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引用 檢舉 新書選讀(1)──3.1 香港樓市的周期(2010/12/16) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=18034

買樓之所以要留意時機,因為樓市的周期性十分明顯,一如春夏秋冬,日出日落。 咁你可能會問:是不是真的有辦法捉到高低點?不過更多的人,根本就沒有察覺到樓市周期性的存在,好市時佢地會話薪金永遠追唔到樓價升幅,跌市時佢地會話樓 市一如無底洞,送首期比佢地都唔想供,話怕左變負資產。 

前面介紹過1965年至2009年的樓價,現在將佢劃成圖。由於早期數字很細,相對上金額波動較細,為反映相同的升跌幅度,下圖用了半對數表(semi-log graph),例如樓價由$100升到$1,000係十倍,由$1,000升到$10,000又係十倍,用相同的長度表示:


李四叔自傳附錄最早的數據是1965年,當年發生銀行擠提潮,連恆生銀行都被擠,因而引發樓價暴跌,到1967年內地文革波及香港,引發暴動,結束了這一回樓市周期。港島區樓價兩年由$51下跌到$41,大約兩成。

1969年遠東交易所成立,打破香港交易所的獨市,大量資金擁入股市,目前香港各主要地產發展商大都是這時上市,然後在1973年因假股票引發股票暴跌。港島區樓價在六年間由$41升到$220,大約上升五倍;然後用一年時間由$220跌到$176,大約下跌兩成。

樓市之後漸漸恢復,1976年結束文革,1978年中國開放改革,均令到樓市鼓舞起來,股市上出現爭相收購擁有土地公司的熱潮,資金流入樓市造成地產價格上升,卻在1982年出現香港前途問題引發樓價暴跌。港島區樓價七年間由$220升到$,1049,大約上升六倍;然後用三年時間由$1,049下跌到$698,跌幅達三成多。

隨著中英簽署協議,樓價由極低估值回升,雖然經過87股災、89六四事件、91波斯灣戰爭等,樓價均略為下降再創新高,直到97回歸後遇上亞洲金融風暴,再加上特區政府大量拋售土地及公營房屋,樓市暴跌,直到03年沙士後見底。港島區樓價在十三年內由$698升到$7,729,升幅達十一倍;然後用了六年時間由$7,729跌到$2,834,下跌六成多。

目前運行的樓市周期,由2003年開始,以2009年計,已運行了六年多,雖經08年金融海嘯的沖撃,仍能在2010年升破高位,向1997年的高點進發。暫時計算是用了七年由$2,834上升到2010年中的$8,078,上升接近三倍。

筆者總結到幾個共通點:

1.     上升的時間長,下跌的時間短:大部份的跌市,都係兩三年內搞掂,除左1997-2003果次,長達五年。不過之前個升浪係十三年,之後的升浪到今日為止已經行左七年。即係可以話,如果跌市係五年,見底之後五年之內其實都係安全期。

2.     上升的幅度大,下跌的幅度細:每一次樓市大升市,升幅都係以倍計,就以2003年至今的升浪,中原指數由最低31.77,升到而家接近90點,差唔多都有三倍。至於以前的大茶飯時代,五倍六倍十一倍都試過。跌幅呢?最甘果次建華八年,樓價下跌達六幾,即係跌剩一半都無,其餘多數都係兩三成。順帶一提,大升市中會有一d小調整,跌幅都係咁上下,例子有89六四事件、波斯灣戰爭、金融海嘯等,都係跌兩三成就收工。

3.     升 市在金融及信心危機下結束:每一次當行到玩串左個金融體系,再加上人們信心崩潰,升市就收工,例如銀行擠提、股市暴跌、香港前途問題、亞洲金融風暴之類。 即使金融海嘯咁大劑野,點解都殺唔死升市呢?筆者認為,當政府有辦法救得生經濟同金融體系,而人們信心未失時,基本因素尚好時,升市仍然行落去;如果基本 因素又唔掂,金融危機解決唔到,信心又唔掂,咁就會玩,科網潮時樓市都曾經升過兩成幾,由於後來證實科網熱潮係流野,政府又大把把咁掟地同掟居屋,咁個跌 市咪繼續囉!

4.     跌 市由極端事件結束:所謂「血濺街頭係入市時機」,聽落去真係好刻薄,命仔都保唔住,仲講乜野入市丫?每次樓市見底,都有震撼人心的事件發生,例如暴動、燈 火管制、移民潮、傳染絕症之類。當人們覺得自己的生活甚至生命都受到威脅時,為求自保股票樓掟得就掟,個市就會見底。如果遇到呢類事件,機會就在眼前,不 過人類行為自然會令我地背道而馳,我地到時亦未必有實力入市。


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中信購地弊案延燒 疑點待釐清 套利、圖利檢舉函舉證歷歷 辜仲諒捲入三案

2016-06-20  TWM

辜仲諒捲入三項重大弊案,其中內湖購地及高買國寶集團抵押品兩案, 均來自內部人員匿名檢舉。追查各項交易細節,諸多亟待釐清疑點也逐漸浮上枱面。

六月八日的一趟大規模檢調搜索,讓中信集團實際負責人、中信慈善基金會董事長辜仲諒瞬間捲入三項重大弊案,包括被指在二○○三至○七年間挪用三億美元至私人掌控帳戶、一五年在內湖購地套取巨額私利、同年中信人壽高價購買亞洲廣場二樓圖利國寶集團等。各項指控,特偵組皆在第一時間對外說明,並迅速約談相關人等,顯然有備而來。

檢調搜索約談過後,中信金也立即發表四點聲明,全然否認上述指控。然而據了解,除了挪用三億美元一案之外,其餘內湖購地及亞洲廣場兩案,分別是來自兩封中信內部人員的匿名檢舉函。知情人士透露,兩封檢舉函「對於交易細節舉證歷歷、內容相當具體。」因此,收到檢舉的金管會沒有花費太多時間,就能迅速移交檢調偵辦。

事實上,經《今周刊》訪查,檢舉函中「舉證歷歷、內容具體」的兩樁不動產交易案,的確存在諸多疑點。

疑點一:漲太凶?

不到兩年 土地飆漲六八%首先在內湖購地案方面,案情所指的對象,是一五年七月中信銀以總價五十一.四億元,向長虹建設及永約開發購買內湖區安康段十三之一、十三之七地號土地,並計畫由長虹建為地上十層、地下四層的中信銀自用大樓。

特偵組所質疑的「辜仲諒套取私利」,關鍵就在這塊土地離譜的價格漲幅,以及永約開發的神祕角色。

從價格來看,十三之一與十三之七地號的兩塊土地緊緊相鄰,其中,長虹建設在一三年十月二十二日,以每坪九十四萬元的價格,買進十三之七地號、一一○二.七七坪土地;至於永約開發,持有的是十三之一地號,同樣是在一三年十月二十二日買入、面積同樣是一一○二.七七坪,買進價格也與長虹相同,均為每坪九十四萬元。

兩塊土地,賣方都是壹傳媒創辦人黎智英轉投資的盛至公司。

令人質疑之處,就在於這兩塊土地的身價飆漲,尤其是永約開發所持有的十三之一地號土地,更在不到兩年的時間之內,價格飆漲六八%。據中信金與長虹對此交易案的歷次重大訊息說明,在中信金付給長虹、永約開發共五十一.四億元的交易總額中,負責建造大樓的長虹可分得三十四億元。換言之,永約開發的售地所得約達十七.四億元,換算之下,每坪約達一五八萬元。

一三年十月買進、一五年七月賣出,短短二十一個月,每坪價格從九十四萬元跳升到一五八萬元,以總面積坪數計,永約開發因為中信銀的高價買地就能獲利七億元以上。那麼,永約的背後究竟是誰?

疑點二:設人頭?

永約代表人與中信關係密切特偵組指稱,永約開發即為辜仲諒的人頭公司,這個說法或許不是空穴來風。從工商登記資料顯示,名稱登記為永約開發的公司,國內目前僅有一家,代表人為劉興欣,位於高雄市鳳山區某透天厝的二樓。無論怎麼看,這家門前馬路只有五米寬、登記資本額僅一百萬元的小公司,似乎都沒有主導巨額土地交易的財力。

然而台北市政府公司登記顯示,永約開發成立於一三年十月十六日,也就是買下安康段土地前六天,當時地址在大安區、代表人為畢浩丹;一四年六月二十七日,永約開發變更地址至高雄市,代表人也變成難以判斷身分的劉興欣。

畢浩丹何以被視為本案「關係人」?他曾在○六年辜仲諒所涉的紅火案中,被檢調懷疑握有祕密資料而遭境管;當年中信集團經營職棒球隊的「中信鯨育樂」公司,目前董事長也是畢浩丹,這一次交易,永約開發又是由畢浩丹成立。

於是,整起購地案的疑點,逐漸構成了足以朝向弊案推論的情節:辜仲諒由他人成立人頭公司永約開發,先買進十三之一地號土地,在自己能夠掌控中信銀購地決策的情況下,以高價向自己的人頭公司買進土地;這,就是特偵組的質疑劇本。對此,中信金在聲明當中指出,相關購地案「一切依照相關規定辦理,且由外部機構進行鑑價,並經董事會審議通過,絕無舞弊情事。」疑點三:太好賺?

七個月內獲利六六%

不過,上述購地案其實不是中信金與永約開發第一次合作。一四年五月十五日,中信銀買進內湖區安康段十五之二地號土地,賣方也包括永約開發,至於另一位賣方,則是由長虹建設董事長李文造次子李耀民擔任董事長的聯虹建設。

中信銀買地、永約開發與長虹老董次子的建設公司賣地,這樣的組合,如今看來也難免令人多做聯想。

由於聯虹建設並非長虹子公司,因此並未公告這筆土地的前後交易相關細節,但《今周刊》根據實價登錄資料發現,這筆總面積六四○坪的土地,原本同樣是由永約開發與聯虹建設各持一半,其中,永約是在一三年十月以每坪八十六萬元購入三二○坪,聯虹建設則在三個月後以同樣的價格購入另外三二○坪。至於當時的賣方,同樣也是黎智英的盛至公司。

在一四年五月的中信金公告中,表示這筆土地將用於興建地上七層、地下三層的自用大樓,建物總面積約三○八八坪,交易總額為十二.八九億元。營造業人士估計,若以每坪建造成本十二萬元來算,則此大樓的建造成本總額約為三.七億元,也就是,中信銀用於購買土地的金額約在九億元左右。

以此計算,這六四○坪的土地,中信銀可能是用超過每坪一四三萬元的價格購入,而被懷疑是辜仲諒人頭公司的永約開發,則在七個月內獲利六六%,賺進一.八億元。

當然,中信金的這筆交易同樣也經過外部機構進行鑑價,但畢竟主角相同、過程相似、也有短期價格飆漲的結果,因此必然也是中信金未來必須進一步對檢調說明的未解疑雲。

在這樁購地案中,戴德梁行不動產估價師事務所是中信銀委託估價機構之一;而在中信銀向長虹、永約開發購地的交易案,戴德梁行不動產投資顧問公司則是收取一千兩百萬元經紀費用的經紀商。戴德梁行董事總經理顏炳立,也成為此次風暴的檢方偵訊對象。

當年促成中信銀內湖購地案時,顏炳立曾對外表示「成交量就藏在價格裡!」以此說明本案對市場的指標意義;而在中信人壽一五年十月以每坪二百萬元、總價十五.六八億元標下亞洲廣場大樓二樓時,戴德梁行同樣擔任經紀商,顏炳立當時則說:「隋棠(指亞洲廣場二樓)帶著嫁妝嫁掉了,接下來就看志玲(指新光三越A8和曼哈頓大樓)了。」疑點四:假投報?

商辦急凍 高價買樓更詭異當年中信人壽以高價自國寶服務公司手中買進亞洲廣場二樓後,一周之內,新光三越A8與曼哈頓大樓標售案相繼流標,當時降至冰點的商辦市況,凸顯出中信高價買樓的不合理性,這樁交易,也成為這次中信金另一個涉案重點。檢調質疑,中信人壽高買亞洲廣場二樓,圖利賣方國寶服務公司。

商仲業者透露,當初國寶服務標售過程中,包括龍巖及不少旅館業者都有去看過案子,但因考量租客穩定性不高,所以沒有出手投標;最後中信人壽溢價一.七億元自國寶服務手中買下亞洲廣場二樓,的確令外界跌破眼鏡。

而更令人意外的是,在此驚人高價之下,本案當時宣稱的租金報酬率仍達三.六七五%,遠超過金管會對壽險公司投資不動產所規定的二.八七五%。

《今周刊》記者六月十三日下午實地到亞洲廣場訪查發現,原本地下三樓到地上五樓的商場竟完全空置,中信人壽買下的二樓也未對外出租,手扶梯被關閉,各個樓層也都拉下鐵門不讓外人進入,如今只剩五樓有三間商家苦撐,其他樓層只留下空蕩蕩的隔間,與大樓外熱鬧的北車商圈人潮形成強烈對比。以現狀來看,當時宣稱的三%以上報酬率絕無可能達成。

經過六月八日的大動作搜索之後,六月十四日,特偵組持續傳喚總統府前祕書長、中信金最高經營顧問廖了以,以及台壽保大股東台灣金控董事長李紀珠、台壽保前董事長朱炳昱等。案情延燒、疑雲未解,辜仲諒能否挺過這次風暴,仍難定論。

辜仲諒小檔案

出生:1964年

現職:中信慈善基金會董事長經歷:中信金副董事長、 中信銀董事長、 中信金總經理

涉及官司:

海外結構債交易案(紅火案)二審判刑9年8月,目前更審中;另中信金被特偵組指於2003至07年間疑挪用集團3億美元至辜仲諒私人帳戶,為中信銀於14及15年內湖購地疑涉高價套利,旗下中信人壽疑涉高價收購國寶集團擔保品。

撰文 / 梁任瑋、周岐原

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內地網軍「襲港」作家主播fb中招發帖撐台灣 賬戶遭檢舉

1 : GS(14)@2016-01-24 17:02:44

■時評作家葉一知(小圖)的facebook專頁。 互聯網


網軍作亂!內地網軍「出征」facebook的同時,舉報大量本港用戶賬號,時評作家葉一知(筆名)昨收到fb通知因「年齡不足」被永久刪除賬戶,引起港網民震驚,批評聲中,fb昨晚恢復葉的賬號;商台主持潘小濤也被fb強令刪一則批評大陸的帖子,並罰禁言3天。潘接受《蘋果》採訪時說目前趨勢「非常恐怖!」「我沒有想過,fb會成為大陸打壓言論的幫兇。我沒有想過,撐台灣就沒有了這個賬戶。因為,fb是美國出品,那不是大陸微博。」葉一知昨發表聲明稱,收到fb通知原來的賬戶已被永久刪除,理由是:「fb認為我年歲不足(13歲以下),不能使用fb。」他交代來龍去脈,促大家警惕防範。



葉一知竟被指年歲不足

本月20日,內地網民發動網絡戰,翻牆強攻港台兩地的fb。同日,葉一知fb賬戶開始無法登入,fb要求他交資料驗證身份,儘管他多次提供身份證副本,仍被以年齡不足這一荒謬理由永久刪戶,令他十分憤怒。這個開了9年的賬戶,有近5,000個朋友,過萬追蹤者,還管理一個4,600多人Like的專頁。他認為被舉報與自己在台灣選舉前後發很多帖支持周子瑜,支持台灣,支持蔡英文有關,也包括後來評論大陸稱桂民海回國自首的帖子。「fb都無得用!?」事件令港人震驚,不少人建議齊齊向fb抗議,或許因為輿論壓力,葉一知fb賬戶昨晚被恢復。而網友留言顯示近期竟有不少人曾因評論時政而被舉報刪帖甚至刪戶。商台主持、政治評論員潘小濤20日登入fb時,也收到通知要求他刪除專頁上一則批評大陸的帖子。該帖是引大陸流亡作家陳破空的文字:「中國人闊起來了,……當他們湧向台灣和香港,當地人的感受,卻是蝗蟲肆虐……中國以大一統的巨輪逼近台灣和香港,催生的,反而是台獨與港獨。」


■潘小濤

潘小濤︰用你遊戲規則玩死你

潘小濤被迫刪帖之餘還有處罰,3天不准發帖不准留言,直到昨才解除。「衰咩都唔知,而且無得上訴。」潘接受《蘋果》採訪時說目前大陸利用fb舉報制度去扼殺言論自由的趨勢十分恐怖:「舉報你個post,癱瘓你account,我覺得(大陸)現在就按照你的遊戲規則玩死你,『我人多過你啊!』」他希望fb增加透明度,公開他們的規則,包括多少投訴方會處理,投訴人身份和理由等。
fb教主朱克伯格近年努力打入中國,被批媚共,包括「硬銷」習近平著作,去年更在白宮國宴上請習為未出世的女兒起中文名,被習拒絕。《蘋果》記者





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160124/19464783
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