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10大私人屋苑抗跌力強

1 : GS(14)@2016-03-15 13:54:02

【本報訊】本港樓市下滑,不過差估署重估應課差餉租值顯示,本港十大私人屋苑下年度租值大部份都錄得升幅,其中以受惠於港鐵南港島綫通車的鴨脷洲海怡半島租值升幅最為顯著,一個中層逾900平方呎單位租值按年升一成至23.6萬元,牛頭角淘大花園及將軍澳新都城租值亦升8%,豪宅單位的租值升幅則相對溫和,甚至錄得跌幅。



海怡半島升10%


差估署按去年10月租值來重估應課差餉租值,而當時樓市情況與現時有一定差距,按當時估值,本港十大屋苑租值普遍升3%至10%,僅美孚新邨有低層單位的租值不變,其中鴨脷洲海怡半島的升幅有一成,牛頭角淘大花園、將軍澳新都城、沙田第一城及藍田麗港城均錄得超過半成的升幅,新都城一個高層500平方呎單位租值升8%至13.8萬元。不過,豪宅單位租值升幅相對溫和,山頂施勳道豪宅倚巒的租值更下跌達一成,一間逾4,000平方呎獨立屋租值由347萬元下跌至313萬元;其他豪宅如君臨天下、擎天半島及凱旋門則僅錄得輕微升幅,由2.2至3.8%不等。市民由即日起至5月31日可到長沙灣政府合署15樓辦事處查閱2016至17年度的估價冊及地租登記冊,亦可登入差餉物業估價署網站(www.rvd.gov.hk)或該署物業資訊網(www.rvdpi.gov.hk)查閱相關資料,反對者可提出上訴。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160315/19529897
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297878

房稅調整影響微 買新盤開銷可扣稅 台北豪宅抗跌力較強

1 : GS(14)@2016-10-21 04:35:40

【明報專訊】過去數年台灣樓市較為火熱,但過往稅率較低,為了增加地方政府收入,台灣財政部2014年公布「財政健全方案」,各縣市作出調整「房屋標準單價」的決定,台北市8000萬元新台幣以上的住宅須按新例調整稅項。台北整體樓價處於低位調整,即使稅改向豪宅開刀,但當地傳媒引述信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德稱,豪宅抗跌力較強,由政府資助興建的國宅價格反而接連下跌,台北樓市正走向M型化發展。

信義房屋﹕台北樓市M型化

自2014年開始,台灣各縣市政府提高或重整房屋相關稅率,以增加收入。以台北市為例,價值8000萬元新台幣以上、於2014年7月1日後落成或已持有5年以上的房子,應繳稅項將有所調整;調整之後,台灣的資產增值稅及租金入息稅在亞洲區內排名明顯上升。

根據環球房地產資訊網站Global Property Guide,台灣的資產增值稅在25個亞洲城市中排第10,25%的租金入息稅更僅次於印尼,屬全亞洲第二高。

台北房屋稅分6年調整

雖然稅項有所調整,但豐泰地產投資資產管理助理副總裁張倚梨表示:「購買一手住宅時,不少開銷能夠扣稅,即使稅改後稅項沒有想像的高。以海外買家為例,到台灣視察物業的旅程中,所有費用也能夠扣稅,我們也會為買家安排稅項上的細節。」

面對外圍經濟環境增長緩慢,在重稅推出後房屋銷售明顯放緩,台北市長柯文哲去年底亦已揚言不會過分打壓樓市。根據聯合財經網報道,台北市房屋稅調整方案原則將於明年敲定,房屋標準單價未來3年將參照2014年7月訂下的水準不再調高;為避免讓新屋屋主感覺負擔加重,將分6年調整,這6年內房屋稅都將有折減。

買家意欲轉強 9月交投加快

根據信義房產指數,9月台北地區的房價按年跌4.4%,按月跌1.2%。住宅價格仍然下跌,但交投氣氛似乎逐漸轉好。今年第二季的信義不動產評論稱,台灣總統選舉塵埃落定後,買家出價意欲轉強,平均成交天數亦由77天下降至69天。

當地媒體最近報道,稱為「國宅」的台灣政府資助房屋價格下跌,台北市熱門交易前10名的國宅社區價格平均年跌2%至10%。另一邊廂,台北市中正區豪宅今年5月有一筆總價高達約1.1億港元的成交,呎價達1.89萬港元,屬今年豪宅交易單價第2高。可見即使台北樓市整體氣氛欠佳,但豪宅市場仍然有價有市。

明報記者 蘇樂恩

[蘇樂恩 環球樓市]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9466&issue=20161021
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312940

美踏加息周期不利債市 銘基:亞洲高息債抗跌能力高

1 : GS(14)@2017-02-08 21:37:42

【明報專訊】銘基亞洲投資組合經理江曉儀表示,現時亞洲新興市場債券仍然較受美國息率影響,銘基亞洲看好印度及印尼的以當地貨幣計價、息率大概6厘至8厘的企業債,「亞洲高息債本身派息較豐厚,利差角度而言,較能抵禦聯儲加息的影響」。

江曉儀表示,現時中國國債及類似級別債券的風險回報並不吸引,加上內地央行息率見底,暫時內地債券價格承受壓力較大。中國內地昨日宣布外匯儲備跌破3萬億美元,按月跌123億美元。內地進一步收緊規管以壓抑資金外流,中國的資金外流只是過去10年中產階級大幅增加下,累積的財富分散風險需求,「中國銀行體系內的資金多達22萬億美元,每個人只需要分散一點點,也是一個龐大的金額。」

美元計價中國企業債仍可買

內地資金外流持續,即使近月不少經濟數據止跌回升,外匯儲備仍是連月下跌。江曉儀認為,「我會將資金流動比喻為我們的循環系統,你的心臟會有大動脈去輸出血液,靜脈則讓血液再流回心臟,如果管理不當,隨時會有心臟病。人民銀行的職責就是要好好地管理每天大量流入及流出的資金。」她認為,過去10年中國經濟起飛令大量中產階級冒起,財富迅速增長加上沒有完全開放的內地市場,令資產分散度降低。

她表示,以同樣人均生產總值達1萬美元的階級比較,內地的市民只是在內地物業、股票或銀行存款之間分配,其他國家的市民則會於不同的國家及資產類別中分配,將資產蒙受損失的風險降低。內地人在平均薪金大幅上升下,分散資產風險的需求暴增,近年人民幣貶值亦成為內地資金外流的催化劑,導致過去一年多以來的走資潮。

印度年內有望減息 利好債價

她表示,在資金淨流出的同時,人民銀行及內地政府亦致力尋找辦法增加資金流入渠道。其中一個措施就是去年開放銀行間債券市場,但暫時內地債市對外資並不吸引,「我們認為,現時的中國債券並沒有達到合適的定價(not pricing in),這些債券並沒有提供足夠吸引的風險溢價……中國利率已見底,加上人民幣正承受莫大的外流壓力,因此對外資而言,這並不是一個吸引的入市時機。內地選擇開放銀行間債券市場,相信只是一個預備工夫,確保當外資流入時,能夠有更簡便的渠道。」

外資對內地債券仍然謹慎,但江曉儀認為,以美元計價的中國企業債券仍然有部分可以投資,「我們仍然持有部分美元計價的中國企業債,並看到一些有趣的機會。但人民幣計價的中國債券我們看法較為審慎,現時亦沒有持有任何人民幣計價的中國債券」。

中國債券前景未明朗,但江曉儀在其他亞洲新興國家當中看見不少機會。近日美國總統特朗普正就移民入境事宜與輿論爭辯,就市場及經濟的行動則暫時未有新動作。在特朗普提出的種種經濟相關政綱中,最令市場擔心的,莫過於在貿易上採取保護主義的主張。

高息債對冲美國加息

江曉儀認為,印度在經濟及貿易上受美國影響較小,加上印度去年底進行的去貨幣化行動,令該國今年內有望減息,減息將利好債價,故看好該國企業債的前景。

貨幣方面,過去數年在投資者規避風險下,不少新興市場貨幣被超賣,其中印度盧布及印尼盾也處於低位。她表示,印度及印尼以當地貨幣計價的企業債息率較高,貨幣升值潛力亦增加債券的投資價值。她推介息率6厘至8厘的企業債,「由於高息債的整體息率較高,即使美國加息,仍然有較大的緩衝。在收息的角度而言,甚至比一般人認為零風險的美國國債更安全」。

明報記者

[蘇樂恩 基金特區]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1598&issue=20170208
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325910

差估署銅鑼灣舖租挫逾兩成 上水民生舖抗跌力強 租值持平

1 : GS(14)@2017-03-21 14:15:55

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6579&issue=20170321
【明報專訊】曾被形容為全球舖租最貴地段、雲集不少國際品牌名店的銅鑼灣羅素街及附近一帶地段,部分商舖於新財政年度(2017至2018年度)的應課差餉租值,按年度計跌10%至25%;相反,較多民生商舖的上水區,本年度幾個商舖的租值持平。有分析員稱,基於社會民生需求大,民生區商舖租值抗跌力較強;反之,一線商舖在政府辣稅、訪港旅客減少等影響下,租金缺乏支持。

明報記者 方可兒、甘潔瑩

零售不景氣,核心零售區街舖租金首當其衝,租值大減。以銅鑼灣羅素街商舖為例,羅素街38號地下D舖,面積約795方呎,新財年度租值1368萬元,較去年度租值1824萬元,按年度減少456萬元或25%。資料顯示,目前該商舖由喜運佳鐘錶集團旗下的譽一鐘錶承租,每月租金約120萬元。

羅素街鐘表店新租值1368萬 跌25%

此外,一線地區迷你舖的租值亦同樣下跌,鄰近港鐵銅鑼灣站的景隆街2號地下A2,曾是全港呎租最高「舖王」,但最新年度租值為225.6萬元,較去年租值300萬元,同樣按年下跌25%。據悉,該舖位現時由兌換店承租,月租約26萬元。

景隆街舖王租值縮水

相對購物旺區商舖的租值下跌,民生區商舖租值卻逆市上升。以上水區為例,位於新康街及龍琛路的藥房及超級市場,新年度租值水平與本年度(2016至2017年)相近,另外幾個商舖的新年度租值,也與本年度持平;例如新康街94號地舖,現有化妝護理批發零售商Colourmix承租,新年度租值為274.8萬元,與本年度相同。

另新年度租值與本年度相若的,還有位於龍琛路26至28號B、C、D地舖,新年度及本年度租值同樣為148.8萬元,現時由龍豐藥坊承租。

自由行減 奢侈品店影響立竿見影

對一線街舖租值按年下跌,而民生舖卻持平或上升。資深地產分析員溫天納認為,過去自由行旅客經常到港消費,追捧奢侈品,間接推動國際品牌以高價承租,帶動旺區商舖租值。但隨着中央停止一簽多行,以及政府極積解決水貨對市民影響,大大打擊國際品牌承租的取態,部分品牌更撤離一線地段,因而影響一線區的租值。反之,基於社會民生需求大,溫認為民生商舖甚為「吃香」,撐起民生區商舖的租值。

溫天納續稱,相同情况亦出現於住宅市場,因市民住屋需求殷切,推高迷你戶租值;反之,豪宅在政府辣稅影響下,不易獲承接,因而令租金缺乏支持,租值較去年度下跌。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=327976

地產潮文:論荃灣新盤抗跌力

1 : GS(14)@2017-07-06 23:43:47

早前與朋友談及,應否在此時買樓。他擁有一定資產,也明白現時入市存在較大風險,今日樓市與1997年情況不能相提並論。他對荃灣區新樓盤感興趣,並想知假如購入新樓後遇上跌市,樓價是否必定跑輸區內二手樓。以荃灣樓為例,當年被喻為「蟹貨新盤」的愉景新城,以百分比計,跌市時整體表現雖然較同期全港樓市稍遜,但與區內屋苑比較,卻未算輸得最慘。1997年10月,中原城市領先指數(CCL)為102.93,愉景新城平均實呎分別為9,449元;到了1998年6月CCL跌至55.23(跌幅約46%),愉景新城呎價則跌至6,679元(約29%),跌幅較大市還要輕。區內主打兩至三房單位的大型屋苑綠楊新村、荃景花園和海濱花園在1997年10月的平均實呎分別為6,959元、7,433元及6,764元;到1998年6月這三個屋苑的呎價分別跌至4,555元、5,217元及4,515元,跌幅介乎30至35%之間。從數據看,愉景新城在大跌市初期是跑贏大市和同區屋苑的(詳見網上版表一)。到2003年8月跌市尾聲,這四個屋苑便逐漸與大市同步(網上版表二)。再比較金融海嘯,2008年9至12月期間的樓價跌幅,也許會有另一發現。當時CCL從68.40跌至56.81,三個月跌17%;愉景新城呎價從5,035元跌至4,163元,跌幅17%與大市同步。至於綠楊新村、荃景花園和海濱花園的實呎則分別從2008年9月的4,678元、3,975元和3,706元,逐步下跌至3,935元、3,591元和3,082元,跌幅介乎10至17%之間,表現略勝於愉景新城(網上版表三)。從上述數據看,荃灣區廿年前的新樓,呎價即使高於二手一截,跌市時的樓價表現亦與大市同步。友人最近已購入荃灣新樓盤,祝他好運。



地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170706/20080026
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=338146

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