英法動盪 德樓市成避險天堂 投資者寧選低回報 交投量超前
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GS(14)@2017-02-11 18:29:51【明報專訊】今年歐洲的地緣政治風險絲毫不亞於經歷英國脫歐公投的2015年，法國極右翼總統候選人馬林勒龐宣布一旦當選則發起脫歐公投，若法國步英國後塵，歐洲將面臨「Brexit」和「Frexit」雙倍的動盪局面。萊坊報告稱，德國成為地緣政治風險下的「避險天堂」，去年公投後，地產總成交量超過英國。2016年歐洲地產投資較2015年低20%，萊坊預期2017年投資將維持2016年水平，更差的機會不大。
明報記者 姚丁鈺
歐洲央行行長德拉吉上月宣布將維持低利率和買債計劃，主要再融資利率維持於「0」不變。這令歐洲金融資產回報增長乏力，繼而令投資者維持繼續投資歐洲房地產的意欲。
地緣政治風險下，並不缺乏投資機遇。萊坊總結了歐洲地產三大機遇：投資者對政治風險的恐懼或令價格調整過於誇大，產生估值吸引的投資機會；退歐後英鎊貶值反被海外投資者視為進入市場的良機，當然亦有投資者仍持觀望態度；人口結構和功能的改變，令現時養老型住宅和學生型住宅受到歡迎。市場廣泛將德國地產視為「避險天堂」，為降低風險暴露寧願犧牲少許回報，因此英國脫歐公投後，德國房產成交已力壓英國。
海外投資者比例顯著上升
根據仲量聯行2017年德國地產投資市場報告，投資德國住宅的海外投資者比例明顯上升，由去年15%升至25%。海外投資以中國資本為首，英國和以色列分列第二、第三位。去年中國資本在柏林的最大單筆成交金額高達近12億歐元，而英國和以色列總成交分別為4.3億歐元和4億歐元。由於德國城市人口繼續增長，移民增加，經濟增長，而主要城市的住宅供應仍然落後需求增長，仲量聯行料德國將繼續位於海外投資者目的地名單前列。
單從羅兵咸永道公布的2017年歐洲房地產趨勢看，投資者認為前景最好的城市首三位均為德國城市，分別為柏林、漢堡和法蘭克福。
前景最看好城市 首三位均在德國
因為很多大都市樓價已經較貴，現時較小城市和「二線城市」進入國際投資者視野。萊坊認為，現時投資競爭激烈，而主要城市樓價卻已基本充分反映。這就為現時柏林蟬聯德國地產投資最熱門城市提供了有力註解。仲量聯行報告指，五分之一的德國住宅成交發生於柏林，成交額達29億歐元，其中，四成資本來自海外。相比之下，同為熱門投資城市的法蘭克福成交額僅為7.9億歐元，並且國際資本相對較少。
雖然柏林去年住宅成交量較2015年錄得六成跌幅，但仍然穩居德國首位，樓價亦錄得良好增長。德銀看好柏林的租金和住宅價格前景，其報告稱，2016年，柏林聯排住宅價格上升4%，獨棟住宅價格升5.75%，雖然價格基數仍對比慕尼黑低，在柏林買3個住宅的價格在慕尼黑只能買1個，不過，自2005年來價格增速始終維持較快水平。因為柏林住宅完工量與住宅許可量有較大差距，供應一直短缺，尤其是平價住宅市場。低供應無法滿足日益增長的住宅需求：2016年，柏林的新工作崗位增長4%，自2009年已增長20%，經濟增長仍然強勁，而擁有物業比例，根據2011年數據，僅為15.6%，遠低於德國總體水平46%，甚至低於德國其他大城市的20%。租金方面，柏林去年同比錄得7%增長，顯著高於主要城市平均租金4%至5%增長。
德銀：柏林住宅供不應求
至於排第三位的法蘭克福，根據德銀報告，雖然還未見到倫敦金融機構遷離倫敦的明顯迹象，但市場對Brexit之後的猜想已經悄然左右了法蘭克福樓市。人們料倫敦富裕的銀行家們可能因為Brexit由倫敦遷往法蘭克福。這個市場猜想令法蘭克福公寓住宅同比上漲10%，家庭住宅價格去年同比上漲高達11.75%，對比其他主要城市僅有6%。德銀料未來幾年，法蘭克福的樓價和租金將繼續錄得快速增長。
美元重拾升勢 料歐元有下行壓力
瑞信、德銀料歐羅12個月後兌美元貶值至1。瑞信報告稱，美元在美國政策不確定性和宏觀經濟動態好轉之間展開拉鋸戰，日圓和英鎊趁此憂慮之際上漲，歐元估值不如日圓、英鎊吸引，因此當美國政府開始實施財政擴張和稅制改革後，美元或重拾升勢，屆時歐元兌美元將下跌。4月和5月即將進行的兩輪法國總統選舉對歐元亦有向下壓力。
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8530&issue=20170210