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打破房價不跌的神話

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329098.html

　　最近幾週，媒體上開始討論房地產市場是否已現拐點。根據對各地房地產市場銷售數據的監測，從9月開始，在全國主要城市的房產市場中，住房銷售量 同比都有一定下跌，二線和三線城市的銷售情況略好於一線城市。房價方面，一線城市周邊地區的一些樓盤價格有明顯下調，但二線和三線城市和一線城市的中心 區，沒有太多下跌跡象。

　　類似情況，在過去幾年中發生過幾次。如2008年三季度中央政府推出刺激經濟政策前夕。一般而言，這種「不安」的狀態是在政府一段時間的調控 後，市場開始作出的反應。這是一個十分關鍵的時刻，如果調控能再堅持一段時間，人們對「房價必升」的共識將開始動搖，房價會因此理性調整，調整後的市場將 趨於成熟合理。好比A股市場，經歷過去十年兩個大周期的調整後，現在很少聽到股民們「買股票一定賺錢」或「打新股一定賺錢」的評論，這是市場慢慢變得成熟 的徵兆。

　　但多年來，每一次房地產市場的調控都功虧一簣。往往在市場剛進入調整時，政策便出現「急轉彎」，以致房價非但沒有調整，還出現了報復性反彈。久而久之，人們形成了一個「中國特色」的心理預期，認為中國經濟發展的需要以及政府意志導致了房價不跌。

　　房價不跌之「怪象」，對中國房地產市場長遠發展十分不利。一個運作完善的市場，從來都是看多與看淡的人並存，市場對基本面和資產價格變動十分敏感，不同參與者有很大空間去「發現」資產的真實價格，較少出現大起大落。 但在中國，基於「政府一定會救市」的心理預期，整個房地產市場的供求在本質上是扭曲的。

　　從供應上看，絕大部分的開發商在市場不旺時也不願割價求售，往往通過合法或不合法的途徑以極高利率的貸款來支撐。因為它們自身的成長經驗表明，誰最有勇氣冒傾家蕩產之險堅持到最後，誰就會成功，畢竟政府最後一定會救市。

　　同理，中國的很多富人把大量資金押寶在房地產。他們買了很多套房，甚至都不租出去，空著等升值。就是因為有這些人，才會有傳聞「幾千萬套房沒人 住，所以半年不用交電費的房子」。且不說這些空置房是對資源的極大浪費，它們的存在本身也對中國房地產市場構成了極大風險。試想，若有一天中國樓市真的出 現巨大調整，這些手持多套空房的人因為升值獲益不少，當他們集體作出賣掉幾套的選擇時，對市場具有很大的殺傷力。

　　中國的房地產市場不但供應上被扭曲，在需求上也是扭曲的。很多的「剛性需求」也是房價預期下出現的扭曲產物。一旦中國的房價預期產生變化，很多 「剛性需求」都會轉為觀望，房價會跌得更凶。幾個月前，一位知名大地產商質疑剛畢業的大學生著急買房，潛台詞是「別因為買不起房就埋怨房價高」。但為什麼 現在的大學生剛畢業就想買房，十年前的畢業生在房子很便宜時卻不著急買？原因很簡單，房價上漲得太快，他們怕現在不買將來更買不起。

　　中國樓市的現狀，讓我想起美國股市泡沫破滅前的「Greenspan Put」（格林斯潘認沽期權），大致是說格林斯潘主政美聯儲時，買美國股票不會賠錢，因為格老一定會在股市大跌時放鬆銀根來救市。這種心理，在很大程度上造成了2000年-2007年美國股市和樓市的極大泡沫，而美國人到今天還在承受著泡沫破滅後的惡果。

　　基於中國房價這十年間上升了很多，筆者不敢斷言政府堅持調控樓市，經濟不會受到太大衝擊。但如果因為害怕對經濟產生的負面影響，致使此輪調控再次功敗垂成，那將來我們必將為現在的軟弱付出沉痛的代價。

　　作者為瑞信證券中國研究部主管

樓價跌的時候為甚麼基金會升呢? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=6057

原來 lumyeung 先生已在 blog 回應了小弟的個案查詢，真是萬分感激！

小弟有以下 follow-up question：

1.小弟想將自己用85%按揭上會的自住樓出租，想問下將超過做7成按揭上會的自住樓出租，而被政府 / 按揭證券公司檢控的案例多嗎？
答: 檢控的案例不多。但現時政府不斷收緊投資借貸，不排除佢係出新招之餘，會加大監察力度，所以出租借左七成以上之樓房，實在不建議。

 

2. 如果將我自住樓租出，又打厘印，又報 CR109，咁政府 / 按揭證券公司咪會知道？

答: 其實政府部門真係運作「好獨立」，我n咁多個客間屋仲健在未被call loan。換轉話政府其實仲有收緊樓市空間，不似出面成日講已「出無可出(招)」。只要佢搵人學你查番哂d偷雞出租既屋出黎，即cross check按揭證券公司 with CR109，即刻借九成而又博出租既人一係補差價，一係賣樓。到時又有新供應。再入銀行check埋七到五成個堆，咁就真係前世~

 

當然唔好睇少香港人，比足五成首期或一炮過買入收租樓之買家仍佔多數。

 

3. lumyeung 先生在 blog 中提到：

“另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以，如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金，港元有5.5厘而澳元約8厘，在此不作推介，無謂踏界。”請問 lumyeung 先生可以告訴小弟是哪隻債券基金?

 

答: 現時我提及了的債券基金在2013年1 月累跌了1.5%，不少同類之基金亦有跌幅。在此暫不作建議，還需觀察。另外債券基金係唔等於債券。

4.我問過朋友意見，佢話：「為甚麼要按錢出來投資基金呢？如果你覺得樓市見頂，即是估計樓價會跌，樓價跌的時候，為甚麼基金會升呢？如果套現出來，是為了等機會再買一層低水樓收租，我是同意的。因為你太太應該還有一個九成按揭的名額吧！」請問 lumyeung 先生對此有什麼意見？

 

你朋友一定假設左樓價同債券基金的基準之correlation 為+1，即相同走勢。所以問樓價跌的時候，為甚麼基金會升呢？實際不是的。樓價跌唔一定全部債券，或債券基金都跌。相反樓升唔一定債升喎! 所以係樓套錢出黎買一些同樓關連性低既野而收下月息，可為一建議。

 

另一方面就算係樓債同跌，如果係樓市套左舊錢出黎放係政府債券基金入面，假如樓市之後真係大跌一年跌40%，而隻政府債券基金跌7%，呢個情況筆者都覺得你贏左。

 

當然如你是一個追求絕對回報的投資者，即永遠都要正回報個一隻，筆者未能做到，幫唔到你。我十鋪贏七鋪已很高興了。

人民幣只升不跌的神話已經破滅 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/07/blog-post_10.html

股市分析(30)：油價升跌的投資策略 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=22228

我們常常在財經報章及電視、收音機等財經節目都聽到油價一詞，搞個爛笑話，當然不是講花生油、粟米油等食油價格，而是指看似和我們日常生活風馬牛不相及，但事實上卻息息相關的原油價格。

原油可提煉成為汽油，是汽車、飛機等運輸工具的必需品，也可用作發電，又可製作塑膠等日用品，既然與大眾市民息息相關，原油價格的變動當然視為經濟的寒暑表。

整個世界有三大原油交易市場，分別為北海布倫特原油價格、迪拜原油價格及西德克薩斯原油價格，不過報章上的原油價格，多數以紐約商品交易所的原油價格為報價基準。無論是那一個市場價格走勢都大致同步，因此拿一個較為人熟悉的市場報價也是理所當然。

環球各地有不少和石油有關的企業在不同的股票市場上市，香港也不例外，按公司經營範圍可分別上游（開採石油）及下游（石油副產品包括電油銷售）企業。

香港的上市公司中，上游石油企業的代表為中國海洋石油（中海油），下游企業的代表為中國石油化工（中石化），中石油由於同時具備開採原油及副產品銷售業務，可視為中游企業。

一般而言，原油價格越高，上游企業可享有價格優勢令股價跑贏大市，反之當油價下跌時，下游企業的股價表現，就會受惠原材料（原油）價格下跌而上升。不過現時上游下游企業的業務分佈已開始矇糊，上游及下游的股價表現也沒有如過去般反向了。

除石油業務有關的公司外，也有不少上市公司業績表現和油價掛鈎，例如經營九巴的載通控股及經營新巴的新創建集團，就會被油價上升所困擾，所以留意油價走勢，既可找到很多投資機會，也可避開不少宜沾手的股手，可說是一個很好的測市指標。

嫌油價跌的還不夠？美國國會商討解除原油出口禁令

來源: http://wallstreetcn.com/node/212143

美國國會正在商討解除原油出口禁令，如果通過，將是40多年來首次允許原油出口。美國能源信息署署長預計，若解除原油出口禁令，國際市場每日能消化100~150萬桶美油，相當於全球需求的不到2%。基於目前態勢，“解禁”時點異常糟糕。

據彭博新聞社，美國能源信息署署長Adam Sieminski表示，如果美國解除原油出口禁令，國際市場每日能消化100~150萬桶美國原油，這相當於全球需求的不到2%。全球煉油廠產能的15%是針對輕質原油，Sieminski對出口量的預測正是基於這個比例，上述100~150萬桶估計值約是美國原油產量的15%。

1975年，美國國會通過石油出口禁令。當時，阿拉伯限制石油貿易，降低了全球原油供給，使得石油價格翻了4倍，並導致美國的原油短缺。然而當前，由於頁巖油革命，美國原油產量創31年新高。Sieminski預計，美國原油產量在未來將創下歷史紀錄，突破1970年時的高峰960萬桶/日。

美國原油並非全部不能出口。例外包括，運往加拿大原油、再出口到海外的原油。目前，美國向海外出口的原油量為31.4萬桶/日。今年3月，美國允許幾家公司出口經少量加工後的超輕質原油。

美國墨西哥灣沿岸的輕質原油需比布倫特原油價格低幾美元，才能吸引海外買家，因為美油還涉及運輸成本。一旦美國向海外出口更多原油，屆時國際市場供給將增加，美國本土供給減少，布油和WTI原油的價差會縮小。

目前，美國各方代表就是否取消原油出口禁令存在分歧。德州共和黨議員Joe Barton提議取消原油出口禁令，因為頁巖油繁榮使得這項法案過時。美國國內能源消費者和煉油商聯合會執行董事Jay Hauck表示，取消原油出口禁令弊大於利，美國對外出口原油的收益無法彌補給煉油廠帶來的損失。緩解煉油廠壓力的一個辦法是，不再強行要求他們使用美國船只在美國港口間運輸。這項要求被稱作Jones法案，在該法案下，煉油廠從德州運往新澤西的運費比德州運往蒙特利爾的運費要貴。

美國國會承諾將就解除原油出口禁令召開更多聽證會。

不過，基於目前原油市場態勢，美國解除原油出口禁令的時點異常糟糕。北京時間周三晚，布倫特原油跌破59美元，刷新五年半新低。美國頁巖油繁榮、全球需求疲軟，導致原油市場出現供大於求局面。目前，油價自今年6月的峰值已經下跌了近50%。本周，阿聯酋和科威特官員連續表態稱，雖然油價下跌，但近期內沒有減產打算，OPEC成員國不急於開會。

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格隆匯新能源環保群討論紀要：北控水務急跌的底線在哪？

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=1332

股市升跌的解釋 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/05/blog-post_17.html

經常都有朋友問止凡對升市或跌市如何解釋，同時這些朋友又會用財演的口吻將自己問的問題解釋一番。今天就借巴菲特的說話回答這類問題。
 

巴菲特的價值投資書中，曾經這樣說：
 
Most investors are driven by emotions that run the gamut from extreme pessimism to jubilant optimism. These emotions can drive stock prices to the extremes of overvaluation and undervaluation. The job for the smart investor is to recognize when this is happening and to take advantage of the emotional swings of the market. 



後記： 

對股市升跌，不少人都會尋求解釋，是因為政策？熱錢？投資者情緒？每天收市後看看電視或聽聽電台，總會有不同專家對當天市況的走勢解釋一番，細心想想股神的說話，股市升跌的解釋真的如此重要嗎？ 

尤其是投資者的情緒，這都不是容易預測的因素，而發生了之後，解釋又有何用呢？常聽到股市大升之後，分析員總會說：「多家公司公佈業績，超過市場預期」，又或者「投資者普遍預計後市還會上升，投資意欲很強」，替升升跌跌的結果解釋完又如何？ 

倒不如採取股神的態度，心目中應該對想買入的東西有一個估值，投資者需要了解投資目標的價值，而其價格就被市場中其他投資者的情緒所影響，一時極高，一時極低，於是價值與價格就會不時出現偏離，聰明的投資者就應該從這方向圖利。

若我們不斷去試圖理解股市升跌的原因，尋找相對解釋，這樣不會做到股神這類投資理念，還會使自己的情緒都跟大眾的走向同步，大眾悲觀你又悲觀，大眾樂觀你又樂觀，股票投資，與大眾一起見高買、見低沽，這不會有好結果。

當跌不跌的玄機：又到戰略布局春季行情時

隨著高層對經濟增速低於6.5%的目標持開放態度的消息在周末的發酵，滬深兩市股指周一早盤不出預料的出現了快速下跌的走勢，不過指數的快速下行也誘發了市場自身技術性反彈的出現，再加上以金融股為代表的藍籌板塊集體護盤，滬深兩市股指最後居然雙雙以紅盤報收!不過兩市成交量整體仍小幅萎縮，這也使得股指暫時仍未擺脫弱勢反彈的性質，走勢的持續性如何仍待觀察。

從市場全天的走勢來看，受到上述消息面以及新股持續發行等利空因素的影響，滬深兩市股指周一早盤低開低走，跌勢一度較為迅猛，盤中一度探低3068.42點，超賣嚴重，而這也引發了部分抄底盤開始入市。午後隨著以金融股為代表的藍籌股集體發力護盤，股指開始震蕩回升，上證指數最後報收3122.57點，上漲12.42點，漲幅0.40%，成交1706億元;深成指報收10233.42點，上漲33.56點，漲幅0.33%，成交2077億元;創業板指數報收1974.01點，上漲漲0.48%，成交551億元。兩市全天合計成交3783億元，較上一交易日有所減少。

申萬宏源證券首席策略分析師王勝認為，市場自身調整需求的宣泄已基本告一段落，但近期，股市流動性、宏觀流動性、經濟增長預期和特朗普政策預期四個關鍵中期因素預期的擾動仍密集出現，成為了市場底部徘徊的驅動力量。

王勝認為市場特征已處於高風險收益比階段，但中期展望的複雜性需正視，市場仍需時間在震蕩中“磨底”，但微調“生物鐘”還是必要的。量化體系告訴我們，市場特征的修整已初見成效，市場自身力量驅動的調整可能已經告一段落。但通過對中期四個關鍵預期未來演化的分析，也可看到中期展望的複雜性需要正視。CPI環比可能繼續超預期，以及特朗普政策落地仍可能使得中期展望進一步惡化，觸發市場回調。只不過在市場特征處於高風險收益比階段時，回調的幅度可能低於預期，而出現“當跌不跌”情況的概率正在增加，市場的風險偏好也有望在這樣的過程中緩慢修複，微調“生物鐘”，避免自己被困於“反身性”的悲觀中還是必要的。維持市場回調最快的時候已經過去，但市場仍需時間在震蕩中“磨底”的判斷。

周一的市場走勢也在一定程度上印證著王勝的判斷。在早盤股指快速下跌、商品期貨市場跌勢迅猛的背景下，股指午後居然震蕩收紅的走勢出乎了不少投資者的預料之外，但似乎又在情理之中。市場人士普遍認為，以金融股為代表的藍籌股上漲以及舉牌概念的反彈是指數探底回升的主要力量，但成交上量能依然不足，加之年末流動性的相對緊缺，股指反彈空間仍需觀望。不過在短期企穩的背景下，市場可操作性大幅提升，不管是短線交易高手還是長線戰略布局都可有所作為了。

長城證券策略分析師汪毅等認為，在金融機構監管加強，年底流動性承壓下，投資者情緒偏謹慎，短期市場整體還是震蕩整固為主。但明年春季行情不會缺席，同時風格也不會變化。今年上半年國企改革推進緩慢，下半年開始加速。12月政策尤為密集出臺，預計明年國企改革，尤其是混合所有制國企改革將較快推進。同時預計供給側改革將繼續深化，農業供給側改革值得重點關註。

為什麽沒踩雷的公司，跌的比雷還要雷呢？為什麽？？？

自從2016年底美圖上市以來，港交所的改革，吸引了很多新經濟公司赴港上市。美圖當年也是受到某公號一生推，將其上市定義為“一次里程碑意義的多邊救贖”：救贖了了無生趣的港股市場、救贖了無數新經濟互聯網公司、救贖了投資者、救贖了風投行業，更救贖了中國經濟。

 

這種偉大的情懷，還是要拿事實來曬一曬的。選取了美圖上市後，幾間具有代表意義的新經濟股後，統計了一下股價表現，這個表現真的是令人震驚：

 

想想今年這市場這麽多雷，這八間公司沒有踩中一個雷；但誰能想到，這些沒踩到雷的公司，跌起來比雷還要雷！這是為什麽呢？

 

我們拿2018年港股主板IPO企業的表現做一個分析，此處感謝蜂財經BeeFinance（ID：beefin2020）的數據支持。

 

剔除募資金額3億港幣以下的IPO（主要為了排除募資規模太小，可能有股價操縱嫌疑）。今年的IPO也體現了新經濟的存在，IPO企業主要分布在以醫藥、教育為代表的消費行業、科技互聯網、金融地產及工業板塊。

 

截止2018年12月11日，港股主板共有54只股票上市。上市首月平均升幅0.1%，但拉到12月11日，平均跌了15%。

 

不過論板塊的認購熱情，以醫藥和教育領銜的消費板塊，平均認購倍數都超過了100倍，買不買得到主要靠搶跟運氣。科技板塊的平均認購倍數也有69倍。人氣相對冷清的是金融地產板塊，平均認購只有4倍，喊破了嗓子也沒人管。

 

但是今年的市場也真是令人想也想不到。在港股的熊市中，跌的最少的，反而是群眾們認購熱情最低的金融地產。比如，認購倍數1.8倍的正榮地產，YTD漲了28.57%；認購僅0.18倍的弘陽地產，升幅21.93%；認購倍數0.36倍的新城悅，升了17.59%。

 

如果按照認購倍數分類進行統計，倒是發現了一個更加有意思的現象。上市至今跌幅不到10%的股票，要麽是認購倍數超過100的超級熱門股份（跌幅為6.47%），要麽是認購倍數不到1的無人問津股份（跌幅為6.79%）。平均跌幅最多的，是認購倍數在10-99倍區間內的股份，跌了25.3%。

 

八過，如果我們細看超熱門認購股份，就會發現，平均跌幅6.47%，主要是因為希瑪眼科升了82.76%。剔除希瑪眼科，平均跌幅就達到了24.32%。

 

而認購倍數墊底的IPO中，其實表現也比較分化，讓虧損沒有那麽多的主要動力來自於地產、金融，新經濟相關的IPO啊，股價表現還是不忍直視。

 

再說幾個今年的新經濟股，認購近10倍的匯付天下，跌了56.8%；認購不到3倍的映客，跌了45.97%；認購倍數654倍的平安好醫生，至今跌了37.5%；美團認購1.5倍，跌幅24.13%；認購10倍的小米，股價跌幅19.06%；認購13倍的創夢天地，上市才一周，股價跌了18.94%。唯一一個升幅來自同城藝龍，升幅9.39%。

 

因為幾家新經濟巨無霸表現特別差，今年整體回報如果按集資金額加權平均來算更慘，加權首月回報-6%，是2008年金融海嘯以來最慘（當年-8%）。

 

回到開頭的問題，為什麽一個雷都沒踩到，但這些新經濟股跌的比雷還要雷呢？

 

一個解釋，上市時候，定價太高；後面業績沒做到，或者市場開始變差，那第一個殺的就是沒盈利，沒現金流的企業。

以招股價為基準，可以看到上市後：新經濟公司平均只有28.5%的交易日，收市價是高於超股價的；其余71.5%的交易日，收市價全部潛水。

 

這波新經濟公司上市的心路歷程應該是：

 

盈利不夠竟然能上市了，這是送錢啊，憋說話，快點沖。巔峰期莫過於交易日直播自己家股價大起大落的蔡老板（點擊下圖溫故而知新）。

我擦，這麽吹牛逼的公司都上市了，大牛市還不趕緊的。看看上市高峰期，各Printer忙的日夜通明，投行板客各個忙的臉上泛著變態的紅暈，連港交所的鑼都不夠敲了，趕緊來香港收割一個時代啊同誌們！

嗯，市場好像有點調整了，可是我不想便宜賣啊，啊啊啊。早幾個月還能搏搏傻，就晚了一丟丟，市場怎麽就這麽砍價了呢！（點擊圖片可以再溫故而知新哦）

尼瑪，市場真的調整了，經濟這麽差，現在不是什麽價格賣的問題了，而是上市能不能給自己續命的問題了

 

熊市見真章啊，如果將新經濟股的收市最高價，與收市最低價進行比較，這一籃子公司的平均最大回撤達到61.26%；倒是不得不說，現在回頭看，中國證監會對小米的84問，確實阻止了A股股民的損失啊。

 

其中要救贖整個港股市場的美圖，從高位整整跌了85.33%啊；而你看內房正榮地產，今年IPO至今升了都快三成了。都是福建公司，差距怎麽那麽大呢？BTW，12月14日，美圖就這麽跌了9.47%，市值從蔡老板驕傲到要發票圈的900億港幣，到今天99.89億港幣，說好的多邊救贖在哪里啊？

但是，買內房的土豪們，你們升幅再多，我們也不羨慕，因為你們，代表的是中國的舊經濟。今年經濟這麽困難，買了新經濟虧錢的，全當為經濟轉型做貢獻了，QAQ~~

希望各個吹牛逼的新經濟股，爭口氣啊，別總畫十年後的餅。趕緊踏實賺錢，把公司、股價搞好啊。

怎麽評價新經濟公司高估值上市，以既監管又要自己賺錢的上市公司港交所李小加的話做總結吧：

 

不是升跌的問題，而是要綁兩年──現時置業的考慮(2011/1/15)

1 : GS(14)@2011-01-15 17:51:49

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=18508
2010年剛過，很多人已發表了對2011年的樓市展望。早前筆者推測附加印花稅將引致樓價短期下跌，而在農曆年後反升，更提出中原指數下試74點然後反升。直到本周為止，中原指數只略跌兩周後又升，筆者所預期的跌市仍未出現。

既然沒有水晶球，筆者就不會去裝神，正如年多前杜拜危機，一樣令到樓市冷卻一段短時間然後掉頭上升，大家可參照政府屢次出招，亦是類似的軟一軟又升過，今次附加印花稅經一個月消化，市場中人亦將之拋諸腦後。網誌亦有很多網友來問，如果大市不回軟甚至再升，又是否買樓或換樓的好時機呢？

差餉物業估價署最近公佈2010年11月各類單位平均租金及平均樓價的臨時數字，筆者計算主流的B類單位：40-69.9平方米（430-753平方呎）：

   2010年
   B類單位
    11月
   呎租
   呎價
   租價比
    港島
   $26.7
   $8,698
   3.7%
    九龍
   $22.9
   $6,859
   4.0%
    新界
   $14.8
   $4,687
   3.8%
  
相比於按揭利率，以P Plan計大約是2.5%左右，以H Plan更是1%上下，即使計及差餉、地租、管理費，買樓收租是足夠供款有突，所以現水平的樓價估值，雖未能說是很吸引，但也未至於高到出現淡友所說的面臨泡沫爆破。

當然有兩個變數需要考慮：其一是租金，筆者估計2011年租金會繼續上升，以其略高於通脹計大約是10%，則租價比在同一樓價下，可增加到4.1-4.4%；其二是利率，如利率增加1厘，以P Plan計利息負擔增加40%，H Plan更增加1倍。

問題是在2011年內，筆者看不到港元利率可以上升1厘，雖然國內開始加息，更可能已進入加息周期以便對抗通脹，然而港元利率是跟美元而非人民幣，美元加得起息嗎？當有一天，美國要加息才吸引到人買美債，美國就要拼著損害經濟增長也要走上加息一途，之但係不是眼前可以出現，原因就是歐洲亞洲等地出現的貨幣及地緣政治事件引發資金買美元資產避險。如筆者說這是偶然發生，不是有人搞出來的，大家會相信嗎？

現水平的物業估值，是值得繼續持有，在租升價穩的情況下，下了車不能再上，或即使再上也要付出高昂代價。所以，持有自住物業的朋友尚未需要考慮轉買為租，不如考慮用升值了的樓價套取現金，當然不是去找財務公司，新一輪樓按戰又再出現，銀行又要跑數了！

可是筆者並不認為買多間或者換間大是好主意，最主要還是歸結到附加印花稅的影響。雖然樓價在趕跑了短炒一族之後仍然不肯大跌，一些能夠坐貨兩年以上的長線投資者更擇肥而噬，然而對於用家及考慮買樓收租的小市民來說，現在買一間就要預著被綁兩年，5-15%的附加印花稅是一般人受不了的！

而筆者卻認為，因去年大幅推地及逃避限發水趕著入則的物業，將會在兩年後即2013年打後數年陸續有來。筆者並不意味2012年之後樓價一定會大跌，可是大量供應之下市況就難以火紅，2009及2010年的大旺市是得力於供應緊張的理性預期，2011及2012年這個利好因素將漸漸退色。

至於換樓，現時持有的物業如在2010年11月19日前交易的話，根本就沒有被綁；之後換樓的話，就是由自由身變成被綁，再放盤時便輸蝕了。直到2012年11月19日之後，到時較多放盤屬被綁的話，這個因素才有可能淡化，不然的話，沒有很大理由而去換樓，恐怕是蝕章之舉。

展望2011年，筆者估計樓價在現水平10-15%上落，而成交量將無復2010年之勇，類似2005年的市況。

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