加按套現 投資債券賺息差
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GS(14)@2017-12-18 03:36:23【明報專訊】John今年38歲，5年前自置一個位於新界區物業自住，當時買入價約350萬，到現在未償還的按揭額約208萬元。由於近年本港樓價急升，該物業已經升值至800萬元。John有感現時借貸利息低，加上今年港股暢旺，萌生起加按套現再投資的念頭，特意來信查詢。
以John的情况而言，他現時的自住物業最新估值已升至800萬元，因應金管局對該物業估值調整按揭成數六成上限的指引，加按後可套取金額約為480萬，扣除未償還的按揭額208萬元，透過加按就可套現資金高達272萬元。筆者建議John考慮向銀行加按200萬現金，根據現時按揭利率約2.15厘，以25年還款期計算，每月供款約為8,624元。若將加按套現的資金投放於定息的穩健工具上以賺取穩定回報，扣除了支付加按物業的利息成本外，更能夠達到資本增值的效果。
債券息高 內房可達10厘
投資債券為穩健工具的選擇之一，它是由政府或企業（泛稱發債機構或發行人）發行的債務工具，目的是向外借貸來籌集資金。投資者買入債券，即等於向發行人借出資金，同時發行人承諾定期支付利息，及於債券到期日償還本金。用從物業加按套現得來的資金投資債券，可以賺取固定的入息，從而抵消貸款利息，甚至賺取息差。以市場上一些債券作例子，有本地銀行發行債券的票息率約為5.50厘，一些內房債券的票息率可達8.25厘，甚至高達10厘以上。若John加按套現200萬再投資債券，確實比投資股票更為穩健，因為股息並非固定，而且股價上落波幅比較大。當然，投資債券也涉及信貸風險，即是發債機構能否如期支付利息及償還本金。一般而言，債券的派息愈高，涉及的風險亦愈高，反之亦然。
投資基金 助平衡風險
投資者購買單一債券並持有至到期日，可能要面對單一債券違約的風險。即使投資者買入數隻債券，但始終資金有限，起不到分散風險的作用。所以筆者建議John可考慮購買債券基金。其好處是基金會買入由不同國家及企業發行、不同種類、不同年期、不同評級的債券，由於持有一籃子的債券，故有效建立成一個平衡風險的債券組合。
John可考慮選擇每月派息的債券基金。以市場上一隻大中華債券基金作例子，年息率約8厘。以John套現200萬計算，可收取每月約13,300元作利息收入。扣除每月按揭供款額，每月還剩下約4, 676元。事實上，債券基金沒有到期日，投資者可因應自己的資金需要中途賣出基金套現，資金流動性較強。但須注意賣出時的基金價格只能基於當時的市場價，因此未必能保本，有可能賺亦有可能虧蝕。倘有感過於集中，亦可分散不同的債券基金作穩定收息。
今年以來港股暢旺，或吸引不少投資者將資金買入股票，以賺取更高回報。惟股票投資涉及風險，在波動的金融市場下，未必能夠如預期將投資套現償還樓按貸款。所以，在取得投資回報的同時也要配合償還貸款的時間，以免得不償失。
審慎考慮財政還款能力
現時美國正步入加息周期，香港無可避免需要跟隨，預期按揭利率會逐步向上調，投資於債券或債券基金所能賺取的息差將會收窄。另一風險是個別債券或會出現違約事件，倘屬單一債券的，投資者或損失部分，甚至全部本金；倘若屬債券基金的，或影響基金價格。由於資金是從借貸所得，會加大對投資者的影響。
雖然樓價升值可令加按套現的金額增多，但須同時留意按揭總額增大亦增加每月還款金額。John在考慮加按套現投資時，須審慎考慮自己的財政狀况、還款能力、樓價下跌防守力、風險接受能力等來衡量套現多少金額，不宜過度進取。
胡彥希 康宏理財服務有限公司聯席董事
[胡彥希 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4540&issue=20171212