搞定一場招拍掛 上篇：誰是大玩家
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外企們不知道，從CBD核心區土地確定「不能拍高價」的原則開始，它們就已經被排除在外
財新《新世紀》 記者 李慎 於寧
從象徵著中國最高權力的人民大會堂往東，穿過建國門，即進入建國門外大街，又稱「長安街延長線」。再往東，可見北京目前最高建築——高達330 米的「國貿三期」。以國貿為中心，面積輻射3.99平方公里的CBD核心區共有89棟商務樓，駐紮了超過1200家中外公司的總部或區域總部。
CBD被譽為首都的聚寶盆，僅2010年上半年，就上繳稅收223.7億元，貢獻了朝陽區稅收總額的一半以上。
在這個財富和權力交匯之地，還有一大片尚未開發的土地，地面上仍有些待拆遷的舊式樓房，夾雜在周圍鱗次櫛比的摩天大廈中，頗為扎眼。
這就是有「CBD最後的土地」之稱的「中服地塊」（因其毗鄰中服大廈而得名）。其地理位置之重要一望即知——這裡西臨國貿，北接央視「大褲衩」，東連萬達廣場，南接建外SOHO，這是目前CBD中最完整的成片待開發土地。
正是這片令出租車司機談之色變的最堵地區之一，在過去一年中，是眾多大企業不惜巨資爭奪的焦點。其中包括中信、中金、海航、方正等大國企，以及或直接出面或隱身的思科、殼牌、和記黃埔、正大、標準投資集團、融僑等跨國公司與民企。
爭奪不僅因其地理位置而產生的稀缺性，也因為價格。
不能拍高價
從2009年底，中服地塊入市鼓點漸密。
2010年1月29日，北京市土地整理儲備中心網站公佈中服地塊出讓信息，底價50億元，保證金高達30億元，競買條件前所未有的苛刻——必須是不低於30億元註冊資本金的房企與不低於50億元註冊資本金的金融機構的聯合體，且金融機構在聯合體中要絕對控股。
在中服地塊亮相之前，坊間已有「內定」給遠洋地產（03377.HK）的傳聞。經SOHO中國董事長潘石屹在微博上公開質疑，這場「參賽權」的爭奪戰鬧得滿城風雨。潘孤注一擲，只為了獲得一個「百分之一的（參與）機會」。他代表的不僅是自己。
「怎麼能讓一個人玩兒呢？大家都看不下去。」一家地產公司的老總稱。
事後，參與CBD地塊競爭的人士向財新《新世紀》記者指出，指定金融機構入駐是CBD規劃中早已確定的大思路，但政府並不希望中服地塊以「坐地 喊價」的方式出讓。因為在2010年年初，高漲的房價已被認為是最大不穩定因素，「兩會」期間房價更成為各方關注焦點，中央政府此時已經下了地產調控決 心，相關調研正在高層次大範圍展開。
以當時市場的熱度和CBD的地理位置，「中服地塊」拍出天價是必然。在它南側一路之隔的銀泰中心公寓，2008年開盤時的均價就已超過6萬元/平方米。
還在2010年「兩會」前的2月27日，國務院總理溫家寶就表示：「我有決心，在本屆政府任期內能把這件事情（房價）管好。」不料，全國「兩會」結束後第二天，2010年3月15日，北京土地市場竟出現「一日三地王」的奇觀。
奇觀製造者，包括此前中服地塊傳聞中的內定者——遠洋地產。遠洋地產通過子公司北京遠豪置業有限公司，以40.8億元、逾2.75萬元/平方米的樓麵價，奪得北京朝陽區大望京村一號地。
中央高層因此震怒，「總理還是總經理說了算」的講法迅速在業界傳開。據遠洋地產一位高層透露，第三天銀監會、國土部門、中紀委等各部門就展開聯 合調查，遠洋地產第一個主動自白，稱公司在貸款、拿地等各方面都沒有問題，也強調遠洋地產並非央企，只是有央企投資背景的上市公司。2010年這一段異常 難熬的日子，讓遠洋地產總裁李明自嘲，「什麼困難都經歷了」。
「地王事件」令地產調控的風聲更緊，也讓北京市政府和各相關部門對中服地塊這一「熱點地區高價土地」更感棘手。現在的問題，已不是什麼時候賣，而是如何賣才能不賣出天價。2010年3月19日，北京土地整理儲備中心宣佈，暫停中服地塊的出讓。
當中服地塊於2010年4月30日再次入市時，中央限貸、限購多項調控政策密集出台，「堅決遏制房價過快上漲」成為調控大計，房地產市場一時間風聲鶴唳。很多地方暫停了土地轉讓。
但恐慌並沒有完全熄滅開發商和投資者的熱情，尤其是對CBD這樣的熱點地塊。而不能拍出高價的預期越發吸引了更多參與者。中信地產一位內部人士 坦承，中信地產很少參與公開拍賣，公司是在得知北京要控制住轉讓價格後才決定參與招標。公司原本估計這塊地很多人搶，肯定要拍出天價。
爭者云集，且個個來頭不小，有實力者已透過一些渠道與北京市政府人士接觸。在2010年3月19日擱置至4月30日再次入市這一個多月的時間 裡，北京市政府、北京市房地產管理局和朝陽區CBD管委會在中央和市場雙重壓力下絞盡腦汁，目的就是設計出一套規則——能讓更多的企業參與這場招標，更 「平衡地」完成轉讓分配，讓各方面滿意，又不至於再拍出高價。
最終，據多位業內人士透露，北京市採納了一位副市長的建議，決定實行兩輪招標制，並引入稅收、企業規模實力等多項評分指標，將價格對招標結果的影響儘量降低。
與此同時，再次入市的中服地塊被一拆為四，與周邊其他8塊土地一並打包出讓（有些尚未拆遷完畢），即北京土地整理儲備中心一次性推出CBD核心區12宗土地，總土地面積高達11.666萬平方米，總建築面積達186萬平方米。
這種黃金地段大宗土地出讓機會在北京這樣的一線城市已所剩無幾。
方案戰
從中服地塊延遲推出開始，很多企業已在密切關注北京市領導的一舉一動。
他們注意到，在相關官員們研究招標方案的這段時間，2010年3月27日，北京市委書記劉淇、北京市長郭金龍率代表團赴天津考察，參觀了京津高鐵、天津CBD及濱海金融街。在很多人看來，北京市一二號人物此時參觀天津濱海新區的金融街，大有深意。
隨著環渤海經濟圈的發展，天津濱海新區無疑將分流一批大企業入駐，這讓北京感到了壓力。「天津之行在一定程度上加速了CBD核心區土地出讓的進 度。」中信地產一位高層向財新《新世紀》記者指出。包括中信、中金、民生在內的很多企業還從中體會到，北京市招攬金融機構的基調沒有變，向金融機構和總部 傾斜的意圖更加明晰。至於CBD管委會，一直懊悔當年錯失良機以致天津的金融街做大，他們把這次招標視為抓回金融企業的一個制高點。
CBD管委會網站對CBD核心區的功能描述也佐證了這種判斷，其中心意思一是集中國際金融業、現代服務業；二是聚集世界500強和跨國公司總部。不過，在正式的北京市規劃委文件裡，這次CBD招標土地的規劃用途仍為外延較寬的「商務辦公用地」。
籃子變大，意味著機會也大了，中信地產、海航置地、和記黃埔等60多家企業躍躍欲試。不能出高價，又要吸引最優秀的企業，這一次的遊戲規則不同以往——從「招拍掛」變為綜合評分的招標！招標總分100分，分兩輪進行。
第一輪20分，參與企業須針對CBD核心區和有意競標地塊，分別提供整體和單體投標方案。由評委打分。
第二輪80分。其中40分根據報價，但並非報價越高越好，每個地塊的計算公式不同。另外40分是綜合實力分，根據企業繳納稅收情況、財務資信和開發經營理念等來打，彈性較大。
招標方案規定，只有參與第一階段的投標人才有資格參與第二階段的投標，如第二階段的投標人為聯合體，則必須至少有一家參與第一階段投報。
這相當於北京市對外放了個話：要想競標，先拿方案來。這對政府來說，一舉多得。一來政府可以借此汲取更多的整體創意，為未來這一地區的規劃收集 方案。第二，也是更重要的一點，做方案要拿錢，優秀的設計方案更價值不菲，借此可抬高競爭門檻，初篩掉一部分「打醬油」的「混水摸魚」者。
首戰迅速打響，戰場在建築設計事務所。
一流的設計公司很快被瓜分完畢。中信地產「先下手為強，也舍得花錢」，迅速找到北京設計院、英國奧亞娜工程顧問公司等擔任方案設計，最後投了八 塊地。設計上突出莊重大方，其中Z15命名「中國樽」，Z8和Z9則是刀幣形狀。至於花的錢，據中信內部人士說，「肯定比潘石屹的三四百萬要多。」中信地 產在第一輪中得分領先。
下手稍晚的海航置業只能找稍遜一籌的HOK、大元事務所做方案。即便這樣，據相關工作人員稱，海航光設計費就花了1000萬元，分別給Z15和Z8地塊做了一套方案。不過，也有公司便宜辦大事，只在方案上花了幾十萬元。
萬通最激進，不惜重金出了十多套設計方案，除Z14以外每個地塊都投。在業內人士看來，這也是一種策略，因為十多套方案的設計費並不會比兩三套多太多，只需稍加改動即可。廣泛撒網可以多些機會，增加中標概率。
事後，海航有關人士頗為懊悔沒有採取萬通模式。據海航置業一位參與人士指出，根據規則，要想進入第二輪，必須第一輪提交方案或與參加了第一輪的企業合作，因此入場券變得很重要。小企業只要參與了第一輪和報價，就會有企業來談合作，「起鬨的不少」。
有些大金融機構和外企，因種種原因不願在第一輪現身。它們或以替身來參加第一輪方案戰，或者看第一輪方案的得分，再選擇入圍企業組成聯合體，進 可攻退可守。做方案的企業則憑方案作價入股。特別是第一輪拿到20分的企業，不僅可以增加後面環節對抗的籌碼，也可以以上述方式「變現」。
但外企們並不知道，這個辦法只有中資企業行得通，而外資，從CBD核心區土地招標伊始，就已經被排除在外。
肥水不流外人田
2010年8月2日，CBD核心區12塊土地迎來了第一輪招標出讓，60多家企業早早趕到投標現場——昌平區九華山莊十六區二層。投標從早上9點30分持續至下午3點左右。各家幾乎都租用了搬家用的大貨車來搬運標書和模型。
爭奪者有四類。一是房企或者有房地產業務的企業，包括萬科、富力、九龍倉、遠洋地產、SOHO中國、中建國際、萬通、萬達等；二是金融機構，主 要是保險公司，如安邦財險、陽光財險、生命人壽；甚至還包括一些並不知名的擔保公司，如中國中科擔保、和諧海峽信用擔保、科智擔保；三是外資；四是港台企 業，如周大福、亞視。
公開露面的外企不多，只有三星、寶馬等幾家，但實際數量遠不止此。一家有韓資背景的CBD投標人向財新《新世紀》記者指出，不少外資不願太早露 面，準備與開發商，主要是九龍倉等港資開發商合作。合作方法為：外資和開發商約定分攤設計費，比如第一輪設計方案需500萬元，外資出200萬元，如果進 入第二輪，外資跟進，雙方分配股權。外資積極參與，源於北京市政府曾公開表示，「北京要建設世界城市，歡迎世界各地的企業來CBD建總部。」當時誰也沒想 到，這只是客氣話，到了第二輪外資會全部出局。
相關部門在公開層面從未有「限外」之說，但在很多參與的中資企業看來，從政府定下不能拍高價的原則起，「限外」就是必然的。因為這次招標的12個地塊地理位置優越，誰拿到誰就穩賺，「肥水為什麼要流外人田？」
不能明說，對於執意要參加的外資企業，聰明的招標主持者使出了「打時間差」的辦法。
2010年11月17日，北京土地儲備整理中心開始賣第二輪招標的標書，直到這時，國土部門仍未公佈外資繳納保證金的賬戶。11月25日，CBD管委會召開答疑會，現場不少外資企業提出不滿：「既然允許外資參與，為什麼連最基本的賬號都不公佈？這不公平！」
壓力之下，北京市土地儲備整理中心的外幣賬戶終於在11月27日開啟，然而時間已所剩無幾。第二輪標書顯示，投標文件及2.4億元保證金的送達期限為12月3日，前前後後留給外資的時間已不足一週。這期間外資需要完成的文件準備工作相當複雜。
所有投標文件需當地公證機構公證，並經中國駐當地使領館認證，再由國內的公證機構出具中英文對照的公證文件。而需要公證認證的文件包括：有關公司主體資格、法人身份、授權委託書、委託人身份證明文件，董事會決議及相關聲明、承諾，財務報表、納稅證明、資質業績等。
「這麼短的時間，根本無法完成這麼多繁冗的文件工作。」僅通過外幣賬號這一個技術手法，所有外資全部被踢出局。因辦事不力，有外資機構工作人員 被撤職。這位韓資企業人士向財新《新世紀》記者表示，「總部要追究責任：為什麼沒瞭解清楚限外政策就參與競標，還花那麼多錢和精力湊熱鬧？」
其實，中國對外商投資地產的規定一直很嚴，從2007年至今，商務部、外管局等相關部門陸續出台並強化了房地產領域的「限外令」。2007年市場火爆時，對外資限制從「限制投機」向「限制投資」轉變；2010年初，對外資的審查範圍更從住宅延展至商業地產。
海航置業一位參與CBD項目的高管認為，「限制外資是一定的。我們之前在上海外灘拿的那塊地，也設置了一些限外條款。」一家中標的中資企業負責人也表示，「你能想像北京最具標誌性的建築是外資嗎？他們的稅收主要流向海外，對政府有什麼好處呢？」
正大集團聯合體入圍是一個特例。在市場觀察家看來，這主要得益於正大集團獲得了僑辦的支持，在僑辦積極推進下，北京市給「世界華商中心」留下一 席之地。公開資料顯示，正大集團是泰籍華人、福建潮汕企業家謝易初、謝少飛兄弟創辦的跨國企業，在外稱卜蜂集團。正大集團在中國投資額近50億美 元，213家企業遍及青海以外的所有省份，現任董事長謝國民。
在整個CBD招標前後，正大集團與僑辦和北京市的互動極為頻繁，消息屢見報端。這些消息，對於所有參與者的神經都是考驗。「這次招標最難的就是，你必須分析各種情報，探知所有人的底線：政府的、評委的、對手的。」一位投標企業代表稱。
據國務院僑辦網站消息，2010年3月18日，國務院僑辦主任李海峰在釣魚台國賓館宴請了中國僑商投資企業協會會長、正大集團董事長謝國民一行。當年5月27日，國務院僑辦主任李海峰、副主任任啟亮又到CBD調研「世界華商中心區」工作進展，北京市副市長陳剛陪同。
李海峰表示，國僑辦將全力支持「世界華商中心」入駐CBD。一個多月後的7月6日，北京市委書記劉淇會見謝國民。謝國民表示，正大集團將積極參與北京CBD建設和新農村建設，希望得到北京市委、市政府的大力支持。
2010年9月6日，在CBD第一輪招標後不久，正大集團與朝陽區簽署合作協議書，擬投資100億元在朝陽區東風鄉建100萬平方米的大型綠色居住社區，這是正大集團在京第一筆地產投資。
2010年10月28日，招標結果尚未揭曉，選址在CBD及東擴區域的「世界華商中心」已正式揭牌，稱未來將建成世界華商的總部基地。正大執行副總裁謝毅透露，集團的中國區總部將落戶CBD商務區。
從這些跡象來看，正大集團肯定要在CBD此輪招標中有所斬獲。最終結果也證實了這一點。正大集團、卜蜂國際貿易有限公司、上海帝豪發展有限公 司、正大製藥投資北京公司、中山市凱茵豪園房地產開發公司、東莞玖龍紙業、華僑鳳凰集團、華康資本、金光紙業投資公司、上海世茂建設、正大置業等11家企 業組成的聯合體，出價41.14億元，中標Z14地塊。消息人士稱，這11家企業實為兩家，即正大集團和玖龍紙業董事長張茵，餘者為一致行動人。
但情況並非如此簡單。一家中標的企業代表認為，正大集團聯合體中標單價為每平方米2.16萬元，是所有地塊中最高的。正大集團召集如此龐大的聯 合體來投標，最後還報出最高價，恰恰說明正大集團絕不像表現出來這麼有把握，到最後都不知道只剩下自己一家在投Z14地塊，也不清楚政府的底線。
不過，規則一出，很多實力稍弱的企業已經看清端倪，主動或被動退出了。
除外資外，堅持到第二輪招標的開發商只剩萬通、遠洋和大連萬達，包括萬科、富力、首創、首開、蘇寧置業、和記黃埔、九龍倉、中建國際、珠江投資、新華聯置業、北京富德興建置業、葛洲壩房地產公司等在內的開發商均銷聲匿跡。
又一個開飯店的 這次是大摩美女交易員
來源: http://wallstreetcn.com/node/208580
Judy Joo很想念Playboy。
沒錯，就是那個人們熟知的花花公子（Playboy）！不過，Judy Joo在花花公子忙著做的事可不是拍些誘人的照片，而是做美食。
彭博新聞社文章稱，這位摩根士丹利的美女剛剛完成從交易員到飯店老板的職業轉身，她要尋找過去三年自己經歷的那些快樂時光。在那些日子里，她為美國歌手Justin Bieber和世界名模Kate Moss這樣的大明星做過料理。
Judy Joo說：
我要談談這個品牌帶給我的很多樂趣，以及我在那里的故事。在美國洛杉磯的花花公子莊園（Playboy Mansion）打發時間，為成打的歌手和足球明星提供料理，這太不可思議了。
要說她擁有多彩多樣的職業生涯一點兒也不為過。現年39歲的Judy Joo畢業於哥倫比亞大學工程技術專業，之後在高盛實習。然後又在摩根士丹利紐約和舊金山公司度過了四年。隨後，她開始在紐約的美國法式烹飪學院（French Culinary Institute）學習烹飪。
如願學到廚藝之後，Judy Joo前往倫敦，成為位於切爾西區的Restaurant Gordon Ramsay餐廳的一名糕點師。
華爾街見聞認為有必要提一下這家餐廳。首先，它的地理位置極佳，英國皇室家族居住的肯辛頓宮就位於這個區。而Gordon Ramsay餐廳擁有7顆米其林星。這家餐廳的預訂時間可能長達幾周。其創始人Gordon Ramsay因火爆的脾氣和毒舌被封為英國“地獄廚神”。他主持的一檔美國美食節目就被取名為“Hell’s Kitchen”。
Judy Joo還曾出現在美國真人秀節目“鐵人料理（Iron Chef）”中。2011年，花花公子俱樂部（Playboy Club）重返倫敦，她被任命為行政總廚。
如今，這位韓國和美國的混血美女打算在倫敦夜生活中心Soho區開一家屬於自己的餐廳，地點在Kingly Street。她連餐廳名字都想好了——Jinjuu，這個詞在韓語中的意思是“珍珠”。她還從花花公子俱樂部挖來了主廚Andrew Hales，以及首席糕點師Jaime Garbutt。不過，她並不想讓自家餐廳里的女服務員們穿成兔女郎。
關於未來的餐廳料理風格，Judy Joo說，她想提供性感的韓國食物，並將其打造成國際品牌。
概念就是要現代、性感、時尚的韓國食物，而且這種料理從來沒有人做過。
提到價格，Judy Joo認為客人們為午餐花費15英鎊是合適的，晚餐最好不超過40英鎊。她還將聘請一位DJ。
當然，Judy Joo有投資人，他們是體育界商人Kia Joorabchian，他贊助了阿根廷籍足球運動員、曼徹斯特城前鋒卡洛斯.特維斯(Carlos Tevez)；另一位投資人是Ali Jassim，她說此人是阿聯酋國王哈利法的弟弟——曼蘇爾(Sheikh Mansour bin Zayed Al Nahyan)的顧問。曼蘇爾是英國曼城足球俱樂部老板。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)
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