歐洲多國大選 凸顯英政治穩定 倫敦樓價調整 英其他地區追落後
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GS(14)@2016-12-16 08:11:32【明報專訊】倫敦物業向來求過於供，加上長遠升值能力高，成為不少海外投資者分散投資的選擇。過去一年，倫敦政府於4月提高海外投資者的印花稅至與本地投資者相同，加上脫歐公投令外資暫時保持觀望態度；當地傳媒報道，核心倫敦的物業價格已出現10%至30%調整。佳士得國際地產屬下Strutt & Parker國際策略主管Lulu Egerton表示，預料首相文翠珊能夠妥善處理英國脫歐事宜，來年歐洲多個大選的情况下，英國的政治穩定將成優勢；投資者不妨開始留意英國倫敦以外的房地產市場。
明報記者 蘇樂恩
過去數年，各大央行均持續進行量寬措施，在資金充裕的環境下，資產均水漲船高，不少海外投資者選擇購買海外一線資產保值，倫敦核心地區房產就是一例。但《Money Week》主編韋布早前在月初一篇評論中表示，過去一年她一直在說服身邊一個擁有倫敦物業的朋友將物業放售然後遷往近郊，並指倫敦與非倫敦物業價格的差距已於2015年達歷史新高。
鎊匯跌 海外投資者增加
今年倫敦房地產價格亦出現逐步下調，英國最大房地產資訊平台Rightmove最新的數據顯示，與11月比較，英國所有地區的樓價均錄得下跌，其中倫敦的跌幅最大，達4.3%。與去年同期比較，除了倫敦地區，英國各區的樓價均按年錄得增長，只有倫敦按年下跌0.1%。
近期中國收緊資本管制，內地投資者一向是海外房地產的重要客戶來源之一，倫敦房產市場會否因而受影響呢？英國房地產公司Lodha UK銷售董事Charlie Walsh表示，中港客戶的確是該公司其中一個最主要的客戶來源。隨着資本管制收緊，客戶對海外房地產的投資更為審慎，傾向投資具有長線增值潛力的倫敦核心地區房產。與此同時，有關英國房產的銷售查詢並沒有減少。他表示，脫歐公投後英鎊下跌為海外投資者帶來重大折讓，亦增加倫敦房地產對海外買家的吸引力。
Lulu Egerton表示，亞洲買家仍然對英國物業有濃厚興趣，但中國人對物業的偏好有所改變，從以往對最新興建、位於核心區域、總價低於100萬英鎊（約972萬港元）的物業，轉移至地點較為偏遠，但總價與面積均較大的房產。她透露，最近Strutt & Parker剛向一個中國家庭售出一棟位於車路士核心區域的古典聯排別墅；最近亦有另一個家庭正在留意一棟位於英國東南方薩里，總價650萬英鎊（約為6318萬港元）的近郊獨立屋。
內地買家物業偏好改變
Lulu Egerton認為，從購買偏好可見，內地買家似乎從投資向度轉移為自用需求。Charlie Walsh亦稱，最近公司於著名大學附近的物業亦錄得數宗成交，當中買家可能為子女升學的住屋需要而置業。
Lulu Egerton表示，長線而言，倫敦房地產價格一直穩步上揚的主要原因是供過於求。她表示：「我認為明年倫敦的物業市場將會平穩過渡。今年在倫敦只有2萬個新單位落成，遠低於政府需20萬個單位的目標；對英國而言，過去兩年已經歷了最動盪的政治時機，來年與周邊的歐洲國家比較，英國反而是一個較穩定的地區；預料購買房產需求可能因此轉移至英國。」
倫敦新落成單位遠遜政府目標
美元強勢預料持續一段時間，來年預期英鎊及歐元將繼續成弱勢，對海外買家而言即使印花稅上調，但英鎊弱勢仍然足以彌補稅項差價。
隨着美國宣布加息，預料來年美國加息步伐加快，環球資金或未如過往數年充裕。
脫歐減職位 倫敦租金未見底
除了借貸成本增加令投資置業的吸引力下降，英國媒體亦報道，倫敦租金已見7年低位，在倫敦投資置業的利潤進一步遞減；預計隨着英國開展脫歐程序，部分金融服務業職位需遷移至歐盟地區。展望來年英國房地產市場仍然平穩向上，但倫敦核心區域及投資置業部分或見調整。
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3930&issue=20161216