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內地樓市已進入汰弱留強的關鍵時刻；最近市場屢傳，去年天價投地的內地發展商，因無資金回籠而要將項目撻訂告終。大有大撻、細有細撻，內地銀行最怕的散戶「撻訂斷供潮」，其實已經出現。 其中深圳樓為此中的重災區；過去數月深圳樓的成交量，比去年尾的高峰期暴跌七至八成，部分炒家割價求售，但樓價劈足四、五成依然無成交，結果要斬纜斷供。 回顧過去一年，內地銀行的確「大放水」：零首期、無收入，一手四、五十件貨，一律照借。結果現時樓市崩圍，唯有急急收緊信貸及按中央指示查賬；然而過去亂放貸的爛賬已覆水難收，對銀行業績的影響相信難以想像。 深 圳樓價暴跌，曾被狂炒升值兩、三倍的福田、南山區，自然撻得最重。南山區今年六月份的二手樓，總成交面積只有百多萬呎，較去年同期大跌六成多，樓價也跌足 近四成。而一手樓亦不遑多讓，「去年炒得最熾熱的半島城邦，高峰期樓價去到每呎三千元（人民幣，下同），現在回落到一千四百多元，但成交仍然非常疏落。」 一名經紀苦着臉說。 根據置業國際的資料顯示，今年上半年香港人投資的內地物業達九千多個，涉資約七十五億元。樓市差，首當其衝的，是一批去 年湧上內地搵食的香港經紀。霍嘉文原是香港置業九龍豪宅部的當紅經紀，去年八月樓市高峰期，高價租了福田區的店鋪，進軍大陸地產代理業。豈料一開業深圳樓 市即拾級而下，店鋪連月蝕過萬元。由於租約有排未滿，故五個月前他索性將該鋪轉型賣衫，「當時（租鋪）係做錯決定，高峰期個個代理商都高價搶鋪開分店，呢 間鋪要一萬四千元租金，而家諗番起根本唔理性。」 賣樓轉型賣衫 霍嘉文過去未賣過衫，但「馬死落地行」，在附近批發商買入平價女裝衫，再請個售貨員便即時開檔。他指時裝店現時仍要月蝕二、三千元，不過已比做地產好，「做地產閒閒哋要請五、六人，賣衫只係請一個人，淨係人工都慳番好多啦！」 部 分深圳代理行，已出現連環執笠潮；仍有工做的經紀已叫好彩，但都只能等運到。入到位於南山區海旁的美聯物業分行，就可感受到「嚴峻」氣氛。數個小時內只有 一人問價，卻嫌樓價未夠低，暫時不入市。在每日的例會中，經紀只能垂頭喪氣罰企，呆聽經理的訓話。「點解第二間行可以做到？我哋一宗都無？千祈唔好放過星 期日來看海嘅人，佢哋可能禾稈冚珍珠o架！」經紀都唯唯諾諾，惟眼見無生意，遂不時走出鋪食煙吹水，又或大啖大啖食荔枝。 樓市「急凍」，全 因中央急剎停。去年六月，人民幣升值、西部通道通車等利好因素，再加上當地發展商、炒家及地產代理的「集體炒作」，令深圳樓「㷫烚烚」。中央遂採取措施， 規定港、澳、台同胞在深圳只能購買一套房自住，後期又落實全市居民買第二套房的首期比例，不能低於四成，且按揭利息大幅上調，增加炒樓成本，令炒家卻步。 眼見樓價跌幅遠多於已投入的首期，未上會的炒家索性撻訂；已上會的，亦不想捱下去而斷供。 劈價四成無人問津 「我不能哭啊！」 在深圳全職炒樓的張先生皺着眉道。他現時手揸二十四個南山區單位，全都是在去年年中高峰時購入。這批「蝕本貨」總購入價四千八百萬，現市值才二千多萬元。 張先生每個單位都只付一至兩成首期，現時在各大銀行每月供款達二十五萬元。「之前南山當炒呀，單位不用一個月轉手就賺四、五十萬。而家？我坐貨都半年 了。」這半年間，他每日走訪不同的地產鋪，「希望經紀幫我大力點推，賣得就賣，租得就租。」 但問題是這些單位無論如何監平監賤，都一樣無人 要。他手上其中一個「半島城邦」第三棟的低層八百呎單位，買入價二百一十八萬元，即每呎二千三百元，張先生減至每呎一千四百元的市價，即劈足四成，但放售 九個月仍乏人問津，後期他轉為放租，並由八千元月租減至四千八百元，但依然無人問。 「放租一定要裝修，但我連裝冷氣嘅錢都俾唔起，之前賺的 都一鋪清袋！條數愈計愈頭痛，就算全部賣出，都抵不了銀行貸款啦，斷供好過！」他知道斷供後記錄會花，銀行無可能再借錢，亦即他難再以炒樓為生。所以現時 他由要求代理行幫忙出貨，變為要求受聘為地產經紀，「在哪裡跌倒便在哪裡爬起來！現在我只想每月有八千元收入過活啊！」 深信樓價無得跌 二手樓無運行，一手樓則更慘，因為業主還要面對大劈價的發展商。資深投資者李小姐，在去年六月份樓市高峰時，不敵經紀的游說，買入寶安區一手樓「泰華陽光海灣」兩個單位，總值二百六十萬元，共付了六十七萬元首期，月供仍要過萬。 最 近發展商見勢色不對大劈價，由原先賣給李小姐時的每呎千三元，下調至每呎八百，李小姐即時變成負資產。與一般內地買家一樣，她認為發展商減價對她「不公 平」，結果在網上聯合其他苦主，到樓盤的銷售中心拉橫額示威，更揚言會與其他業主一同斷供，不過發展商暫時並無任何補償行動。 「我近排日日瞓唔着，因為一斷供就信譽破產。除非我賣晒所有嘅資產還債啦！雖然夾埋都夠還俾銀行，但點都係血汗錢嘛。」她說。 一旦張先生和李小姐等這類大炒家斷供，最大鑊的便是主要在香港上市的內地銀行。銀行固然會追究部分買家的責任，及索償斷供後的差價損失；然而更多的職業炒家，都是借朋友身份又或以多張假身份證借貸，這批炒家現在市場上銷聲匿跡。銀行當時無嚴格核實借貸者身份，今日自然亦無從追究。 銀行濫貸響警號 而在中央的宏調政策下，買家本應最少支付樓價的三成為首期，但銀行往往偷雞讓買家做零首期按揭，「樓市高峰期，個個都想做生意o架啦！真係合埋眼都貸俾你，就算係買第四、五套屋，都仲可以做零首期。」一名深圳商業銀行的職員透露。 「以前只要你有張身份證，入息證明書上面只要有個公司印 章，我哋就唔會打電話去核實身份，照樣放貸俾你。」該職員坦言，當時還有不少發展商着員工假扮買家，到銀行貸款做假按揭套現，「一張發展商收據嘅影印本， 佢寫個買家已俾咗幾多錢訂金，同埋話層樓賣價一百萬，就已經喺銀行貸到九十幾萬o架嘞。」在內地，一手樓的業主，曾供款三個月以上才斷供，發展商便沒有責 任，銀行要將所有風險一力承擔。 據知，由於間間銀行的「濫貸」問題都不相伯仲，近日國務院調研組已進入深圳，摸底調查斷供情況，而內地各大銀行也展開「斷供大搜查」。而深圳銀監局早前亦承認，目前深圳個人住房貸款違約率有所上升。為求自保，各大銀行現時紛紛大力揸緊水喉。 收緊銀根自保 一名銀行職員說：「我哋而家好緊張啲風險評估。新婚自住嘅買家，就算只係丈夫做登記人，我哋都會睇埋太太的入息、社保，有啲貸款利息仲高達百分之十七，總之安全至上，如果你係炒家更加唔使諗借錢！」 港 置地產高級營業經理黃燦鑫亦坦言，過往貸款申請九成九都會獲得通過，而現在則只有少於一半的申請獲批核。「現時銀行放貸的配額就像我們的股市一樣，不斷下 跌。而且估價亦嚴重偏低，有時更低至市價一半。」有地產經紀連番慨嘆，不少生意因銀行不放水而未能成交；有部分小型銀行，甚至已暫停所有樓宇按揭及貸款服 務。 對於多月斷供的業主，銀行唯有使出軟招，例如在每月到期日前，以電話短訊發放「溫馨提示」，又或打電話提醒未有依期還款的業主。不願 露面的陳先生，是物業半島城邦的業主，他已斷供物業近兩個月，「銀行應該都不敢逼我，這個月都沒有再催我還款，可能怕逼得愈緊，我們走得愈快。」他說。單 是半島城邦這屋苑，市傳已有五十五宗斷供個案。萬一業主真的斷供達三個月，銀行會向地產經紀埋手，着他們以專業人士的身份，勸業主「樂觀」面對後市，目的 都只是希望業主會乖乖還款，不要選擇斷供這條路。 還望中央打救 銀行業內人士說，究竟有幾多人斷供，及對銀行壞賬的影響，現時 難以明言。內地經濟學家兼中國社科院金融研究員易憲容，認為短期難以評價對銀行房貸的影響，但就肯定：「樓價一定會再跌。」中信嘉華銀行中國業務首席經濟 策略師廖群博士則指出：「未來半年樓價仍會有一成下跌空間，相信還會出現更多的斷供個案，這對銀行亦會構成壓力。」 除了業主斷供，銀行還要揹起發展商的風險。皆因去年他們狂向銀行借錢買地拓展，若未能賣樓套現讓資金回籠，恐怕有的發展商便無力清還銀行的貸款。銀行正面臨兩面夾攻，樓市能否有起色令他們渡過難關，似乎又要靠中央打救。 發展商撲水自救 樓市高峰期，各大發展商大批買地，並向銀行大額貸款；現在樓市收縮，有發展商為求自保，透過不同的方式撲水，甚至市傳不少發展商已靜靜賣掉手持的土地散貨套現，以求有足夠的資金周轉。 港人「走數」內地難追 在香港斷供物業，貸款銀行有權收回物業拍賣，並就差價向業主追討。若業主未能償還，則會被申請破產。內地的情況亦一樣，只是無「個人破產」這概念。 熟悉中國法律的劉文律師指出：「根據內地的銀行體制，各銀行間的客戶資料是互通的，若果你斷供，銀行又查到你在其他銀行仍有資產，便有權向法庭申請收回這些資產抵債。」 如香港人在購入內地物業後斷供，銀行會發律師信要求索償。然而港人返回香港並「闊佬懶理」，內地銀行原來不能「跨境」追數。當然若港人返回內地，則有可能在過關時被當局揭發，追討欠債。 |
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