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曼谷公寓每年看升兩成 豪宅價較港同類低八成 合長線投資

1 : GS(14)@2017-11-26 14:52:19

【明報專訊】最近西營盤一個新盤僅200餘方呎開放式單位,每實呎索價超過4.5萬元、定價逾千萬元引起熱議;這個價格在港人熱門旅遊勝地泰國,足以買入一間位於布吉的4房別墅。在本港樓價瘋癲的情况下,近年不少港人已轉戰當地一圓「上車夢」;但若有意投資泰國樓的港人,需留意近年曼谷高級住宅租金回報欠佳,反而樓價升幅更可觀,於過去5年升了逾三成。

高力地產報告顯示,在過去一至兩年間曼谷公寓樓價持續上升,平均每年升15%至20%,部分地區升幅可能更高。供應集中於每平方米5萬至10萬泰銖的單位,而且今年第三季推出的單位中,逾五成位於正興建地鐵的地盤附近。需求方面,第三季曼谷公寓佔用率為77%,尚有3.6萬個單位等待市場消化,其中約55%未售單位的售價,介乎每平方米5萬至10萬泰銖,進一步反映這類單位供應甚多。

投資者購買海外物業目的不外乎轉售獲利或收租,但曼谷公寓租金回報近年普遍較低,目前高級公寓平均租金回報僅為3厘,較5年前折讓了一半;反而這類住宅樓價於過去5年升了超過三成,租金卻只升了一成。即使投資者以全現金置業,沒有借貸成本,但租金回報亦需扣除裝修費和管理費等,例如豪華公寓管理費用(Common Area Management)普遍一年每平方米840泰銖(約200港元)。

高級公寓每年租金回報3厘

仲量聯行住宅部主管Bunthoon Damrongrak表示,雖然回報只有3厘並不吸引,但大部分買入物業的投資者,着重長期潛在價格增長多於租金回報,「撇除超級豪宅,豪華公寓價格仍非常具競爭力,價格亦較新加坡和香港同類住宅分別低六及八成,而且租金回報仍較其他成熟市場如新加坡高,後者回報不足2厘」。

無疑,泰國樓價當然比中國、新加坡和香港等地都遠低得多,在泰國同一類公寓價格只是新加坡約25%,新加坡人均收入為泰國約6倍,加上土地短缺,推高樓價。投資資訊網站InvestAsian指出,只有當一個國家經濟有強勁增長,投資者才可為物業付出高昂價值,因為即使民眾未能負擔樓價,但只要國家每年經濟增長達6%或以上,他們的購買力終會追上。惟近年泰國經濟增長維持於約4%水平,為東盟10國其中最弱的經濟體,僅勝於文萊。泰國一家大學早前公布新盤買家信心指數,由今年1至8月雖然升了55.6,但為近年最慢增幅,反映買家對泰國長期經濟信心一般。

再者,InvestAsian指出,泰國有可能步上過去日本經濟衰退的後塵,一如當年日本陷入人口老化和減少的危機,甚至泰國情况可能更差,在未晉身成為發達國家前,人口已開始下跌,令勞動力下降和公共開支上升。最重要的問題是,以上因素導致樓市需求減少,連同供應不斷增加,影響之大不容忽視;事實上,第三季曼谷新盤供應已創近年新高。

泰銖持續升值 兌美元曾創30月新高

匯率方面,近日由於美元轉弱等影響,帶動東南亞國家貨幣持續升值,泰銖兌美元一度升近30個月新高,每港元最新兌4.18泰銖。

雖然有不少潛在負面因素,但隨本港政治爭拗不斷和樓價居高不下,導致不少港人繼1997年後再次萌生移民念頭,泰國無疑為一個熱門移居地。目前於泰國置業不能取得當地公民身分,但當地近年已逐步放寬居留限制,例如推出「退休簽證」,50歲以上外國人可獲簽證一年,每年續期,條件為於當地銀行戶口最少有80萬泰銖存款(約20萬港元)。

當地存款20萬 可申退休簽證

尚未到達退休年齡的港人,可考慮早前泰國政府推出「泰國益利尊榮卡」居留簽證計劃,一共有7個選項。當中較受歡迎為「優越專屬計劃」,年滿20歲或以上的申請人需要一次過繳交約6萬美元(約47萬港元)和約600美元(約4680港元)年費,便可申請長達20年的居留簽證。

家庭申請者可考慮「優進計劃」,主申請人須付約3萬美元(約23萬港元)及每位家庭成員約2.25萬美元(約17.55萬港元)一次過費用,毋須年費便可獲發10年有效簽證。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9915&issue=20171124
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344511

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