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SOHO中國急轉身

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SOHO中國一貫以散售模式出名—從2006年起他們就一直這麼幹,儘管歷經非議,他們仍然覺得這是最好的模式。但是在8月16日,公司的兩位聯席主席—潘石屹和張欣夫婦,分別向媒體和投資者宣告了他們的最新角色:包租公與包租婆。


  在銷售額下滑同時租金又明顯上漲的市場環境下,SOHO中國及時地告別原來的散售模式,轉為持有旗下項目。未來3年公司開發的150萬平方米物業,只有少量住宅可供出售。估計5年後,這些物業每年將會帶來至少40億元的租金。


  潘石屹告訴《第一財經週刊》:「公司現在的策略是越來越多地持有商業項目。」執行總裁閆岩表示:「這5個項目只有前門大街的全部完成了,其他都在施工狀態,大概都需要兩三年時間完工。」


  過去半年,市場變化讓SOHO中國的利潤驟降65%,潘石屹在5月第一次主動加大自持物業比例,當時的目標是佔到未來三年開發總量的43%,涉及到5個項目中的64萬平方米。但是,整家公司此時仍然在為2010年年中規劃的以設計及資產投融資的輕資產公司模式努?力。


  直到7月23日,潘石屹仍然如此打算。當天有人在上海問他為什麼不乾脆全部持有?他稱,「公司不能如此急轉彎」;如果持有太多的量,會降低公司原有的優勢—比如建築設計水平和造型獨特的優勢。而這些正是支撐他們輕資產公司夢想的基礎。


  可是,在26天之後,潘石屹還是決定順應市場變化。這一轉變也將讓SOHO中國成為一個典型的重資產公司。


  在SOHO中國急轉身的26天時間裡,潘石屹跟往常一樣旅遊、跑步、發微博、視察項目。唯一不同的是,他開始為8月中旬的年中報告做準備。他在這26天裡見了大量投資者。


  自SOHO中國2007年上市以來,投資者對SOHO中國的要求一直未變,那就是多賺錢、多分紅。大多數時候,SOHO中國都做到了。除了剛剛過去的一年半時間裡。2011年,SOHO中國的年銷售額還未達到預定銷售目標的一半。今年的前6個月情況更糟糕,連盈利也開始大幅下滑。


  可以想像投資者有多麼失望。尤其在年初,SOHO中國為他們勾勒了美好的前景。那時候,潘石屹和張欣樂觀地將全年銷售目標定為230億,是2011年銷售額的兩倍。但是6個月後,他們尷尬地發現銷售陷入停滯狀態。


  SOHO中國長期以來依靠的購買群體在2011年同時失了靈。這些人主要是鄂爾多斯富商、山西煤礦業主和溫州客。2011年實體經濟的不景氣讓他們大傷元氣。潘石屹意識到這一點之後,開始將目標群體鎖定為中國新一代中產階層上。他們有高學歷背景、懂投資,最重要的是他們手中也擁有財富。


  為了迎合這部分群體,SOHO中國在2011年打散舊有的銷售團隊,在今年3月重新招兵買馬組織新的銷售團隊。他們中的許多人相比過去擁有更好的學識與眼界,也少了一些狼性;而過去的銷售招術—跑到深山野礦中打動潛在買家的野路數現在也行不通了。SOHO中國的樓盤銷售就此陷入了僵局。


  與此同時,整個租務市場卻在持續強勁。SOHO中國分析了旗下新近竣工的4個寫字樓,發現租金在過去6個月上漲率超過70%。到處都是滿租的寫字樓,張欣說,以她從業17年的經驗,她從來沒有看到過如此低的空置率。如果這些寫字樓當初不出售,現在可以為她帶回14%的租金回報率,遠遠高於現在6%的回報率。


  以前,商業地產是有相當高門檻的資本遊戲。如果不採取散售模式,又沒有廣拉戰線的資金能力,像SOHO中國這種初涉商業地產的小公司很難快速資金回籠。現在SOHO中國則具備了選擇商業模式的資格,他們握有150萬平方米的商業物業,僅上海就有11個項目。


  租金上漲讓轉型後的公司可以獲得穩定的盈利,承擔較輕的稅負。還有一點好處是,資本市場對公司的估值會更準確。潘石屹說,較之散售模式,基於創造租金收入的模式更容易被資本市場理解。過去,出於對散售模式的不理解和擔憂,SOHO中國的市值相較淨資產出現60%的折讓。


  儘管潘石屹宣稱公司為轉型做了一些準備,比如,在三年前收購了一家物業管理公司,並在兩個半月前跟盈石合資成立了商業管理公司,但外界仍然認為此次轉型太過倉促,充滿不確定性。


  花旗8月17日發佈的報告稱,SOHO中國需要拿出更具體的租金收入增長方案,同時平衡好銷售和自持物業的比例,以確保在租金收入全面增長前的利潤。花旗對SOHO中國股票的投資評級仍為中性。


  出於對SOHO中國物業經營能力的擔心,8月17日,SOHO中國在香港上市的股票價格下跌了8.6%。


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