法

1. 台北市信義區是國際盤,價格易漲難跌,是最好的投資地段。

2. 不砍仲介費,必要時犧牲自己的利潤,維繫好關係,才能取得第一手情報。

3. 避開嫌惡設施,瞄準公園、銀行、學校出手。

整形醫師林靜芸

不惜重金選擇好地段,漲幅達數倍憑著對整形工作的執著,醫師林靜芸每天工作十二小時,十多年下來累積數億元身價。股票投資雖然虧損累累,但從結婚之初就開始累積的多棟房產,為資產帶來數千萬元增值。

其 實最初,林靜芸是從股票入門,只是買股經驗太慘痛,才讓她決心投資房子。林靜芸回憶,在醫學院畢業時,自己決定將獎學金全數買復興木業的股票;想不到工作 繁忙,等到回想起這筆投資,才發現股票已下市。林靜芸苦笑,「最有意義的一筆錢,就這樣沒了」。這次失利,讓林靜芸深深警惕,應該徹底研究自己的投資標 的。

﹁累積財富應從儲蓄開始,沒有第一桶金,很難談其他﹂,林靜芸說,從小就會將至少一半零用錢存起來,長年維持這個習慣,成家立業後才有閒錢可以投資房地產。

一 九八○年,新婚不久的林靜芸和夫婿林芳郁帶著兒子,在沙烏地阿拉伯擔任醫療工作。當時,夫妻倆月薪合計高達二十二萬元,原本可以在當地過著舒服日子;但為 了購置一戶位在北市信義路、通化街口的房子,每月得匯二十萬元回台灣繳房貸,一家人只靠二萬元在物價昂貴的沙烏地生活。

早在三十年前就有選 擇地段的好眼光,足以看出林靜芸對房子的敏銳度不同凡響。例如通化街口的房子,當初買價一坪十萬元,一度跌到八萬元,但是增值至今,想用目前的市價買到同 樣房子,至少得花數倍成本。再比如面對大安森林公園的診所現址,一九九三年時,林靜芸用每坪五十二萬元買進,現在市價每坪也是百萬元起跳,同樣有倍數的驚 人漲幅。

﹁當初的買價被朋友罵死了,但長期來看,我的決定並沒有錯﹂,林靜芸指著辦公室說,﹁有人說現在的房價過高,但我認為,只要有需 求,還是可以買!﹂林靜芸說,自己從不﹁投資﹂房地產,每一次買進都是為了使用需要。正因如此,她特別注重房子的區位、交通路線以及周邊環境。而診所、住 家和通化街住宅都位在大安區,因為這裡生活條件最理想。

林靜芸理財從存糧著手,先培養儲蓄習慣,輔以冷靜、理性的特質,嚴選環境與地段,耐心等待時間創造增值效果,果真為財富加分。

林靜芸

現職:整形醫師

婚姻:已婚,育有1子1女投資資歷與獲利:約30年,帳面漲幅數倍

買屋心法

1.沒時間分析股市,就專心留意好的房地產物件。

2.挑選房子以學區好、交通方便、生活環境佳等三條件為主。

3.房子需要住就買,一時買貴了也沒關係。




插旗大陸房市 台商瘋開「台灣城」

2010-12-13  TCW




四天,二十六萬參觀人次,逾人民幣五十二億元(約合新台幣二百三十億元)交易金額,這是去年九月南京台灣名品展締造的數字。挾著大陸瘋台灣的消費實力,今年來,不只台灣名品展,連「台灣城」都要在中國遍地開花。

繼今年九月,由南京市政府與華新麗華共同打造的南京台灣名品城正式開幕,位在北京天安門廣場南側,由北京市崇文區政府出資、皇冠集團協助規畫管理與招商, 台灣文化商務區(又稱台灣映像)預計在十二月二十四日開街;至於由中國保利集團出資,台灣櫻花集團旗下的櫻花之屋地產諮詢負責招商總策畫的台北商貿中心, 近期在上海嘉定新城開工。

不只南京、北京與上海,包括湖南、天津、重慶及杭州等地,也都有台商對各種結合台灣品牌的商貿城專案躍躍欲試。外貿協會董事長王志剛曾向媒體透露,未來三年,預估全中國光台灣名品城就至少會有十五座。

中國政府撐腰 有「台」狂賣,還能收稅

就像各檔中概股股價隨中國內需題材走高,台灣城的光環吸引各路人馬搶進,包括賣電線電纜、行李箱,甚至熱水器的台商都相繼卡位,究竟這背後有何名堂? 在台商眼中,台灣城的商機首先在「C+C=M(通路+現金=金錢)」。只要亮出MIT(台灣製造)名義,就有「聚市」效應,「只要有『台』字頭在大陸都很 吃香,」北京台商協會會長林清發指出,現階段中國很認同台灣品牌,過去是私人企業單打獨鬥,目前除了用集體開發打團體戰,加上當地政府出資硬體建設撐腰, 成功機會很高,主事者還能藉此經營政府關係。

皇冠集團董事長江永雄也認為,兩岸氣氛好,且中國好奇台灣,至少還有三年空間操作,全部做台灣概念的商貿城仍大有可為。

他舉例,台灣小吃十月一日在北京前門大街試賣,儘管沒宣傳且位置相對差,來自新竹的海瑞貢丸一碗人民幣十元,一天就賣出兩千碗;阿宗麵線當日也有人民幣二萬二千元入帳,賣相不惡。

「無利可圖不可能去做,」一位台商觀察,台灣城對台商與當地政府都有利。台商招商一方面可當二房東讓執行利益入袋,當地政府則可增加稅收,雙方面子、裡子兼具。

台商搶卡位 打響品牌,爭市場主導權

除了招商利益,台商還著眼品牌進駐與知名度等無形價值,希望爭取複製台灣城到全中國的主導權,以及潛在的土地開發利益。

「大陸市場崛起,這是中小企業切入大陸市場的品牌卡位戰,」櫻花之屋房地產諮詢公司總經理吳有華直言。江永雄也看好未來北京台灣文化商務區一旦打響知名 度,不只經營面更廣,來自政府的支持也更多,就有望延伸到全中國,「開一家或許沒什麼,十家、一百家,感覺就不一樣。」

至於潛在的土地開發利益,吳有華分析,台灣私有土地買賣相對單純,中國土地所有權則歸各級政府,多要透過專案標方式才能取得土地某年限內的租約。也因此,挾著台灣名號有助區隔,並提高獲中國政府青睞機會。

此外,中國開發商多以社區建案為主,較不熟悉大型商業地產開發案,也讓擅長整合服務的台商有介入空間。

房產利益可觀 挾商業開發,易取得土地

吳有華分析,看好香港瑞安集團打造出上海新天地口碑,櫻花之屋當初結合台灣品牌概念,提出台北商貿中心企畫,就讓保利高層動心,願意斥資人民幣五十億元打 造保利劇院、會展中心、五星級酒店、文創會館與台北時尚風情街等綜合商業中心,「有品牌後行銷全大陸,其他地方一級政府也願意(提供)一千五百畝規模的土 地開發案。」

一位知情人士觀察,保利截至今年第三季,總資產破人民幣兩千億元,是中國規模最大的房地產集團,且高層是鄧小平女婿,政商關係密切,動見觀瞻,這次保利集團旗下保利置業(香港)出手推動台灣城相關專案,代表風向球鼓勵系列規畫,商機不小。

「做生意賺錢慢,房地產增值比做生意快,」筆電大廠藍天集團旗下的百腦匯總裁特助吳佳容指出,藍天透過自地自建,商場、房產兩頭賺挹注不少獲利。 吳佳容分析,過去如「台灣夜市」等中國各地小打小鬧的台灣街,失敗收場居多,但這波有政府支持,甚至還擴大到台灣主題的造鎮規格,如取得土地使用免自有資 金,又能在附近置產,數年後,房產獲利就很可觀。

一位勤跑兩岸的諮詢公司總策畫高層說得更直接,「接觸台商金主,財團都看好房地產,而非商場生意。」

大陸瘋台灣,台商台灣城品牌卡位戰也跟著開打。相較房產增值空間,招商等商場利益只是蠅頭小利,土地開發才是潛在的大肥肉,因此政商關係經營,並搶先連結台灣概念複製到全中國的主導權,以及後頭的房產生意,是各方人馬真正角力的關鍵所在。

【延伸閱讀】台灣城在中國接力推出——近期開發計畫

名稱:台灣名品城南京地點:南京(以開幕)斥資: 20億面積: 2.27萬坪開發單位:南京市政府、華新麗華等

名稱: 台灣文化商務區(台灣映像)地點:北京(2010年12月24日開街)斥資: 200億面積:1.2萬坪開發單位: 北京市崇文區政府、皇冠集團等

名稱:台北商貿中心地點:上海(2012、2013年底陸續完工)斥資:250億面積:9萬坪開發單位:保利置業、櫻花之屋地產諮詢等

註:斥資金額單位為新台幣資料來源:各媒體、華新麗華、櫻花之屋

 



房市菜籃族停損 五月中是底限

 
2011-3-21  TCM




奢侈稅還未正式立法,房屋市場就 掀起了逃命波。原本的交易市場大亂,有人不想買到燙手山芋,寧可犧牲四百萬元頭期款毀約;有的賣方到手的四千萬元交易飛了,甚至還要陪著買方打毀約官司。

住在台北市黃金地段的羅太太(化名),農曆過年前發出售屋資訊,當天就接到電話,接下來幾天,「電話接到手軟,」最誇張的一次,一天曾經有六組人來看房 子。不到一個月,羅太太就談定了一個令她非常滿意的價格,四千萬元成交;若用二十多年前約一千多萬元的買進價格來說,等於房子翻漲了兩倍多。

緊接著,雙方迅速簽訂合約,沒想到在收到第一筆款三百萬元之後沒幾天,財政部宣布擬開徵「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅條例),這時,買方突然要求 第二次看屋,看屋後,以「房子漏水」、「陽台外推」,房子有瑕疵為理由,要求退款。

羅太太當然不甘心,滿心期待的好價錢突然落空,等於之前都白忙一場。「更何況,我的房子只是潮溼,根本不算漏水,」而且,雙方之前都未談及此問題,她認為 對方很可能是受到開徵奢侈稅影響,所以,決定收手不買。

不過,經過雙方協商後,決定各退一步。因為,買方發現,所持「漏水」的理由並不充分,即使將來進入訴訟,也不一定能拿回全部款項,賣方也認為,房子地點不 錯,還是找得到口袋深的買家,最後,買方同意賠付違約金。

投資客退縮 搶退場,竟檢舉賣方違建

羅太太的情況不是特例,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就說,最近有太多退訂、甚至是毀約的糾紛發生,「經濟好、房市熱的時候,大家都不會去在意,什麼都 不是問題,現在想退訂、毀約,就出現一堆問題,什麼花招都使出來了。」 莊孟翰舉例,除了海砂屋以外,還有檢舉賣方是違章建築,或是控告建商廣告不實,「原本說到捷運站只要三分鐘,結果根本需要花快十分鐘,」就連這種說法也被 拿來當成毀約的理由。

「房屋買賣中有很多『散客』,就像股市裡的『菜籃族』一樣,」莊孟翰說,像羅太太案例中的買方,很可能就是這種「短炒投資客」,原本預計持有一、兩年即脫 手賣出,沒有想到奢侈稅條例一出,不但買在高點上,又要負擔預期之外的一○%至一五%奢侈稅,若為了避開,就得撐過兩年,「很多口袋不夠深的投資客,就玩 完了。」

而這次打房也確實打擊到這批「資金不夠、信心不足」的短期投資客,台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,他就認識有位 朋友,一口氣訂了六戶林口的預售屋,每戶訂金十萬元,開了六十萬元的本票,聽聞開徵奢侈稅消息,馬上退訂,他慶幸的說,「還好還沒簽。」

邱太煊說,按規定,尚未正式簽約之前可拿回全部訂金,「一旦簽約就很難了,除非房子有重大瑕疵,否則想毀約通常是不容易成 功的。」他評估,類似羅太太的案例,最後的結果大概是雙方和解,賣方退還買方部分已付款,「但也有可能買方一毛錢都拿不回來。」

開徵奢侈稅已為台灣過熱的房地產市場降溫,一般預估,接下來將有一番價格修正,那麼,手上有房子的人到底該不該賣?

炒家求脫手 折價一五%,抵銷奢侈稅

信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮表示,從消息發布(二月二十四日)至今,委售的案子增加兩成,顯見市場上要賣房子的人變多了,甚至有「從買方轉為賣 方」的現象發生,這些人若不是怕擔心被課稅,就是有資金壓力,要趁房價下跌之前,趕緊脫手。

「先跑先贏,殺一點就趕快出手,」政治大學地政系教授張金鶚指出,房價不會跌這麼快,現在價格還沒有完全鬆動,「對買方(指自住戶)來說,再過半年以上才 有比較漂亮的價格,」換句話說,趁市場行情還在,對賣方來說是「越早賣越贏」。

莊孟翰表示,除了奢侈稅以外,在房價節節高升的環境下,每年一月一日的公告現值調整,也會增加房屋持有和交易的成本,「這表示,即使你不去動它(房子), 稅也會增加,」因此他建議「房市菜籃族」,要考慮這些因素後,自己設停損點,「如果發現撐過兩年有困難,就要趕在五月中以前找到買主,因為奢侈稅七月一日 就要實施,而一般交易過戶、登記約需一個半月的時程。」

依此推算,若有賣房壓力,不妨以去年第四季到今年第一季最高價的一五%,做為參考折數的最低底限,等於以房價的折扣抵銷了奢侈稅,而越接近五月中,將越靠 近這個數字。

「不過,好的地段如北市大安、信義區,不用(折)一五%照樣賣得掉,」大聲行銷顧問公司執行總監田大權表示,此時也是賣方檢視手上的東西,究竟是西瓜、還 是蘋果的時機,考量購入成本和資金流量,以及放兩年的風險和成本後,地段不好或泡沫過高區域的產品,只求保本,能夠不賺不賠賣出就好。

買房免追價 貨比十家,留電話慢慢談

至於有買房意願的人,此時或許是個好時機。永慶房屋研展室協理黃增福表示,現在議價空間變大,以前買方要追價才買得到的產品,現在部分投資客退場,屋主也 不敢抬價太高。

甲山林廣告副總經理徐永仁也說,過去銷售人員會說:「趕快下訂,再不買就沒有了!」現在買方更有空間靜下來理性分析。

莊孟翰則建議買方「貨比十家」,「還是要觀望,先打個七、八折,可以多看看,然後留電話,如果沒人打來,就表示還在賣方市場,如果很多人打來,就可以慢慢 開始談。」


房市︾嗅出房市谷底 大膽進場陳麗鳳逆勢操作 從業務員成房市贏家


2011-9-12  TWM




「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳,從一間三百萬元的老公寓起家,因為掌握危機入市、逆勢操作法則,如今已替自己攢出超過億元的身價。

撰文‧梁 任瑋

擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳,說起話來輕聲細語,很難想像今年四十七歲的她,房地產投資資歷已二十二年,經歷台灣房地產四波 景氣循環,都可以安然度過的主要心法就是,「當眾人恐慌的時候勇於進場,耐心等待景氣翻轉,機會就是你的。」一九八九年,為了把母親接來台北一起住,陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中,陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜,因為一坪十二萬元,這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓,但樓上還可以再加蓋,我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後,陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家,原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。

「雖然公寓要爬樓梯,我不怕苦啊!我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年,直到幾年前,生活條件變好而搬離,但她依然沒有把房子賣掉,房價也增值了一倍多。

不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落,只要沉得住氣,遇到風暴時不要自亂陣腳,忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了,就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是SARS(嚴重急性呼吸道症候群)爆發之前,買進永和「銀河水都」預售案。

當時房地產不景氣已經長達十年,房市在谷底 盤旋許久,在一片低迷中,因新增的房屋供給數過多,加上房價持續下跌,有意購屋者都採取觀望態度,購屋需求持續銳減,建商餘屋庫存去化也十分緩慢,但站在 市場第一線的陳麗鳳發現,永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了,新大樓二十萬元,設備比公寓還好,房價下跌空間有限,加上河岸景觀住宅是未來趨勢,當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳,因此一口氣進場買了四戶。

後來SARS爆發,房市瞬間急凍,不過,在二○○三年底,房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激,購屋需求復甦,銀河水都房價也一路起漲,每坪最高賣到二十八萬元,陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成,她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間,獲利四五%,其他三間則繼續持有,現在更漲了一倍以上,讓她堅信「手頭隨時保持三間房子,一間自用、一間投資、一間收租,布局中長期標的,因持有時 間長,一旦轉手,投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時,大家都不敢買房,陳麗鳳研判,金融危機的震央是發生在美國,台灣人儲蓄率又高,台灣房價 要崩盤不容易,因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭,三十幾坪總價才三百多萬元,她認為這輩子應該很難再遇到這種行情,因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場,買下人生的第一間房子,結果現在三峽的房價漲了近一倍。

房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時,陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區,「那裡有大街廓,又有面積廣大的公園,跟老三重擁擠的街道不一樣,一坪才二十幾萬元為什麼不 買?」重陽橋旁的水岸景觀,讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗,心動之餘,以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋,如今也上漲至每坪三十餘萬元,投資報酬率近 五成。

陳麗鳳說,過去四、五年房地產景氣大好,房價一季就漲兩成,經常過了一個農曆年,每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元,自從政府打房 之後,投資客就縮手,房價開始修正,她覺得這對房地產市場是件好事。

陳麗鳳認為,今年房市遭遇奢侈稅風暴,政府打房政策又一波波出籠,影響 買氣,但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待,「凡事物極必反,今年景氣走修正波,但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族,陳麗 鳳建議,「頭過身就過!」有了第一間房子,就會把費用省下來,當習慣把錢儲蓄在房地產後,「房子就會像變魔術一樣,替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環,只要抓住逆勢買進的要點,就可以當個房市贏家。

陳麗鳳

出生:1964年

現 職:翰昌廣告董事長

投資資歷:22年

操作經典戰役: 曾在SARS爆發前,買進銀河水都預售案,在SARS結束後,出售一間獲利45%。

危機入市投資心法

1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量,若餘屋去化殆盡,表示谷底已過,房價即將起漲。

2.金融或政治危機造成的低檔,可視為時機點,但若基本面有問題,就 不宜貿然進場。

3.人為因素干擾房市,通常也會造成回檔,只要基本面好,就是買進時機。

4.觀察看屋人潮的回籠率,人潮變 多,可視為信心恢復。

抓對時機點入市,房價一路上漲進場時間地點標的買進價格(萬元/坪)目前價格(萬元/坪)1989年中和 五樓公寓1225 2000年永和銀河水都2045 2008年三重重陽重劃區水岸住宅2030



地方政府債務吃緊 建商現金流飽受考驗 資金斷鏈 中國房市承受三大衝擊

2011-10-10  TWM




溫州的高利貸風暴,凸顯中國資金 斷鏈的影響層面廣泛,其實在房市,官方調控的力道已迫使整體景氣下滑,甚至跌破雷曼兄弟倒閉時的低點。這對地方政府、建商與房屋買方而言,都是不利的修正 訊號。

撰文‧周岐原

令人震驚的溫州老闆「跑路」潮,僅是中國資金「斷鏈」的副作用之一;相較之下,二年多來瘋 狂上漲的中國房市降溫,造成的震撼更大。其實,房市的調整風已經緩緩吹起,在官方連番推出緊縮政策後,中國房市回檔跡象越來越顯著;這波修正不僅讓房市進 入冷卻期,對水泥、地產開發與金融等行業的衝擊,更是後續觀察的重點。

中國房市的官方數據五花八門,光是依照區位劃分,就可分成一、二、三 等多線城市,再加上銷售面積增速、開發資金變化等指標,很難用單一訊號斷言整體走向。不過,在中國國家統計局公布的數據中,全國房地產開發景氣指數(簡稱 房開指數)卻是一項相當有參考價值的指標;該指標由房地產開發投資金額、土地開發面積、房屋空置面積、商品房平均售價等六項分類指數合計而成,是最全面的 統計數據。

今年九月的房開指數,便透露一個令人高度警戒的訊號:中國房市正在快速緊縮,而且進入三年來最冷清的市況!九月分房開指數是一○ 一.一二,儘管仍位在區分多空的一百以上,但由逐月走勢來看,自從去年三月景氣見頂後,中國房地產業景氣便逐月下滑。更值得注意的是,這個只比持平稍高的 數字,其實已低過○八年九月金融海嘯發生時的水準;這意味著,無論哪一座城市,當前房價很可能不是波段低點,而是另一波修正的起點。

房 市確定緩慢降溫

回顧二○○八年初,房開指數先是連跌九個月,到雷曼兄弟倒閉時的一○一.一五;隨後因金融海嘯,又繼續下滑六個月,直到隔年 中才反彈。前車之鑑如此,近期亮出的調整訊號更不只一個,中國七十座中、大型城市裡,今年八月已有四十六座房價停止上漲,「高檔量縮價跌」的訊號出現,後 勢如何不言而喻。由指數轉折和國內外經濟局勢來看,即使這次經濟不會像三年前快速收縮,但中國房市還有一段修正尚未完成,應該毋庸置疑。

中 國房市緩慢「變盤」,可能造成哪些影響?

首當其衝的是地方政府。北京當局重拳調控房市,讓建商投標土地意願大減,高度仰賴賣地收入的地方政 府,自然苦不堪言。因為從水利、交通建設到保障住房,既定政策還是要照常開辦,施政起來格外吃力;累計達十.七兆元人民幣的地方債務,也成了一顆巨大的不 定時炸彈。

為了開源,不少地方政府陽奉陰違,當中央要求執行「限購」(限制購買房屋數量)政策,地方政府就推出「限價」(房價設定上限)措 施。字面上看,房市交易確實被「限制」,但比起交易停擺的限購令,地方政府「因地制宜」的限價模式,仍然對房屋買賣放行,只是成交價不再創新高而已。

建 商經營壓力倍增

值得一提的是,自從賣地收入銳減,部分地方政府為了籌措財源,打起「拋股還債」的算盤。據估計,由地方政府持有的A股市值超 過四千億元人民幣,若財務壓力進一步升溫,其中至少有一半的股權將被迫出售。這也將形成陸股另一股賣壓。

第二個受影響的是建商。房市降溫, 房屋供應量與存貨卻節節上升,對建商的經營造成直接壓力。今年六月中,標準普爾(S&P)便將中國房地產業的評等降為負面,理由是整體行業負債攀升、現金 流量逐漸收縮,形成對建商不利的警訊。

標普並指出,若中國平均房價下跌三成,預期將有許多建商出現短期償債困難。正因為前景看壞,許多在港 上市的內地房產股,今年第三季股價紛紛大跌,雅居樂、華潤置地、遠洋地產等特定公司的股價淨值比(P/B Ratio),更回到金融海嘯期間低點。

買 方不甘心買貴衍生社會事件此外,中國房市的消費者,也是受房價反轉傷害的「重災區」。這次中國各地房價連綿不斷的漲勢,對買方無疑是很大的煎熬,越是等待 越買不起;好不容易痛下決心,卻發現後來的房價竟然比自己的買價低,自然造成買家嚴重不平衡的心理,進而衍生社會事件。

例如在北京近郊的通 州,就有數個建案的買方發現,建商在交屋後大幅降價,雙方因此發生衝突。這對強調「堅持不懈搞好房產調控」的國家主席胡錦濤,形成一大諷刺。

中 國房市的多頭格局,為地方政府與建商帶來享之不盡的好處;進入空頭修正期後,政府、建商與消費者反而成了無法擺脫的「受害三角形」,看起來,無論什麼時 候,中國房市的買方似乎都是最弱勢的一群人!

中國房市修正未完!

根據金融海嘯時的經驗,中國全國房地產開發景氣指數跌破前波 低點後,有可能因為政策調控、經濟風險增加,導致房價持續修正。



前十大的建商都想出清存貨轉行 溫州倒債風後 大陸房市泡沫風暴再起

2011-10-31  TWM




房價因政府調控下跌不休,對買房或買不起房的中國人來說,大家都很鬱卒,「空頭大師」謝國忠甚至喊出,中國房價將腰斬。繼溫州民企倒債風後,大陸房市恐掀 起另一場風暴。

撰文‧楊方儒

今年大陸十一國慶,地產商個個愁眉苦臉,歡欣不起來,「誓死與開發商血戰到底!不退差價誓不罷休!」這是江蘇太倉街頭隨風飄動的白布條,字句透露買主憤怒 的心聲。更諷刺的是,景瑞地產在當地打出折扣戰,從每平方公尺八五○○人民幣(以下皆同),砍到六八○○元,結果上門丟雞蛋的老買家,比上門的新買家多得 多。

房價迅速暴跌 社會失序房市景氣急凍,價格下跌,展示接待中心比門可羅雀更糟,被高利貸統治的浙江溫州,買主直接在展示接待中心暴動。而這早已不是新聞,連記者都沒興趣 採訪。

事實上,這一年多來,中國政府賣力打房,讓中國的地產商,從天堂跌到地獄,因為他們的客人,都變成了所謂的「奧客」。

奧客不分男女老少,衝進一間間裝潢精美的售屋中心,見人就打、見物就砸,建商找來公安也沒用,因為他們連老共都敢踹。這些暴民,原本都是溫良公民,一夕失 控的主因很簡單:房價下跌!

為了實地探查中國房價下跌造成的亂象,《今周刊》採訪團隊從北京熱鬧的CBD(北京商務中心區)出發,往東一路堵車,三十分鐘後終於到了通州。通州好比台 北的林口,一直喊著要成為北京的新市鎮,但發展始終不如人意,雖然房價只要市中心的四分之一,但如今搬進來的人都非常不爽,因為他們的資產正大幅貶值。

近五年來,通州的房價一路被炒高,最高峰每平方公尺兩萬元均價,相當台北林口合宜住宅(每坪十五萬新台幣)的兩倍。但我們到了展示中心一問,現在均價只要 一萬四千元,等於足足跌了三成,不少預售屋甚至跌了五成。

「等車的人不高興,上了車的人更不高興!」去年剛搬進通州的出版社編輯商勇說,買不起房的人總是覺得房價下跌不夠,已經買了房的人,每天住在賠錢的房子 裡,心裡也總是鬱悶。

「房子還沒蓋好,我就平白賠了四十萬元,好幾年才存得下來!」二十八歲的CBD外商上班族梁曉翠,去年才在通州買了一四○萬元的一房一廳,明年才要交屋, 但是現在預售價格只剩下一百萬元。

北京房價像溜滑梯快速下滑,讓進場買屋的人嚥不下這口氣。梁曉翠除了在網路上串聯買主,一起要向建商討錢外,自己也發揮纏功,有空就賴在展示中心當「釘子 戶」,只要有人進門看屋,她比業務員還快上前接待,直說這是黑心社區,大聲高喊「絕對不要買」。

梁曉翠還算溫和,在通州的京貿國際推案,因為有買主鬧得凶、公安也幫不上忙,地產商竟然找來黑道圍事,一不小心就打傷買家。

其實,大陸的房地產業者魚龍混雜,素質真的不高。北京規模最大的房屋仲介「鏈家地產」,為了爭奪房屋買賣代理權,竟然拿棍子把另一家宇源地產的員工打傷。 公安調查後才赫然發現,鏈家的仲介辦公室裡頭,放了好多棍棒,店長平常都訓示說:「如果有別的仲介來搶房源,抓住了就打!」失序的交易空間裡,當地產商耍 流氓時,買家自然也是會用拳頭回應。

管得越多越難管 調控失衡中國政府想要維穩(維持穩定),但總是碰上民眾想要維權(維護權益)。聚眾鬧事、上街頭抗議,早就已經在各省遍地開花,只是報紙上看不到而已。

中國各地都鬧烘烘的,這顆「非典型」的房市炸彈,確實隨時都會引爆,但其實引信,是中國政府自己點燃的。

事實上,調控房市就跟教訓小孩的道理一樣,管得越多,越難管。因為限價會造成各種惡果,中國政府習慣性管制各行各業產品價格,過去管制油價的時候,各種扭 曲的新聞不斷在媒體上出現,甚至油荒、電荒,還有各式各樣的荒也隨之出現。

中國政府管制房價一年多來,一再召集各大企業「指導」價格!但上有政策不漲價,下頭有對策,最後吃虧的還是一般消費者。以北京來說,外地戶口需要有五年以 上繳稅紀錄才能買房,全北京有資格買房者剩二十萬人,而有購買能力者更剩下不到一萬人。雖然仲介鼓吹找人頭代買,但在有限的購買人口下,北京房市如一灘死 水。

事實上,中國政府為了調控房價,使盡各種「奧步」,也開始自食惡果,到最後這雙看不見的手,可能還是不得不放開。舉例來說,銀行緊縮銀根,利率一再上調, 但企業、民眾都還是有借錢需求,只能轉向高利貸,這就造成了溫州版次貸風暴。

因為緊縮銀根、限制購買,無論哪一點都無法從根本上面解決房價。追根究柢原因是政府售地價格過高、一般人收入過低,自然造成惡性循環。尤其中國股市低迷四 年,房市則高漲四年,熱錢都流向房地產了。但中國政府也嚴格管制大盤指數,這一波資金陸續回流股市,也沒有看到有大行情誕生。

「中國房價下跌五成很正常!」經濟學家、「空頭大師」謝國忠說,近年一個很奇怪的現象是,全球房地產市場都在暴跌,唯獨中國的房地產市場還在漲。

的確,目前中國未售出的住房總計面積高達一六○億平方公尺,地產業者土地庫存三十億平方公尺,政府還握有四十億平方公尺的土地儲備。雖然中國人民城市化比 率只有四成出頭,但根據這些數據,就算今後城市人口總數到十億人,也能夠滿足需求。

謝國忠分析說,中國貨幣政策肯定持續收緊,大量開發商將面臨倒閉潮,房價肯定持續下跌,「我一直向朋友建議,如果手上有空房的,那麼趕快把房子賣掉,如果 賣不掉,一定要選擇折價拋售。」大洗牌時期來臨 進退失據謝國忠喊出「房價腰斬」的驚悚論調,確實透露出地產商壓力很大,但誰會先收手不玩?

「頂多以後就不再做房地產了!」全中國前十大地產商、浙江房地產龍頭、綠城董事長宋衛平,不負責任的一句話,最近就招致各界批評。

宋衛平說,如果真的一直賣不掉房子,他考慮直接把價格降到底,所有房子都賣完後,就不做買賣。宋衛平先前為了打響綠城品牌,甚至還買了一支足球隊冠名,但 現在卻有了退出市場的念頭。

宋衛平的想法不是特例,因為過去幾年賣房子是暴利,使得全中國目前已有兩萬家房地產業者。這數目可說是世界第一,但扛不住政府調控壓力,選擇退出房市的地 產商肯定將不是少數。

關鍵在於,很多房地產業者預期政策很快就會放鬆,土地價格就會跟著上漲,因此用三○%至四○%的利率去借高利貸。這樣對賭下來,只會踏上死路。

在內蒙的鄂爾多斯,到處都是剛蓋好的大樓以及滿街的銷售廣告,但實際銷售卻早已進入冬天,乏人問津。最好的例子是,總計砸下六十億元建起的康巴什新區,到 處都是新大樓,「點燈率」卻極低,夜晚街上毫無人煙,被當地人戲稱為「鬼城」!

因擁有煤礦而暴富的鄂爾多斯,房價在六年內已漲了六倍;每人平均擁有房數也達到了二.七間房。但地產商還是無止境地繼續推案,可說是房地產泡沫的最佳代 表。「為了賣房,叫我下跪都可以!」很多鄂爾多斯房仲業務員在網路上哭喊業績壓力沉重,老闆要他們使盡各種不入流的方法找客戶。

所以我們看到,大批地產商最近為了促銷使盡手段,有的是送LV、PRADA包,也有的半夜一直傳簡訊給潛在客戶。鄂爾多斯出生、如今在北京定居的商勇,在 中國十一國慶長假期間,就收到一八七條賣房簡訊,他甚至在半夜一兩點,還連續收到同一個推案的三條簡訊,他大罵:「你讓我睡不好覺,誰要去買你的房?」這 的確看得出,中國房地產仍在草莽階段,又何時才能踏上正軌?

「這將是一個淘汰與再生的大洗牌時期!」萬通地產董事長馮侖嚴肅地下了結論。他比喻,過去賣房子就像賣股票,隨便蓋隨便賣。但經過洗牌後,屆時中國才會誕 生真正的大型房地產企業,「會像賣汽車一樣,真正比的是誰做得好。」但在這之前,中國房市恐要經歷一段難熬的陣痛期。



房市調控不可松

http://magazine.caixin.cn/2011-11-11/100325079.html

中央政府應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期

  房地產調控力道該持續還是該放鬆,爭論已趨白熱化。在此關頭,溫家寶總理11月6日的講話,牽動著房地產開發商及其他利益相關方的神經。溫家寶 強調,目前「房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖」,調控的目標是既要使房價回歸到合理的水平,同時又促進房地產業持續健康發展。

  市場人士對這段講話迅速做出多種解釋,但至少有一點共識:儘管宏觀經濟政策轉而強調「適時適度預調、微調」,房地產市場調控政策短期內不會鬆 動。此前,不少房地產開發商期待2008年的「救市」之舉會重演。我們認為,當前是房地產調控效果集中顯現的時期,也是此輪調控成敗的關鍵時期。中央政府 應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期,這樣才能使房地產業走上健康發展之路。

  如今,「降」字已成為房地產市場最為敏感的熱詞。降價銷售現象已從一線城市向全國蔓延。眾多分析人士認為,市場拐點已然顯現。一方面,全國大部 分城市房屋交易量驟減,局部地區在樓盤較大幅度降價後出現退房潮,甚至售樓處遭打砸。另一方面,伴隨著市場轉冷,一系列「陣痛」也開始發作,例如,中介接 連倒閉、開發商資金鏈吃緊、房地產投資增幅驟降、建材需求疲弱、土地市場降溫,等等。地方政府的土地財政收入也明顯下降。有此種種情形,「院外活動集團」 不難找出籲請房地產調控由緊變鬆的理由。

  這些市場反應及伴隨的陣痛,並非首次出現。2003年下半年以來,中國政府對房地產市場的多次調控可謂手段繁雜,既包括推行「招拍掛」,控制土 地供應,推進經適房與廉租房建設,還祭出過取消房貸優惠利率、提高購房首付比例、加息,對二手房交易徵收交易稅等金融財稅手段。然而,數次調控結果都是越 調越漲。特別是2008年底「4萬億」刺激計劃推出後,銀行發放天量信貸,這使得很多處於困境的房地產公司重獲能量,再操泡沫遊戲。調控失敗的根由,即在 於調控功虧一簣。

  今天,我們既為政府未重蹈「救市」覆轍而感欣慰,同時也不免擔心:隨著調控效應進一步顯現,政府承受的壓力必將繼續增大,本輪調控還能否進行到 底?過往的教訓值得記取。只有房地產發展中的不確定、不穩定因素得以消除,宏觀經濟才有望實現強勁增長、可持續增長和平衡增長。

  調控政策不可松,並不簡單等同於「擰緊發條」。房地產調控成敗之關鍵,不但在於「使房價回歸到合理的水平」,更在於「促進房地產業持續健康發 展」,真正走出越調越漲的怪圈。這意味著房地產調控絕非一「降」了之。若調控不解決與房地產相關的一些深層次問題,那麼,在短期降價之後,房價可能會報復 性反彈;部分房地產企業前僕之後,還會有大量資金後繼湧入房地產市場;更嚴重的是,改善民眾的居住條件的目標可能遲遲難以達到。

  我們認為,本輪房地產調控應該在三個方面取得突破性進展。

  首先,建立並完善可持續的科學合理的住房保障體系。盡快建立全國性住房信息系統和個人信用與收入信息系統,充分利用市場機制,為住房保障體系服 務。同時,制定完善可持續的科學合理的住房保障中長期規劃。應當重視運動式保障房建設帶來住房供應與居民實際需求不匹配的驚人浪費;學習和借鑑國外保障房 管理經驗。

  其次,大力發展健康、規範的住宅租賃市場,以收「房市穩壓器」之效。政府應把發展租房市場放到更加重大的戰略地位。在當前CPI高漲與房租節節 攀升的形勢下,優化住宅租賃市場的監管框架,釐清市場發展方向和政策目標,制定完善配套法律法規,力促國內房地產市場由「重買輕租」向「租購併重」轉向, 已然刻不容緩。

  此外,切實弱化地方政府對土地財政的依賴。地方政府是房價上漲最大的受益者。只有終結土地財政,才能徹底打破越調越漲的怪圈。作為一項完善土地 管理與城鎮公共財政制度的重大改革,房產稅已在多地試點。同時,地方債試點也正在推行。土地財政的終結,要靠地方政府的「開源節流」。除了財稅制度的改 革,增加地方財政的「開源」,更需要在政府財政透明化和決策民主化基礎上的「節流」。

  這些改革措施是房地產調控的題中應有之義,不僅豐富了調控政策的內涵,也將為「絕不動搖」的執行提供更大的彈性和空間。



坐擁五十億元身價 騎破摩托車看屋炒房大咖黃勇義 縱橫房市撈錢三招

2011-12-19  TWM

 


被外界喻為台北炒房投資客頭號戰將、綽號「勇哥」的黃勇義,日前因炒房逃漏稅被檢調收押,消息傳出後引起一陣議論。勇哥究竟是什麼樣的人物,讓他能在台灣 房市炒房二十年不敗?

撰文‧梁任瑋

黃勇義,一個大家在媒體看過,卻又不熟悉的名字,之所以神祕,那是因為相較黃文雄、黃家進與劉月釵「三黃一劉」等投資客,黃勇義(勇哥)是行事最低調的一 位,外界總難一窺廬山真面目,更遑論在媒體上看到他的照片,儼然是「最熟悉的陌生人」。

行事始終低調 因被收押而曝光這幾年,在台北房市崛起的幾位投資客,以綽號「雄哥」的黃文雄為例,目前為住商不動產加盟店東兼台北市房仲公會副理事長,乾爹是房仲業大 老、東森房屋董事長王應傑。黃文雄這幾年活躍於台北市房仲公會活動,在累積財富後,也希望更上一層樓,積極爭取理事長大位,但因投資客備受爭議的身分,引 起其他仲介會員反感,因而作罷。

至於「帥過頭」黃家進,為了招徠網友揪團購屋,喜歡在媒體曝光,更因上過談話性節目︽2100全民開講︾一炮打響知名度,他的名下只有一戶自用住家,其他 房地產投資都是用網友名義購買。以他的資金實力,在投資客圈子當中,其實並不算突出。

另外,「劉媽媽」劉月釵不僅高調用本名買下東區SOGO百貨附近店面、仁愛路豪宅「帝寶」、信義路豪宅「勤美璞真」,還培養兒子俞昌哲接班房地產投資事 業。從一家皮鞋店老闆娘翻身為投資大咖的人生故事,更是被投資客奉為經典。

相較之下,黃勇義從不接受媒體採訪,他的炒房手法多數都是以訛傳訛、只聞其聲不見其人,此次是因為被檢調收押被拍到,照片才首度在報紙曝了光。

身材高瘦、戴著黑框眼鏡,總是穿著普通夾克外套的黃勇義,斯文的外表,乍見他時完全無法與炒房時的霸氣連結在一起。

今年四十八歲的黃勇義,退伍後第一份工作,就是到萬華一家房仲店頭擔任業務員。一九八九年眼見台灣房價飆漲,他辭掉房仲工作,跳下來做投資客自己賺。

不過,剛起步的他,受限自有資金少,先從新北市三重、蘆洲低總價的區域開始買賣,但當時黃勇義就懂得替不動產創造「附加價值」。例如,老公寓屋況與賣相較 差,他就會找工班重新裝潢粉刷,提高銷售時的房價與利潤,姑且不論施工品質如何,他可說是將行銷學發揮到淋漓盡致。

用三把金鑰 縱橫房產投資雖然黃勇義搭上前一波房地產景氣高峰,但隨著之後台股從萬點崩盤,房價跟著兵敗如山倒,也讓黃勇義的炒房人生遭受極大的挫折。一九九六年到一 九九八年,一度因為資金周轉不靈,出現房貸延遲繳款情形,讓他差點就要收山,所幸熬過景氣寒冬,二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後,房市買 氣復甦,才讓黃勇義活了過來。

歸納黃勇義縱橫房地產投資市場有三把金鑰。第一,擁有過人的體力,他對於買賣房屋有很強的信念,可以每天從社子騎機車到台北市大安區看房子,風雨無阻,因 此「一年要騎壞四輛摩托車」。

一位東區資深投資客就說,「黃勇義這樣搞,也是很需要體力,我們光處理一、兩間就很費神了,更不要說同時有兩、三百間在handle(處理),要是我就沒 辦法像他一樣control(管控)!」第二,勇哥也與大台北各家房仲業務員維持密切的互動。「做投資客這行,最重要的就是房仲人脈!」如果找到熟識的房 仲在第一線幫忙開發案源,就等於掌握源源不絕的炒作機會。尤其像黃勇義炒中古屋住宅已玩成精了,仲業報給他案子,他可以不用到現場看屋,從門牌就分辨得出 屋況,立刻決定成交,加上他的進貨量大,與他配合的業務員根本不用擔心沒業績。

而且黃勇義對仲介很阿莎力,只要幫他賣掉房子,不但給足佣金二%,有時候還會另外包十萬元紅包激勵獎金,讓仲介更有衝勁幫他服務。

甚至業務員賣不掉的案子,也會請黃勇義幫忙處理。因為曾受惠於黃勇義,業務員一有好物件,第一時間就主動報給黃勇義,讓他比其他投資客更快掌握Apple 級(條件好)的物件。

第三,征戰房市二十二年來,黃勇義累積了龐大的資金部位,手頭上隨時可動用的現金高達上億元,成為他掃貨源源不絕的銀彈;他深知房市的「領頭羊效應」,將 資金重押大安區精華地段,讓財富加乘效果更為驚人。這八年來,大安區房價從每坪三十萬元,一路起漲至今每坪站上一百萬元大關,黃勇義的身價也跟著水漲船 高。

真正奠定黃勇義在投資客圈的江湖地位,是○三年左右靠著台灣房地產市場低利率、低總價、低自備「三低」的投資環境,成為他壯大勢力規模的沃土,加上過去十 餘年買賣房屋的經驗,他敏銳地嗅到房價正要起飛,因而將大量資金轉進台北市大安區、中正區、信義區的中古屋市場,直接在市場上放話「大安區每坪三十萬元以 下的房子全吃」,全盛時期手頭上有三百戶房子,平均每天成交十五戶,成為台灣最大咖的房地產投資客。

善於管理物件 因逃漏稅被盯為了爭取到銀行高成數的貸款,黃勇義炒房操作,都是找熟識的親戚朋友當人頭收購房屋,因為他們多半是銀行眼中信用良好的房貸戶,他再用人頭出 面向銀行超額貸款當作買進其他房子的周轉金,例如成交價一千萬元,他可能就貸一千兩百萬元。

隨著買賣數量愈來愈多,他的家族人頭已不敷使用,黃勇義才在市場上找其他人頭搭配,因為他的房子都是買進後,稍微整理過後就賣出的「短炒」性質,持有時間 都在三個月左右,人頭費從幾千元到幾萬元不等。

黃勇義貨源多,管理房子也很有一套。最早他先設立物件網站平台,裡面有一個物件總表,方便所有仲介、網友可以上網查詢物件資料,他的房屋鑰匙都直接放在委 託的仲介店頭,買方要看屋,都透過仲介帶看,一旦物件賣掉,他會傳簡訊告知各大仲介,其中與他往來最深的就是台北市多家住商不動產加盟店。

不過,黃勇義在網路上賣上百間中古屋的名聲傳開來後,因為未繳營業稅,被財政部盯上,自○八年起,國稅局針對個人以營利為目的銷售中古屋、法拍屋,一年達 六戶以上者,就要依法課徵五%營業稅、一七%營所稅,市場認為這根本就是「黃勇義條款」。

後來黃勇義乾脆成立天義國際經營炒房事業,登記資本額一千八百萬元,雖然他已躍升為市場上交易量最大的投資客,但依舊不改低調作風,公司就直接設在他住的 社子葫蘆街大樓一樓店面。從外觀上看,經過的路人絕對想不到葫蘆街這家沒有招牌,一點都不起眼的店面,高峰期每天交易的房屋金額高達上億元,這家公司的負 責人「勇哥」身價有五十億元,枱面上很多上市公司董事長身價還不如他。

房市滾利十餘年 因奢侈稅遭罰今年初,政府為了宣示居住正義,不但祭出奢侈稅牽制投資客,檢調也開始介入調查黃勇義炒房逃漏稅,因為資料數量龐大,直到十二月七日才收網, 外界才一窺他從○六年開始,透過三十六個人頭帳戶,四年內出售九百四十戶房屋,主要集中在台北市、新北市等高房價地區的炒房地圖。

初步統計,天義國際涉嫌逃漏營業稅、營所稅,其中營業稅和營所稅除了補稅,另外都重罰一倍,加上公司未分配盈餘加徵一○%的稅款,逃漏稅金額十一.五億 元,初估補稅加罰款高達三十九億元。

自從今年初房地產市場一片風聲鶴唳後,黃勇義不但很難再找人頭購屋,他的親朋好友也紛紛避之惟恐不及。使得黃勇義在六月奢侈稅上路前陸續拋售旗下房屋, 「只要不賠本就賣」,幾乎都賣得差不多了。但外界不知道的是,他也陸續將回收的資金改玩有租金收益的店面、總價上億元的豪宅。

例如,奢侈稅上路前,他就以總價二.二五億元買下台北市復興南路SOGO百貨復興館附近的「姜太太包子店」店面,並已在十月過戶到他太太郭枝芬名下,這是 他們夫妻倆罕見地用自己的名字購買不動產。而且郭枝芬的戶籍竟然是登記在天母東路一家住商不動產加盟店內,顯見他們與房仲往來密切,已到了生命共同體的程 度。

此外,黃勇義也持有西門町成都路戲院一樓的全家便利商店店面,還有博愛路正在興建的「揚昇君臨」預售豪宅,以及仁愛路四段「仁愛敦南」豪宅。

已在房市呼風喚雨十幾年的黃勇義,今年被國稅局一連串追稅動作搞得身心俱疲。近日在成功大學一○一年管理學院高階管理在職專班(EMBA)甲組的錄取名單 中,竟赫然發現黃勇義的大名。只有東南工專學歷的他,在離開學校近三十年後,也開始想重拾書本回歸單純的學生生活,反璞歸真,不想再涉入投資圈中的是是非 非。

黃勇義炒房逃漏稅的事跡曝光後,過去幾天也引起網友正反兩極不同的評價。有網友對他哄抬房價的行為大加撻伐,甚至對於他這幾年所賺的獲利,都將吐出來感到 大快人心;不論如何,黃勇義已在台灣房地產史上留下一個驚嘆號。

黃勇義

出生:1963年

現職:天義國際負責人

學歷:東南工專

經歷:房仲業務員

成績:5年炒房940戶

黃勇義炒房流程揭祕

仲介報物件

以低於市價1~2成購入

找人頭登記產權

向銀行申請房貸,並超額貸款以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下重新整理屋況,簡單裝潢房屋出售,獲利出場

逃漏稅捐稽徵



經濟放緩與房價狂跌是否死亡交叉?謝國忠:擠破房市泡沫是帖苦口良藥

2012-1-9  TWM

混亂的中國房市,到底對中國經濟有什麼影響?這波房市動盪會持續多久?房市還會再上漲嗎?
《》特別以越洋電話專訪中國經濟學家謝國忠,幫讀者解惑。 撰文•楊卓翰 眼見近來中國房價狂跌,房地產業者倒閉潮一波接著一波,唱衰房市的人也越來越多,其中當屬玫瑰石顧問公司
董事謝國忠最為大膽。他從去年開始就不斷「喊價」,從「一線跌二成五」一路喊到「全國平均跌五成」,儼然成
為中國房市的末日預言家。然而,事實上謝國忠是最看好中國的經濟學家之一。

「中國人老喜歡說誰唱多、誰唱空,但是一切分析都要回歸基本面。」心直口快的謝國忠在接受《》電話 專訪時,分析他對中國房市的最新觀察。「這個房市的泡沫是一定要破的,對經濟當然也有負面影響。但是這個影 響,不一定是件壞事。」

房市跌是好事 這個調整來得剛好!

「一個國家經濟不是說成長得快就是好,成長趨緩就是壞。有些人擔心中國經濟沒辦法承受這波衝擊,但以之前 中國的高速成長,我說,這個調整來得剛好!」謝國忠認為,經濟發展越快速、爬得越高,掉下來就越慘。

而中國政府在高速成長中犯下的最大錯誤,就是讓房市泡沫持續擴大。而房地產對資金的過度需求,也造成企業 信貸利率高漲,甚至超過二○%。泡沫,已經到了不得不破裂的程度了。

「所以說,與其讓房價在最高點的時候崩潰,重創經濟,不如現在用強硬的調控政策,來抑制房價。現在上海、 北京的房價已經跌了二五%,所以在泡沫破裂時,所受到的傷害自然就少了。」換言之,雖然中央的房市調控對經 濟帶來了衝擊,但考慮到中國超過一○%的經濟成長率已有過熱之虞,這波房價調整短期雖然痛苦,但對長遠的中 國經濟,也是一帖苦口良藥。

但是房價下跌,政府收入短少,沒了經濟建設國家怎麼會好?謝國忠反問:「房價跌,那老百姓的消費能力是不 是增加了?當然的呀!」原來,這幾年房價高漲,受苦最多的就是中產受薪階級,「而中國的房地產泡沫和其他地 方不一樣,中國的房地產是政府在收稅,人民買房子的錢都是交給政府的。所以房價跌,就會有一個變相的減稅效 果。」再加上,購屋成本降低,一般家庭就可以在其他的商品投入更多消費。因此,謝國忠認為經濟的動能不會因 此而減少,反而可以將資源轉往中國十二五規畫主力發展的內需產業。在謝國忠眼裡,短期經濟的陣痛是不得不挨 的:「這可能是未來十年,中國內需經濟增長的一個關鍵。」也因此謝國忠認為中國政府不會、也不應該救市。「 很多人以為最近人民銀行調低(儲蓄銀行)準備金率,是緊縮政策轉為寬鬆的跡象,我認為這個機會不大。」謝國 忠特別指出,中國的貨幣政策仍然是以緊縮為大政策方向,因為通貨膨脹仍然是政府頭痛的問題。

救房市是壞事 要將價格調至合理的水準

「中國現在的貨幣供給年增率控制在一五%,如果經濟增長率在八%,那麼每年通貨膨脹還有七%的程度,這是 相當高的,因為現在中國經濟成長沒有那麼快。」所以謝國忠不認為在短期內,政府會改變貨幣政策,甚至是放鬆 銀根來救房市。

他強調,這次中央的調控政策展現了「無比的決心」,不將價格調至合理的水準,是不會停止。大家最關心的是,合理的房價是多少?而這次調整會持續多久?

「一般泡沫崩潰的時候,商品的價格最後會調整到能支持基本面的水準。」謝國忠回答:「以房屋的資產價格來 說,它的基本面由『租金回報率』及『房價收入比』來決定。一般情況下,公寓租金回報率應該在七%;而一平米 的房價,合理價格應該在不超過城市兩個月平均工資的水準。」而現在中國住屋的租金回報率僅僅不到三%,在一 線城市甚至只有一%,房價也遠遠高出謝國忠的指標。因此,謝國忠認為中國的房市調整還有很長的一段路要走,全國房價腰斬也十分合理。

「至於多久,是要用經驗來判斷的。美國從二○○六年到○九年,調整了三年;香港是從一九九七年到二○○三 年,中間還反彈過一次,總共調整了六年。所以每個地方都不一樣。」不過謝國忠指出了一個基本法則,「在調整 的過程中,波動怎麼走是跟心態有關。例如有些人覺得現在房價很便宜,就去買,這時就會出現一個激盪性的反彈。」


想撿便宜要小心

別只看房價,要看基本面謝國忠接著警告現在想趁著房市出現崩跌時,進場撈底的投資人:「這個反彈要特別小 心。很多人在買房的時候只看相對的房價,卻沒看到基本面。中國的供需不會那麼快恢復正常,整個市場還沒有回 到平衡。我看這輪調整至少三年,也就是到二○一三年才會結束。」「不過就算熬過了這一次調控,我看中國房地 產要上漲還是很困難。」雖然謝國忠認為中國經濟長遠會受惠於房市調整,但是對於房地產本身,他還是持有一貫 的悲觀態度。為什麼?關鍵就是二個字:人口。

原來,中國人口減少的速度,可能比我們想像都來得快。「人口老化會對中國產生很大的影響,人口下降之後,房地產也會變得越來越便宜。」謝國忠甚至斷言,十年之後,中國人口就會開始下降,屆時,也就是房地產上漲的終點,以後房地產趨勢將會是一路向下。

謝國忠戳破中國房價不墜的迷思,幾乎為它判了死刑,但中國經濟卻有喘息的機會。中國能否度過這次難關,端 看當局者能否咬緊牙根,勇敢地戳破這吹了十幾年的房地產泡沫。

巴曙松:中國房地產面臨史上最大洗牌產業弱化、整合 將是2012年的大戲對於因這波房市調整而倒閉的房地產業 者,「溫和調整」可能無法形容他們看到的景象。但是,雲霄飛車正要往下疾行!伴隨著泡沫破裂,「中國的房地 產也將面臨大規模的洗牌,進入中國房地產史上第一次真正的大調整。」中國國務院發展研究中心金融研究所副所 長巴曙松說。

他指出,中國房地產的高成長模式已經開始轉變,「過去十多年,開發商藉著寬鬆的信貸和較低的利率,以高槓 桿操作,仰賴地價與房價的上漲而獲利。」今天,面對政府嚴厲的調控手段,開發商也面臨了惡果:賣不出去的房 子,以及高財務槓桿帶來的巨大風險。

「到去年10月,九大一線城市還有5000萬平米的可售面積!」這麼龐大的庫存量無法消耗,結果只有一個:降價。巴曙松預測,未來幾年一線城市降幅最高將達3成,銷售額也會大大減少。因此,今年上半年的房地產投資甚至可能負成長,導致房地產在中國經濟的地位持續弱化。

而政府信貸緊縮的政策下,小型企業融資困難,也將逼迫產業進行整合。他預測,未來中國房地產不但會「以大 整小」的模式整合,「過去十幾年過度擴張的大型企業,可能也會因為無法消耗庫存土地而被洗出局。」中國房地 產龍頭綠城集團就是一例。

至於市場期待,政府因為房地產衝擊經濟穩定而將調控由緊轉鬆的情況,巴曙松也不否認這個可能性。「但是,考慮到房地產未來的經濟地位越來越輕,恐怕也很難看到為了救市而政策急轉彎。」也就是說,這波房地產的結構性轉變,將是2012年擋不住的一場大戲。
謝國忠 現職:玫瑰石顧問公司董事經歷:摩根士丹利亞太區首席經濟學家學歷:麻省理工學院經濟學博士


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