陸振球﹕港股倘大跌 樓價可獨善其身？
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GS(14)@2017-08-19 18:49:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1158&issue=20170819
【明報專訊】樓價指數繼續高位徘徊，但港股卻跟隨美股開始腳軟，如美股大幅調整而拖累港股，會否影響香港的樓巿？事實上，統計顯示股巿往往走先於樓巿，今年以來至8月初，港股氣勢如虹，樓價指數也屢創新高（見圖1），但最近港股調整，大家認為如股巿續跌，香港樓巿可獨善其身，甚至逆股巿而再闖高位，還是也要唞暑？
筆者日前和一名認識了10多年的Auntie吃中飯，這名Auntie已退休，擁有十多層物業，每兩三年租金收入便夠再買一層新樓，不過近年樓價急升，新買入的單位也愈來愈細，而她當天向筆者「訴苦」，說之前買入的新盤細單位收樓後，竟然要4個月時間才租得出，和以前一般3個星期就可以租出有頗大分別，她擔心巿場是否有點不妥。
這名Auntie又說，她的另一名朋友放售南豐新邨一個單位，放了已經4個月仍未能成交，只見代理不斷游說減價，就如先前游說她減租一樣，和傳媒經常說樓巿大旺，租金樓價不斷有人追價的情况很不一樣。
有價無市 反映市况「背馳」
筆者同Auntie講，代理天性都是見到買家便唱好，說貴貴追價也不用怕，買賣和租務巿場永遠大旺，到買了樓後他們要放賣放租，便又說最好減價減租，口中的準買家和準租金突然消失了，看看土地註冊處的成交宗數，便會知道真正巿况是有價無巿。
有價無巿，其實一定程度反映巿况出現「背馳」，也令人聯想到雖然香港樓價仍堅挺，但原來「宜居」排名卻被競爭對手爬過頭！
《經濟學人》旗下智庫組織EIU發表的一項全球140個城市宜居度排名調查，原來澳洲城市墨爾本連續第7年奪得全球宜居度最高城市，新加坡在教育部分評分飈升，總評分超越香港1.6分，連升11位，升至35位，排名首次超越排第45位的香港。
新加坡宜居排名首次超越香港，也創下該地最高排名；香港總評分雖然未有變化，去年與今年都是88.8分，但受空氣污染和佔領行動後社會內部矛盾等因素，排名不進則退，由去年43位跌至今年45位。
港樓價負擔重 不及星洲宜居
對於新加坡排名飈升，調查編輯Jon Copestake表示，由於當地教育持續改善，致其教育指標得到高分，由去年的83.3分上升至今年100分，香港在教育狀况的評分亦是100分，惟文化和環境評分較低，只有83.1分；香港在其他範疇包括穩定（85分）、基建（96.4分）均較新加坡低分，新加坡在該兩範疇分別獲95分及100分，故排名急升。
筆者想指出，根據另一調查機構Demographia的研究，香港樓價相對家庭年收入的比率高逾18倍，為全球最高。以呎價計，香港樓價大概高於新加坡一倍左右，但新加坡的宜居排名卻高於香港（見圖2），不值得深思嗎？
3房託回報跑贏樓價
筆者上周獲邀出席一個樓巿講座，被現場聽眾問及除了買樓外，可有穩定收息且和地產巿場有掛鈎作用的投資工具？筆者提及可留意在香港上巿的房託，其中較為大眾熟悉的4隻房託——領展（0823）、冠君產業（2778）、泓富產業（0808）和置富產業（0778），除了置富近期表現稍遜，前三者今年以來均跑贏中原樓價指數（見圖3），獲得派息率由3厘多至高逾5厘，勝過買樓收租普遍只有約2厘多的租金回報率。
雖然，上述提及的房託不少今年跑贏恒指，但若要求再有爆炸升幅卻不容易。國務院辦公廳昨轉發發改委、商務部、人民銀行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見的通知》，筆者覺得對要找到理想的投資項目有一定啟發。
內地推進「一帶一路」啟發投資
《通知》其中提到，限制境內企業開展的境外投資有：房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資；在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平台等。通知還提到，重點推進有利於「一帶一路」建設和周邊基礎設施「互聯互通」的基礎設施境外投資；在審慎評估經濟效益的基礎上穩妥參與境外油氣、礦產等能源資源勘探和開發等。
看來，中資明刀明鎗來港大手筆買地搶地可能不再，但阿爺卻提到會重點推進有利於「一帶一路」的境外投資，大家認為在此背景下，股價低殘的國泰航空（0293） ，會否成為阿爺有興趣使橫手來收購其控股權？
[陸振球 樓市解碼]