ZKIZ Archives


政府打商辦 讓壽險業變外資肥羊

2012-9-3   TCW




俗諺:「人兩腳、錢四腳」,指四隻腳跑得比兩隻腳快,所以兩隻腳的人自然追不到四隻腳的錢。其實,不只追不到,兩隻腳的人也管不住四隻腳的錢。

八月二十日,金管會業務會報通過,為防止炒樓,壽險業投資不動產收益率,將從先行規範的中華郵政二年定儲機動利率加兩碼,提高至加三碼,日後國內壽險業者出手買商辦,租金收益率必須高於二‧一二五%,防堵滿手銀彈的壽險業,不斷拉高商辦成交行情。

不過,趕在政策實施前空窗期,八月二十三日,國泰人壽卻以七十二億餘元,較標售底價高出逾兩成金額,搶下台北市信義路上的三商美邦宏遠大樓,該物件目前的租金收益率雖不及二%,但顯然並非買方出價的考量。

主管機關:防壽險業抬價,規範趨嚴

高力國際董事總經理劉學龍指出,這顯示國內壽險業資金部位充裕,在投資海外不動產受到主管機關高度監管,加上精華區優質投資標的供給有限情況下,北市商辦的成交行情自然居高不下。

事實上,這波商辦價格飆漲來自市場游資氾濫,政策打房非但不見壓抑房價之效,卻已打擊了本國壽險業的競爭力,更管不住外資進場套利。

國內壽險業:預售、興建建案都不能買

八月十七日,富邦人壽以六十七億元買下西門町萬國大樓,創下每坪土地逾一千七百萬元的超高價,該筆物件賣方私募基金亞太置地,二○一○年七月,才以三十億五千萬元購入,兩年即獲利逾倍出場,但像這樣外資吃貨在先、本國壽險法人高價埋單,萬國大樓並非單一個案。換言之,無視政府打房不斷,外資長期以來,早已把台灣房市當提款機。「反正,(國內)壽險業一定接最後一棒,這是進場外資,心照不宣的獵屋策略。」劉學龍表示。

「(金管會)過度干預、管制、保護,反讓本國壽險出手買樓,處於不利地位,成為讓外資順利出場的肥羊。」劉學龍分析,在政府管制思維下,本國壽險不但受限越拉越高的收益率,也不能買預售、興建中,甚至出租率不到六成的商辦,就連最近熱門的國際旅館,亦不能直接經營,形同讓出給外資進場套利的空間;再者,金管會不樂見壽險業投資不動產的籌碼外流,鎖在國內的結果,就是大型資產價格被迫水漲船高。

一位不願具名的壽險業者指出,外資近年從內湖廠辦買到市中心商辦,獲利動輒五成以上,並非其眼光神準,而是贏在操作彈性大。以萬國大樓為例,兩年前產權複雜,部分樓層還有租約爭議,壽險業根本懶得出手,兩年前外資買三十億多元還被認為買貴;內湖的亞太經貿廣場,還沒完工就被外資里昂買走,里昂轉售給花旗地產進行招租,待進駐率過半之後,才以最高價賣給新光人壽。

另外,近期港商豐泰地產斥資二十六億元,一口氣向興富發買下士林夜市旁、原「金雞廣場」新建案「圓山1號院」八間店面,經營零售購物商城,待創造良好的租金報酬,日後亦可能再脫手轉售給壽險業者,「錢全都被外國人賺走了!」本身也是外商的劉學龍說。

外資:擅長重整建物,高價脫手

主導這回宏遠大樓標售案的第一太平戴維斯董事長朱幸兒認為,外資屢能在台北商辦市場,低價獵屋、高價脫手,除凸顯政府管制思維造成的市場扭曲,本國壽險業者對於商用不動產的價值創造能力,不如外資團隊,也是不爭的事實。

朱幸兒指出,外資進場搶商辦,未必搶贏滿手銀彈的壽險業,但由於擁有人才團隊,以及全球豐富的零售市場經驗,有本事透過租戶重整、建物重整,以及增加新收益等途徑,重新包裝商用不動產賣點,獲利靠的是經營地產項目的專業,而非完全來自對於進場時機點的判斷。

例如,萬國大樓即是在亞太置地手上,找來日商優衣庫(Uniqlo)進駐,也成為該品牌全台坪數最大的店面,其他樓層則招租給大型餐飲品牌,即便富邦人壽以六十七億元高價買進,仍享有三.五%以上,優於市場平均水準的收益率。此外,外資吃下大型商辦後,經常透過拉皮整骨的建物內外改裝,創造流行感吸引品牌進駐;或新增外牆大型廣告、出租給電信業設基地台,創造大樓租金收入來源,都是熱中物件交易的本國壽險業,較少思考並嘗試的做法。

不過,能力來自鍛鍊。並非本國壽險業者建立不了這方面的專業,而是長期以來,缺乏走進海外市場參與競爭的機會,無從累積對於全球零售市場發展的理解與敏感度,主管機關的重重管制,更讓壽險業者既無意願、也沒有培養相關經營人才和團隊的必要。

管制思維的框架,讓壽險業爛頭寸被迫鎖在國內,持續推升不動產價格暴漲,更讓你我保戶的新台幣百億元保命錢,淨流入外資口袋。台北商辦市場的現況,正是台灣經濟的縮影,競爭力不如人,問題從來不是出在對手太強。

【延伸閱讀】賣樓給國內業者,外資輕鬆賺——近年來外資脫手大型商辦獲利

時間:2012年第3季商辦物件:新萬國廣場商業大樓買方/成交金額:富邦人壽/67億元賣方/獲利金額:亞太置地/36.5億元

時間:2011年第3季商辦物件:B&Q特力屋內湖大樓買方/成交金額:采旺興業/80億元賣方/獲利金額:花旗地產投資/25億元

時間:2010年第3季商辦物件:HCG總部大樓買方/成交金額:四季商旅/10億元賣方/獲利金額:通用地產/3億元

時間:2009年第4季商辦物件:內湖亞太經貿廣場買方/成交金額:新光人壽/115億元賣方/獲利金額:花旗地產投資/25億元

時間:2008年第1季商辦物件:ABIT總部大樓買方/成交金額:台灣世曦/22.3億元賣方/獲利金額:德意志銀行/5.3億元資料來源:第一太平戴維斯

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36943

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019