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理性期望推高樓價 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20121113/18065002
曾司長認為目前樓價與經濟實際背馳，其實係忽視咗（一）供應少，（二）貨幣供應大增，（三）負利率，（四）香港與經濟強國為鄰嘅四大因素。陳局長係著名財務學教授，佢話今時今日，買股好過買樓（點知一講完港股就跟隨美股大跌），佢一定知道，美國股市經常在經濟環境不景，失業率高企嘅情況下大升嘅道理，就係因為貨幣寬鬆吖嗎！今天全球貨幣氾濫，香港不能獨善其身，樓市股市上升只係順勢而行啫，曾司長之評論話市場失效，簡直脫離形勢。
另一位零售業大老闆田北辰議員感嘆地舖租金太高，超乎經濟學解釋，田老闆係哈佛MBA，點解會話舖租超高「已去到不能用經濟學原理解釋的地步」呀？經濟學原理最講求供需平衡，偏偏自2004年自由行開始之後，零售業銷貨量與銷貨值大躍進，每年以雙位數增長，偏偏本港商場、地舖之供應量，停滯不前，增長如蝸牛慢步，導致供需嚴重失衡。既然如此，經濟學原理指出舖租一定升，舖價一定升，田北辰議員在哈佛冇讀過呢條簡單到極嘅道理？
現時人人有錢就想買樓，大有錢人有餘錢就想買舖，最簡單理由係「理性預期」（rational expectation）未來土地供應艱難，簡直係「粒粒皆辛苦」！前地政署長劉勵超在2010年2月25日於信報發表文章：「樓價可以不高嗎？」早有預言：
「政府順應民意，把市區的住宅用地發展密度和可建高度大幅降低以減少樓宇對周遭通風和景觀的影響，可建的樓宇面積因而減少，市區的地皮和住宅單位豈能不變得更加搶手嗎？
政府勾地表裏的新供應土地，特別是在搶手的市區，多為舊政府或公共用地（如政府合署、公務員宿舍、公共屋邨），賣一幅少一幅，若海不能填、山不應移、樹不宜伐、村不可遷、集體回憶不該毀，在未來數年，新的市區住宅用地供應要倚重東南九龍啟德機場舊址，之後是否還可以長賣長有？」
今時今日嘅環境正是如此，譬如新界東北發展，遭強烈反對（村不可遷），中區政府合署西翼重建為商廈商場受阻（集體回憶不該毀），將軍澳南部四幅地皮可能調高發展密度，增加住宅供應受環保團體及立法會議員反對（屏風樓），填海計劃似已湮沒無聞（海不能填），請問未來土地供應從何處來？市民「期望」未來土地及住宅單位落成量供應繼續少，如劉勵超所言：樓價可以不高嗎？
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