瑞銀李智穎：港樓料「微型調整」難大跌
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GS(14)@2018-10-26 00:29:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6803&issue=20181025
【明報專訊】本港樓市近期持續有放緩迹象，山頂文輝道地王流標，新盤亦連環出現撻訂。連續3年獲機構投資者調查評選為亞洲房地產研究三甲、瑞銀財富管理投資總監辦公室香港股票主管李智穎接受訪問時稱，樓市除了受息口和供應影響，與經濟關連度仍較大，料隨着中國經濟增長於明年上半年出現低點，香港樓市低位或於相近時間出現，估計未來6至12個月平均樓價跌15%，但她強調這是微型調整，只是回調至今年初水平，重演1997年樓市爆煲的機會不大。
李智穎指出，參考中原數據，香港樓價年初至今原本上升了14%，即使最近回落2%，實質累計仍有12%升幅 。她認為近期樓市轉弱屬於正常，本身樓價高，又受到香港加息、中美貿易戰、中港股市大幅回落等影響投資意欲，料未來樓價前景仍會進一步走弱。她又指，本港樓價除了受供應和息口影響，最主要仍是與經濟相關；由1980年至今，每一次樓價較明顯波動，全都是外圍經濟引致，因香港市場流動性高，港元又與美元掛鈎。她續稱，中國經濟與香港息息相關，預計明年內地經濟增長放緩，人民幣會較目前進一步貶值，在各種因素影響下，料未來6至12個月本港樓價會跌10%至15%。
估計未來1年樓價最多跌15%
至於今次樓市出現低位的時間，她估計中國經濟增長會在明年第一季明顯放緩，並會在上半年推出更多刺激經濟政策，料經濟增長低點或會在上半年出現，但難言會否在下半年反彈，始終仍有太多不明朗因素。她指一般要待經濟增長見底，外界才會對樓市恢復信心，故樓市低點出現時間，或與經濟增長低位相近。她會留意中國生產者物價指數（PPI）、中港兩地的零售數據，可較快掌握經濟狀况，反而國內生產總值（GDP）和失業率等都會滯後。
惟她稱，這波跌市只屬微型調整，即使有上述幅度的回調，實質也只是重返今年初水平。她舉例，在去年尾入市的買家，遇上樓價下跌後仍有可能高於買入價，形容只是心理上感覺不太好，但不至於「蝕入肉」。她稱過去每次樓市調整都很快出現較大跌幅，其後樓市成交減少和開始橫行一段時間，但指香港本身房屋供應不多，市民不出手、沒交投，不代表價格便會再向下，只是他們靜觀其變，相信調整期不至太長，最終仍看經濟狀况，而且她不排除市民看淡經濟前景，會放售更多二手盤，令交投稍為復蘇，而以往市場沒有選擇，購買力才集中在一手樓。
對比1997年金融風暴、2003年SARS兩波樓市大跌浪，李智穎認為重演的機會不大。她以1997年為例，當年樓市供應很多已有別於現時，其二為當時個別地產商的資產負債表出現隱憂，目前大部分發展商都錄得接近淨現金流，而且當時很多人都「借到好凸」買樓，跟現時情况也不一樣。她指，過去10多年港人在低息環境已累積大量財富，抗跌力自然較高，即使近年不少發展商提供高成數按揭，令很多本身財力不足的買家成功上車，但始終是地產商承按，故會有一度靈活度，如出現爆煲，地產商或會延長買家還款期應對，他們亦不樂見這類負面消息傳出，影響賣樓銷情，因此會有較多緩衝做法。
港人低息下累積財富 抗跌力比以住高
香港主要銀行相隔10年後再上調最優惠利率（P），李智穎稱會計算息口與租金回報率的差異，再推算對樓市影響，如目前港樓租金回報一般為2厘，即使P加12.5點子（1厘等於100點子），仍與租金回報相若；直至按息與租金回報率差異擴大到1厘，相當於買家每月額外多1厘負利差，便會開始感覺到供樓負擔加大，再對樓價產生影響，但這要港銀再加息0.75厘至1厘，市民才會確實感受到有關壓力上升。惟她估計3個月港銀拆息（Hibor）最多也只會上升至2.9厘水平，加上大部分人暫時亦都預期息口不會上調很多，故認為樓市不會出現拋售。
近期不少地產商開價未如以往進取，李智穎稱，即使發展商沽清手上單位，亦會再衡量賣樓的毛利和本身現金流，一般面對經濟不明朗時，發展商都是以持有現金為主，而且只是少賺了，而非虧蝕，故料一手樓開價的調整可能快於二手樓，即更快反映市况，始終地產商觀市能力更勝二手業主。她又相信，早前山頂文輝道地王流標只是個別事件，本身地價未有考慮發展難度，位置較特別，加上由今年首季起內地發展商已大幅減少來港投地，有別於去年多間內房在啟德「搶地」情况，故個別地皮入標減少也是正常。
內地經濟轉差 勢限內地人來港買樓
港人愈住愈細，市面充斥大量劏房盤，對於細價樓供過於求情况，李稱要視乎地區，如部分區域的細價樓本身租金價值不大，在市况差「要守」時需放租，一旦未能租出和租金又低，便連帶本身樓價下降，而個別供應偏多的地方樓價壓力會較高。例如她稱新界西個別遠離火車站的新盤，定價仍然偏高，這些樓盤價格下行壓力便較大，認為當交投開始困難時，便要視乎物業的租價回報率是否合理。
內地人早年大批湧港購買豪宅，李智穎稱近期樓市大額成交已明顯減少，未來經濟差時外匯管制會繼續嚴謹，而且中央多次「放水」自然希望資金流在國內刺激經濟，勢會影響內地人來港買樓情况，主要影響豪宅價格和成交量。惟她料即使到明年中國經濟增長出現低位，豪宅市場也不會有拋售情况，只是成交減少，指內地人來港以至在一線城市買樓，都是為了泊錢，與港人賣樓套現的想法不同。她又稱，由於房地產不在《共同申報準則》（CRS）系統中，反而股票和債券等都被納入當中，這也會推動內地人繼續投資物業。
明報記者 王俊騏
[名人樓巿論壇]
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GS(14)@2018-10-26 00:29:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8285&issue=20181025
【明報專訊】受上周五中央多名官員發表言論支持，A股本周初迎來反彈，上證指數重上2600點水平；李智穎相信在今年A股跌幅大的同時，未來反彈幅度可能更勝H股，指目前股市已反映很多負面因素，A股跌幅更大，但估值亦已回到2015至2016年低位，票面價值較吸引，目前高配中國市場和低配香港。她預計未來H股有中單位數升幅，A股向上幅度更會有中至高雙位數。
在行業方面，李智穎指當市况向下時，市場難以短時期內對地產股改觀，故不在建議之列；建議防守較強的收租股和房託，還看好受惠中央支持經濟的能源和材料股，以及在經濟差時較穩定的大眾零售股。她又稱當美國債息上升時，勢對增長型股票有影響，因此料未來防守股會繼續跑贏。另外，瑞銀財富管理投資總監辦公室預計，明年亞洲除日本企業盈利增長只有7.6%，受美國第二波對中國進口貨徵收關稅影響，但認為越南、受惠中國刺激經濟政策和本土業務重企業，能抵受亞洲股市波動加劇。
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