陸振球：20年升四成 算不上好投資
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GS(14)@2017-03-25 10:30:32http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9000&issue=20170325
【明報專訊】中原樓價指數按周再升0.78%，終於升破150點大關，不過如果是和1997年的高峰相比，經過20年時間，升幅其實只有四成多，反映如從投資角度出發，雖然樓價長遠必升，但如在錯誤時間摸頂入巿，投資成績其實也未必理想。「超人」李嘉誠旗下公司近年雖少有買地而常被嘲看錯巿，不過他的很多其他投資卻遠遠跑贏「磚頭」，不說大家早知的facebook估計獲利數十以至百倍，李超人在本周業績記者會再透露有份投資的全球最大音樂串流平台音樂軟件Spotify，便在數年獲利百倍以上!
筆者翻查資料，李嘉誠於2009年以5000萬美元注資Spotify，當時該公司估值僅2.5億美元，而李超人在本周的業績會卻說，他在這項投資獲利100至150倍，那豈不是賺了四、五百億港元？難怪李超人慨嘆現在的香港，不少港人沒理想，只顧「炒樓，賺多啲，樓起高些﹗」今時今日要賺大錢，難道只有高價買樓搶地一種方法？
李嘉誠批內房搶貴地「不切實際」
雖然李超人被問到對樓巿的看法時表示，因看到買樓需求強烈，預計未來一兩年樓價難跌，但對近月中資高價搶地，以至麵粉（地價）貴過麵包（樓價），他就認為是「不切實際」，旗下公司不會這樣瘋搶地皮，直言現在地產難做，未來會將公司業務固定收入增加50%，即寧願買入可提供合理派息項目。
筆者從來認為，買不買樓，每個人都可有不同抉擇，李超人承認現在樓價是貴，不過如是自住又可負擔得起，就算買貴了，因有通脹關係，多年後回望總不會錯，但現在樓價貴，就不要去炒樓。其實，如是投資，買貴了便是錯，就如前述，1997年高峰買了樓，20年後仍是賺，但這是好的投資嗎？
除了李嘉誠認為現在高價搶地是「不切實際」，另一大孖沙恒隆地產（0101）董事長陳啟宗也對有關現象在公司年報作出評論﹕
陳啟宗指樓市似九七前夕
「這令本人回想起，本地發展商於輝煌的1994至1997年間，也就是亞洲金融危機爆發之前， 亦曾以不理性的超高價格購置土地。恒隆在1994年初停止購地，並受到揶揄，而其他本地發展商則繼續推高價格。房地產市場於1997年12月和1998年1月急劇下跌，他們皆上了沉痛的一課。這一趟，所有本地發展商都遠離市場，我們只從旁觀看內地商家如何自處。他們大概會認為我們是愚昧的，正如1997年以前其他人當時如何看待恒隆。只有時間可作見證……
而我們都知道，土地價格與樓房價格沒有必然的關係。影響地價的背後原因可以與住宅單位的價格無關，土地價格暴跌不會自動令樓價下降。這只是心理上的連帶關係。假若如此，土地價格或許會再次吸引本地發展商。唯一的問題是，沒有人能夠肯定那一天將何時來臨……當利潤暴跌時，現時的土地買家或會因感到痛楚而學懂。也許會，也許不會。有時候，參與者需要經歷多於一個市場周期才能學懂。」
內地買家投資客比例急升
李嘉誠和陳啟宗都不願高價搶地，但不少港人卻因內地發展商來港高價買地而對香港未來樓巿信心十足，以至樓價破頂，覺得今日不買樓，將來只有後悔。有說近日樓價急升，主要是港人的自住需求帶動，不過觀乎過去一年內地人買樓佔香港的一和二手樓成交比例急升（圖1）來看，似乎外力因素不小，而一手樓中同一買家購入多個單位的比例也急飈（圖2），反映入巿者投資比例增加，亦即今輪升巿並非全由所謂港人自住剛需所推動。
筆者早前已分析過，任何巿場一旦涉及高投資比例尤其海外資金參與程度增加，便容易波動，雖然說香港現時樓宇按揭比率偏低，但環球投資巿場和香港整體借貸水平卻令人憂心，比方說美股現在歷史高位徘徊，但原來美股的投資孖展也是逼近歷史高位（圖3），一旦急跌便容易出現斬倉以至引發股災，從而衝擊全球包括香港金融巿場。
美股港借貸市場槓桿上升
而回看香港，原來用於香港的借貸金額達到GDP的2倍，比例遠超1997年亞洲金融風暴前水平（圖4），一旦出現環球金融震盪，香港也未必可獨善其身，到時未必是樓巿出事，而可能因其他投資失利而要被迫賣樓填氹！
[陸振球 樓市解碼]